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1、第三章房地产消费者心理与购买行为分析,影响房地产消费者购买行为的因素分析,影 响 因 素,（一）文化因素,文化：指人类在社会历史发展过程中所创造的物资财富和精神财富的总和，是人类从生产生活实践中建立起来的价值观念、道德、理想和其他有意义象征的综合体。它包括法律、宗教、风俗、语言、艺术、工作方式及其他影响社会成员行为的人文环境。文化是决定人类欲望和行为的基本因素，文化的差异引起消费行为的差异，表现在饮食起居、建筑风格、节日、礼仪等物质和文化方面的不同特点。,引 伸,美国人的居住文化我国的居住文化住宅风水,美国人的居住文化,美国人总在搬家；美国人一生的住房特点：是“两头小中间大”；美国老年公寓比较
2、普遍；美国有很多人无房可住；有钱人不住高楼大厦；美国民宅吸收各地建筑风格；美国民宅注重个性；美国人的终生花费在房子上；,我国的居住文化,思考：搜寻中国人的居住文化,各地民居,江西婺源,山西平遥曹家大院,江南水乡的古村与民宅盛于明清时期，当地有利的地质和气候条件，提供了众多可供选择的建筑材质。表现为借景为虚，造景为实的建筑风格，强调空间的开敞明晰，又要求充实的文化氛围。建筑上着意于修饰乡村外景。修建道路、桥梁、书院、牌坊、祠堂。风水楼阁等。力图使环境达到完善、优美的境界，虽然规模较小，内容稍简，但是具体入微。在艺术风格上别具一番纯朴、敦厚的乡土气息。,浙江乌镇,江苏周庄,浙江绍兴三味书屋,安徽南
3、屏古村,安徽三河古镇,安徽屯溪老街,天津石家大院,陕西党家村,四川李庄古镇,四川罗城古镇,广西黄姚古镇,广东顺德逢简古村,湖南芙蓉镇,湖南湘西凤凰古城,贵州镇远古镇,云南丽江古城,住宅风水,古代的寺院和道观均建在深山密林之中，往往背靠青山，面临绿水，被民间认为是“风水宝地”。我国的宅舍习惯“坐北朝南”。思考：风水是不是迷信？（武汉科技大学中南分校开设“建筑与风水”课程）,房子要方正,做人要方正，长相也要方正。屋相如人相，屋也一样，一定要方方正正，大忌三尖八角，人与屋是有感应的。如果你住的房子是方方正正的，久而久之为人处事都会公公正正，而长相也会有变化，随时间的变异而长相男的会变得方方正正，女的
4、会变得端庄大方。反之，如果你居住的房子是不方正的，时间一长，人的心也会变得歪斜，而长相上鼻子及腰骨都会变弯曲。同时，方正的房子给人一种稳定安全的感觉，而不方正的房子给人一种不安全的感觉。,周边环境好,购买房子，周边的环境也相当重要。如低压煞（四面有楼、天桥、招牌下压等）、反光煞（强光反射）、声音煞、气味煞；此外房屋也不要对正政府机关、消防队、医院、电房、垃圾池、电线杆等煞气重的地方。,阳气要足够,人要阴阳平衡，房屋要阴阳平衡，房屋的光线也要阴阳平衡。房子的窗户太多，阳气过盛，财也难聚；窗户少，终日不见阳光，太暗，阴气重，容易招致病痛。所以房子的光线适中，阴阳平衡。,不适合居住地,物理学上所有的
5、物体都是由分子、质子运动所组成，所有的物体都产生电信号，产生电信号就有一个集中点位，我们的发射塔一定是尖的，接收器一定是圆的，所以这种位置都是不好的，这种地方尽量要避开，如果不避开，风水先生讲是尖刀煞，主人精神很差甚至造成精神分裂症。,阳台和主卧不要对着尖角,玻璃幕墙对面,玻璃幕墙会产生光煞形成污染，对人的身体非常不利，大楼能不能做玻璃装饰，现在已经有好多楼将外观玻璃幕墙装饰改掉了，长时间的接受光污染会对健康产生影响，容易得的病第一是青光眼，眼睛胀痛；白内障、慢性结膜炎、角膜炎。,加油站旁边最好不要住,现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近的位置，但油里面含有大量的有
6、害物体，比如铅等等，对健康危害极大；另外加油站旁边的车辆停泊和启动噪音非常大，噪音也是风水学上的煞气。,高压电塔和电视塔的旁边,电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，引起白血病，精神分裂症，严重的还会引起各种癌症。离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。,城市的立交桥旁边,在那儿买房子交通既不方便，同时，高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对风水产生非常大的破坏和冲断作用，而且对身心健康会产生不利影响。住在这样的地方容易得神经衰弱，十二指胃溃疡。这是多年的临床经验。,亚文化,民族亚文化群体：不同的民族具有
7、不同的民族习惯和生活方式。宗教亚文化群体：不同的宗教信仰具有不同的尊崇和禁忌。地理亚文化群体：不同地区具有不同的习俗和爱好。种族亚文化群体,宗教建筑,西藏布达拉宫,河南嵩山少林寺,社会阶层,社会学家根据职业、收入来源、教育水平、价值观和居住区域对人们进行的一种社会分类，是按照层次排列的、具有同质性和持久性的社会群体。,国内外最奢华的尊贵名宅,上海世茂佘山庄园位于佘山国家旅游度假区,这里是上海近郊唯一融山林湖园于一体的世界级别墅区。度假区拥有世茂佘山艾美酒店、佘山高尔夫球场、天马山高尔夫球场、月湖雕塑公园等众多高尚生活配套、休闲旅游设施。,上海世茂佘山庄园,排名第十的是佛罗里达棕榈滩的“观光别墅
