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1、物业工程质量保修管理一、工程质量保修的含义(一)含义所称的质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。(二)工程保修服务内容物业服务企业依据建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法在质量保修期内对工程质量问题进行协调处理。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年；(6)其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房
2、屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。二、工程保修各方主体责任(一)业主和建设相关单位的责任在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。因使用不当或者第=方造成的质量缺陷和不可抗力造成的质量缺陷不属于保修范围，由业主承担责任或向第三方追索。建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。(二)物业服务企业和相关管理部门的责任物业服务企业未履行保修协议
3、约定，按协议约定承担违约责任，造成损失的按协议约定赔偿损失。三、工程保修流程及要求(一)保修管理准备(1)在入住前，物业管理处应要求建设单位组织关于建立工程保修关系的协调会议。(2)拟定工程保修方案。(3)准备保修管理资料。(4)公示保修流程、保修须知。(5)对物业管理处保修人员进行培训，熟知保修流程、保修控制要点、装修违规事项处理；物业管理处在集中保修阶段可以通过组建保修管理小组来加强保修管理。(二)维保流程1 .维保信息收集2 .维保派工维保人员应每天至少一次将现场确认了的工程质量遗留问题开具维保工单，并将维保工单派发给承建商维保联系人和建设单位维保联系人，送达后应由收件人办理签收手续，签
4、收联应归档，以界定维保责任。3 .跟踪管理(1)保修人员应分别对业主专有物业保修和共用部位与共用设施设备保修发出的工单按楼栋或单元建立台账并进行管理。(2)保修人员应对工程质量遗留问题处理进行现场巡直,并做好工作日记.(3)保修人员应定期对工程质量遗留问题的报修情况、处理情况和关闭情况进行统计分析并形成报告，报送上级部门、建设单位和承建商。(4)保修负责人应积极与建设单位和承建商建立良好的工作关系，参与维保工作例会，主动将工程质量遗留问题与相关方沟通。(5)物业管理处应将物业项目的重大工程质量遗留问题或集中出现的工程质量遗留问题及时报告建设单位。4 .维保验证承建商维修完毕将工单返回后，维保人
5、员应及时进行现场查验，查验合格的应将直验结果记录和整理，并通知业主进行现场验收；查验不合格的应要求承建商进行返修。5 .业主验收业主专有物业保修工程应由业主或其书面委托的代理人作为最终验收人进行验收。业主验收合格的工程维保问题,保修人员应请业主或其书面委托代表人在工程维保工单中签字确认。6 .维保资料存档四、工程保修注意事项(1)工程保修责任为承建商，保修人员仅代表物业管理处协助建设单位对承建商履行保修责任的管理工作,不得对业主作出任何未经建设单位书面明确的承诺。(2)争取建立工程维保款结算联合会签制度，在物业服务企业未签字时，建设单位不与承建商结算保修工程款，以推动工程保修问题获得最终处理。
6、(3)房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，但实际交付时间会滞后，尤其是滞销房屋，为避免纠纷，建议保修期一般是从交付业主之日起约定，在签订工程施工合同应适当考虑滞后交付的时间要求。五、常见工程遗留问题处理(一)未完工工程未完工程是指尚未施工安装或正在施工但尚未达到竣工验收标准的工程项目。1.常见未完工程遗留问题(1)水电未完工程。(2)配套设施未完工程(3)弱电未完工程。2未完工程对物业服务的影响(1)水电未完工程对物业服务的影响：临时水电或商业用水电价格高导致物业管理成本上升；配电室未移交导致建设单位与物业服务企业之间扯皮推诿，管理混乱；无法对公共能耗进行分类分项管理。(2)配套设
7、施未完工程对物业服务的影响：垃圾中转房选址难度大，业主意见不统一；项目整体环境效果差，业主缺少休闲场地；物业服务提供场地无法保障；无法实施封闭式管理，危及业主人身财产安全；秩序维护岗位增加，增加物业服务成本。(3)弱电未完工程对物业服务的影响：业主出入不方便；无法控制人员出入，存在安全隐患。3.未完工程处理对策(1)水电未完成处理对策：(略)(2)垃圾中转房设立：尽快督促建设单位在规划设计位置建成垃圾中转房，向建设单位说明越早建设对建设单位越有利，业主的干扰越少。如前期未规划地址，可以推荐建设单位选择地下室或项目中远离业主住宅、僻静、背风处；地下室垃圾中转房必须考虑接电、通风、污水排放、清洁水
8、源、垃圾清运车限高与行走路线等因素。(二)未交付工程未交付工程是指已完成施工安装，但尚未通过竣工验收或虽然通过竣工验收但尚未正式向客户交付使用的工程。1 常见未交付工程遗留问题(包括但不限于)(1)末通过竣工验收：项目未通过竣工验收备案；电梯无检验合格证；消防系统未通过验收；人防工程未通过验收；规划未通过验收；环保工程未通过验收。(2)停车场未交付使用：停车场未通过验收不能投入使用；未设立单车、摩托车停放处.(3)会所未交付使用。2 .未交付工程对物业服务的影响(1)未通过竣工验收对物业服务的影响：导致业主投诉与维权并拒交物业管理费用；存在安全隐患与管理风险。(2)停车场未交付使用对物业服务的
