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1、房地产投资市场,第二章,在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。投资房地产，根本目的是获取预期的利润，而能否获利及获利程度取决于未来的实际变现率。只有对未来的市场景气情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能作出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。在房地产投资分析中，市场分析是最为困难又最为重要的一环。,房地产市场的概念,房地产市场是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产市场是房地产买卖双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致意见的任何安排。房地产市场是房地产权益的交易市场，它交易的对象是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或
2、建筑物本身。,房地产市场的特征,1.房地产市场是房地产权益的交易市场；2.房地产市场是地区性市场；3.需要专业人员提供服务；4.易于出现市场的不均衡和垄断 5.政府干预 6.高信息费用和交易成本,房地产市场运行环境,房地产产业的运行环境主要影响因素 社会环境:人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展心态等 政治环境:政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等 经济环境:城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等,金融环境:宏观金融政策、金融工具完善程 度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产有关
3、的正式规则，包括现行法律和相关政策技术环境建筑材料、建筑节能、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用等资源环境土地、能源等资源约束国际环境经济、投资全球化及国际资本流动,房地产市场的分类,按房地产的类型分为：居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业物业市场、土地市场；写字楼市场还可以细分为：甲级、乙级,按房地产交易方式不同划分为：房地产销售市场、租赁市场、抵押市场、保险市场,房地产市场的分类,按房地产交易的顺序和类型，将房地产市场可分为一、二、三、四级市场。A、一级市场即土地使用权的出让市场。即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
4、者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。(三通一平：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件;七通一平：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、燃气、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。)特点：房地产在国家与土地使用者之间呈纵向流通；一级市场是由国家垄断的市场;承担者(受让方)一次性支付整个使用年限的出让金。,一级市场,在一级市场，土地使用权出让有协议出让、公开出让两种基本形式。2004年，停止经营性项目国有土地使用权协议出让；公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价
5、。,1949年改革开放前70年代末80年代中期80年代末90年代初 90年代以后国有土地出让制度的发展历程,补充资料：中国土地出让制度的发展阶段,1949年改革开放前：土地社会主义公有，不得租让。,中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。,70年代末80年代中期，从限制性、有条件的出让土地，到形成土地出让制度的雏形,1979年
6、，中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。80年代初，土地管理制度的改革，主要分两方面进行：第一，土地行政管理制度的改革。(1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。)第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。,1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让，同年月，深圳率先试行土地使用有偿出让，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。这是中国土
7、地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。,从80年代末90年代初，土地出让制度进一步发展。,1988，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。1990年5月，国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。,90年代以后国有土地出让制度的发展历程。,1995年6月28日国家土地管理局令第2
8、号发布协议出让国有土地使用权最低价确定办法（2003年8月1日被废止）2002年7月1日起施行国土资源部发布第11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 2003年8月1日起施行国土资源部21号令协议出让国有土地使用权规定 2004年3月，国土资源部发布了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即“71号令”),地方政府从经济发展和政绩角度出发，往往出现零地价招商，既造成了国有资产的大量流失也造成了资源的低效利用。寻租现象大量产生，也造成了土地腐败案件数量的增长。对于全国房地产价格2002年后，以及2004年后的暴涨，起了推波助澜的作用。,2004年“831”土地大
