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1、房地产网络营销策略研究以诚泰房产公司为例摘要互联网的快速发展对房地产中介行业产生了重大影响。在激烈的市场竞争中,传统的房地产线下单一渠道营销模式，已不能满足市场需求。本文以诚泰房产网络营销作为研究对象，对诚泰房产的政策、经济、社会等宏观因素及竞争对手、消费者等微观环境因素进行了分析，并对诚泰房产内部战略制定进行探讨，通过结合房地产网络营销发展的现状和特点，指出诚泰房产存在营销理念缺乏新意、管理制度不完善、新人培训不成体系等问题及原因进行分析，提出完善人员管理制度、制定网络营销策略、提高网络服务等解决对策及建议，促进诚泰房地产网络营销健康快速发展。关键词:房地产;网络营销;营销策略;创新模式Ab
2、stractTherapiddevelopmentoftheInternethasasignificantimpactontherealestateintermediaryindustry.Inthefiercemarketcompetition,thetraditionalofflinesinglechannelmarketingmodeofrealestatehasbeenunabletomeetthemarketdemand.ThispapertakesChengtairealestatenetworkmarketingastheresearchobject,analyzesthemac
3、rofactorsofChengtairealestate,suchaspolicy,economyandsociety,andmicroenvironmentalfactorssuchascompetitorsandconsumers,andprobesintotheinternalstrategyformulationOfChengtairealestate.Basedonthecurrentsituationandcharacteristicsofthedevelopmentofrealestatenetworkmarketing,itpointsoutthatthemarketingc
4、onceptofChengtairealestateislackofinnovationandmanagementsystemThispaperanalyzestheproblemsandcausessuchasimperfectdegreeandnewpersontrainingsystem,putsforwardsolutionsandsuggestionssuchasimprovingpersonnelmanagementsystem,formulatingnetworkmarketingstrategyandimprovingnetworkservice,soastopromoteth
5、ehealthyandrapiddevelopmentofChengtairealestatenetworkmarketing.Keywords:realestate;networkmarketing;marketingstrategy;modelinnovation目录一、绪论1（一）网络营销研究背景与研究意义1（二）研究内容与研究方法2（三）网络营销的基本概念与特点3（四）企业简介3二、营销环境分析4（一）房地产营销宏观环境4（二）房地产营销微观环境6三、诚泰房产有限公司网络营销现状分析8（一）诚泰房产销售渠道模式8（二）诚泰房产传统线下销售方式9（三）诚泰房产网络营销方式9四、诚泰房产有
6、限公司网络营销存在问题12（一）对网络营销理念理解不深12（二）网站信息不完善13（三）消费者对网络营销信任度不高13（四）缺乏网络营销专业人员14（五）人员管理制度不完善14五、诚泰房产网络营销存在问题分析15（一）营销理念创新分析15（二）网络营销系统分析15（三）网络专业人员配备分析16（四）人员管理制度分析17六、诚泰房产有限公司网络营销策略及建议17（一）科学制定营销策略18（二）完善公司内部制度19（三）提高网络信息服务20总结21致谢23参考文献24一、绪论随着世界科学技术的发展，以及全球经济的快速发展，网络信息技术和科技的变革已经深入各个行业。在互联网大数据背景下，我国进入了网
