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1、2023/11/18,1,第10讲 中国城市化与房地产,中国经济问题专题,2023/11/18,2,上讲余言,全部医药卫生服务都是“公共产品(公用品)吗？再论世界上没有“公用品”,部分疾病“消费”不排他怎样理解新医改决定提出的，“政府把基本医疗服务与公共卫生作为公共产品来提供”？医德与制度约束医疗服务惟有加快开放 加快开放、动员资源，在增加财务保障的同时，增加医疗服务的保障教育改革 去行政化，教授治校。“自由之思想，独立之精神”,2023/11/18,3,2023/11/18,4,一、城市化：趋势与含义世界中国二、城市化与经济自由迁徙自由创业与择业自由交易自由三、城市化方针的选择,第一节 中国
2、的城市化,2023/11/18,5,出处：中国地理学会科普教育网，见http:/,一、城市化：趋势与含义,2023/11/18,6,中国与世界城市化水平的比较 日本 中国 西欧1000 n.a.3.0 0.01500 2.9 3.8 6.1 1820 12.3 3.8 12.3 16.0 4.4 31.01700 荷兰33.6，比利时23.9，意大利14.7，英格兰与威尔士 13.31800 荷兰28.8，英格兰与威尔士20.3，比利时18.9，意大利18.3麦迪森，p.28，p.246 世界平均 低收入 中等收入 高收入 中国 日本 美国 印度 印尼 巴西 菲律宾1978 46 22 46
3、74 19 58 74 22 21 65 37 1998 55 30 57 79 34 65 78 27 39 80 572005 57 33 60 80 40 66 81 29 48 84 63世界银行：世界发展指数2007，2008 全球平均城市化率50%，中国43%,2023/11/18,7,观察例证上海 1840开埠到1950年，人口增长500倍；1983年温州桥头镇全国性纽扣市场1980-2000，深圳扩张了200倍以上2004 广东乐枞镇每天10万人1978-1999，中国新增城市473个（地区改市，县改市）高密度的香港2006年观察集中3000万人口的“大东京都市圈”1800年，
4、全世界最大的100个城市，平均人口20万；1950年，最大100个城市的平均人口210万，1990年为500万（UNCHS,1996)；1970年，全世界163个100万人口以上的城市，2000年则有350个这样的的城市（世行，2000）2009年莫斯科：“俄罗斯80%的GDP集中在这里”,2023/11/18,8,城市化与经济增长密切相关，1970-1995,2023/11/18,9,进一步思考为什么经济活动集中于地价比50公里之外高50-100倍的城市地区呢？为什么很多人对拥挤、昂贵、空气质量糟糕、压力巨大的城市城市生活趋之若鹜呢？集市、市镇、都市、大都市、经济金融中心等等资源在空间上的高
5、度集中与积聚，究竟因何而起？城市化的收益与成本集合需求、分工深度、规模经济、信息与知识传播拥挤、位置成本、生活成本与生活质量制度变量对城市化进程的影响,思考城市化,2023/11/18,10,二、城市化与经济自由,John Graunt(1620-1674)，作为人口统计的先驱，分析对比17世纪伦敦的洗礼与殡葬数据时，发现殡葬数字更大，发现每年从乡村和小城镇到伦敦的净迁入人口为6000人。作为交叉检验，他又分析靠近南安普顿一个小镇的数据，发现90年间这个小镇增加人口1059人，其中300人留在原地，400人移民美洲，300-400人迁入伦敦（麦迪森，2009，p.7)。艾伦.麦克法兰（Alan
6、 Macfarlane)的解释,2023/11/18,11,城市化与经济自由（1）,迁徙自由安土重迁的传统（背井离乡、落叶归根）1954年中华人民共和国宪法50年代的实践1959-1961的逆转，2000万人回乡身份、户籍、粮食、单位的重重束缚，60-70年代我国城市化停滞不前；城乡隔绝制度“五七道路”、亦工亦农亦学的理想、上山下乡运动1978年后的放松农民进城镇务工经商的控制农民工与中国城市化,2023/11/18,12,创业与择业自由国有机构的区位选择个体户、私营企业、外资海南潮、深圳潮中关村以及令人羡慕的杭州（阿里巴巴）浙江村与“北漂族”交易自由粮食供应（从“允许自带粮食进城镇”开始）配
7、给制度与人口流动房屋出租的可能性城中村、城乡结合部、小产权房的历史作用,2023/11/18,13,三、城市化方针的选择,城市化方针：严格控制大城市，适当发展中等城市，大力发展小城镇；小城镇、大问题“城镇化”还是“城市化”？怎样认识“工业化超前、城市化滞后”？怎样认识“特大、超大城市”的作用？怎样认识“发展中的城市病”？,2023/11/18,14,出处：李善同、许召元（2008），p271.,特大城市（100万人口以上）人口占城市人口%,2023/11/18,15,2005年中国城市生产率与人均用地,出处：李善同、许召元（2008），p270，p.272.,2023/11/18,16,城市化
