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1、房地产公司二手楼交易手续办理指南第一节二手楼交易标准流程图第二节按揭般楼知识一、申请按揭所需的资料身份证明（包括身份证、军官证、护照、回乡证、台胞证等）（代理人需要提交公证委托书）收入证明（或税单），（收入证明最好是月供（现有的所有按揭贷款的月供）的两倍以上，不能开得太低）买卖协议（居间合同）评估报告首期款证明买方贷款存折或卡房地产证复印件二、赎楼的相关知识（一）一笔赎楼（即买方担保赎楼）业务特点：由担保公司提供担保，银行提前向买方发放按揭贷款（该款项打入担保公司帐号），所贷款项用于卖方赎楼。买方需要在银行发放贷款的下月当日开始供楼（无论是否己过户或出新证），可节省赎楼利息。前提条件：买方的按
2、揭贷款须大于卖方的银行欠款。否则卖方需要自己补足之间的差额部分（二）二笔赎楼（卖方担保赎楼）1 .买方办理银行按揭业务特点：由担保公司提供担保，卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款用于赎楼（该款项打入担保公司帐号）。银行在收到己过户到买方名下的新房地产证并办理完抵押登记手续后，银行向买方发放按揭贷款，优先偿还银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余售楼款支付给卖方前提条件：如果买方的按揭贷款小于卖方的银行欠款，首期款需要监管在买方的按揭银行，如果首期款监管在公司则公司需要出具承诺书给银行和担保公司（不动产担保不接受此业务），卖方的短期借款和买方的按揭贷款必须同一个
3、银行同一个支行。2 .买方一次性付款业务特点：卖方向银行申请短期借款，银行向卖方发放短期贷款，用于赎楼。买方将购房款监管于银行，在银行收到已过户到买方名下的新房产证后，解冻监管楼款，扣除银行向卖方发放的短期贷款并扣除短期贷款所产生的利息后，将剩余监管楼款支付给卖方。前提条件：买方的购房款必须监管在卖方申请短期借款的银行。3.赎楼业务操作流程1）卖方到其赎楼银行做提前还款申请银行一般要求在申请提前还款后一个月才受理还款）、打印还款清单。（最好坚持让业主做此项工作，可以初步确认我们能否受理其担保业务，避免业主先做了公证委托而造成损失。）2）卖方办理全权委托公证，出具相关资料（三方协议、房产证复印件
4、或购房合同、原抵押合同、身份证明、供楼存折、欠款清单、历史还款清单），与担保公司签订赎楼担保服务合同。选择卖方担保赎楼时，卖方需与买方的按揭银行签订短期借款合同。3）买方向银行申请按揭、双方办理首期款资金监管，买方或卖方与担保公司签订赎楼担保服务合同，提交相关资料（收入证明、身份证明、首期款证明）。4）买方的按揭银行对买方的按揭申请进行贷款审查，向买方出具贷款承诺书（收款帐户为担保公司的帐户）。（2个工作日）5）担保公司进行资料审查，填写审批表与调查意见，业务审批通过后，向贷款银行出具担保函。（2个工作日）6）贷款银行将买卖双方的相关资料报分行审批，审批通过后将担保贷款发放到担保公司指定帐号。
5、（3个工作日）7）担保公司赎楼前进行房产查档。（24小时有效）8）担保公司赎楼人员到卖方原借款银行偿还欠款。9）担保公司客户经理到卖方原借款银行领取房地产证及办理注销抵押登记手续的相关资料。（还款后一个星期左右）10） 担保公司到国土局办理注销抵押登记手续。11） 担保公司到国土局领取已注销完毕的房地产证，办理房产过户手续并取得过户回执。12） 领取己成功过户到买方名下的新房地产证，协助买方按揭银行办理抵押登记手续。如果买方贷款金额大于房地产证的登记价格，需先做送审的评估报告（9个工作日）再办理抵押登记手续。13） 抵押登记完毕（11个工作日），银行取回己做好抵押登记的房地产证，扣除所发放的赎
