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1、第三章 房地产自物权,第一节 土地和房屋的所有权,一、房地产所有权概述 房地产所有权是土地所有权和房屋所有权的集合，我国立法土地和房屋可以分别作为的独立的不动产，因此土地和房屋是两个独立物，各自成立所有权。这两个所有权有共同特点，也有不同特点。房地产所有权作为物权，具有一般物权的本质特性，还具有不同于他物权的一些特征：,第一节 土地和房屋的所有权,（1）本源性（2）弹力性 房地产所有权为全面支配权,但房地产的某些权能可以分离出去,所有权的行使受到他物权限制.(3)限制性 所有权的本质不是人对物的关系,而是人与人之间的关系,因此所有权的行使必然受到社会的限制.土地所有权和房屋所有权受到宪法,行政
2、法,经济法和民法的保护和限制,还受到他物权的限制.自由和限制相伴,权利和义务相随,构成了房地产所有权的内容.,第一节 土地和房屋的所有权,(4)无期限性 土地的无折旧性和房屋的耐磨损性,决定了土地使用权和房地产所有权的长期性或无限期性。二、国家土地所有权我国实行土地所有权的国家和集体所有制度，禁止任何形式的土地所有权交易。研究土地他物权必须从土地所有权开始。（一）国有土地所有权的主体,第一节 土地和房屋的所有权,在实行国有土地所有权制度的国家中，有实行单一的国家土地所有权即一元制的，也有实行多个独立的国家土地所有权即多元制的。我国采用的是一元制下的“单一代表、分级行使”制度。国务院是国家土地所
3、有权的代表，中央土地行政管理机关和地方政府行使国有土地所有权，不具有所有权代表的资格，而是以所有权代表即国务院的授权为基础的。分级管理是指地方政,第一节 土地和房屋的所有权,府对行政管辖区域内的土地管理权，性质上属于经济行政权而非财产所有权。作为所有权代表的中央政府，即可以对地方政府授予所有权的行使权，也可以限制所有权的行使权。（二）国有土地所有权的客体（三）国有土地所有权的内容1.国有土地所有权的占有权能,第一节 土地和房屋的所有权,其占有权能可以分为所有人占有和非所有人占有。所有人占有是指由国家机关或由国家指定的国有企业事业单位实施的占有。非所有人占有是指国家以外的民事主体依法对土地进行的
4、实际控制，主要包括非国有的组织和个人，也包括国有企业。国有土地所有权的占有还可以分为法律上的占有和事实上的占有。,第一节 土地和房屋的所有权,2.国有土地所有权的使用权能一般来说，国家拥有土地所有权的主要目的在于调节社会对土地需求而不是满足国家对土地的使用需求。3.国有土地所有权的收益权能为国家获取由土地产生的经济利益是国有土地所有权的收益权能的要求。,第一节 土地和房屋的所有权,4.国有土地所有权的处分权能国有土地所有权既不能转让，亦不能放弃。在不改变国有土地中终级归属的情况下，将国有土地的占有、使用和收益权能分离出去，是一种处分行为。（四）国家土地所有权的性质国家土地所有权是国家享有的一种
5、民事权利。国家所有权关系是民事法律关系，国家作为权利主体，与其他民事主体处于平等地位。,第一节 土地和房屋的所有权,三、集体土地所有权集体土地所有权是指农民集体组织依法享有的占有、使用、收益和处分自己土地的权利。集体土地的范围按用途不同可分为：1，农用地 2，农村建设用地（用于非农业目的的土地）3，未利用地。集体土地所有权有以下特点：,第一节 土地和房屋的所有权,（1）独立性 集体土地所有权与国家土地所有权没有隶属关系(2)受限制性 集体所有的土地具有团体性和分散性。代表范围较小的局部社会利益，集体土地的使用处分又与国家的农业战略和农村政策密切相关，应对集体土地所有权的使用和处分权能加以适用限
6、制。土地管理法实行的土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。,第一节 土地和房屋的所有权,（3）受保护的特殊性（四）房屋所有权房屋所有权是指房屋所有人对作为标的物的房屋所享有的独占性支配权利，在法律规定的范围内对房屋进行占有、使用、收益和处分，并有权排斥他人的干涉。我国房屋所有权制度的特点如下：,第一节 土地和房屋的所有权,(1)房屋的国家所有权，集体所有权和个人所有权同时并存，并平等的受到法律的保护。（2）房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。房屋所有权发生转移，土地使用权也必定随之转移，反之亦然。非法转让土地使用权会导致土地上房屋转让的无效。,第一节 土地和房屋的所有权,（3）在房
7、屋所有权的原始取得和继受取得中，主要有新建和买卖。新建房屋的原始取得人一般为建筑执照记载的建筑人。在房屋买卖中，房屋所有权的转移，应办理房屋所有权变更登记。对房屋所有权可以根据不同标准分类并加以管理：（1）根据房屋所处位置不同，可以分为城,第一节 土地和房屋的所有权,市和农村房屋（2）根据房屋所有权主体享有的权能是否充分，可以分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是通常说的房屋所有权，享有所有权的各项权能；房屋部分所有权是一种所有权权能受到限制的所有权，也有称之为“住房有限产权”。（3）根据所有权权利主体的内容构成来看，可以,第一节 土地和房屋的所有权,分为房屋单独所有权、房
