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1、,项目3 建设项目前期策划管理,3.1 项目前期策划的定义 建设项目前期策划是在项目建设前期，通过调查和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对建设项目的决策和实施，或决策和实施中的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，确立建设项目各个阶段工作的正确方向和明确目的,3.2 建设项目前期策划的意义,项目的构思和项目目标是确立项目方向的关键。方向性错误必然导致整个项目的失败，而且，这种失败常常是很难弥补的。对于一个建设项目而言，前期投入的费用很少，项目的主要投入是在施工阶段，但项目的前期策划对项目的生命周期影响最大，稍有失误就会造成无可挽回的损失，甚至会导致项目的失败。,3.3
2、工程项目前期策划的过程和主要工作,2、项目定义和项目目标设计,1、项目构思的产生和选择,通过对投资机会的研究，提出项目的目标因素，进而形成项目的目标系统，通过对项目目标的分析和说明，形成项目的定义。,（1）环境调查和条件分析,项目的建设环境,建设项目的建筑环境,建设项目所在地自然环境,（2）项目的目标设计,（3）项目定义和总体方案策划,明确项目定位,明确项目的建设目标,项目功能策划,（4）提出项目的建议书,(产生：投资、上层组织发展战略等）（发展：现实性、制约条件、自身优势等）,功能需求、建设规模、进度、经济指标等,项目建议书是拟建项目的承办单位，根据国民经济和社会发展的长远目标、行业和地区的
3、规划、国家的经济政策和技术政策及企业的发展战略，结合本地区、本企业的资源状况和物质条件，经过市场调查，分析需求、供给、销售状况，寻找投资机会，构思投资项目概念，在此基础上，用文字形式，对投资项目的轮廓进行描述，从宏观上就项目建设的必要性和可能性提出预论证，进而向政府主管部门推荐项目，供主管部门选择项目的法定文件。,1）项目建议书的定义,2）项目建议书的作用,编制项目建议书的目的是提出拟建项目的轮廓设想，分析项目建设的必要性，说明技术、市场、经济方面的可能性，向政府推荐建设项目，供政府选择。,3）项目建议书编制的内容,项目的名称、承办单位、项目负责人。项目提出的目的、必要性和依据。项目的产品方案
4、，市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想。资源情况、建设条件、协作关系和引进技术的可能性及引进方式。投资估算和资金筹措方案及偿还能力预计。项目建设进度的初步安排计划。项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。,4）项目建议书的审批,大中型基本建设项目、限上技术改造项目、技术引进和设备进口项目的建议书，按企业隶属关系，选送省、市、自治区、计划单列城市或国务院主管部门审查后，再由国家发改委审批。重大项目，技术引进项目总投资在限额以上的项目，由国家发改委报国务院审批，需要由银行总行会签。,小型基本建设项目、限下技术改造项目的建议书，按企业隶属关系，由国务院主管部门或省、市、自治区发改委审批，实行分
5、级管理。,3项目的可行性研究,1）可行性研究的定义,建设项目的可行性研究是指对某建设项目在作出是否投资决策之前，先对该项目相关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案认真地进行技术经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、在经济上的合理有利性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行科学的预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设，选定最佳投资建设方案等结论性意见，为项目的投资决策提供依据。,2）可行性研究的作用,可行性研究是确定项目是否投资的依据,可行性研究是项目融资的依据,可行性研究是编制初步设计任务书的依据,可行性研究是与有关单位签订
6、合同和协议的依据,可行性研究是向有关部门申请建设用地的依据,可行性研究是环保部门进行审查的依据,可行性研究是项目进行后评价的依据,可行性研究为项目组织管理、机构设置、劳动定员提供依据,3）可行性研究的步骤,筹划准备 调查研究方案的选择深入研究 编制可行性研究报告,4）可行性研究的内容,总论 项目投资的必要性、建设项目概况、投资者的概况、编制依据、研究内容。,市场需求情况和拟建规模,建设条件分析,自然资源条件、原材料和动力条件、建厂条件,项目范围的确定、土建工程量估算、其他。,项目的设计方案,项目的投资估算、经济评价、社会评价、环境评价、资金的筹集方案和筹资成本估算、不确定性分析、结论,在可行性
7、研究的基础上，对项目进行财务评价、国民经济评价和环境影响评价等。根据项目的可行性研究和评价的结果，由决策层作出最后的决策。,4评价和决策,某市住宅小区开发前期策划实例,某房地产开发商已获得位于某市黄金地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备。目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为1.1亿元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳
8、务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。,1、楼盘价格定位,根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：单价 栋数 类型 39804980元/M2 2 高层 49805980元/M2 5 高层、小高层 59806980元/M2 12 小高层、中高层 69809980元/M2 1 小高层,从上表可以看到，
9、附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以该市本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。,2、房型定位及占比方案,近年该市住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据该市市房地产交易中心和该市统计局联合发布的2009年该市市房地产市场商品房预售结构分析数据，2009年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70100M2的占16.3%，
10、户型面积100150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前该市住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力。,经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:,销售目标客户：（1）欲与年轻人分开居住的老年人（2）首次购房的工薪阶层（3）首次购房的经济能力较强的工薪阶层（4）政府及企事业单
11、位中层以上管理干部，二代以上家庭（5）外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经 商人员,3、购房户购买力分析,根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公
12、积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。,4、开发方案策划及参考经济指标的确定,社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。,参考经济指标:,（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算 根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每
13、户平均建筑面积：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米 已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：21000*2.5=52500M2,根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%95%，公建配套设施占5%6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：52500M2*95%=49875M2 可建12层小高层住宅幢
14、数为：49875/12450=4幢 住宅实际可建建筑面积：4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2，则住户数为：49800/103.75=480户,（2）公建配套设施,公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米 幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2 便民商店建筑面积：2700*35%=945M2 其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2,（3）室外附
15、属设施,室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后在该市的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为：136*35=4760M2,变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用
16、电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为2030W/M2，在估算时均采用上限值。住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦便民商店用电量：945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量：675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦 用电量小计：2957.1千瓦 另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：2957.1*（1+5%）=31
17、05千瓦 选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。,网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M2,5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算,建筑覆盖率：4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=148
18、5M2 配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2 建筑物占地面积：6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%,绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2,网球场占地面积：36.58*18.29=669M2 地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2 幼儿园、
19、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即 21000*5%=1050 M2 小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2 小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%,6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标（略）,7、前期策划成果汇总如下,建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一
20、梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米 地块总面积：21000平方米 建筑物占地面积：6270平方米绿化占地面积：7350平方米 网球场占地面积：669平方米 地面停车位占地面积：300平方米小区道占地面积：4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米 总建筑面积：57260平方米 住宅商品房建筑面积：49800平方米公建配套设施建筑面积：2700平方米幼儿园、托儿所面积：1080平方米 便民商店面积：945平方米其他配套设施面积：675平方米独立式地下停车库建筑面积：4760平方米
21、,规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率：29.9%绿化率：35%小区道路占有率：20.4%其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%住宅小区总用电量：3105千瓦 住宅小区最高日用水量：544立方米 住宅小区最高日污水排放量：497立方米 住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米 住宅小区电话容量：774门 总户数：480户,对建设工程项目进行前期策划，是为了确立正确的项目方向，为项目的顺利发展奠定良好的基础，主要内容包括建设项目前期策划的过程和主要工作、建设工程项目构思的产生和选择、建设工程项目的目标设计、建设工程项目的定义与总体方案的策划及建设工程项目的可行性研究。,项 目 小 结,