6、楼贷款及赎楼利息，将剩余售楼款发放至卖方收款帐户（3个工作日）。解除与担保公司的担保手续开具解除担保通知14） 担保公司将银行发放的赎楼贷款尾款发放到卖方收款帐户。（2个工作日）第三节申请三级市场转移登记应提交的文件一、过户所需的资料：1、买卖双方身份证原件或身份证明（见附注：双方身份证明及注意事项）2、房地产证原件3、转移登记申请表（原件）4、深圳市房地产买卖合同（现售）5、有委托情况（委托公证书、委托人身份证、委托人身份证复印件）6、有关房地产转移的证明文件：1）房地产买卖合同书（原件）（境外个人或组织需公证）；2）赠与公证书及亲属关系证明公证书（原件）；3）继承公证书（原件）；4）换房协
7、议书（原件）（按规定需公证的，应提交公证的换房协议书）；5）强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：拍卖或成交确认书、委托拍卖合同复印件（核原件）、拍卖公告（原件）。人民法院依法作出的已生效的判决书、裁定书、调解书以及协助执行通知书。如房地产无法收回的，应由司法机关在协助执行通知书中注明原因。（需人民法院工作人员亲自送达。）6）离婚后的房产分割应提交的文件：离婚证、离婚协议书或离婚判决书、调解书（验原件）（协议离婚的，夫妻双方须到产权登记部门共同申请；法院判决除外）。7）国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明（个人自用普通住宅除外）。8）法律、法规规定应提交的其他材料。附注：双方身份证明
8、及注意事项：个人；1）买、卖双方合法身份证明。有委托的，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证复印件（验原件）。2）权利人无完全民事行为能力的，需提交监护公证书（原件）（内容应体现所有的监护人，一般为父母双方）及所有监护人的身份证明复印件（验原件）。3）姓名或身份证号码有变更的，需提交户籍管理部门的变更证明。4）房改房买卖若成交价高于原值的，需提交原房改买卖合同。企业、行政事业单位：1）营业执照、事业单位登记证或成立单位批文（核原件）2）法定代表人证明书（原件）；授权委托书（原件）3）法定代表人身份证复印件；受委托人身份证复印件（核原件）4）名称或法定代表人有变更的需提供工商局或批准成立部门的
9、变更证明（国有企业的，提供国资办的相关资料）5）如卖方属有限责任制或股份制企业的，需提交公司章程复印件（核原件），董事会或股东会决议（原件）。如卖方是非法人企业的，需提交国有资产管理部门或上级产权主管部门的同意出售证明。如属法人全民制企业，需开具同意出售的证明（另：买方可提交以上（1）-（4）项6）境外企业或组织提交的资料需经过公证或认证。二、安居房换证指南1、安居房换证需提交资料：1）深圳市安居房换证申请表2）房产证（原件）3）市房改办批第原件（粉红色）4）权利人身份证复印件（权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊原因权利人不能亲自申请的，可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人
10、的身份证原件代为办理）5）属下列情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份：因结婚，离婚，死亡，权利人发生变更，或身份证号码、姓名发生更改，批复与房产证记录不同的。（注：协议离婚变更清单须双方签字同意）6）属市改办批复（粉红色）备注房产证面积变动的须提供市住宅局安居房补充合同原件一份。7）权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理（权利人死亡的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理；权利人离婚的，须先换成红本再进行产权变更。）2、安居房换证应缴税费：1）国有土地收益金：房改购买价的1%2）登记费：50元3）印花税：登记价的0.05%（另贴花5元）本指南若有变动，
