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1、物业管理方案制定指引2物业管理要点例：运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。2.1 一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，
2、力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。2.2 二项承诺例：1. 2.1在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理项目”的评比。2. 2.2在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理项目”的评比。3. 3三个重点完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关
3、系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。环境管理责任到人项目的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使项目的环境卫生状况达到最佳状态，为项目所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的秩序维护防范理念，建立一支强有力、多用途
4、的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的秩序维护工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入项目，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。2.4四项措施根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如各类管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程
5、，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。3拟采用的管理模式4. 1物业管理架构例：本“物业管理服务中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、秩序维护部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。架构图(略)综合管理部(1)负责人力资源
6、管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活动。物业管理部(1)负责筹建管理员工餐厅工作。(2)负责会所及会议中心的管理。(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业
7、的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。(9)建立业户档案管理工作。(IO)负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3.L3秩序维护部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与业主签订“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗
8、位的安排。(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责秩序维护员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其他工作。3.L4工程管理部(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好项目工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。(IO
9、)总经理指派的其他工作。3.L5财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。(9)总经理指派的其他工作。3.2物业管理岗位编制例：暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用
10、人方案。组织图(略)3.2.1综合管理部(1)由1名综合管理部经理和名员工组成。(2)综合管理部经理名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资料管理员名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业户接待员名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。3.2.2物业管理部(1)由1名物业经理和名员工组成，负责项目清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业
11、内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。(3)员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成，上班时间为，要求员工个人素质较高。(4)业户服务员名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。(5)会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3.2.3秩序维护部(1)由1名秩序维护经理和名秩序维护员组成，24小时负责项目的秩序维护工作。(2)秩序维护经理名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体秩序维护员完成所辖物业秩序维护工
12、作的能力。(3)文员兼资料员名，负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。(5)监控值班由名员工组成，分三班,负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由名员工组成，分三班,负责楼宇大堂值班工负责外围值班工作。负责商场值班工作。作。(7)外围值班由名员工组成，分三班,(8)商场值班由名员工组成，分二班,(9)停车场值班由名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。3.2.4工程管理部(1)由1名工程管理部经理和名员工组成。(3)文员兼资料管理员名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料
13、保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。(4)强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责项目强电设备的使用与维护，确保项目用电系统正常工作。(5)空调值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。(6)消防值班由名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。(7)电梯值班名，负责电梯设备的正常运作与维护。3.2.5财务管理部(1)由1名财务主管和名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主管兼任。(3)出纳员名。(4)停车场收费员名。员工招聘例：4.1高层物业管理人员4.1.1物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗
14、证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。4.L2物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。4.2物业管理部4.2.1物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对项
15、目清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。4.2.2物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。4.2.3保洁员初中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.2.4写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。4.2.5