7、络经济的新时代，市场覆盖广，潜力无穷。得益于网络新技术的变革，人们的生活和行动方式发生了剧烈变化。虽然我国房地产网络营销体系当前并不完善，但必须说明的是我国房地产网络营销潜力十分巨大。有资料显示.当前我国网民数量已经成为世界第一，包括在线时间和用户数量。网络购物呈现上升趋势,从这一点看来,如今我们已经进人到了网络营销时代，要充分发挥网络技术价值,这对房地产企业的发展来说意义重大。尽管互联网经济时代市场繁荣，但它也面临许多挑战。在机遇与挑战并存的时代，本文讨论并分析了房地产市场如何与时俱进，并转变了营销策略。（一）网络营销研究背景与研究意义1 .研究背景在移动互联网时代，消费者以前所未有的便捷方
8、式获取信息，这使他们发现了更多未满足的新消费者需求。这自然对企业有利，但是在实际的营销和推广过程中，却增加了企业的挑战。随着房地产的兴起，房地产开发对国内生产总值的促进起到巨大作用，在我国经济产业中占有一席之地。由于众多不同规模的公司进入该行业，加剧了房地产业公司的内部竞争。房地产企业要想在市场竞争中扩大市场份额而不被淘汰,就必须改变营销策略,抓住市场机遇，获得更多的机会。在此基础上，对柳州市诚泰房地产有限公司项目网络营销的宏观环境、优势和劣势进行了分析，并对项目的市场生态位进行了分析，最后提出了适合柳州市诚泰房地产市场的项目网络营销策略。2 .研究意义互联网营销的新模式是计算机互联网发展以来
9、的一种新的营销模式，也是互联网快速发展的必然结果。互联网营销模式在房地产企业的长期发展，绩效提升和知名度提升中起着一定的作用。在房地产业逐步进入成熟阶段的情况下，房地产行业将要面临着不同程度的挑战。在这种严峻的形式下，研究诚泰房地产公司如何在网络营销模式下生存下来，存在着实践意义和一定的理论价值。首先实践意义方面，对于诚泰房产公司网络营销策略进行调查，改善在当前房产公司出现的问题，改变公司的网络营销策略，拓展提升公司各房产经纪人的综合营销能力，为房地产网络营销策略的转变提供重要参考和理论依据。促进我国房地产行业更高水平的发展，对房地产行业网络营销策略进行优化，在疫情特殊时期，改变房地产行业的低
10、迷现状，对中国房地产行业创造出社会效益，推动经济利益的发展。其次，在理论价值方面，该房地产网络营销有助于掌握基本理论，对于市场营销也是一个分支扩展，对于新型互联网产业的一种探索，提供一种房地产营销的新思路。用来满足目前房地产产业和万物互联的大形势下的发展趋势。（二）研究内容与研究方法1 .研究内容纵观网络新时代，关于房地产网络营销已经有很多研究数据，通过研究查阅其他期刊，国内外文献，以及关于国内的高水平的论文，结合诚泰房产来进行研究。介绍诚泰房地产公司的概况、营销现状和现有的营销策略，以及该公司网络营销策略存在的问题，其次，研究问题产生的原因，结合内外部环境分析模型，全面分析内外部环境，结合当
11、前的网络营销形势，通过深入调研和对营销人员的结构化访谈，充分了解和分析当前网络营销过程中存在的问题及原因；针对问题提出优化建议。诚泰房地产有限公司营销改进措施及建议主要从明确产品定位、丰富营销渠道、增加推广方式、提升品牌影响力、政策变化等方面提出具体的优化改进建议。2 .研究方法对于诚泰房产以营销理论与营销实践相结合,采用以下三种方法进行研究：1理论分析法:运用经典营销理论模型对进行全方位分析；2文献研究法:通过对相关文献的收集和阅读，充分了解和掌握房地产营销理论，准确把握针对房地产项目营销策划的理论前沿;3调查实践法:实地调查的营销现状，采取访谈形式充分了解项目情况以及营销过程中存在的问题及