8、屋共有权和房屋区分所有权。房屋单独所有权是指在某一房屋上只有一个所有权主体。房屋共有权是指房屋属于两个或两个以上公民或法人所有。房屋共有可以分为按份共有和共同共有。,第二节 建筑物区分所有权,一 建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指数人区分一栋建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。建筑物区分所有权的客体是:一栋建筑物能区分成数个专有部分以及各个专有部分共有的共有部分。从现象上看建筑物区分所有权是对一栋建筑物的,第二节 建筑物区分所有权,一部分设立所有权，实质上区分所有权并没有违反一物一权主义的原理。建筑物分割出的各
9、个专有部分，具有独立物的本质要求。建筑物区分所有权的特征为：（1）复合性 建筑物区分所有权是指由专有权、持分权和成员权三个要素构成的特殊所有权。,第二节 建筑物区分所有权,（2）一体性 构成区分 所有权的三个要素是不可分割的（3）专有权的主导性 1.取得专有权，才能取得另外两个权利，丧失专有权，也会失去。2.专有权的大小决定持分权和成员权持分权和成员权的大小。3.在区分所有权登记上，指登记专有权，而不登记其他要素的权利。,第二节 建筑物区分所有权,（4）权利主体身份的多重性 建筑物区分所有权人相对于专有部分有资格成为专有权人，相对于共有部分有资格成为共有权人，相对于区分建筑物的共同关系形成的管
10、理权有资格成为成员权人。二 专有部分所有权专有部分是指区分建筑物内，有独立构造、能独立使用的建筑物的某一单元部分。构造上的独立,第二节 建筑物区分所有权,性是专有部分构成要件之一，利用上的独立性是专有部分构成要件之二，须满足：1，单独使用 2，有独立的经济效用。三 共有所有权共有部分是指区分所有人拥有的专有部分以外的区分建筑物部分。对共有部分享有的占有、使用、处分的权利，形成共有权。,第二节 建筑物区分所有权,区分所有权享有的共有权有以下法律特点：（1）共有所有权的权利义务较为广泛（2）区分所有人享有的共有权依附于专有权，专有权决定共有权的得丧变更和权利大小。(3)区分共有权依不同标准可分为法
11、定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对依附物的共有权。一般共有权分按份共有和共同共有。,第二节 建筑物区分所有权,（4）区分共有人不得请求标的物的分割，而一般共有人一般可请求其应有部分之量的分割。四 区分建筑物的基地使用权区分建筑物须以基地为基础，在我国区分所有人不可能取得基地所有权，也不存在取得区分地上权问题。,第二节 建筑物区分所有权,五 建筑物区分所有权人的成员权建筑物区分所有权人的成员权是指基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的区分所有人作为建筑物管理团体之成员所享有的权利和承担的义务。成员权有以下特征：（1）成员权是产生于专有权和共有权基础上
12、的对全体区分所有人共同事务所享有的权利和承担的义务。（2)成员权是基于区分所有人之间共同关系而产生的权利。,第二节 建筑物区分所有权,（3）成员权是一种永续性权利，它与专有权、共有权不可分离，只要建筑物及其基地使用权存在，区分所有人的团体关系不会解散，成员权与这种共同关系工始终。,第三节 建筑物区分所有权与不动产所有权的比较研究,建筑物的归属和使用已经表现为区分所有权形态，业主享有对区分物的专有部分支配权和排他权，同时对区分物的共有部分形成共同支配使用的关系。他不同于一般的单独所有权和共同所有权形态，基本区别主要有三个方面：权利内容不同、客体不同、主体不同。一、区分所有权是复合所有权,第三节
13、建筑物区分所有权与不动产所有权的比较研究,区分所有权不同于一般不动产所有权，是复合性物权，除区分物上存在专有权、共有持分权外，自治管理团体的成员亦与物权密切结合，成为行使所有权的新型方式。（一）专有所有权对专有部分享有的专有权利，其实质就是一般单独所有权性质。1，专有权的处分内容减少,第三节 建筑物区分所有权与不动产所有权的比较研究,2，专有权支配的物的范围大大缩小（二）区分共有所有权区分共有与一般共有存在很多差别，一般共有只有按份共有和共同共有，区分共有较复杂，因主体客体不同可分为：（1）相邻共有（2）一幢建筑物全体业主共有（3）建筑物以外附属土地和附属设施、设备为综合开发区域全体业主共有。
14、,第三节 建筑物区分所有权与不动产所有权的比较研究,区分共有与一般共有 还有很多不同，但对业主影响较大的是主体的差别，特别是上述（2）、（3）。（三）区分所有权中的成员权二 建筑物区分所有权的客体是复式客体区分所有权的一般客体是区分物，特殊客体是指整体物，区分所有权的客体是由一般客体和特殊客体构成的复式客体，是由,第三节 建筑物区分所有权与不动产所有权的比较研究,区分物和整体物组合而成的。三 建筑物区分所有权的复合主体由于建筑物区分所有权一般客体是区分物，即被区分为专有和共有两个部分，在法律上也就必然为不同权利主体所有。区分建筑物的权利主体应具有双重独立性：第一是利益上的独立性第二是法律上的独立性。,