16、收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。4.3工程管理部4.3.1工程管理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。4.3.2资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经验。4.3.3弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理
17、工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.3.4强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.3.5空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.3.6维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。4.4秩序维护部4.4.1秩序维护经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有
18、关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。5.4.2秩序维护员高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。4.4.3监控管理员高中以上学历，男175厘米以上，女165厘米以上，身体健康，不矫正视力为1.5,品行端正，工作认真，需有本地户口。4.5财务管理部4.5.1财务管理部经理财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各
19、项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。4.5,2会计大专以上学历（会计专业），有3年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。4.5.3出纳大专以上学历（会计专业），2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.5.4车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务
20、意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。5物业管理人员培训5.1新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。员工上岗培训期5天为有薪培训。培训内容包括：物业管理概述，项目物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理，军事化训练等项内容。通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。上岗循环培训的考核办法。(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。5.2.4培训计
21、划及培训内容提纲(略)。物业管理所需物质条件例：6.1办公及员工住宿用房计划6.Ll办公用房物业经理办公室m2会客室1m2物业经理助理办公室m2会客室2m2物业管理部m2仓库2（工程）m2秩序维护部m2储物间1（物业清洁）m2男女更衣室各一间m2工程管理部工作间m26.L2住宿用房由于项目应急管理工作的需要，建议在项目临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业秩序维护人员、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。6.2物业管理工具与装备价格参照表例：见下表物业管理工具与装备价格参照表号名称及规格单价万用电表I电流流量度：300A电流钳式800A3000Ai对地阻值测试表绝缘值测试表(50OVIoOO
22、V)(温度计：电子数字式酒精式手提式室内温度/湿度对比测量器(手提式风量和风速计(电源测试电笔O卷尺：Im5m1钢尺：3mIm2水平尺：600mm角尺：300mm34高空工作安全带：降伞式550/500反光衣6耳塞100db7耳筒500db8安全过滤口罩：100CDN9护眼罩：眼镜式全护式焊接用O护镜（焊接用1000GDA）1手套：绵布皮革i2铝梯：Im铝梯：L5m铝梯：4mI3高空工作台：1Onl全护式A4高压电工全护装i5运输工具：轴流板式车A6手推车I7木锄i8扳手：活动150mm活动200mm活动300mm活动450mml9菊花板身：3mm36mmO组合式：4mm45mm1夹具：大力钳
23、（平口）2C形夹：100mm150mm200mm300mm3虎钳150mm4钢管工具连弯头5切割工具：水管用切刀6铁皮用剪刀7界刀8剪刀9紧急爆破工具：大手锤IO斧头（消防队用）I铁笔1I2压力钳i3润滑油加油枪!4六角起子(0.5mm16mm)L5管子钳：200mm300mm450mm600mmL6拉钉钳!7螺丝起子：平咀形100mm4mm150mm6mm200mm8mm250mm8mm400mml0mml十字形：10OnIm3m8175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mmL9电子部件专用：平咀O十字咀1平咀钳2尖咀钳3斜口钳4导线开口钳5剪线钳6鲤鱼钳7水泵钳8弹簧专用尖咀钳
24、：平咀9弓咀O电线护套管钳：IoOA以上800A以上1手锯：金属450mm150mm木工600mm250mm2手锤：电工球形Ikg球形1.5kg3铁钻4木工专用工具5泥水工专用工具I6手电钻电池式Iomm12mmI7油压式手电钻：小大I8油压式手电锤：小I9锯条式切割机O叶片式切割机：小大1金属磨轮式切割机：手提小手提大2磨轮床360A电焊机4小型电焊机5气体焊枪：氧气式6高压气泵（手提式）7高压吸尘机（手提式）8手提射灯9气动打钉枪(1值班工作台、椅(2工具台(3工具柜(4物料架(5工具箱(6文件架(7警械(8值班电筒（充电式）(9雨具(O防火服(1战斗服(2空气呼吸器(3头盔(4防毒面具(
25、5洗地机(6高速抛光机(7高压冲冼枪(8吸尘器(9清洁小车及配件OO水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等01清洁消耗品02吸尘吸水机03大垃圾筒（生活垃圾用）04垃圾筒（楼层及大堂用）05告示牌（大堂用）06指示牌07大堂广告栏/广告牌08大堂用吸水/吸尘垫09地毡（电梯用）10办公桌椅11文件柜12打卡钟及卡板13对讲机（含备件）14电脑15打印机（激光/针打各一台）16复印机17传真机18保险箱196人更衣柜20饮水机21装订机22照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。物业管理收支预算例：8.1物业管理开支分类预算物业管理开支分类预算表号支出项目名称月支出年支
26、出备注写字楼支出1员工薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、管理费4物业管理清洁费5物业管理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9管理公司合理利润1O法定税金11每月管理费支出合计元/平方米-商场支出1员工薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6员工制服费7设施维修、保养费8绿化设施管理费9节假日活动宣传费1O管理公司合理利润11法定税金12每月管理费支出合计元/平方米二车场费用1员工薪金2照明电费3公共用水费4每月管理费支出合计元/平方米E商务会所费用1员工薪金2会所用电费3会所用水费4每月管理费支出合计元/平方米J员工餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电
27、费3餐厅用煤气费4每月管理费支出合计元/平方米8.2物业管理服务费收入测算物业管理服务费收入测算表号收入项目算式额备注物单价X考虑：收缴率、空置、业服务费可收费面积12未交付、往年追缴、托管费用等因素多种经营开展的增值服务代收代缴水、电、气、垃圾清运等停车服务场地租赁所得提成其它公共区域租赁所得提成物业管理规章制度和档案建立与管理例：9.1管理规章制度公众制度(1)业户手册。(2)业主公约。(3)精神文明公约。(4)楼宇使用维护管理规定。(5)二次装修管理规定。(6)二次装修管理协议。(7)装修人员管理规定。(8)出入物品管理规定。(9)秩序维护规定。(10)消防管理规定。(11)清洁卫生管理