12、产生原因。(三)网络营销的基本概念与特点1 .网络营销网络营销，是一种把传统市场营销手段与现代网络技术相结合的新型营销手段。指出网络营销的本质是，利用互联网这个平台来吸引更多客户的关注，随着网民数量的逐渐增多，网络营销将在未来的营销领域占据更加重要的地位。企业可以通过搜索引擎、微博、视频等方式来开展营销，更好的抓住客户。网络营销是传统营销结合现代化网络技术横空出世的一种新型的营销模式。它是通过互联网的途径实现在网络上的经营活动。我对它的理解是以互联网为基础，以营销理论为根本通过各种新媒体达到营销目的的新型营销模式。2 .网络营销的特点房地产行业的网络营销模式，是对房地产行业的传统营销模式的颠覆
13、与进步。网络营销相对于传统营销模式更快、更便捷，这也符合网络时代的生活习惯。房地产经纪企业网络营销相对于传统营销的优势主要是以下几个方面：营销策略的改进从房地产经纪企业品牌营销的角度出发，网络作为一种推广途径，让房地产经纪企业在品牌的推广宣传上变得更加直观。营销平台导致销售方式的突破过去传统的销售形式单一而且不容易变通。而现在结合了网络技术之后，就很大程度上提高了销售效率。网络的房源信息可以展示很全面的信息，并可以随时有针对不同问题提供最专业的服务人员。信息交互方式的突破在当下房地产经纪企业网络营销的时代，网络最大的优势就是信息传递的效率以及传播覆盖面的广阔，房地产经纪企业可以通过互联网获得很
14、多的信息,从而更准确的掌握消费者的需求以及消费心理。(四)企业简介1 .发展状况广西诚泰地产代理有限公司成立于2007年5月，注册资金：300万。是柳州市建委备案的专业房产经纪公司；公司有着自己的文化背景，一直秉承阳光中介、签三方合同、不吃差价的经营理念。这些年来，通过全公司的工作人员的辛苦付出，现在已成为柳州市诚信度最好的房地产中介公司；目前，柳州市已经遍布诚泰公司的身影。2 .经营状况诚泰房地产公司是一家专注于城市房产交易的优质公司，以其卓越的专业水平和雄厚的实力为为客户提供专业、诚信、便捷、完善的优质服务,致力于促进产业发展，立足柳州商业发展到柳东新区，促进新区产业升级和城市发展。营销环
15、境分析（一）房地产营销宏观环境1.政策环境表1-12018年全市住宅投资2018年全市住宅投资90000800007000060000500004000030000200001000002015201620172018全市住宅投资（万元）城镇住宅投资（万元）房地产住宅投资（万元）柳州正在打造三纵三横立体化交通路网，柳州到附近的城市最快十四分钟；便捷的柳州交通网，使市民轻松抵达全城各大繁华生活圈，这些方便的交通给柳州房地产领域带来广大的市场前景。柳州市住房和城市建设局将对老旧小区改造,柳州市建设工程项目“多测合一”工作办法试行，让柳州的发展迎来新里程碑，数据来自：2018年柳州市统计局促进柳州经
16、济整体发展的同时，对房地产项目的开发也有一定积极作用。柳东新区的开发，也是优质生活圈示范区的展示。作为广西中心城市之一，自身的房地产建设成为关键，城区整体的风格规划成为重点内容之一，无形中也给柳州带来一定的人力资源，让很多外来人口慕名而来，增加对房屋数量的需要，对房地产项目的开发是一种潜在的优势，无形中大家对住宅的投资热情高涨，是房地产项目营销策略得以施展的有利条件之一。经济环境2018年，柳州市的生产总值达到了3043.65亿元，在该地区14个地级市中排名第二，同比增长6.4%;人均生产总值77075元，居全区第一。人均收入的提升,对于人们在不动产的投资起到关键作用，大家更愿意投资不动产，促
17、进柳州市的房地产发展。3.社会环境我们已经进入了电子信息时代，社会的进步离不开网络信息技术的革新。大家已经不是以书信为主要联系方式的时代了，电话、微信、QQ等已经成为人们主要的联系方式。大家对信息大的需求增加，也促进了互联网不断的发展。由于中国的发展迅速，产业的更新迭代迅速，老一辈人的思想固化，不容易接受网络带来得变化。而互联网思维正是改变次要价值观的外界因素。传统的房地产营销2019年柳州市统计局是会受到传统的消费观念影响的，而互联网是可以影响传统的消费观念，因此,也就可以影响到房地产网络营销行业，所以说，从社会环境看，互联网思维有利于房地产企业的营销。(一)房地产营销微观环境1 .企业环境
