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1、1,第十二讲 抵押与证券化市场,一、初级抵押市场二、抵押证券化市场三、资产证券化市场四、美国、英国、法国和香港住宅抵押证券化市场,2,一、初级抵押市场,1.基本概念 初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿,3,2.固定利率抵押贷款付款方式的不同，固定利率抵押贷款可分为三种固定还本的抵押贷款固定支付的抵押贷款 累进支付的抵押贷款,4,（1）固定还本的抵押贷款 特点是定期、定额摊还本金 每期还款额=贷款总额（贷款年限每年还款期数）当期贷款余额年利率每年还款期数
2、如果每年还款期数为12，则每月还款额=贷款总额（贷款年限12）当期贷款余额年利率12,5,(2)固定支付的抵押贷款 每期还款额是恒定的 如果每年还款期数为12，则,6,（3）累进支付的抵押贷款 降低通货膨胀对借款人付款能力的冲击而创造出的一种新抵押贷款方式 指适当降低现期的每期还款额，然后根据预先设置的比率逐步提高，若干年之后再转化为固定支付的抵押贷款,7,（4）三种固定利率抵押贷款方式的比较 支付方式的比较,8,（4）三种固定利率抵押贷款方式的比较,贷款余额的比较,9,3.可调利率抵押贷款,随价调整的抵押贷款 基本思路是既然通货膨胀反映了社会商品一般价格的总体上涨，那么就用反映通货膨胀率的某
3、种价格指数对贷款余额加以校正。最早被用来校正抵押贷款余额的指数就是物价指数，但用得最多的价格指数是“消费者价格指数（consumer price index，CPI）”。优点：吸引贷款，减少风险缺陷：贷款余额调整滞后,10,3.可调利率抵押贷款,可调利率的抵押贷款 是依据市场利率指数不断调整的抵押贷款工具 可调利率抵押贷款以利率指数化为特征，并具备许多的特征变量：初始利率 调整周期 利差 上限 下限 负分期付款 贷款费用率 提前付款权 三种基本的组合方式 分期付款额和利率均无上限的方式 设付款额上限并要求负分期付款的方式 设利率上限的方式,11,二、抵押证券化市场,1.基本概念二级抵押市场是对
4、初级抵押市场上产生的抵押贷款进行买卖的场所抵押贷款证券化市场 是二级抵押市场为初级抵押市场提供抵押资产流动性的主要方式,12,2.转手抵押贷款证券,简称转手证券，也称过手证券，代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权运作方式 固定利率的转手抵押贷款证券：收入流主要由两部分组成：抵押贷款的本金收入和贷款的利息收入 提前还贷风险预测：有条件的提前偿付率 提前偿付基准(PSA基准),13,3.担保抵押贷款债券,是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券 顺序支付的方式 按计划分期支付的方式 定向支付的担保抵押贷款债券,14,4.剥离抵押支持证券,剥离指把现金流的利息和
5、本金分开，同时发行两种利率不同的债券，资产组合产生的现金流分别按不同比例支付给两类债券的持有者 形式主要有：纯本金债券（PO，Principle Only），指零息的转手证券纯利息债券（IO,Interest Only），指以按揭资产现金流中的利息部分支付本金的转手证券,15,三、资产证券化市场,1.基本概念资产证券化广义：是指一种满足资金供需双方需求的金融工具，从而使得资金需求者及时获得所需资金，资金供给者藉此获取合理报酬的资金融通过程 狭义：指为提高金融资产的流动性，以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般投资者，从而实现筹措资金目的的过程 经济学家加德纳的定义：是使储蓄者与借款者