28、规定。(12)园林绿化管理规定。岗位职责(1)物业经理岗位职责。(2)经理助理岗位职责。(3)物业管理部经理岗位职责。(4)物业管理文员岗位职责。(5)物业管理员岗位职责。(6)物业商务管理员岗位职责。(7)物业清洁员岗位职责。(8)工程管理部经理岗位职责。(9)工程技术员岗位职责。(Io)强电技工岗位职责。(11)弱电技工岗位职责。(12)暖通工岗位职责。(13)维修工岗位职责。(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责。(15)安全经理岗位职责。(16)秩序维护员岗位职责。(17)财务经理岗位职责。(18)财务会计岗位职责。(19)财务出纳岗位职责。(20)财务收费员岗位职责。运作管理制度(
29、1)员工手册。(2)管理人员文明服务准则。(3)员工办公制度。(4)各部门月工作计划及总结制度。(5)物业管理工作廉洁制度。(6)员工培训制度。(7)档案资料管理制度。(8)值班管理制度。(9)公用品申请、购买、领用制度。(10)员工宿舍管理评比制度。(11)接待投诉处理及回访制度。(12)维修回访制度。(13)配电房管理制度。(14)物业防火安全检查制度。(15)项目应急灭火抢救方案。(16)物业管理运作流程。(17)业户投诉处理程序。(18)业户入住工作程序,(19)业户入住装修管理工作程序。(20)物业管理档案建立工作程序。(21)公共设施维修、养护工作程序。(22)机电设备维修工作程序
30、。(23)秩序维护工作程序。(24)消防应急处理工作程序。(25)园林绿化管理工作程序。(26)清洁管理工作程序。(27)社区文化开展工作程序。员工培训考核制度(1)新员工入职培训制度。(2)在岗员工循环培训制度。(3)员工工作考核及奖罚制度。(4)员工岗位责任月考核成绩汇总表。(5)经理助理岗位月工作考核表。(6)部门经理岗位月工作考核表。(7)部门员工岗位月工作考核表。(8)业户意见月上访统计表。(9)员工违章违纪处理意见申报表。(10)物业管理工作情况一览表。9.2物业档案建立与管理资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩
31、大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。资料分类整理(1)分辨真伪。(2)分类排序。组编档号。(4)装订精美。档案资料管理(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。(2)采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。(3)建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。(4)建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。(5)档案管理室
32、必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。10各项专业管理工作方案10.1公共设施设备管理例：管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。管理措施(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。(6)消防系统设施齐全，完好无损，确
33、保随时启用。(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，项目范围内的道路畅通，路面平坦。10.2秩序维护例：管理目标(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。(2)维护好项目内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。建立交互式联动治安网络(1
34、)在项目设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员，定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3.紧急情况下的应急处理措施(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻秩序维护员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安
35、机关调查破案。(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。10.3装修管理例：日常装修管理(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。(2)跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，秩序维护主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。(3)秩序维护员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。装修秩序维护(1)秩序维护组负责装修日常安全工作。(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书
36、。(3)装修材料按指定时间进入，秩序维护员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。(5)秩序维护员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。(6)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。10.4消防管理例：消防组织机构的建立(1)管理处负责建立消防安全小组。(2)管理处主任为消防安全负责人。(3)管理处其他人员为义务消防员。(4)秩序维护主管为专职安全监督员。(5)日常巡视秩序维护员为兼职消防巡视员。(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。建立各项消防制度(1
37、)消防检查制度。(2)专职秩序维护员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在消防巡逻记录表中，该记录每周由管理处主任审核。(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写消防巡逻记录表。(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放整改通知，限期整改，并跟踪验证。(6)管理处制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。防火措施(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员
38、，全面负责小区的消防工作。(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。消防知识培训(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过业户须知、管理公约传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业
39、户进行消防宣传教育。(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。消防设备管理(1)管理处负责建立消防档案。(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。(3)制定设备管
40、理制度，对消防设备进行检查和维护。消防演习(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的消防演习方案并报政府消防部门。(2)消防演习后，管理处主任编制消防演习报告。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。10.5 车辆管理例：小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区秩序维护员负责管理，车辆可以随时进出、停放。本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡）进入停车场。车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位
41、置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。10.6 清洁管理例：人员配置及分工详见岗位架构图（略）。工作流程及质量管理标准。保洁工作流程及标准将按照IS09000标准，由本公司制定。项目玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。10.7