8、路线：日本还是美国？日本人均只有美国3%的平原面积，也完成了工业化、城市化与现代化。美国：全国规模的分工结构、高速公路+铁路连接日本：都市圈分工结构、高速轨道交通大都市圈之间的经济流通和运输很少，只占全部货运量的1.5%（1979年）；绝大多数货物在都市圈内运输，1980年日本全部货物的平均运距只有73公里，全部货运周转量只有5000万吨公里同处在1.4万亿美元GDP的时候，日本总货运量仅为中国的38%，货运周转量不到中国的9%。因为中国也是美国式的全国分工模式，长途运输货运量大。（参见王建，2009，p.282-284),2023/11/18,17,东京都市圈20世纪50年代日本正式提出“都
9、市圈”的定义。1960年规定，“中心城市为中央指定市，或人口规模在100万人以上，并且邻近有50万人以上的城市，外围地区到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大都市圈之间的物资运输量不得超过总运输量的25%”。据此日本全国被划分为首都圈、近畿圈等八大都市圈。以东京市区为中心，半径80公里内的东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县共同组成了东京都市圈。东京都市圈总面积1万3千4百平方公里，占全国面积的3.5%；人口则多达3400万人，占全国人口的27%；GDP更是占到日本全国的三分之一。城市化水平达到百分之八十以上。全世界最密集的轨道交通网托起了整个东京都市圈。地铁和电车，也就是电气列车，是绝大多
10、数人每天要依赖的交通工具。快速、准时的轨道交通，能把你送到都市圈的每个角落。整个东京都市圈，就是在这些轨道上融为一体。轨道交通输送人流，港口码头则承载物流，比起堪称城市融合楷模的轨道交通，东京都市圈的港口一体化，在日本人孜孜不倦的头脑中，还是一个正在酝酿中的划时代的梦想。2007年考察东京都新的“立体发展的都市圈”。结论：不是不需要超大都市，而是有没有能力建设、治理和管理超大都市的问题！,2023/11/18,18,未来的挑战,改革开放扩大了经济自由，推进了中国的城市化，带动了国民经济高速增长；但是，面临三个不平衡：巨量移民人口由乡入城，基础设施和公共服务严重不足；城乡隔绝造成的后遗症仍然存在
11、；管理超大城市的理念与经验不足，缺乏人才,2023/11/18,19,第二节 房地产与中国经济发展,一、楼市泡沫的历史回顾二、中国房地产的现状三、房价暴涨的原因分析四、思路和预测,2023/11/18,20,2023/11/18,21,一、楼市泡沫的历史回顾,20年代美国佛罗里达的房地产泡沫90年代日本的房地产泡沫亚洲金融危机时期，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫90年代海南和北海的房地产泡沫美国的“次贷”危机“迪拜危机”,2023/11/18,22,美国次贷危机与利率政策,2023/11/18,23,泡沫异曲同工：,房价持续上涨大规模的公众投机经济因素变动房地产（金融）危机,2023/11/
12、18,24,启示：,房地产是一把双刃剑是“天使”也是“魔鬼”,2023/11/18,25,二、中国房地产的现状,2023/11/18,26,房地产对经济的拉动作用：,每年约可拉动国民经济增长1.5一2个百分点住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售每吸纳100人就业可带动相关行业200人就业。,2023/11/18,27,房价收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比，在36倍之间为合理区间2009年中国城镇居民家庭人均总收入18858元，全国商品房成交价格4695元/平
13、方米，按三口之家，人均30平米购买住房一套，则房价收入比是7.46,2023/11/18,28,房屋租售比,指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1200上海、北京、广州、深圳市等城市房屋租售比达到并超过1：400，中西部的长沙、武汉、合肥、成都、西安、重庆、昆明等城市房屋租售比达到1：300,2023/11/18,29,全国商品房成交均价上涨幅度,从2004年开始，全国房价环比上涨幅度均在10%以上。全国商品房成交价格从2000年的2112元/平方米上涨2009年约4695元/平方米，增幅是222%。,2023/
14、11/18,30,商品房销售额占同期GDP比重,2023/11/18,31,房地产贷款占贷款总额之比,2000年房地产贷款占贷款总额1.33%2009年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中，房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%,2023/11/18,32,空置率,指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。5%10%为合理区，10%20%为危险区，20%以上为商品房严重积压区。2007年、2008年和2009年商品房空置率均远远超过4%11%的警示线。,2023/11/18,33,房地产业已经深度嵌入
