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1、公园园区设施设备维护方案第一节设备管理机构及职责3一、设备管理组织机构3二、岗位职责3第二节管理制度和规定6一、值班和交接班制度6二、设备维修管理7三、建筑物巡检9四、设施、设备巡回检查10五、设施、设备运转保护保养H第三节房屋口常管理与养护12一、养护目标12二、维修养护标准12三、实施效果13四、日常维修养护计划13五、定期维修养护计划14六、实施细则15第四节给排水系统的维护25一、排水系统的维护与标准25二、给水系统运行管理措施27三、给排水设备运行维护要点28四、给排水设备管理制度39第五节供电设备管理维护方案41一、实施依据及目的42二、供、配电系统设备管理与维护42三、变压器的检
2、修及停电维护50四、检修流程及质量标准51五、低压柜、补偿柜的保养及要求56六、安全措施及注意事项58七、临时用电管理措施59八、公共能耗管理60第六节消防设施设备维护61一、维保组织计划61二、系统的检查与试验计划63三、系统保养细则65四、系统维护与改善72为增强公园公共设备设备管理，明确管理职责和责任，规范维修保养操作流程，保证各种设备设备安全运转，依据各专业技术标准，特拟订本规范。第一节设备管理机构及职责一、设备管理组织机构（一）组长：（二）副组长：（三）组员：二、岗位职责（一）班长岗位职责1.贯彻履行主管部门各项规章制度和工作要求，负责辖区公共设备设备平时维修保养和运转管理，保证各种
3、设备设备安全运转。2.负责拟订班组月度、季度、年度工作计划，对设备运转和平时维修保养及值班状况进行监察检查，按期招集班组例会，对工作达成状况进行总结、评选、整顿。3.负责对外承包维修项目管理，敦促设备厂家按合同规定要乞降专业技术规范，按期进行检修、保护和保养。4负责班组维修资料和工具的申请领用，负责公用工具、各样仪器仪表的保存、使用保护和管理工作，做到不丢掉、不破坏。5负责班组各专业有关统计报表的上报工作；负责工程技术资料和设备保护技术资料的采集、整理和归档工作。6.娴熟掌握触电抢救知识和消防紧迫办理举措，防止安全事故的发生。7.依据主管部门的计划，负责班组人员的教育、培训工作，依据部室绩效考
4、查方法对班组员工进行查核，并对员工留用和解雇提出建议。8.达成领导交办的其余工作。（二）电工岗位职责1负责辖区内强、弱电系统和各种电器设备的巡视、检查与维修工作。2.熟习辖区内全部照明设备和照明线路，并比较明和照明线路及设备进行检查与维修。3.负责电气设备、线路及动力配电盘、动力配电箱的检查与维修工作。4.负责配合消防监控中心值班人员对公共场所的消防监督报警系统进行检查实验。5按规定做好平时值班和交接班工作，认真填写交接班纪录。6.负责保存好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器械料，做到不丢掉，不破坏。7.熟习和掌握触电抢救知识及消防安全紧迫事故的应急举措，防备安全事故发生。8.电器管理（
5、1）电器管理人员两证（上岗证、操作证）齐备。（2）每天对全部电器进行巡逻，保证安全运转，保证第一时间发现并办理电器设备漏电，破坏的灯饰等须在当天达成维修，维修、改换配件的质量标准不得低于原配件质量标准。（3）公园内全部灯饰（包含不限于路灯、景观灯等）每天开放遵照采买人安排，亮灯率不低于98吼（4）配电柜强电输送须经过漏电保护装置，每周试验1次，不得绕过漏电保护装置强行供电。（三）水暖工岗位职责1负责辖区内生活给水、排水、消防水系统设备、设备的巡视、检查、维修和保养工作。2.负责按期对生活水池进行冲洗和管线的检查。3.负责化粪池、排污（水）沟的检查和清理工作。4.负责抵消防（污）水泵系统进行监测
6、、检查和维修工作。5.按规定做好平时值班和交接班工作，认真填写交接班记录。6负责保存好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器械料，不得丢掉和破坏。7.负责达成所管辖范围内设备及设备机房、值班室的洁净卫生工作。8.熟习和掌握触电抢救知识和消防安全紧迫办理措施,防备安全事故发生。（四）配电室值班人员岗位职责1认真贯彻各项规章制度，学习设备技术业务，不断提升业务水平，保证安全供电。2负责设备管理，掌握设备运转状况，实时上报并认真填写各样记录并妥当保存。3.认真进行设备巡逻和检查，发惹祸故时要正确、快速的进行倒闸操作和办理，认真做好记录和上报工作。4.认真做好平时值班和交接班工作，填写交接班记录。准
7、时抄表、核算表单，并做好值班室的洁净卫生工作。5负责各样工具、仪表、钥匙和物件备件的管理。6.熟习掌握触电抢救知识及消防安全紧迫事故办理举措，防备安全事故的发生。第二节管理制度和规定一、值班和交接班制度（一）值班人员按有关运转管理标准作业规程对建筑物、井盖、灯饰等设备进行巡察、保养和维修。（二）值班时期如遇特别事故，应按突发应急事故办理，一般故障按业务规程进行办理，当班故障办理记录填写率达IoO吼（三）值班员要固守岗位，禁止脱岗、串岗，特别状况要换班时，事先向班长申请，赞同后方可换班。（四）换班人员提早20分钟做好换班准备，检查设备运行状况，搞好值班室和设备卫生工作。（五）接班人员提早15分钟
8、抵达值班岗位，第一认真仔细检查各设备运转状况，确认无异样状况进行交接班程序。（六）换班员工向接班员工介绍本班工作状况及设备运行状况，设备故障的办理结果和经过，如接班人员有疑问可发问，直至两方清楚。（七）接班员要认真查察上班值班记录，检查仪器仪表和各样工具能否齐备完满。（八）交接班两方以为各样设备运转正常无误后共同在交接班记录上署名确认。交接班达成后发生的问题由接班人负责。（九）凡有以下状况，交接班停止不得交接班，必需时班长到现场办理：1.当巡视记录与实质状况不符时；2.交接班人数不齐或不在场时；3.接班人员精神状态不良，包含疲倦、醉酒和伤病等时；4设备有故障在抢修中，而又一定交接两方共同办理时
9、;5.设备运转有异样而又找不出原由或运转状况不明时。二、设备维修管理（一）各种设备的维修，保养故障办理要严格按业务规程进行操作。（二）工作人员一定固守岗位，上班时间禁止饮酒，不迟到、不早走，自觉恪守劳动纪律，认真填写值班记录。（三）值班人员收到设备报修后，在规定的时间内快速差遣人员前去维修，并于当天返回派工单，如不可以修复应填写原由。（四）一般性维修项目24小时内达成，维修人员接到派工单10分钟内抵达现场（预定除外），维修完成清理施工现场后，维修人员请使用单位在试用、查收合格后在派工单上署名，维修单上记录要全、正确，维修人员将签好的派工单换班长确认并备查。（五）对设备要按期巡视巡检、做到每季度
10、对水泵加油一次，电机摇测绝缘一次，防备安全事故发生。（六）对所管辖的上下水设备、消防栓等各处节门散布、走向应做到成竹在胸。需要停水、停机检查突发事件时要实时请示报告，并通知有关部门予以配合。（七）电工在进行换灯、装接触器开关和故障办理等工作时，一定一人监护一人操作。（八）保证所管辖地域的污水系统畅达无阻，遇有状况或重要问题一定随叫随到、实时解决。（九）夏天要对各管道口的杂物进行完全消除和疏导,在雨季时期应常常检查，做好防汛工作。（十）每个月按期对楼内外共用照明设备进行检查，实时办理问题。（十一）关于紧迫维修的项目，应急事急办，过后填充维修单。（十二）因客观原由未达成的维修项目，要实时上报。（十
