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1、房地产基础知识,杭州三湘房地产经纪有限公司,第一章房地产概述,房地产的概念,房地产的概念房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、区位、权益三者的综合体。,土地使用权出让方式,土地使用权出让方式拍卖挂牌招标双方协议商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。,划拨土地使用权,划拨土地使用权的主要特征没有明确的期限无须支付土地使用权出让金不能擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的范围国家机关用地军事用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地公益事业用地城市基础设施用地法律规定的其他建设项目用地,房地产的分类,按用途划分:居住房地产住宅：普通住宅、高档公寓、别墅集体宿舍
2、：单身职工宿舍、学生宿舍非居住房地产商业房地产、办公房地产、餐饮房地产、旅馆房地产、金融房地产、信息用房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。,房地产的分类,按开发程度的分类:生地毛地熟地在建工程现房,房地产的分类,商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，情况如下：(1)砖混结构住宅(2)砖木结构住宅(3)钢筋混凝土结构住宅,框架结构图片,第二章规划基本知识,小区规划图,小区规划图,建筑面积,建筑面积住宅建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、
3、辅助面积和结构面积。,建筑容积率,建筑容积率建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。,建筑密度,建筑密度建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。,绿化率,绿化率绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,相互关系,容积率、建筑密度和绿化率的关系容积率：建筑面积/占地面积 建筑密度：所有基底面积之和/占地面积 绿化率：绿地面积/占地面积,第三章建筑基本知识,低层,低层住宅低层：1-3层高的住宅主要指：（一户）独立式住宅 别墅（二户）联体式住宅 别墅
4、（多户）联排式住宅（townhouse)特点：低层住宅与多层和高层住宅相比，最具有自然亲和性，宜人的居住氛围。但受到土地价格与利用效率、市政及配套的、规模位置等客观条件的限制，总体供应量有限。,低层表现形式,多层住宅小高层、高层住宅,多层住宅、小高层住宅、高层住宅、超高层建筑多层住宅 多层住宅指：4-6层高的住宅小高层住宅 主要指7-11层高的住宅高层住宅 一般至12层以上的住宅超高层建筑 建筑总高度超过100M的,高层表现形式,户型图,户型图是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们
5、的联想和识别。,楼层平面图,户型楼层平面位置图标明户型在楼层平面中所处的位置,开间和进深,开间和进深住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度，是一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,层高和净高,层高和净高 层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。一般参数为2.72.9米 净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。两者关系：净高=层高-楼板厚度,使用率、实用率,使用率使用率：是住宅套内净面积即使用面积
6、和住宅面积的比，一般高层蝶式房型在72%至75%之间，板式结构在78%至80%之间。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。,商品房的销售面积如何测算,商品房的销售面积如何测算商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积极为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，即：商品房=套内建+分摊的公用 销售面积 筑面积 建筑面积,商品房分摊的公用建筑面积,(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空
7、间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。,商品房公用建筑面积计算公式,公用建筑面积计算公式公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数,第四章商品房销售术语 及基本知识,商品房,商品房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。商品房的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。,商品房风格小区,经济适
8、用房,经济适用房 是指由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住宅。这类住宅应减免工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。购买对象是本市的城镇常住户口的中低收入家庭。,经济适用房小区,期房,期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始直至取得房地产权证（大产权）止，在这期间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房应签订预售合同。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约期房也称楼花,现房,现房现房：是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。在现场主要检验质量问题：如看各厅室过道的地面，墙面、顶棚、门窗、电话插孔是否合理等等,尾
9、房,尾房：是指销售进入尾声的房子。通常指楼盘销售后其剩余的一部分房屋，一般占整个楼盘的10%20%左右。如果楼盘运作好，可能在短期内销售空，否则会剩余部分尾房。,跃层住宅,跃层住宅跃层式住宅：是指有上下两个楼面，卧室，起居室、客厅、厨房、卫生间及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼楼梯。,跃层住宅,复式住宅,复式住宅复式住宅：受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁设计，是一种经济型住宅。每户仍分上下层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。,拼装房,拼装房拼装房：装配式住宅的通俗称呼，它的全称是预制装配式住宅，是将预先在工厂生产的部
