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1、1,2,复 习,1、房地产的定义2、房地产的存在形态3、房地产的类型（按开发程度分）,3,第一章 房地产投资概述,第一节 房地产投资的基本概念 一、投资的内涵 概念：为了获得可能的不确定的未来值而作出的确定的现值牺牲。分为以资产为基础的投资定义、以企业为基础的投资定义和以交易为基础的投资定义。分类：固定资产投资和流动资产投资。,4,特性：是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬；投资具有风险性。作用：是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业密切相关；投资可以提高人民生活水平；投资有利于一国的国内稳定和国际交往。,5,二、房地产投资的概念 房
2、地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。,6,三、房地产投资的类型,（一）按房地产投资形式划分：房地产直接投资和房地产间接投资。1、房地产直接投资：包括房地产开发投资和房地产置业投资。大多数情况下，房地产开发投资属于短期投资，当房地产开发者将建成的房屋用于出租、经营时，短期投资就变成了长期置业投资。房地产开发投资房地产置业投资,7,2、房地产间接投资：购买房地产企业的债券和股票；投资于房地产投资信托公司（房地产信托公司是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，分为权益型、抵押型和混合型三种）；
3、购买住房抵押支持证券。购买住房抵押支持证券购买房地产开发投资企业的债券和股票购买房地产投资信托基金包括购买房地产企业发行的股票、债券和房地产支持的债券或债券。,8,（二）按房地产投资的用途划分1、居住房地产投资（普通住宅、别墅、公寓等）2、商业房地产投资（酒店、写字楼、商场、商业网点等）3、工业房地产投资4、特殊用途房地产投资（娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、加油站、车站、码头等）,9,四、房地产投资的经济功能,10,发现价值,房地产投资活动的经济功能,转移风险,增加市场效率,活跃房地产市场,11,五、房地产投资三要素时机、地段和质量1、投资时机，即投资者何时入市投资问题。介入和退出决定了房地产
4、投资的收益与风险。投资者应综合考虑国际形式、经济发展趋势、收入水平、消费者的偏好、供需状况等。,12,具体投资时机的选择：一是取决于投资者的实力和目标，这是投资意愿与投资时机的关系问题；二是取决于房地产开发价值的大小，这是房地产开发价值与投资时机的关系问题。,13,房地产投资合理时机策略的形成,丰富的实践经验,高度的敏感性,广博的知识,14,2、投资地段 综合考虑区位条件，即自然地理位置、经济地理状况(居住区的人口素质、教育设施水平、商业服务水平、生活设施配套状况等)、交通地理位置（交通通达度、交通便利度、通讯设施完备度等）。,15,取决于,土地的增值性,房地产具有增值性,取决于,地 段,土地
5、的区位,相当于,自然地理位置、经济地理状况、交通地理位置三者的综合,16,房地产地段的好坏，对于不同的投资者或同一投资者在不同时期的意义是大相径庭的。对于长线投资者而言，房地产在社区未来一段时间所处的地段至关重要；对于短线投资者而言，更应注重房地产在社区环境中的既定位置。,17,选择具有升值潜力的土地进行投资 如果把建设用地分为未开发的土地、已开发的土地和开发中的土地，哪种土地增值潜力大？掌握并应用地段选择的理论好经验 上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论。,房地产投资地段选择的重点：,18,从城市规划的角度选择投资地段 既要考虑近期的投资热点，又要判断中长期的投资热点，还要判
6、断隐蔽的投资热点。城市规划因素包括：土地用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。,房地产投资地段选择的重点：,19,综合考虑房地产的实体质量（建筑质量）和服务质量（管理质量）。对于投资者和用户而言，关于房地产质量的观点可能是不同的，甚至是截然相反的、对立的。对于投资者而言，在确定房地产质量目标时，应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本，从而确定适当的房地产质量目标用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。,3、房地产的投资质量,20,第二节 房地产投资的特点及利弊,一、特点1、投资金额巨大，回收期长2、投资不确定性因素多，风险大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影