6、通过金融市场得以部分或全部匹配的一个过程或工具,16,1.基本概念,资产担保证券 以有稳定收益的金融资产或非金融资产为担保，以形成的资产组合为基础所发行的证券 发行额最大的三种资产担保证券汽车贷款担保资产证券信用卡担保资产证券住宅产权担保资产证券,17,2.资产证券化的作用,提供新的融资方式和融资渠道 解决资产与负债期限结构的匹配问题 提供新的投资工具 有效地规避风险,18,3.常用的资产担保证券,汽车贷款担保资产证券1985年5月发行了汽车贷款担保资产证券，这是世界上第一笔由汽车贷款担保的资产担保证券 借款人可以按计划偿还本金和支付利息，也可以提前偿还 汽车贷款普及率高、贷款规模大、违约率低
7、、收入流稳定。汽车贷款的期限通常为3-8年,19,信用卡担保资产证券 信用卡担保资产证券向其持有人定期支付利息 与汽车贷款担保资产证券相比，本金不是分期支付，而是在规定的期限，信用卡借款人的本金支付通过受托人而保留和重新投资到其他应收款,20,住宅产权担保资产证券 是由一组住宅产权贷款作为担保的资产证券 可分为封闭式的和开放式的 封闭式的住宅产权贷款是以与固定利率、完全分期付款的住房抵押贷款相同的方式构建的住宅产权贷款 开放式的住宅产权贷款是一种产权贷款，在此贷款中，根据借款人在其财产中的产权数量，房屋业主能够在一定期限内在规定额度借入资金。房屋业主被给于了一个信用额度，可以开支票或可以在信用
8、额度内使用信用卡。在贷款期限末，房屋业主可以一次性支付来偿还所借数额，或分期偿还未偿余额。,21,4.信用提高,内部信用提高超额抵押 担保 直接追索权 储备金账户 优先/次级划分 外部信用提高 担保、信用证和保证契约 现金抵押账户 利率掉期,22,四、美国、英国、法国和香港住宅抵押证券化市场,1.美国的住宅抵押证券化市场 美国住宅抵押证券化市场的建立 联邦住房贷款银行体系 住宅贷款保险计划 住宅抵押证券化市场政府机构的发展 美国住宅抵押证券化市场的运作模式 住宅抵押贷款的创立 抵押贷款出售 住宅抵押贷款证券化,23,美国住宅抵押证券化市场的创新动力 期限的不匹配 地理的限制 Q条例封顶利率的限
9、制 监管因素,24,2.英国的住宅抵押证券化市场,发展概述英国的住宅抵押贷款证券 一般采取记名登记形式，并在伦敦或卢森堡证交所以公开募集方式发行并上市 一般以5-10年为主 发行市场中，发行人向原始债权人购入抵押贷款组合，再以此为担保发行抵押贷款担保证券，发行时均由证券公司承销，卖给投资人,25,信用保证、会计处理及信用评级 信用保证 有关住宅抵押贷款担保证券的会计处理 信用评级 法律规定 证券交易有关法规 相关税法规定,26,3.法国的住宅抵押证券化市场,互助性储蓄机构、土地银行和商业银行是主要的住宅抵押贷款机构 抵押证券化市场的发展 再融资抵押银行的发展,27,4.香港地区的住宅抵押证券化
10、市场,香港按揭证券公司 运作策略分两个阶段进行 第一步依靠政府拨付的10亿港元营运资本，并向退休基金及其他机构投资人发行无抵押债券筹资，以此款项来购买香港银行按揭贷款 第二步是将所购入的按揭贷款进行资产重新组合，经包装后转换成按揭证券，并为按揭证券提供担保，保证按揭证券上市后为更广大的投资者选购。两大制度保证模式系统 业务操作模式系统 具有可操作性的风险防范制度模式,28,5.各国抵押与证券化市场对我国的启迪,利率方面的问题 政策法规方面的问题 主体方面的问题 市场方面的问题,29,思考题,简述最常见的三种固定利率抵押贷款方式，并试比较三者的异同点。何谓资产证券化？其具有什么作用？试列举提高信用的几种途径。简要介绍美国的资产证券化市场，并且其对中国的启迪,