11、以最新文件为准。第四节税费计算，各大银行费率交易税费一览表基础税费卖方买方税种征收公式税种征收公式印花税合同价X0.05%印花税合同价X0.05%交易服务费建筑面积X3元/平方交易服务费建筑面积X3元/平方契税合同价XL5%（非普通住宅3%）登记费50元（单位80兀）贴花5元合同工本费10元X4本卖方赎楼买方按揭委托公证费300元2本,每增加1本20元按揭服务费100O元（关外HOO元）同一客户业主多套物业每增加1套加100元赎楼手续费担保额XK（最低2000元）评估费500元赎楼利息担保额度X1.2%（两笔赎楼）受理费（关外）300元查档费50元物业未满5年营业税合同价X5%额城市建设维护税
12、营业税XK教育附加税营业税X3%超原价过户个人所得税额X20%得税额X20%营业税（未满5年的按全额征收，则无须重复征所得额X5%收超额部分的营业税）额城市建设维护税营业税XM教育附加税营业税X3%外籍人士买卖合同公证黄合同价X0.3%买卖合同公证找合同价XO.3%抵押合同公证费贷款金额XK第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制一、买卖双方带来的风险（一）房产被查封的风险案例：2005年9月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后5天内，卖方全权委托公证将宝安西乡流塘大厦的72平米的物业以21万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币11万元替卖方
13、赎楼，放盘转卖。半个月后，房子被查封。原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。但是之前陈小姐借了莫先生17万多，且无力偿还债务，于是莫先生向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中某地产某分行营业经理王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，摆了狠话，当晚没有结果。赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。陈小姐表示无力偿还赖先生的
14、首期款，要杀要刚，由赖先生定夺。最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责a结论：物业被查封的风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。（二）买卖双方虚假交易的风险1、买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效；2,买卖双方进行虚假交易的会存在A、双方恶意转移财产，会导致出现诉讼；B、双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任；（三）买卖双方合同不规范的风险1、合同上时间的约定不具备可操作性的风险2、合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险-3、ABC单和期房二、业务操作过程产生的
15、风险（一）申请还款1、未提前申请导致的无法正常赎楼2,超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误（二）公证委托1、公证书内容错误2、未明确买卖双方交易情况、卖方供楼情况、按揭银行、担保公司等情况就先做委托公证3、公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。案例：风险的流程控制2007年6月，业主刘先生将宝安区中心区西城上筑花园305的一套110平方的无业以120万元的价格卖给张先生。张先生需做转委托给中昊宇赎楼，他持有原业主的4本公证委托书，扣除公证处留下的一本之外，剩下3本（后来据主单人分行说增加了1本），当时中昊宇表示公证书数量不够，出于对风险的考虑，要求卖方再增加2本公证委托书，