9、影响：地面停车秩序混乱；导致业主与物业服务企业管理矛盾。(3)会所未交付使用带来物业服务影响：导致业主投诉与维权；业主拒交物业管理费用。3 .未交付工程处理对策(1)对于消防系统、电梯等未通过验收项目，存在重大管理风险，不应承接该项目，如特殊原因，必须双方签订书面协议，明确由建设单位承担由此带来的一切风险；(2)停车场、会所未验收的首先与建设单位明确交付使用承诺日期；(3)与建设单位协商临时停车解决方案，如指定临时停车位及划线并向业主公布。(三)质量缺陷工程质量缺陷工程主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家地方相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。1 .质量缺陷工程遗留问题(1)
10、本体质量缺陷(2)给排水质量缺陷(3)供电质量缺陷(4)共用设备质量缺陷(5)共有设施质量缺陷2 .质量缺陷对物业服务的影响导致业主房屋装修损失；返修不及时导致业主投诉与维权；业主拒交物业管理费用；导致业主物业使用不便与安全隐患；导致车辆出入受阻。3质量缺陷工程处理对策(1)为保证维保工作质量与效率，建设单位、承建商、物业服务企业应签订三方维保协议。首先，明确承建商保修期满结算工程质量保证金须经物业服务企业验收确认；其次，物业服务企业通知承建商维保，但承建商不及时履行义务的，物业服务企业有权另行指定维保单位组织实施，费用由承建商承担。(2)一般性质量缺陷按工程维保流程进行处理。(3)重大缺陷首
11、先明确责任，主动与业主说明情况；其次要求建设单位组织协调承建商给出完善的时间计划。案例:某女士购买一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房屋没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现,有关细部质量未解决,而物业公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多的物业管理费？请问：Q)你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么？(2)假如你是该物业服务公司的客户经理，会如何处理？【答案】Q)该女士应该交纳物业管理费用。该女士办理入住
12、手续时，所提出房屋内部质量问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业管理公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主入住起应向物业管理公司交纳物业管理费。从法律角度来讲，物业管理与房屋买卖的两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交纳管理费。因为物业服务公司主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施设备服务的，即便业主没有实际居住，但是物业服务公司仍然为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部
13、问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。如果当时该女士未在房屋入住交接单上签字且没有领取钥匙,则另当别论.(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。对于房屋细部质量问题，若是在保修期内，协助业主联系开发商制定的施工单位予以解决。例题2:付先生2004年购买了一套120m的住房，同年8月，开发商通知付先生入住。在办理了相关入住手续后，付先生高高兴兴的领到了新房钥匙。在该小区物业管理公司员工的陪同下，付先生对新房进行验收。在验收过程中，付先生发现了好几处质量问题，物业服务公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。两
14、个月后，物业管理公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。经过验房确认,房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了钥匙，但是物业服务公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日起收取。因此，付先生与物业管理公司各持已见，争论不休。请问：Q)物业管理公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费用？(2)如果物业管理公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？【答案】Q)物业管理公司不应该收取付先生的物业管理费用。付先生第一次验房时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。(2)根据国务院物业管理条例第四十二条规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期间的物业管理费用属尚未交付业主期间的物业管理费用，物业管理公司应该向开发商收取，而不应由业主承担。