9、限：国土资源部要求在2004年8月31日前将历史遗留的土地问题加以界定并处理完毕，即协议出让土地必须在这一时间终结。要求从8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。831土地大限由此得来。这一天也成为土地正式市场化的标志日期,“831”土地大限,房地产市场的分类,B.二级市场即房地产开发经营市场。即以赢利为目的，在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并将开发产品用于出租、出售等经营活动的行为。特点：房地产二级市场的主体是以
10、赢利为目的的房地产开发商。在这一市场上，所开发的房地产在房地产开发商与房地产用户、消费者之间呈现出横向流通，所反映的是扩大供给条件下的市场行为。,房地产市场的分类,C.三级市场即投入使用后的房地产的经营市场，是存量房地产的交易市场。特点：是房地产经营者、使用者、消费者之间呈现横向流通。经营活动既有买卖、赠与、交易等房地产转让，也有房屋出租、房地产抵押等其他房地产交易，以及房地产交易所提供的中介服务等。因此，三级市场所反映的是调剂需求、优化房地产资源配置的市场行为。,房地产市场的分类,D、四级市场：与房地产相关之抵押、保 险、证券市场。,房地产市场的供求分析,（一）房地产市场需求及特点 从经济学
11、角度来看，房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买和承租的房地产商品的数量，它主要取决于人们使用该房地产后所能带来的期望剩余,房地产需求的特点 1.房地产需求常常可以分为生产经营性需求、消费性需求、投资性需求。2.房地产需求中的土地需求常常是一种引致需求。3.房地产需求具有明显的区域性 4.由于收入水平、受教育程度等因素影响，使得房地产需求者的消费偏好差距较大。,房地产市场的供求分析,房地产市场需求的影响因素 1、国民收入的增长速度与分配结构 2、人口总量与人口结构 3、城市化进程的影响 4、未来预期 5、政府政策的变化 6、其他因素,房地产市场的供求分析,(二)
12、房地产市场的供给 房地产供给是指房地产开发企业在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品的数量.特征：由于土地资源的有限性，使得土地供给具有刚性的特征，同时在实行土地国家所有的制度下，作为房地产要素的土地供给由国家实行垄断供给。由于房地产形式发过程需要花费一定的时间，因此，房地产供给存在时间上的滞后性特征。,房地产市场的供求分析,影响房地产供给的因素 1、房地产开发成本 2、房地产本身的价格 3、房地产投资资金的数量 4、房地产开发与建设能力 5、房地产投资者对未来的预期 6、政府政策的变化,房地产市场的运行规律,房地产空间市场与房地产资产市场（1）房地产空间市场空间
13、市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场。（2）房地产资产市场资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。（3）两者之间的联系与均衡联系紧密：空间市场的关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。均衡：均衡是短暂的，不均衡是长期的，总围绕均衡状态上下波动。,房地产市场的均衡过程,房地产市场的均衡过程,1000 2000 3000 4000 单位时间内供求数量,房地产市场的均衡过程（市场条件变化）,房地产市场的周期循环,（1）定
14、义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。,（2）房地产周期循环的原因1.影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键；2.市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差(time一lag,简称“时差”)；3.生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；4.政策影响,如容积率控制、农地征用；政治冲击,如社会政治动荡；5.制度因素,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；6.生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。,房地产市场周期运动的描述,第一,复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征：一是市场从萧条阶段复苏，随着宏观
15、经济的复苏，需求逐步增加，交易量回升。购楼者大部分是“用家”，而“炒家”由于还看不清市场动向，入市者较少；二是房地产价格回升，其中“楼花”的价格按正常情况低于现楼价格；三是在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。,房地产市场周期运动的描述,第二，繁荣阶段，即常说的“波峰”。此阶段持续时间较短，主要特征：一是“用家”、“炒家”一齐入市，交易量急剧增加，需求拉动房价快速上涨，当价格涨到一定程度时，“用家”受购买力限制，购房者逐步减少，而“炒家”在涨价预期的诱使下，十分活跃；二是在需求的拉动下，开发投资量急剧增加；三是楼价越来越高，甚至楼花价格在涨价预期下不正常地超过了现楼价格。当楼价炒得过
16、高，超过了购买力水平，甚至出现“有价无市”现象，而且投资量增加和价格上升影响到宏观经济时，政府就要推出调控措施。,房地产市场周期运动的描述,第三，衰退阶段。此阶段时间短暂，主要特征：一是交易量明显减少，直到锐减；二是楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把“用家”挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，“炒家”纷纷抛售，“楼花”价格下跌更快，直到低于现楼价；三是市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。,房地产市场周期运动的描述,第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长，主要特征：一是交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；二是价格跌势继续，甚至跌破物业原值，