16、拒绝办理相关业务。分行解释，如果公证书于过户前用光，盘方与卖方非常熟，可让卖方过来递件过户，并提交了总监签字的情况说明，愿意承担由此而带来的责任。后风控部发现，合同签署时所约定的赎楼时间过短，要求买卖双方签署补充协议。盘方以中昊宇客户经理没有及时交接资料和及时办理转委托公证为由，投诉到总经办。经调解，买方现金出资替卖方赎楼，签现售合同，递件过户，办理水电过户，共用3本公证委托书。附表（公证委托书的用途及数量）：卖方申请担保公司赎楼：1本买方申请按揭: 赎楼还款：1本1本（最多需要3本，看具体的银行和其支行）1本1本1本交易中心签署现售合同:国土局递件过户：水电煤气过户：风险防范：按规范流程操作
17、，可及时、有效发现和防范风险。对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。（三）资金监管1、未明确赎楼方式案例：张先生由按揭贷款更改为一次性付款购买刘小姐的房产，这时候只能由刘小姐向银行申请短期借款赎自己的楼（相当于二笔赎楼），要求张先生的购房款监管在银行，但由于客户经理和分行沟通不到位，张先生的款项一早打入公司监管，导致银行的短期借款没法正常发放，后来才从公司把款项按进来的帐号退回给张先生，然后再更改到银行做资金监管，最终事情得以解决。确定好赎楼方式，以便选择资金监管方式2、未落实好客户的意愿3、首期款互转的风险（四）申请按揭1、高额贷款案例：黄小姐8月份通过创辉租售购买了李先生的
18、一套房产，贷款额度相对较高，分行也提交了总监签字的情况说明，但黄小姐拒绝签署贷款责任书，以明确贷不到款需要补首期款的责任。分行由于怕撤单的原因，跟客户经理说客户由他们搞定，在这种情况下做了按揭过了户，后来，银行因为政策调整的原因降低了黄小姐的贷款额度，开始黄小姐不肯补足首期款，说我们没能满足她的要求，要我们佣金打折，最后分行在没办法的情况下答应了，此单才得以进行下去。了解客户的征信资料和银行的贷款政策，确定给客户的贷款金额2、在中昊宇没有额度的银行办理按揭3、客户指定按揭银行导致放款不及时4、未落实好赎楼方式（五）赎楼还款1、胡乱承诺赎楼时间案例：李先生在7月初时卖了名下物业，当时跟我们的业务
19、员说已经做了提前还款申请，又说他的借款银行有朋友在，赎楼没问题。客户经理在接了这单以后没有过多的调查，在规定的赎楼时间到了之后刚好碰上银行那段时间不放款，客户经理找了银行的人答应可以帮忙，所以查档后提交了赎楼资料，但银行迟迟不能放款导致7天后查档单过期需要重新查档，多花了一个查档费，等到收到赎楼款之后赎楼员赎楼，却又发现李先生根本没有做提前还款申请，而且他所谓的朋友只是以前帮他办理按揭的银行的客户经理而己，咨询过他一些事情，根本没有什么联系和交情，要重新申请提前还款，且还要一个月后才能去还，因为此单是二笔赎楼有赎楼利息，跟李先生沟通说产生的赎楼利息要他来支付，这时候李先生不认帐，说不是他的问题
20、，最后咱们公司的客户经理找了很多关系才把事情搞定了，但还是耽误了时间和多了一些费用。提前做好准备、学会确认，我们是专业人士，要主动的办理相关事情。2、签错担保服务协议3、内部交接不流畅产生的风险4、放错款、赎错楼5、赎楼前后撤单的风险（六）评估送审1、贷款额度过高没落实好送审价2、评估公司出的送审报告内容有错漏（七）注销抵押1、抵押人有代理人的必须要有公证委托书2、银行提供的抵押资料有错漏案例：招商银行宝安分行在给客户经理的一套注销资料中，其中的法人代表的身份证复印件的号码是15位数，但在注销抵押申请表上填写的却是18位的，如此一来，国土局不予受理，他们要求两者必须一致，就算是看得出是自动升位