15、到中国经济的绝大多数毛细血管中，这既是经济繁荣的动感符号，又是经济畸形的最大表征。,2023/11/18,34,三、房价暴涨的原因分析,房地产调控“越调越涨,越调越高”,2023/11/18,35,我国对房地产市场的调控,2023/11/18,36,2023/11/18,37,土地财政,2023/11/18,38,2023/11/18,39,房地产市场的垄断性,一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。房价上涨，是两种垄断的结合。房地产开发垄断中国是全世界非常少数的国家，老百姓自己不能买地建房，一定要透过地产开发商的招拍挂才行，人为的命令使得地产开发和
16、地方政府形成了牢不可破的垄断实体，既然是垄断，价格自然是水涨船高。,2023/11/18,40,腐败,房地产利益集团（地方政府，行业主管部门及行业组织，开发商）,2023/11/18,41,信贷扩张,银行资金作为推动价格上涨的强大动力，在中国房价连续若干年的上涨中，发挥了难以替代的作用。开发商绑架了银行,2023/11/18,42,心理预期,由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价上涨的预期，从而加大房地产投资，房价越涨，人们的购买欲望越强，造成“恐慌性需求”现象。,2023/11/18,43,对社会保障性住房投入不足,政府保障职能的缺位一方面使得中低价位住房、廉租房屋资源更加稀缺,加
17、剧了住房供应结构的不合理;另一方面,人为增加了住房的市场需求,推动了房价的上涨。,2023/11/18,44,网传中日房地产崩盘对比,中国房地产崩盘？,2023/11/18,45,房地产路径依赖下的中国经济 经济增长三驾马车中，两驾马车与房地产有关。一是投资，房地产投资约占中国固定资产投资的25%，拯救楼市，至少可以拯救1/4的投资马力。二是消费，房地产消费动辄上百万，跟财政补贴让农民购买家电相比，买一套房拉力要大得多。,2023/11/18,46,现在全国各地有多少实体经济在做他们本来的项目赚钱？早有报道美的集团，格力集团，他们现在也转行做房地产赚钱了，他们的家电现在是不能赚钱的，炒房炒地才
18、能一本万利，谁还有心思做实体经济？再说股市，已经经历了二十年，现在的指数仍只有二千六百多点？这是什么概念？若股市中有三成以上是可以稳定赚钱的，那么实体经济和虚拟经济才会正常，若不能正确引导中国的经济进入实体经济和股市，让这两个轮子转起来，中国的经济将会越来越糟。,2023/11/18,47,四、思路与预测,2023/11/18,48,经济结构转型,2023/11/18,49,割断地方政府对房地产的依赖,2023/11/18,50,完善土地供应制度,2023/11/18,51,调整信贷政策,2023/11/18,52,加快建立住房保障制度体系,2023/11/18,53,开征物业税和住宅空置税,
19、2023/11/18,54,2023/11/18,55,调控前期：,由于政策的迟滞性和市场的惯性作用，房地产市场呈现徘徊势头。,2023/11/18,56,2023/11/18,57,调控中期：,随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，热钱涌动，必将推动资产价格上升，房价上升的压力继续存在。,2023/11/18,58,中国热钱流入估计：,中国社科院世界经济与政治研究所博士张明发布的最新报告警告，2003年至2008年第1季度，累计流入中国的热钱多达17，542亿美元(约合136，828亿人民币)，约为2008年3月底中国外汇储备余额的104%！,03
20、年至08年第1季度，累计流入中国的热钱为12，032亿美元，热钱在中国的累计收益为5，510亿美元(以08年3月31日汇率计算，约合42，978亿人民币)，二者之和为17，542亿美元，约为08年3月底中国外汇储备余额的104%。,2023/11/18,59,中国热钱流入估计：,2023/11/18,60,调控后期：,房价可望下降，但下降幅度不会大。房价仍在高位段运行。,2023/11/18,61,支撑我国房地产发展的因素：,居民收入稳步增长 城市化进程加快人口年龄结构支持 财富储藏需要长期来看，国民经济结构问题不会随短期调控政策而发生逆转的；经济结构的不合理而导致的资源错配还会长期存在下去，房地产仍有较大的发展空间。但从更长一点的时间来看，房地产退出支柱产业的地位是经济发展方式转变和经济结构转型的必然要求，房价回归已是大势所趋。,2023/11/18,62,2023/11/18,63,
