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1、第三讲 物业管理基本内容与环节,季如进 教授清华大学房地产研究所,第三讲 物业管理基本内容与环节,物业管理干什么一 物业管理的基本内容横向看二 物业管理的基本环节纵向看,3.1 物业管理的基本内容,两点注意：1.不同类型的物业，物业管理的基本内容是一样的，但又各有特点和侧重点。2.融管理、经营、服务于一体，寓管理和经营于服务之中，在服务中完善经营与管理。,3.1 物业管理的基本内容,物业管理的服务：常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务公共服务的概念：常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住
2、用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活秩序和净化、美化生活工作环境。,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务 1.共用部位的管理（1）基本档案资料（2）日常运行、使用、养护、保养（3）大、中修、更新、改造,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务 2.共用设备设施的管理（1）基本档案资料（2）日常运行、使用、养护、保养（3）大、中修、更新、改造 注意保修期的管理特点,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务 3.环境卫生管理净化环境 日常保洁、垃圾收集外运、化粪池清理，外墙清洗、消杀防疫等。4.绿化管理美化环境 日常绿地、植
3、被、树木、花卉养护、景观小品、节假日装饰。,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务 5.保安管理 公共区域的安全管理。人身 财产安全，防盗、防抢，防意外 事故等。6.消防协助管理 7.车辆、道路的交通管理 车流、人流的畅通、安全,3.1 物业管理的基本内容,（一）常规性的公共服务 8.装饰装修管理 装修的申请、批准、扰民、安全等 9.公共维修资金的使用管理,3.1 物业管理的基本内容,（二）针对性的专项服务专项服务的概念：针对性的专项服务是指物业服务企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业
4、服务企业事先公布服务项目、内容、质量和收费标准，由住户自行选择。专项服务属于一种代理业务。,3.1 物业管理的基本内容,（二）针对性的专项服务 1.日常生活类 衣、食、住、行等方面 2.商业服务类 网点的开设、各种经营活动 3.文化、教育、体育、卫生类 4.金融、中介服务类 5.社会福利类,3.1 物业管理的基本内容,（三）委托性的特约服务概念与特点：特约服务是为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。特约服务实际上是专
5、项服务的补充和完善。,3.2 物业管理的基本环节,原则：物业管理要早期介入,3.2 物业管理的基本环节,物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。按先后顺序，物业管理工作可以划分为下面四个主要阶段：1、物业管理的策划阶段 2、物业管理的前期准备阶段 3、物业管理的启动阶段 4、物业管理的日常运作阶段,3.2 物业管理的基本环节,1 物业管理的策划阶段 策划阶段的工作包括：物业管理的早期介入、制定物业管理方案和选聘物业服务企业三个基本环节。该阶段的活动由房地产开发企业来主持。,3.2 物业管理的基本环节,从选聘了物业服务企业、签订了前期物业服务合同，一直到业主大会召开、选出业
6、委会，并选聘新的物业服务企业，属于前期物业管理服务。包括前期准备阶段和启动阶段。,3.2 物业管理的基本环节,2 物业管理的前期准备阶段 前期准备阶段的工作包括：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制订等三个基本环节。,3.2 物业管理的基本环节,3 物业管理的启动阶段 启动阶段的工作包括：物业的接管验收；用户入住；档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。,3.2 物业管理的基本环节,4 物业管理的正常运作阶段（一）日常综合服务与管理（二）系统协调 1.系统内部环境：物业服务企业与业主、业主 大会、业主委员会，以及业主之间的相互关系 2.系统外部环境 与各个相关部门的关系协调,