21、的也不可以。同样的事情曾发生在房产证号码、业主的姓名及身份证号码、房产证登记的物业地址、银行的抵押编号，甚至还有资料漏缺的等等。结论：认真细致的检查有利于防范此类风险。（八）过户资料有错漏导致过不了户或退件案例：孙小姐是外籍人士，买了陈小姐的一套房产，开始都很顺利，就在过户时，双方到交易中心签了现售合同，到公证处办理买卖合同公证，再到国土局递件过户，此时才发现了现售合同上的物业名称写错了一点，交易中心和公证处都没有检查出来，国土局肯定不收件，因为业主的时间非常紧张，导致当天没能及时的进行更正，要重新出一份买卖合同公证费，几方都不肯出，后来虽然解决了，但客户非常的不满。导致过户不成功的案例非常的
22、多，情况也相当更杂，因为牵涉到之前与各个部门打交道时的工作是否做好，如果之前的咖个环节出了错而不知道，都有可能过户不成功，这要求我们有足筋的专业技能和认真细致的工作作风和态度。（九）抵押1、评估送审报告出错而退件导致延误时问2、银行提供的抵押资料有错漏（十）未按流程操作带来的其他风险1、佣金、担保费等费用的收取2、其它财务风险风险防范：按规范流程操作，可及时、有效发现和防范风险；坚持认真、严谨的工作态度，注重细节，养成检查与确定的习惯；对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。第六章新版房地产买卖合同操作指南声明：任何员工在签署房地产买卖合同时只能填写以下规定格式和版述的内容，特殊
23、情况必须逐级上报到总监级和法务同时批准方可填写，否则当事人承担一切经济责任及法律责任，公司不予认可和保护，并每次根据情节给予最低50元/次的处罚。第一节新版房地产买卖合同的订立和注意事项一、关于签署房地产买卖合同的规定及注意事项5.1 签署房地产买卖合同的注意事项5. 1.1签约时任何人不得私自修改房地产买卖合同现有关条款内容。6. 1.2必须用黑色签字笔填写，字迹工整，不得潦草，填写部分若有更改处必须买卖双方及中介方三方签名并加印手指模。5. 3备注内容只能填写由公司提供版本的条款，否则须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。6. 1.4合同内不得体现“全包价”或实收价”，防止政策风险；
24、因特殊情况需体现，必须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。7. 1.5凡不需要填写的空格，要其空格处划斜杠。例：/8. 2卖方、买方、代理人及地址的填写9. 2.1卖方、买方空格处只能填写房地产证上或相关正式法律文书上记载的姓名。代表人/代理人空格处可填写有公证委托人的姓名。10. 2.2通讯地址空格处须分别填写双方目前有效的通讯地址，而不是户口所在地地址。11. 2.3签合同时必须查验卖方的身份证号码是否与房地产证上的号码相符，如不符则应问明原因。如系卖方有两张以上的有效身份证造成，提醒其在整个交易流程中都只能使用与房地产证号码相符的那张身份证。12. 2.4卖方是委托他人签署合同的，
25、应仔细审查委托公证书的真实性，查看委托书上的授权范围（特别要仔细查看有无收款权限），特别要注意查验授权售卖的房地产地址是否与房地产证上的地址是否相符。委托书必须为原件，并另附有受托人的身份证复印件。5. 3产权状态的填写5.3. 1房地产地址、面积、房地产号码应按照房地产证或相关正式法律文书上的记载填写（接受业主委托时，按深圳市房地产协会规定应留下房地产证复印件5. 3.2卖方付清所欠银行贷款的时间填写：应清楚并预留出按揭银行的提前还款时间。（如不确定可以先咨询公司的按揭员）6. 3.3买方做全权委托公证的时间填写：应注意签合同后的节假日时间。7. 3.4卖方支付首期款时间：若买方现有资金充足