7、响较大6、对专业知识的依赖性7、相互影响性8、依赖金融部门的支持,21,二、房地产投资的利处1、相对较高的收益水平2、能够得到税收方面的好处（避税）3、易于获得金融机构的支持（发挥财务杠杆的作用）4、能够抵消通货膨胀的影响（保值性）5、能够提高投资者的资信等级,22,三、房地产投资的弊处1、变现性差2、投资数额巨大3、投资回收周期长4、需要专门的知识和经验,23,四、房地产置业投资的优越性1、保值抵制通货膨胀2、增值需求增加引起3、获得租金收益（出租型）4、满足即期消费（自住型）,24,第三节 房地产投资过程与影响因素,一、房地产投资过程（开发投资）1、投资机会寻找2、项目可行性研究3、取得土
8、地使用权4、项目规划与合同谈判5、项目建设6、房地产销售,25,二、房地产投资的影响因素1、经济因素（税收政策变化、经济过热或萧条）2、金融因素（金融危机或通货膨胀）2、社会因素3、政治和行政因素（国际政治、国家的行政干预）4、法律因素（法律、法规、规章等完善度）5、技术因素（建筑技术、使用新材料技术等）,26,第四节 房地产投资分析的内容,一、房地产投资的基本原理二、房地产投资环境分析三、房地产投资市场分析四、房地产投资成本估算五、房地产投资经济评价六、房地产投资不确定性分析七、房地产投资风险分析八、房地产投资决策分析,27,第五节 房地产投资分析的方法,一、房地产投资分析的特征1、客观性是
9、保证分析结果正确的基础。2、全面性3、责任性职业道德,28,结束,二、房地产投资分析的方法1、理论联系实际的方法 微观经济学和工程经济学的理论与投资实践结合2、定性与定量相结合的方法3、静态分析与动态分析相结合的方法4、宏观分析与微观分析相结合的方法,29,获得避税收益因提取房地产折旧而降低纳税基数，从而给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。应纳税所得额=收入总额-营业税及附加-（经营成本+折旧+摊销+应偿还的借款利息）所得税=应纳税所得额所得税税率（33%）,可获得避税收益,返回标题二,30,财务杠杆,（一）利用借贷资金扩大自有资金的产出，称为财务杠杆。通俗地讲，
10、即是你仅有买一套楼房的钱，你仍然可以去建一栋楼。,31,【例1】财务杠杆实例。第一种情况：自有资金1000万元，贷款与自有资金的比例为2：1，贷款利率为10%，投资收益率为20%，投资期限为1年。投资收益=（1000+2000）20%1=600（万元）贷款利息=200010%1=200（万元）投资净收益=600-200=400（万元）自有资金收益率=4001000100%=40%,32,第二种情况：自有资金1000万元，贷款与自有资金的比例为5：1，贷款利率为10%，投资收益率为20%，投资期限为1年。投资收益=（1000+5000）20%1=1200（万元）贷款利息=500010%1=500
11、（万元）投资净收益=1200-500=700（万元）自有资金收益率=7001000100%=70%,当贷款利率低于投资收益率时，杠杆原理起积极作用。,33,第三种情况：自有资金1000万元，贷款与自有资金的比例为2：1，贷款利率为10%，投资收益率为8%，投资期限为1年。投资收益=（1000+2000）8%1=240（万元）贷款利息=200010%1=200（万元）投资净收益=240-200=40（万元）自有资金收益率=401000100%=4%,当贷款利率高于投资收益率时，杠杆原理起消极作用。,34,（二）抵押贷款可以增加税金豁免，提高自有资金的收益率。在抵押贷款偿还过程中，用于支付贷款利息
12、的部分是免税的。,35,【例2】某投资者购买一写字楼用于出租，投资额185,000元。经过计算，该房产每年的折旧额为6,000元。所得税率33%。年租金毛收入为46,000元，其中22,000元用于运营费用。,36,（1）若没有借贷资金，则第一年该项投资应纳税所得额为：（46000-22000-6000）33%=5940元 税后净现金流量=46000-22000-5940=18060元 则税后现金报酬率=18060185000100%=9.76%,房屋折旧额免税,自有资金总额,37,（2）假设该投资者利用了一笔148,000元的抵押贷款，年偿还债额为14,388元。其中，第一年的债务利息为13,266元。第一年该项投资应纳税所得额为：（46,000-22,000-6,000-13,266）33%=1562元 税后净现金流量=46,000-22,000-14,388-1562=8050元 则税后现金报酬率=805037,000100%=21.76%,用于支付贷款利息的部分免税,年偿还本息总额,房屋折旧额免税,自有资金总额,返回标题二,