11、三）维修结束实时回访，并有回访记录。（十四）零修急修实时率100%、返修率不高于1%。（十五）按期学习专业知识，总结工作经验，做好本员工作。三、建筑物巡检（一）由班长指派一名巡检人员，每半月巡检一次。（二）检查外墙有无裂纹、变形、倾斜，外墙皮有无脱落。（三）检查所辖地区内陆面有无较大裂纹。（四）检查内墙墙皮有无零落。（五）检查木栈道等木构造设备无腐损、断裂、松动;每年全面保养、保护许多于一次，平时破坏需实时改换。（六）各种园林建筑物、修建物和垃圾桶、园椅、标牌、护栏等设备完满，随坏随修；面层无起皮、零落现象；每年全面出新许多于一次。（七）实时增补缺失的窖井盖；实时疏导窖井及下水管道，保证下水畅
12、达。（八）维修、出新和保养、保护采用的资料不低于原有资料的质量标准，质量、工序和操作切合行业规范的要求,成效切合景区整体景观要求。（九）巡逻时，检查人员一定随时将巡检状况详尽记录在巡检记录表中。四、设施、设备巡回检查（一）值班人员应按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查设备，而且随身携带通信设备或对讲机。（二）值班人员每次巡检均须在相应的运转日志上依次序做好巡逻状况和结果记录。运转值班人员一定履行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上签到。（三）在特别状况下（事故后、雷雨时、过载运转时、天气突变时、新设备投运后、设备运转不稳固等）应增添巡视检查次数和进行要点巡视。（四）巡视检查设备应保持足够的
13、安全距离，不得单人进行任何其余工作。（五）发现设备登记表和电流表、电压表、压力表、温度表等有异样，设备运转指示灯有破坏，安全保护元件有变化，均应即时调整或改换，保证设备的监控元件在完满状态下运转。（六）发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄漏等又不可以快速清除的，一定立刻报告业务主管部门，并采纳适合的防备举措，防备事故的发生或扩大。（七）维修班长每周一次对巡逻状况和结果进行抽查,发现问题追查原由，如属人为应追查当事人责任。（八）设备发生接地时巡视设备应穿绝缘靴，并保持与接地址有效的安全距离和不得涉及设备外壳。（九）雷雨中不得巡视设备，一定巡视时出应穿绝缘靴和不得涉及设备外壳外，其实不得靠近避
14、雷设备。（十）发现设备异样，应作好记录。若直接影响设备安全运转时一定立刻报告业务主管，并实时采纳有效的举措,防备局势扩大。（十一）每个月要汇总巡视记录，对各种设备存在的隐患敦促有关部门实时办理。五、设施、设备运转保护保养（一）按期对各样设备、设备平时运转维修保养。（二）维修班巡逻记录表每天记录一次，由班长检查后每个月月尾将表格汇总交主管部门存档。（三）设备月度检查保养表由检查员填好后换班长，业务主管审察后署名，每个月月尾将表格汇总交业务主管部门存档。（四）防火巡逻表每天由值班员填写，每周经维修班长署名后月尾汇总交业务主管部门存档。（五）设备检查一定认真、认真，记录须填写认真、笔迹清楚。（六）全
15、部记录一定准时达成，禁止故弄玄虚。（七）依据设备、设备维修保养计划，实时分解落实。（八）设备维修人员一定熟习设备、设备的种类、散布、安全运转要求。熟习地上地下管线散布、走向、地点。（九）设备维修人员准时巡检，掌握设备、设备运转状况，发现问题实时维修，对临时不可以维修的问题，应实时报告，并明确修复时间，不得无故迟延。（十）依据维修申报规定，填写维修申报单，实行维修并记录，准时存档。（十一）成立设备、设备运转保护保养档案。第三节房屋日常管理与养护一、养护目标保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现建筑的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋
16、零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为IoO%,重大维修工程回访率为100%O二、维修养护标准（一）房屋承重及抗震结构部位1.房屋修缮标准；2.有关工程施工技术规范。（二）外墙面1.房屋修缮标准；2.外墙面修缮作业规程。（三）公共屋面1房屋修缮标准；2.相应修缮作业规程。（四）公共通道、门厅、楼梯间1.相应建筑部分修缮技术流程；2房屋修缮标准。三、实施效果（一）房屋承重及抗震结构部位1.安全、正常使用；2.功能完好。（二）外墙面无鼓无脱、无渗水、整洁统一。（三）公共屋面1.无积水、无渗漏；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆
17、。（四）公共通道、门厅、楼梯间1.整洁，无缺损，无霉迹；2.扶手完好，无张贴痕迹。四、日常维修养护计划（一）房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。（二）外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修。1.每两年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2.每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。（三）公共层面1避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。五、定期维修养护计划（一）房屋承重及抗震
18、结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。（二）外墙面1.每年对外墙面清洗一次；2.每三年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。（三）公共层面1避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。六、实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建
19、筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。（一）玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响,管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（二）砌体结构的修缮与养护1.砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，
20、首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。2.砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。3.砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。（三）钢筋混凝土结构的修缮与养护根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝
21、土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。1钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。(2)钢筋混凝土深层损坏的维修。当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋碎内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结
22、构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。(3)钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂,保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。2.钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原
23、构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的碎柱等，我们增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树
24、脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。（四）房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。
25、对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。1.屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一,在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。(1)屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。(2)屋面涂料防水工程的养护。加强对屋面防水层、
26、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。2.墙体防水工程的修缮与养护(1)墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，有的房屋建屋的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此,我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门
27、窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。(2)墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。3.卫生间防水工程的修缮与养护(1)卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴
28、露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面碗。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理,并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料,再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。(2)卫生间防水工程日
29、常养护定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；建立技术档案；。抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。4.地下室防水工程的修缮与养护(1)地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修。(2)做好地下室防水工程的养护工作。(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。(4)建立技术档案。(5)正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。(五)房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质
30、、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。(六)门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件,使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。1门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不
31、良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。2门窗的养护(1)门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。(2)做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当
32、门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。（七）金属结构、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施项目管理的重点。高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。1.钢质构件产生塑性变形后的维修管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用
33、过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形,严重的选用合格的构件进行更换。2.连接部位损坏的维修金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏，由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊,采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。3.油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大,旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。4.