26、尽量将时间提前，卖方需要赎楼的,最迟不得超过卖方还银行贷款时间。8. 4房产价款及支付方式的填写9. 4.1定金=保证金+定金余款10. 4.2第二部分楼款=成交价一定金11. 4.3首期款（含已付定金）=成交价一银行贷款金额（填写合同时的首期款部分须减去定金金额。）2. 4.4银行按揭付款：若买方做“零首期”，买方支付首期款的金额仍然可以填写，因合同有注明：具体贷款金额以银行承诺函为准。5. 4.5尾款：即交楼押金，长期处于空房状态（毛坯、久未住人）的房地产应注意详查该房地产欠费欠款的情况，可能超过5%,及时采取措施补救。6. 7交易税费的填写7. 7.1如其中一方不支付任何费用的，在另一方
27、支付款项空格内可填写二L以防疏忽大意有遗漏款项或政策变化产生其他费用。8. 8交楼时间的填写9. 8.1按照交易流程操作交楼时间为：卖方收到出售送殁虻全部楼款I除尾款外）。5. 9佣金支付的填写5.9. 1如卖方实收不支付佣金，成交价的填写须加上业主佣金，如业主坚持将佣金加到另一方，则须备注：为促成交易，买方自愿替卖方支付经纪方佣金元整。防止成交后客户起诉经纪方收取佣金超过L5%。或者在合同第六款上照写卖方的佣金，但必须在合同备注上写明：买卖双方协商约定，卖方的佣金一元整，由买方替卖方支付。5. 9.2如未能在过户前收齐佣金，按公司规定客户服务中心将拒绝递件过户。6. 8违约责任及纠纷的解决方
28、式的填写7. 8.1支付经纪方违约金=买卖双方支付佣金之和（最低100oO元），必要是可以将金额写高一些，确保收到佣金。5. 9签名5.9. 1卖方是A+B两个人名字的，但B又不能来签约的：卖方IA、B的代理人5. 9.2经纪方：须填写经纪方代表人，并由营业经理签名确认（必须有经纪人上岗证）。经纪方签名必须是持有经纪人上岗证的经纪方可签名，并由营业经理负责监督合同的内容是否不违背公司的利益，若发现合同写得不规范或出现违背公司利益的条款，营业经理要及时修正条款，否则不能签署此份合同。6. 10卖方签收定金收据的填写7. 10.1卖方签收的定金金额只能是买方在签署合同时已经支付的定金金额（包括保证
29、金）。8. 10.2卖方在合同上签收定金后不可以再要求买方另外重夏开收据。9. 11收据及托管凭据的交换9.1.1 在将卖方已经签收定金的房地产买卖合同交给买方时，须收回本公司出具给买方的保证金收据，经纪方出具相应金额的托管凭据给业主。（若买方无法在签合同时交回保证金收据，必须当时要求买方写作废声明，并注明收据编号）。5. IL2若买方要求定金由经纪方转交的，应表明立场，告诉买方只有业主有权收定金，经纪方无权转交。6. 13房地产买卖合同备注内容7. 13.1交楼标准8. 13.1.1交楼标准:卖方出售该房地产随房出售现有装修及家私电器（详见物业资产明细表具体到型号）。（也可在备注条款中直接明
30、列无须另填物业资产明细表。）5.13.1.2交楼标准:空房。5. 13.2提前交楼（提前收楼装修）5.13. 2.1买卖双方自行协商卖方于时交楼予买方装修使用，若卖方在交楼之后违约，则卖方除负担合同第八条、第九条约定的赔偿责任外，另须赔偿买方之装修费用（以相关收据、发票为准）。5.14. 2.2买方收楼并装修该房地产或改动房地产结构间隔后，如买方违约不履行本合同之条款，则买方除负担本合同第八条、第九条约定的赔偿外，还须将该房地产还原收楼状态交还卖方。5. 13.3买方要求在签署（现售）合同时改写另一个名或加一个名的6. 13.3.1买卖双方自行协商，同意在签署广东省房地产买卖合同时将买方张三改
31、为李四/加入量三为买方，此人亦同意并遵守该合同规定之所有条款。7. 13.4卖方是A+B两个人名但B又不能来签合同时A与B为关系，B同意本合同约定之房地产的转让，并委托A签署本合同，如卖方任何一人违约，A自愿承担因此所产生之全部赔偿责任。（同时要A书面承诺何时可以补交B的委托书，若到时没有交委托书，须负缔约过错责任，赔偿我司与买方一元整；或合同放我司，要A承诺B何时可以签名，并待B签名后合同再给买卖双方，若到时B未来签名，A须负缔约过错责任，赔偿我司与买方一元整。）（深圳市除外）8. 13.5买方替卖方赎楼9. 13.5.1买卖双方自行协商，买方自愿用购买该房地产首期款（或部分楼款）人民币元整
