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1、第三节 投资性房地产,一、投资性房地产概述,（一）投资性房地产的概念1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。,房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。,（二）投资性房地产的范围,1.已出租的建筑物必须满足两条件：拥有产权。租赁协议。辅助服务不重大。2.已出租的土地使用权必须满足两条件：出让或转让所得；租赁协议3.持有并准备增值后转让的
2、土地使用权必须满足两条件：管理当局书面决议；闲置土地除外。4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物,注意：,不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司的产品。如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。,【例题1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物,【例题2多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍 B.以经营租赁方
3、式租入的建筑物再转租给其他单位 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产,二、投资性房地产的确认与初始计量,（一）投资性房地产的确认 1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日4.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。,（二）投资性房地产的初始计量1.总的原则：历史成本原
4、则。2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。【例5-40】20X8年6月30日，泰山有限责任公司以银行存款从绿草地置业有限公司购入门市店面300平方米，计价款900万元，当即与一统商店签订租赁合同，将该门市出租。编制会计分录如下：,会计分录,借：投资性房地产-已出租建筑物(XX门市)9 000 000 贷：银行存款 9 000 000,（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。【例5-41
5、】华山有限责任公司投资2800万元建成商务大楼一栋，今日竣工并与金色年华有限公司签订租赁合同，整体出租给该公司使用。编制会计分录如下：,（3）债务重组方式取得的投资性房地产，按受让的投资性房地产公允价值加上应支付的相关税费作为其成本。【例5-42】金鑫公司前欠泰山有限责任公司货款350万元已逾期，泰山有限责任公司对该项应收账款计提了坏账准备5万元。金鑫公司因财务困难要求进行债务重组，愿意以一项面积为3万平米的土地使用权抵偿债务。该项土地使用权的公允价值为300万元，20X8年6月1日办妥债务重组手续，泰山有限责任公司在同日将此土地使用权出租给大新物资公司。编制会计分录如下：,三、投资性房地产的
6、后续计量,投资性房地产后续计量模式有两种：成本计量和公允价值计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（一）采用成本模式进行后续计量 1.“三要”原则 要计提折旧 要进行摊销 要计提减值准备,2.设置的账户投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入投资性房地产提取减值时借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,【例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本
7、为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧 300 000,（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000,（二）采用公允价值模式进行后续计量,1.采用公允价值模式的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易
8、市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,2.公允价值计量模式的总原则“三不要”不要计提折旧不要进行摊销不要计提减值准备,3.账户设置投资性房地产-成本投资性房地产-公允价值变动【例题】戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定房产的公允价值也是3 000万元，债务解除手续于2006年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司
9、签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2006年末的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值 为3 120万元。,对此戊公司应作如下会计处理：该投资性房地产的入账成本3 000（万元）；取得该楼房时：借：投资性房地产成本3 000营业外支出700贷：应收账款-乙公司 3 7002006年末取得租金时：借：银行存款 30（120/123）贷：其他业务收入 30,2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动200贷：公允价值变动损益 2002007年末取得租金时：借：银
10、行存款120 贷：其他业务收入1202007年末当房产的公允价值达到3 120万元时 借：公允价值变动损益80 贷：投资性房地产公允价值变动80,三、计量模式的变更,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。-要进行追溯调整（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,成本模式转为公允价值模式的会计处理,【例题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值
11、模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD,【例题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益正确答案C,四、投资性房地产的转换和处置,（一）投资性房地产的转换1.转换日的确定,2.投资性房地产转换的会计处理成本模式下的转换成本模式下的转换，会计处理其实就是会计科目的对调由自用房地产转入投资性房地产时：借：投资性房地产（原账面价值）累计折旧（摊
12、销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,【例5-45】大华公司将自用仓库一栋出租给长江公司，出租日，该仓库的原价为500万元，已计提折旧60万元。编制会计分录如下：借：投资性房地产-成本 5000 000 累计折旧 600 000 贷：固定资产 5 000 000 投资性房地产累计折旧 600 000,【例5-46】承例5-40、例5-43资料，泰山有限责任公司因自身业务发展需要，于20X9年收回原出租给统一商店门市300平米。转换日，该门市账面余额900万元，已计提折旧641 250元。编制会计分录如下：借：固定资产 9 000
13、 000 投资性房地产累计折旧 641 250 贷：投资性房地产 9 000 000 累计折旧 641 250,【例题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为（）万元。A.100B.80C.70D.75,2.公允价值模式下的转换：,【例题】2009年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议，2009年11月1日，
14、该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用资产，原采用公允价值进行后续计量，当日公允价值7200万，原账面价值7000万，成本6700万，公允价值变动增值300万。【分析】转换日的公允价值7 200万比账面价值7 000万高出200万，因此贷记公允价值变动损益200万。,借：固定资产 72 000 000 贷：投资性房地产-成本 67 000 000-公允价值变动3 000 000 公允价值变动损益 2 000 000,2.公允价值模式下的转换：,（2）自用房地产转为投资性房地产,【例题】208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁
15、期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。208年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。编制会计分录如下：（1）208年4月15日：借：投资性房地产-成本 470 000 000 贷：开发产品 450 000 000 资本公积-其他资本公积 20 000 000,（2）208年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000【补充】作为存货的房地产与投资性房地产的互换（一）成本模式下的转换1.投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧
16、（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.存货转为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品,作为存货的房地产与投资性房地产的转换（二）公允价值模式下的转换,1.投资性房地产转存货,作为存货的房地产与投资性房地产的转换（二）公允价值模式下的转换,【例题】208年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年10月30日，租赁期限为3年。208年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已
17、提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。,借：投资性房地产成本350 000 000 公允价值变动损益 7 500 000 累计折旧 142 500 000 贷：固定资产 500 000 000,【例题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。A.100B.80C.70D.75,【例题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自
18、用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。A.投资收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.其他业务收入,【例题】下列各项中，能够影响企业当期损益的是（）。A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额D.采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值,小结,（二）投资性房地产的处置,1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置出售或转让的：借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本投
19、资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,报废或毁损的：借：待处理财产损溢投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本（按差额）贷：待处理财产损溢,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,1.出售或转让的：借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本（或借记）投资性房地产公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积其他资本公积贷：其他业务
20、成本,2.报废或毁损的：借：待处理财产损溢贷：投资性房地产成本（或借记）投资性房地产公允价值变动3.报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本（按差额）贷：待处理财产损溢,【例题】甲为一家房地产开发企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。208年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 0
21、00万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。,（1）207年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品 450 000 000资本公积其他资本公积20 000 000（2）207年l2月31日，公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）208年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产成本470 000 000公允价值变动10 000 000,
22、同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务成本10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：借：资本公积其他资本公积20 000 000贷：其他业务成本20 000 000,【例题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。A.30B.20C.40D.10
23、,【例题】207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼207年12月31日的公允价值为2 600万元，208年12月31日的公允价值为2 640万元。209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至 2题。,1.甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。A.207年2月5日B.207年2月10日C.207年2月20日D.207年3月1日2.甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。A.160万元B.400万元C.1 460万元D.1 700万元,
