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1、基尼系数Gini coefficient,0.469,0.5,人均可支配收入,20167,10.1%,28844,城市更新,土地财政,开发成本,开发高价格+高品质项目,政府工作报告：支持自住及改善性需求,政府工作报告：支持自住及改善性需求,空间尺度,空间数量,空间迁跃,房子,豪宅,板块豪宅,资源豪宅,产品豪宅,人文豪宅,圈层豪宅,引自豪宅的文化底蕴2.0,上蔽福田，城汇曦泉深业上城项目另析,上，高也。东汉许慎说文,高，不只是390米的接天之厦，还有枭领南国的尚上之地。,题目解读：上为北向，北为天位，天之所覆，上之荫蔽。上城踞北，领启福田，荣泽深圳。曦为初阳，泉作新源，曦泉广汇，自当蓬勃。解放思
2、想，产业锐变，尚上之城。,福田,项目基本信息,Part 1,项目推广&备案名：深业上城；别名：深业科之谷,投资商：深业置地有限公司开发商：深圳市科之谷投资有限公司背景：原赛格日立厂房 项目类型：综合体项目占地面积：121225.10平方米 预售面积：168581.72平方米公寓建筑面积：170720平方米项目总建筑面积：120万平方米容积率：6.5绿化率：40%物业形态：产业研发（33.27万平米）商务公寓（17万平米）LOFT小型经营、办公商业体（10万平米）商业（纯商业+SOHO16.7万平米）高端酒店（5万平米）政府办公 会展,土地年限：50年土地受让时间：2012-09-19土地用途：
3、旅馆业用地,商业性办公用地,一类工业用地 公寓产权类型：大产权房备案公寓预售总套数：639 当期销售目标：226房型面积（非备案）：106-900平米 层高：3.3米装修情况：106-358带精装修，450-900为毛坯项目车位总数：1400户位比=1：2.2物业管理：深业置地（深圳）物业管理有限公司 第一太平戴维斯合作管理均价：70000元/平米（精装标准10000元/平米）物业费：9.9元/平米月建筑设计单位：香港嘉柏建筑事务所建筑施工单位：中建三局第一建设工程有限责任公司 规划设计单位：SOM建筑设计事务所 地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北,户型配比,关键词：面积跨度广泛 户型分布复
4、杂,区位及物业组合,本案,224.5米，62层,390米,290米,至莲花山,至笔架山,政府办公,酒店,SOHO,LOFT,本案客群及产品需求预判,现场接待管理,Part 2,深业Upperhills高端客户接待系统,客户预约,预约跟进及确认,客户身份识别,现场接待,客户回访,客户预约中心,客户维护系统,客户接待流程,客户维护平台,注：即深业名源系统,注：需设计相应平台,接待时间及人数限制,接待时间：每天10:0012:00，13:00-21:00，每日接待时间共计10个小时。接待频率：每批客户接待时间为40分钟60分钟。名额规定：每小时限定客户批次为7批，即每日客户接待批次为70批。“同行体
5、验日”：每周周二定为本项目“同行体验日”，同行接待仅限于周二。,客户来源分类,预约流程及规定,采取“预约优先制+身份验证”客户接待制度：,特权客户,按预约时间段,营销中心,样板房,未预约客户,当天预约后按照预约时间前来,身份验证,新预约,老客户预约,同行踩盘,无需身份验证、无需预约,无需身份验证、按预约时间段,在同行踩盘日（周二），按预约时间段,身份验证方式是否必需？,需出示可体现客户高端身份信息的相关证明，包括：个人所在公司、企业名片客户所居住豪宅高端小区门禁卡、停车卡、一卡通等银行VIP金卡客户高端会所会员卡客户高尔夫球会会员卡其它 若客户无法提供任何相关可体现高端身份的物件，则机动处理，
6、可采取验资的方式：验资100万,客户接待流程分区,售楼处3层接待流程动线,1,2,3,4,5,6,7,营销中心3楼入口,影音室,模型区,大户型样板房,小户型样板房,交楼标准样板房,洽谈区,营销中心2楼,营销略述,Part 3,操盘者：郝继霖,郝继霖，曾任和记黄埔市场董事，英国太古(中国)有限公司广州代表处首席代表，香港太古地产有限公司总经理，太古汇(广州)发展有限公司总经理，兼任中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会主席，中国香港(地区)商会-广东副会长，中国商业地产联盟主席等。,一个香港人,销售情况：平稳有度，依靠内部,开盘推售130套，完成认购100套以上！持销期周均去化2套。价格700
7、00元/起！,实际营销动作(前期）：聊胜于无,开发商与操盘大哥主打低调，低调得很低调步骤1：楼体LOGO：无文字，无电话后来在代理商的建议下终于加了电话步骤2：9月1日营销中心开放，五大报广也就只有那一天了步骤3：开设预约网站百度搜索下，就知道什么是素食主义了步骤4：微信平台500年一条信息，后开设业主微信平台，反响良好步骤5：主干道LED屏代理商死谏开盘及强销期仅有3次小型活动,真实客户：投资+自住，自住以小家庭为主,主力客户,一个地区：福田区地缘性客户两个行业：房地产，金融三种用途：短期投资（出租），自住，办公四房之忧：无法满足大家族的需求（潮汕）故事一：土豪的晨练故事二：我们的小伙伴,项