34、金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（八）确保房屋建筑安全，重视白蚁防治做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。在第一年的时候对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定,全面掌握房屋
35、建筑的建造质量。记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。另外白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患,我们必须坚持预防为主，综合防治”的方针。为此专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。第四节给排水系统的维护一、排水系统的维护与标准（一）排水设备1.污水泵（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：1）外表、滤网、支架无严重锈蚀；2）螺栓、螺丝无松动断裂；3）水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。2.泵体（1）检查周期：日常检查、12-14个月（2）日常检查标准：运行正常，无异常振动、噪音,排水流畅
36、。（3）12-14个月检查标准:1）检查泵内或管，无杂物堵塞；2）更换零部件；3）轴承体清洗、力口油。（二）排水设施1.排水闸阀（1）检查周期：1个月（2）检查标准：D阀门启闭要灵活；2）阀体要完整；3）无锈蚀，无滴漏。2.排水检卫生洁具（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：1）检查完好；2）水流通;3）无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象。3.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：D井盖完好，启闭方便，爬梯牢固;2）井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。（三）排水管道1.室内槽水管道（1）检查周期：1个月(2)检查标准：保持水流畅通，无堵塞，无滴漏2.排气管(1)检查周期：1个月(2)检查标准：1)
37、保持管内气体及时排出；2)下水管内不准有真空3.管道吊支架、管卡(1)检查周期：1个月(2)检查标准：吊支架、管卡要安装牢固4.室外排水管道(1)检查周期：1个月(2)检查标准：保持水流畅通，无堵塞5,各井室(1)检查周期：1个月(2)检查标准：井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞二、给水系统运行管理措施(一)水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。(二)水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。(三)消防泵、生活泵、稳压泵、污
38、水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。（四）生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。（五）消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。（六）水泵房配电室室温不超过40；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。（七）水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由专人保管并定期巡查。（八）按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行
39、水质检查化验，化验结果交服务中心存档。（九）对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。（十）严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。三、给排水设备运行维护要点（一）制定给排水设备设施维修保养年度计划1.每年的12月底，由工程部研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。2制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：(1)制定排水设备设施使用的频度；(2)给排水设备设施运行状况(故障隐患)；(3)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)3.给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：(1)维修保
40、养项目及内容；(2)备品、备件计划；(3)具体实施维修保养的时间；(4)预计费用。(二)巡视监控1维修工应每两个小时巡视一次水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。2.巡视监控内容如下：(1)水泵房有无异常声响或大的振动；(2)电机、控制柜有无异常气味；(3)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；(4)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；(5)机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；(6)水池、水箱水位是否正常；(7)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线
41、；(8)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；(9)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；(10)临时接驳用水情况；（三）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。3.维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。(三)水泵房管理1非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.水泵房内应备齐消
42、防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁烟火。4.每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮;5.水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。(四)水泵机组维修方案1.电动机维修保养(1)用50OV摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应烘干处理或修复；(2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；(3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；(4)清洁电动机外壳；(5)检
43、查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。2.水泵维修保养(1)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；(2)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；(3)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；(4)清洁水泵外表；(5)如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。(五)控制柜维修保养水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行
44、一次清洁、保养。1.用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。2.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象,如是则应整改。4.交流接触器维修保养：(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锋触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；(3)清洁铁芯上的油污及脏物；(4)检查复位调簧情况；(5)拧紧所有紧固件。5.自耦减压启动器维修保养：(1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；(2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，
45、拧紧接地线。6.热继电器维修保养：(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。7.自动空气开关维修保养：(1)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M,否则应烘干处理；(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；(3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；(4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锋，只能轻轻擦拭。8.中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，
46、输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9.信号灯、指示仪表维修保养：(1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；(2)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10.远传压力表维修保养：(1)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；(2)检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接:(3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。(六)闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养1.闸阀维修保养：(1)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫:(2)检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；(3)对闸阀阀杆加黄油润滑；(4)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。2.止回阀维修保养：(1)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；(2)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；(3)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。3.浮球阀维修保养：(1)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；(2)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应