17、楼花价加速下降，且大大低于现楼价；三是发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的也在所难免。由于我国的宏观经济和房地产业都处于高速成长阶段，加上适时、适度的宏观调控，我国房地产业不会出现“萧条阶段”，而是从衰退阶段(增长率放慢)就很快转向复苏阶段。,中国房地产政策周期(1979-2002),中国房地产政策周期(1979-2002),中国房地产政策周期(1979-2002),中国房地产政策周期(1979-2002),中国房地产政策周期(1979-2002),中国房地产政策周期(1979-2002),房地产市场中的泡沫与过热,（1）房地产泡沫及其成因定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值的
18、严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。原因：土地的有限性和稀缺性是基础投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂,(2)房地产过热及其诱因,过热：指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过度开发的诱因：开发商市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发资金的易获得性,（3）房地产泡沫与过度开发的区别与联系,1、区别是反映两个不同层面的指标严重程度与危害性方面不同在周期循环中所处阶段不同参与的动机不同：过热是基于投资的动机，而泡沫是基于投机的动机2、联系过热不是泡沫，但是过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因。,房地产泡沫的衡量,房价
19、收入比 房地产投资与房价增长速度的关系 是商品房的空置率 房价与房租比,政府对房地产市场的干预,（1）土地供应政策和地价政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市规划（5）税收政策,我国房地产市场结构问题分析,房地产一级市场存在的问题 存量土地过多附表1：1999年以来历年土地购置及开发情况（单位：万）11 据2006中国房地产市场展望国家信息中心房地产信息处刘青,土地一直是房地产商在房地产一级市场争夺的焦点。2005年7月8日第一财经日报文章严峻指出，全国房地产一级市场闲置的土地多达40万亩。据中国经济景气监测中心研究报告显示，按照2005年前11个月的水平，目前房地产开发商所购置土地中未开
20、发的部分还能满足1年多的开发需要。目前我国商品房的施工面积按现阶段水平计算相当于前5年多的竣工面积。,显而易见房地产开发商大量囤地，必然导致房地产开发过剩的潜在危机。连锁效应：房地产开发成本增高，进而挺高房价，从而引发与社会购买力之间的矛盾。,商品房市场存在的问题,1.商品房一级市场内部结构不合理：高档商品住宅过剩，中低档商品住宅开发不足，总体上空置率过高。,空置率：根据国际通行惯例，有以下规定：,我国空置率的情况：据国家统计局公布的数据，截至2005年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米。空置率达26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。,空置率
21、高的原因：,商品住宅空置率高的原因，并不是房子多了，而是房价过高。需求方面：商品住宅有效需求不足。过高的商品住宅价格和偏低的居民收入，使得中低收入群体虽然是住宅的真实需求者，却不是有效需求者。供给方面：高档住宅过剩，中低档住宅短缺。空置率高主要针对的就是中高档住宅。对于经济适用房或中低价位的商品住宅，几乎没有空置率的问题。,(三)商品房市场存在的问题,2、商品房一级市场与商品房二级市场之间发展失衡：一级市场占主导地位 二级市场（二手房市 场）发展滞后,发达国家的实践证明，二手房交易量越大，说明房地产市场越成熟。只有二手房市场活跃，才能与一级市场相互联系、相互促进，进而带动一级市场的繁荣。国际公
22、认的比较合理的比例是，新商品房与二手房交易量为11。,从全国范围看，我国住宅市场以新建住宅的交易为主，存量住房（二手房）交易市场发展缓慢。同时，住房租赁市场亦不规范，市场交易量很小。这种状况直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件。,二手房市场发展缓慢原因,、市场开放程度低，市场环境不完善。、中介机构服务质量不高、金融信贷支持不足 4、税收政策的影响,卖方:1.营业税5.55%2.个人所得税1%（或20%）3.印花税千分之0.5 4.交易服务费3元/平 5.超144平交土地增值税1%买方：1.契税1.5%（或3%)2.印花税千分之0.5 3.交易服务费3元/平
23、4.登记费80元（或120元）5.测会费1.36元/平,(四)国外房地产市场结构,世界上经济发达的国家和地区，房地产市场的结构一般比较均衡。总体来看，商品房的二级市场比较活跃。二手房交易量远大于新房的交易量，某些国家租房市场也很活跃。,分析实例：美国,特点之一-总体结构均衡 重要原因：“买得起的住房”政策（affording housing）“买得起的住房”含义：在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民
24、众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。,由此，美国一直以来维持比较高的自有住房率。,均衡的表现-低空置率,一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在 58%之间，而销售房屋空置率则保留在12%之间。概念：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可卖的房屋。2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋）,空置率曲线,特点二-商业房地产以租赁作为主要经营方式,美国的商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。,特点三：二手房市场活跃,2005年1月份美国二手房销量比去年12月份增长了3%，达到609万套；每套住房的平均价格为16万美元，比2004年同期上涨6.7%。其中，二手房与新房的交易比例为3.22：1 在大城市中，所成交的4套房产中，二手房至少占到3套。,
