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1、,一、物业（Property）,从具体物理状态上，主要是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。注意：物业是单元性的房地产；物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。（构筑物）物业有大小之别；（有明确的权属性）区别：不动产”、“房地产”、“物业”。,名词解释,构筑物：不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。建筑物：具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。,物业的含义,房 地 产,物 业,房地产是不动产的通俗或狭义解释，多为宏观用词；房地产是生产、流通、消费中房地产产品。,物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物。,（二）物业的性
2、质固定性多样性耐久性高值性权益性,一、物业,（三）物业的分类,根据使用功能不同,2023/11/15,二、物业管理,（一）物业管理的概念（二）物业管理的产生与发展1、早期的物业管理2、现代物业管理3、中国物业管理的产生和发展,2023/11/15,1、早期的物业管理,英国伯明翰市，女物业主奥克维娅希尔（OctviaHill）的为其出租的物业制定了一套规范约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管
3、理。,物业管理起源19世纪60年代的英国,2023/11/15,2、现代物业管理（1）,公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。高层建筑物业管理要求高（设备、结构、防火、保安、清洁等）；业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。专业性物业管理机构由此应运而生。,现代物业管理在20世纪初美国形成发展,2023/11/15,2、现代物业管理（2）,现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生。芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特的策划下，1908年芝加哥建筑管理人员的组织ChicagoBuildingManagersOrganiza
4、tionCBMO举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生。CBMO的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国性物业管理组织“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization,BOO）的问世。,3、中国物业管理的产生和发展,（1）香港特别行政区的物业管理始于20世纪50年代,前香港政府特别从英国请来房屋经理专业性房屋管理,要求发展商为私人屋村提供专业化物业管理,业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团进行自我管理、民主管理。,政府立法对物业管理进行引导和监督。,2023/11/15,3、中国物业管理的产生和发展,（2）中国
5、内地的物业管理 中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。1982年，广州在东湖新村试点实行新型住宅区管理。1994年3月建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立。物业管理法制环境得到改善。物业管理条例自2003年9月1日起施行。,2023/11/15,三、物业管理企业的服务类型,按其业务性质分为：,2023/11/1
6、5,（1）委托服务型物业管理企业,这类企业也称为“实体型物业管理企业”委托服务型物业管理企业只有经营管理权 按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理（选聘或招标）,2023/11/15,（2）租赁经营型物业管理企业,开发商将建成物业交给从事租赁经营的物业服务企业管理，通过租金收回投资。维护管理服务与租赁经营。出租经营回收投资和获得利润。实质上是房地产开发的延续。商业大厦、写字楼、批发市场等。,管理权获得,职能,目的,实质,适用,2023/11/15,租赁经营的策划内容（简述）,定时的更新，如室内装修、空间的分隔等；完善物业使用条件，如电信通信、楼层交通等；提高
7、物业的档次和适应性，如租金的调整。问题：产权多元化；与开发企业权责不清。重点控制内容,2023/11/15,几个重点控制部分,自动控制的电梯和升降梯；室内照明系统。用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生；楼宇的治安防范及消防系统；楼宇的外墙。,2023/11/15,（3）委托代理型物业管理企业,只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核。（房屋管理、文档图纸、费用计算等）均委托专业公司实施。,特点,委托范围,管理关系,实 施,2023/11/15,委托代理形式基本上可分为两类,委托代理型物业管理企业的第一种代理形式物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见。由业主委员会选聘专业公司签订合同。物业管理企业只负责监督合同条款的执行。委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。,委托代理形式基本上可分为两类,委托代理型物业管理企业的第二种代理形式物业企业接受业主委托，代聘各类的专业公司。由物业管理企业与各专业公司签订合同。但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换。将来发展的方向，现代管家。,