32、替卖方赎出抵押在银行的房地产证，经纪方已充分告之买卖双方由此造成的风险。10. 13.6如果双方不按公司的标准流程操作要求分期付款，必须告诉双方可能产生的风险，签约时不能在合同上体现，要求双方自行写补充协议。5.13. 7签约必备的工具:1. 13.7买卖合同2份（1份原件，1份复印件先填好复印件，审核无误后抄在原件上）、姓名变更确认书、税费表、物业资产明细表、标准流程表、相关收据（凭据）、白纸、印泥等。5. 14签约基本技巧：6. 14.1买卖双方到场的第一时间应先把买卖合同拿出来（迅速引导双方）不能给太长谈话时间。5.14. 2对合同内容要清楚了解，签合同的速度要快。5.14. 3经纪方填
33、完内容后向买卖双方解释合同内容时要简单明要，抓住重点，其它一带而过。5.14.4引导式的让买卖双方签名和让业主签收定金。二、违约纠纷的处理建议一、卖方违约：1、 定金在公司托管，买方要求退定：答：我们要告诉客户，现在定金己经由卖方签收，公司己经开了定金托管收据给业主，实际上已经是业主的钱托管在公司了，现在只有两种途径解决A、通过法院起诉、B、找到业主三方协商解决。第一种情况：能找到业主、业主愿意洽谈，谈判中要保障佣金，不能买卖双方说解除合同就解除，给双方讲解合同第八条。第二种情况：业主不来配合，必须由买方向法院起提出诉讼，并告知其我司不可以代替其去追讨卖方，因为主体不同，我司只能追讨佣金，但我
34、司将会协助其追讨卖方。二、买方违约：第一种情况：买方违约不买，卖方按揭中的房地产，可告诉业主不符合转定的条件，必须赎出房地产证交由经纪方托管才能转定金给卖方，要想收定金必须由法院来判定买方为违约，经纪方和卖方两方是没有这个权利的，或者三方协商，我们也要把握佣金最大化的原则。第二种情况：卖方房地产证在手或已经赎出房地产证托管于我公司，将定金收走了，现买方违约，卖方要求拿走房地产证，要以佣金（即合同第八条）为筹码和业主洽谈，根据情况适时将房地产证交回业主。第二节新版合同常见问题的解答一、新版合同常见问题的解答问题一：当事人基本信息中共有权人这一栏如何填写？答：A、B按份共有一物业：如果A、B两人都
35、愿意出卖自己所占份额时，这时A、B都填在卖方信息栏中。如果A同意转让自己拥有的份额，B不同意转让时（此时，B必须出具一份放弃优先购买权的声明书），这时A填在卖方信息栏中，B填在共有权人这一栏。问题二：如果业主实收，必要费用应如何填写？必要费用、佣金收取时间如何确定？答：实收情况下买卖双方也必须按合同要求，填写双方需支付的必要费用，并按合同开具收据（买卖双方各一份）。必要费用在签定三方合同时收取，剩余佣金签订现售合同时收取。问题三：如果合同中的房地产上存有租约，我们需要咖些资料？答：1、租赁合同原件；2、声明书（业主出具一份承租方放弃同等条件下优先购买权的声明书）。问题五：经纪方签章处是否需要经
36、纪人和经纪人助理都签名？答：只要其中一个人签名就可以了。问题六：定金需要开收据吗？答：包括两种情况：（1）定金互转时要求开具收据，（2）存入监管协议的监管帐户时可以不开收据，如果客户强烈要求也可以开具。问题七：资金监管账号是否在签订合同时就填写？答：签订合同时可以先划掉，在备注中填写以资金监管协议上的为准”.具体帐户在监管协议中体现。问题八：没有经纪人上岗证和助理证不可以签合同吗？答：原则上是不可以签署的。问题九：第十七条的任何一方”是否包括居间方？这里的违约金项如何约定？答：不包括居间方。这里的违约金”可由买卖双方自行约定，但建议最好填写15%-20%之间。问题十：新版合同中必要费用能从定金中扣除吗？答：不可以，定金是客户与业主之间约定的，必要费用是在签订居间合同时买卖双方须交付给经纪方的.问题十一：如果是买卖双方自主交易不通过经纪方还需要用预约买卖合同吗？答：不用，自主交易的直接打印二手房买卖合同（现售）。