8、”标价3800万美元。,加州的“希马德蒙杜”标价4000万美元,佛罗里达棕榈滩的“马顿”标价4500万美元,第七的是纽约曼哈顿区的一座大厦的顶楼三层标价4150万美元,广州汇景新城,位处广园东路高校区的汇景新城，是占地80多万平方米国际豪宅社区。以“人.自然.都市”的现代国际生活理念，塑造都市中心别墅，既有都市的繁华快捷，又兼享青山绿水的宜人景色，集生态化、智能化、国际化的社区。并首创“以2公里长中央步行景观风情长廊作为规划轴线”的国际规划思路。,第四名：上海檀宫,檀宫为上海市罕见的超级豪宅，位於西郊虹桥，坐落於西郊国宾馆比邻，合共设有18幢欧式古典别墅.檀宫建设者的目标，是在上海打造一个世界
9、级的尊贵名宅。,第五名：武汉F.天下纵横,F.天下别墅项目占地3160亩，是华中地区最大的纯别墅区。F.天下项目本着“营造国际和谐人居环境”的理念巧妙地将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，20%的建筑密度、66%的绿化率、0.33的超低容积率，有力地保证了别墅区的品质。,第八名：大连颐合园,（二）社会因素,相关群体 家庭 身份和地位,（三）个人因素,年龄职业经济状况生活方式个性和自我形象,（四）企业因素,产品形象；企业形象；,参见房地产企业最新销售情况一览表（资料）,2006中国房地产百强企业综合实力TOP10,1 万科企业股份有限公司 2 中国海外发展有限公司 3 合生创展集
10、团有限公司 4 北京首都开发控股（集团）有限公司 5 保利房地产（集团）股份有限公司 6 广州恒大实业集团有限公司 7 大华（集团）有限公司 8 绿城集团 9 招商局地产控股股份有限公司 10 复地（集团）股份有限公司,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。,万科集团,中国海外发展有限公司,“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌
11、统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。中国海外集团以中国海外发展有限公司和中海地产股份有限公司为两大运营平台，倾力打造“中海地产”的卓越品牌。从上世纪八十年代起，“中海地产”开始涉足香港房地产业，先后独资和牵头发展了海联广场、中国海外大厦、雅利德桦台、南浪海湾等项目，合资发展了奥海城、富豪海湾等大型项目，已发展地产项目60多个，在建项目包括澳门寰宇天下等。与此同时，“中海地产”以战略的眼光，将香港经验与内地优势有机结合，积极投资内地，先后进入深圳、上海、广州、北京、成都、长春、南京、西安、中山、苏州、佛山和宁波等城市，已经发展建成项目38个，在建项目18个，即将开发项目2
12、2个，累计土地储备可发展建筑面积超过1000万平方米。,http:/,合生创展集团有限公司,合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。,北京首都开发控股（集团）有限公司,北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过5
13、00万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。,http:/,保利房地产（集团）股份有限公司,保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股公司，是保利集团房地产业务的运作平台，是国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。截止8月底，公司总市值为159.67亿元，资产总额136.34亿元。,http:/projects/,广州恒大实业集团有限公司,恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广
14、州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。,大华（集团）有限公司,绿城集团,绿城房地产集团有限公司是国内知名的房地产企业之一，是香港上市企业-绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司，专注开发系列城市优质房产品，房产开发足迹已遍及浙江省内的杭州、宁波、舟山、海宁、上虞、淳安及国内北京、上海、长沙、合肥、乌鲁木齐、青岛共12个城市。,招商局地产控股股份有限公司,http,复地（集团）股份有限公司,
