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1、物业管理定岗定编原则与实际操作全套一、岗位设计的原则1.因事设岗原则：从理清该做的事开始，以事定岗、以岗定人。设置岗位既要着眼于企业现实，又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位,而不应因人设岗；岗位和人应是设置和配置的关系，而不能颠倒。2、整分合原则：在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工，又在分工基础上有效地综合，使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调，以发挥最大的企业效能。3 .最少岗位数原则：既考虑到最大限度地节约人力成本，又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时间，减少滤波效应，提高组织的战斗力和市场竞争力。4、规范化原则：岗位名称及职责范围均应规范。对企业脑力劳动的岗位规范
2、不宜过细，应强调留有创新的余地。5 .客户导向原则：应该满足特定的内部和外部顾客的需求。6 .一股性原则：应基于正常情况的考虑，不能基于例外情况。例如，90%情况下这个岗位需要多少工作量，多少工作强度。二、岗位设计考虑的主要方面1.主要工作：平常这个岗位做哪些基本工作？为了实现相应的岗位目标，这个岗位需要做哪些工作？在各个具体工作之间如何分配时间？2、需要利用什么资源和工具:为了达到岗位目标应该利用那些资源？系统、报告、文件、要求、其他。3 .能力要求：做本岗位工作的应具备何种条件？知识、能力、品质；人际交往、教育水平、背景与经验等。4 .业绩考核：该岗位工作的业绩如何考核？主要考核指标是什么
3、？5 .汇报关系：该工作向谁汇报？该工作的同级是谁？下级是谁？与其他同事的权利和责任的划分？6 .工作量这个岗位需要处理多大的工作量?三.各岗位人员编制标准（建议）（一）公共事务人员劳动定额L15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。3、干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼）,住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。（二）保安人员劳动定额L固定岗保安员每
4、人当值时可监护面积为3000-3500平方米；2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）；3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右；4、封闭停车场每出入口处应设置3人；5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人；6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人;7、保安人员综合劳动定额：每20002500平方米配置1人。（三）机电维修人员劳动定额1、每个高压配电房值班电工3人；2、水工每10万平方米配置1人；3、中央空调每1
5、0万平方配置1人；4、电梯工每10部电梯配置1人；5、维修电工每10万平方米配置3人;6、综合维修工每10万平方米配置2人。7、干部配置标准：、30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；、30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人；、80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组）1人，综合维修班（组）长1人。8、综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。（四）清洁人员劳动定额L梯级清扫：14层/小时/人；2、地面清扫：300平方米/小时/人；3、拖楼梯:13层/小时/人；4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人；5
6、、洗地毯：360平方米/小时/人；6、刮玻璃：4平方米/分钟/人；7、清洁电梯轿箱（抹钢油）：1个/10分钟；8、8层以下楼房（无电梯）1梯10栋/人；9层以上楼房（带电梯）1梯8栋/人；9、干部配置标准：、10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；、20-50万平方米配置主管1人，技术员1人，班（组）长2人；、50万平方米以上,每增加20万平方米增设班（组）长1人。10、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米酒已置1人。（五）园林绿化部人员劳动定额L绿篱及灌木修剪、墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时;、丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时；机剪：50平方米/小时；、
7、球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。2、大树修剪:、冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人小时；、冠径10-15米,需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时；、冠径5-10米,需二个配合,12棵/8小时2人，平均0.75棵/人小时；、冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。3、剪草、特级，一级草坪：360平方米/人、小时；、二级草坪：280平方米/人、小时；、三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。4、施肥、粒肥：撒施，550平方米/小时；点
8、施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时；、液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时；5、喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。6、淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。7、花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。8、花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆
9、/小时。9、盆景、修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时,大盆平均2盆/小时；、换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。10、插花、一般插花：盆花：小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟；花束：小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟；花篮:小篮10分钟,中篮15分钟,大篮25分钟。、创意插花：盆花：小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟;花束：小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟；花篮:小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。11、机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。12、残花清理：报
10、废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。13、杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。14、按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人,每5亩花木生产地需工人4人。15、建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。16、干部配置标准：、30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；、30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。17、园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。