8、目案场体验,Part 4,昭示性：如封似闭，保持私密性（神秘性）,营销中心,绿带,绿带,公交站,空地,无道路指引周边遮挡严重除北区高层外无昭示性符合营销策略对实际成交影响较小私密性与体验感,营销中心：高端、大气、上档次，低调、奢华、有内涵,一层：停车场+销售驻点,二层：接待中心,三层：样板间（3套）,四层：小会场,直梯+消防梯,接待原则：尊贵、安静、独立,如果你是去踩盘的，而不是客户（比如我），将是以下局面：1 进入营销中心前，保安：有预约吗？哪怕是路过的客户也是要预约的2 在1层等候，对不起，前面有几组客户，要等到出来一组后才能进去3 知道你不是来买房的，是来参观学习的。不好意思，去不了2层
9、，只能直接参观样板间，而且不能独自参观，需有相关人员带领（中原同事需由中原物业顾问带领）4 参观也不能乱跑，固定路线，固定顺序，甚至每个样板间的滞留时间也不能太长（减少同其他客户的摩擦时间）5 3层同样设有沙盘讲解，而且不只一个沙盘，不同组客户被带到不同的沙盘独立讲解6 真正的客户会被带到VIP室详谈，踩盘的就拿拿楼书走人7 2层非客户禁止进入（政府领导视察除外),3层客户动线,我的动线,（笔者）尊享屌丝级待遇,营销中心及样板区照片（特殊拍摄），原则禁止拍照,3层样板区打造描述,1 整体风格：现代简约，略带小资气，但绝无土豪范儿2 流线设置：连贯曲折环闭，按照大户型、小户型、交楼标准的顺序设置
10、3 装饰亮点：摆件、灯饰、窗画、浴缸（人造石材）、储物空间4 户型：部分户型适于家庭生活，部分户型适于特定客群5 客户引导：尽量减少不同组客户、客户与非客户间的空间重叠，提升宽松感6 沙盘：多沙盘，做到每座沙盘只为一组客户进行讲解7 设有休息区、VIP室，路线为环线封闭，参过结束后自然回到电梯间8 2、3层间无法自行走动，须经由电梯，电梯由专人负责管理（非销售员）9 软装材料：大量使用木质、竹制、金属、石材等天然材料，提升环境的品质感10 精装点：厨具、卫浴较先进，地面、墙面、电气、门等较普通,户型：106-358平米，另有少量超大面积单位,户型：灵活多变，多套房，强化主卧、客厅，弱化厨房,户
11、型描述：实用率低，功能性空间，高舒适度,1 实用率低，部分户型接近60%2 部位户型（特别是单身公寓）定位特定行业人群3 主卧面积、景观优于客厅，主卧大空间卫浴、衣帽间，提高居住舒适度4 仿写字楼框架结构，空间尺度大，户型灵活多变5 面积段较大，但房间数偏少，多功能性空间,深圳市场（全国市场）大平面城市公寓豪宅发展趋势,深圳湾1号户型图,面积逐渐趋大，公摊趋大大尺度、少房间（高房均）的产品成为公寓豪宅发展趋势占据城市中心或稀缺资源城市综合体中的独立业态功能性强于居住性（投资、社交场所、奢侈品、收藏、工作）,深圳湾1号公摊举例,东海国际公寓公摊举例,传说中的二层,“南都记者实地体验发现，该展示中
12、心犹如一个迷宫式的博物馆。在次第打开的不同隔间，以讲故事的方式分区功能独立展示了深业品牌、旧址赛格日立广场历史、公寓、写字楼、商业、样板房，体验过程流水式一气呵成，时间共计需一个多小时。设计理念融入自然及东方禅意，简约内敛，采用原木、竹、石等材料，以及木香味，蟋蟀声等感官体验。”,案例分享，要有娱乐记者的精神,一个营销中心，3600平米，6000万,步上二层且听风吟,全石材等候厅,开发商代理商二对一,品牌厅（日立电视）,品牌厅（深业）,操盘大哥郝继霖,原木墙,3D影视片,石门,综合体模型,仿真客厅,建筑设计理念,三层,中原项目主策原话：这是我见过打造与服务最好的营销中心,以住宅角度考量该项目的
13、公寓产品：高价格、高配套、高体验、高环境非高居住价值型家庭公寓而是高生活价值型商务公寓故曰：尚上生活抑或上蔽福田引领全新的高端生活方式（尚上生活）,FIN?,城汇曦泉,概念一：一类工业用地,概念二：SOHO,概念三：LOFT,最后回看一组数据,物业形态：产业研发（33.27万平米）商务公寓（17万平米）LOFT小型经营、办公商业体（10万平米）商业（16.7万平米，纯商业+SOHO）高端酒店（5万平米）政府办公 会展,非政府类可办公总面积占计容面积超50%,政府下了盘很大的棋,一个城市的繁荣，不是高端商业，更不是高端物业，而是高端产业！大背景：一线城市的产业升级大习惯：固定资产投资扩大化大愿景：深圳的新产业示范区大方向：枭领南国的生活方式华南的SOHO中国深圳的中关村+798天机不可泄露，唯此：城汇曦泉,曾记否：拟投资约亿，用到年，将赛格日立旧工业区更新打造成“深圳创业板制造业上市公司总部基地”，成为国内首个拥有“创业板”概念的创业园区。深圳市“十二五”规划,深业上城三重门如果你看到了城市公寓豪宅，这是第一重如果你看到了创新型商业，这是第二重（本处未作研究）如果你看到了城市发展的方向，这是第三重,
