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1、,房产交易常见税费介绍,主讲人：姚亮,房产交易常见税费简介,二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费，就个人经历介绍一下在二手房交易过程中的常见相关税、费。注：在具体操作过程中，各省的税收政策可能会存在差异。,房屋交易中通常会遇到以下几种税、费,一、契税【买方】二、营业税及附加【卖方】三、所得税【卖方】四、印花税【双方】五、土地增值税【卖方】六、房地产交易手续费【双方】七、房屋所有权证登记费【买方】,常见交易方式,一、买卖 二、继承 三、赠与 四、析产（离婚财产分割）,一、买卖交易方式涉及主要税种,购房时间的确定,1.个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销
2、售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。2.根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。,在房屋交易过程中，因房屋的使用性质不同产生的税费也不相同。一、住宅 1、普通住宅 2、非普通住宅 二、非住宅,普通住宅：,普通住宅必须同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率（建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）在1.0以上。2、单套建筑面积在144平方米以下。3、现行普通住房价格标准为沈河区、和平区、皇姑区、大东区（以上各区包括今年行政区划调整后新划入的范围）、铁西新区（包括经
3、济技术开发区）、浑南新区单价在8290元以下，东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区单价在6720元以下。,非普通住宅与非住宅,非普通住宅：不能同时满足普通住宅的三个条件的即为非普通住宅。非住宅：是指专业用于工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房；教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。（写字间、车库等即为非住宅）,契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办
4、理纳税申报，其缴税期限为纳税义务发生日期90日后的次月15日内。,1.应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数,土地增值税的计算,1、应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数2、土地增值税的税率 土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：,3、扣除项目金额如何确定（1）能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成 本成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额（2）不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为：购房发
5、票金额（1+5%年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额 年限=实际拥有房地产累计月份12（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：房产土地价值（1+5%年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额 年限=实际拥有房地产累计月份12,案例一,某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月购买，建筑面积150平方米，取得收入450000
6、元，转让时缴纳税金25200元（其中营业税：22500元，城市维护建设税1575元，教育费附加675元、地方教育费附加225元，印花税225元。）申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345000元，并提供了购房时 缴纳契税的完税凭证注明13800元，计算其应缴纳的土地增值税。,分析与解答,应纳税金额计算如下：1、房地产转让收入450000元2、扣除项目金额等于345000（1+5%12 24）+25200+13800=4185003、增值额=450000-418500=315004、增值额与扣除项目金额之比=31500 418500100%=7.53%5、确
7、定适用税率为30%，速算扣除系数为06、应纳土地增值税税额=31500 30%=9450元,案例二,2006年12月31日，转让1993年5月1日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7，印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10。,分析与解答,1、取得土地使用权所支付的金额为110万元 2、房地产开发成本为320万元3、
8、允许扣除的房地产开发费用（110320）1043（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。4、扣除的税金11505（173）63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。,5、建设普通住宅加扣（110320）2086（万元）注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20的加计扣除。6、允许扣除项目金额合计110320504363.2586672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可
9、以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20扣除的基数。7、增值额1150672.25477.75（万元）,8、增值率477.75672.2510071.079、应纳税额477.7540672.255157.49（万元）注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%。,案例三,某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万
10、元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,分析与解答,(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为10000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000)20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+80
11、0=6005(万元)(7)增值额=10000-6005=3995(万元)(8)增值率=39956005100%=66.53%(9)应纳税额=339540%-60055%=1297.75(万元),二、继承过户与赠与过户,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。,三、析产（离婚财产分割）,房屋交易收费标准,一、房地产交易手续费 1、住
12、宅房屋转让：每平方米6元；2、住宅房屋产权交换：按面积差每平方米6元；3、夫妻离婚析产、夫妻继承住宅房屋更名过户：每平方米3元；4、拆迁户购买存量住房，建筑面积低于拆迁协议注明原房屋建筑 面积的免收手续费，超过原房屋建筑面积的，超过部分每平方米3元，卖方按转让房屋全面积每平方米3元缴纳；5、非住宅：按成交价格的1%缴纳二、房屋所有权证登记费：住宅80元、非住宅550元。（共有权证工本费10元/本）三、核档费：100元、律师查档50元每幢,二手房交易常见避税方法及风险,（一）先签合同后过户即“以租代售”（二）“黑白合同”（三）抵押典当（四）假赠与真买卖（五）“生者变死者”二手房过户借遗产继承避税
13、（六）夫妻假离婚（七）利用装修做低房价（八）先公证后过户,（一）先签合同后过户即“以租代售”,相关规定：国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。避税方法：先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。双方约定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。评论：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖才发生法律效力。以先签合
14、同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。,（二）“黑白合同”,相关规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。避税方法：买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。评论：在众多的偷逃税行为中，虚报
15、房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。,（三）抵押典当,相关规定：国家税务总局下发了关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。避税方法：买卖双方签订一份抵押或
16、典当合同，将房屋抵押(典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的债务，买家自然取得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。评论：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。,（四）假赠与真买卖,相关规定：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方
17、和受赠方须各缴纳0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.6%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改房，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。避税方法：由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。专家评论：交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。此外“赠与”房产再次转让的时候要承受高额的个人所得税。,（五
18、）生者变“死者”二手房过户借遗产继承避税,相关规定：继承不动产免征营业税、个人所得税 避税方法：开出“死亡证明”和“遗嘱”，将房屋买卖变成遗产继承 专家评论：这种避税方法固然能节省纳税人一笔不小的开支，但是现行的政策对遗产继承方式的审核、控制也很严格，致使这种避税方式可行性大大降低。此外如果买卖双方一旦发生争议，买方的权利也很难得到救济。,（六）夫妻假离婚,相关规定：对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳个人所得税。避税方法：通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物
19、业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。评论：因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。,（七）利用装修、做低房价,相关规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。避税方法：买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家
20、。这样一来，卖家所支付的税费比严格按照个税缴纳的减免不少。分析：实践中有些人为了少缴纳个税，在卖房的时候，找装修公司等，开具假装修发票，把装修款费做高。结果，到房地局被查出来了，不但必须按照规定缴纳全额税款，还得为欺骗行为负上一定责任！,（八）先公证后过户,相关规定：国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。避税方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。专家评论：由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证进行抵押。如果卖方挂失房证，最多半年，又可以出新房证了，对买方没有保证。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。仅仅是公证房屋所有权并不发生转移，买主可能吃大亏。,在律师执业的业务中经常会有为顾问单位提供法律咨询的情况，特别是在一些非诉讼业务中还会存在一些关于税务咨询的业务。比如转让房产和转让股权税率和税种不同、比如减少交易流程、比如特殊企业有税收优惠等相关税务方面的规定、比如诉讼强制程序过户等相关规定均是各位同仁值得深深思考的问题。因此，希望各位同仁，通过本次交流开启大家的新思路，能为各位同仁创造业务来源。,完 毕,谢谢！,