10、材运到现场，进行装配而建成的住宅，在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。这种住宅由三种结构：钢筋混凝土结构、木结构、轻量钢结构。一般面积以100-200平米最多。,拼装房,Townhouse住宅,Townhouse住宅Townhouse住宅：指城区住宅，多指联排别墅，一般为3-5层。特点：1、多建于市郊区域 2、高绿化率和优美的小区景观，居住环境更贴近自然 3、住宅居住功能齐全,商品房预售条件,商品房预售条件已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，开放上投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进
11、度和竣工交付时间同金融机构已经签订预售款监管协议,商品房销售的五证二书,商品房的五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房预售许可证商品房的二书 住宅质量保证书 住宅使用说明书,起价均价最高价,起价、均价 起价：销售价格中最低价格 均价：销售价格相加之和数/单位建筑面积的和数 最高价：销售价格中最高的价格,价格举例,请计算整体均价找出最高价、起价？定价的规律是什么？,商品房合同基本有哪些内容,商品房合同基本有哪些内容1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2、总价款、付款方式、付款时间3、建筑面积、套内面积、分摊面积4、商品房销售方式5、商品房
12、屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任6、发生变更的约定7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任8、合同约定面积与实测面积发生差异的处理9、违约责任,付款方式,商品房购买的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭3、分期付款4、其他付款方式 例如：零首付等,购房应缴纳的相关税费,购房应缴纳的相关税费购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产和资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税,印花税、契税,什么叫印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。什么叫契税契税是指房
13、屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门的税种。,上海市普通住宅的标准,可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。,应当提交的资料和证件,取得商品房预售许可证应当提交的资料和证件1.开发经营企业的营业执照；2.建设项目的投资立项；3.工程施工进度计划；4.投入开发建设的资金已达工程建设
14、总投资的25%以上的证明材料；5.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容；6需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准文件,面积与实测面积有出入处理方法,预售合同约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的处理办法实测面积与暂侧面积存在一定范围（如3%）内的误差，不是为卖方违约；但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补。若实测面积与暂侧面积的误差超过一定范围(如3%）视为卖方违约，卖方应承担违约责任，买房也可以把这一情况视为解约的原因。,房地产转让,房地产转让房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠
15、与、继承等方式，将房屋的所有权和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移给他人的行为。,办理房地产转让的手续,办理房地产转让的手续1.签订书面转让合同；2.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；3.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核审，并做出相应答复；4.房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费；5.房产管理部门合法过户单；6.当事人平过户单办理过户手续，领取房地产权属证书,房地产产权,房地产产权城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉
16、的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。,购买房屋住宅保险,购买房屋住宅保险随着住房制度的改革，个人购房越来越多，个人或者家庭购买自己的房屋后，住宅的维修、养护、甚至发生某些意外损坏都要自己花钱。保险，就是房屋出险，如火灾等情况，先予赔偿。,住宅保险责任范围,住宅保险责任范围：1、火灾、爆炸2、雷电、冰雹、雪灾、洪水、海啸等3、空中运行物体坠落4、外来建筑物及其他固定物体的倒塌5、暴风雨使房屋主体结构倒塌6、因防止火灾蔓延或者施行救护、保护人生声明或财产采取的必要措施对房屋的破坏。,不属于房屋保险责任的,不属于房屋保险责任的：1、战争、军事行动和暴力行为2、原子
17、辐射和污染3、投保人或者家庭的故意行为4、因家电过热、短路、漏电、超电压使用造成的火灾5、暴风暴雨对简单违章建筑的损失6、虫蛀、鼠咬、霉烂以及不属于前述所列保险责任范围的损失。,装修标准,装修标准主要是项目的基本装修情况介绍。如：大堂、公共走廊、窗、门是合同的附件之一,物业管理,物业管理物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或者协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等实施统一管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。,物业管理图例,物业管理费用,物业管理费用包括：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费3、绿化管理费4、清洁卫生费5、保安费6、办公费7、物业管理点为固定资产折旧费8、法定税费,公共维修基金,公共维修基金公共维修基金：指住宅楼房的公共部位和公用设施，设备的维修养护基金。用于对住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金为总放款的2%。,售楼人员工作程序,现场接待及介绍楼盘,签订定金合同,签合同并交首付款,办理按揭手续,办理产权证,办理入住,谢谢大家！,