18、从微观背景分析，首先企业的发展现状作为微观背景之一。诚泰房产公司是一家集住宅、商铺、新楼盘策划、房屋租赁、写字楼租售、二手房买卖、不动产价格评估与咨询、二手房抵押贷款、代办房产公积金贷款、代办房产过户、代办房产银行按揭等房地产领域业务，在柳州市具有举足轻重的地位。该公司较擅长的行业领域主要是房地产，从中选取服务营销市场维度，对诚泰房产公司房地产项目的服务市场网络营销战略进行探究。企业的发展离不开营销策略的实施，本选题的目的之一就是系统化研究该公司的网络营销策略。2 .消费者柳州作为重要的工业城镇，是广西第二大城市和重要的交通枢纽。工业总产值约占整个地区的1/4。而且，在90年代企业调整之后，柳
19、州的城市生活处于一个良性循环，全柳州市民在衣食住行等方面的消费水平显著提高。与此同时，大量人员涌入柳州市，这些因素使得柳州的住房需求急剧增加。全市整体消费水平在广西处于领先地位,柳州是广西中部的经济中心,可以吸引周围的潜在消费者,因此柳州的住房消费水平仍然很强。根据按年龄段划分：按年龄分类购房比例 20-25 26-30 30-40 40-50 50岁以上图1-4按年龄分类购房比例20-25岁的人对于房子的需求很大，但是受限于收入的影响，大多数人采取租房，买房者不占多数。26-30岁此类人群一般拥有了一定的积蓄，对于房子也是刚需，一般采取夫妻共同贷款购买房子。30-40岁这类人群属于购房占比最
20、多的人群，自身拥有一定的经济基础，自己在刚需的同时会采取进行二次投资。40-50岁这类人群自身对于房子不是刚需，但是对于儿女来说，一般都是给已经结婚的儿女物色合适的房子。也有一定的比例，在店里接触到的也是这类人居多。50岁以上这类人属于衣食无忧的，一般都是自己的儿女已经有了稳定的工作，自己和儿女住的远,便要在儿女附近住一个小户型的房子，陪陪儿女看孩子，以二手房居多。一般而言，就柳州市目前居民的收入和消费水平来讲，买房的首要目的是自住，其次是纯投资。所以，柳州市民购房势头强劲，而且大多是首套。这种人主要是新近定居的中青年消费者，因此可以消费的房屋主要是三个房间，以一百平数据来源：企业内部资料2(
21、)19年上半年左右为主。因此，自住和投资的目的以及纯投资的目的都被视为投资需求。从静态的角度来看，城市的发展水平和购房的投资需求成正比。从动态的角度来看，大多数城市的收入水平和市民对住房的投资都有较大的增幅。从这里我们可以知道，房地产行业的势头依旧强劲。3.竞争对手柳州市房地产行业拥有广阔的前景，由于房价不是很低，各大房地产公司在柳州市多的遍地开花，实力雄厚的的房产公司还是有几家的。首先是广西百度房地产经纪有限责任公司，百度地产在柳州市知名度较高，而且店面众多。由于此公司名字里有百度二字，所以对与客户来说还是有一定的可信度，在柳州市房地产业占有一席之地。广西江山房地产代理有限公司，经营范围主要
22、包括房地产企业营销策划、信息咨询，房地产销售代理等。此公司在柳州市的柳东新区、鱼峰新区、柳北区、柳南区均有站点。业务范围广，在本地知名度也比较高。其他一些有实力的公司比如：广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司，柳州市佳居房地产投资有限公司，柳州市儒房房地产经纪有限公司等。都在柳州房地产有影响力，对诚泰房产公司都产生竞争关系。三、诚泰房产有限公司网络营销现状分析（一）诚泰房产销售渠道模式为产品选择合适的销售渠道是房地产营销的重要一环，销售渠道是连接房地产企业和消费者的桥梁。目前诚泰房地产行业主要采取自行销售和委托代理销售两种销售渠道。1 .自行销售规模较大且项目较多的房地产开发商通常会自行组建销
23、售团队，自行销售。运用这种方式，企业可以更直接的与消费者进行接触，有利于收集目标消费群体对项目产品的反馈，以便于进一步改进产品和优化销售过程中的服务体验。对于一些比较高端的楼盘项目往往也会采用自行销售的方式，开发商自行组建销售团队有利于打造更符合企业形象，素质更高的销售团队。代理公司往往同时代理很多楼盘项目，资源配置会有所分散。2 .代理销售代理销售是指房地产开发商将地产项目全部或者部分委托给第三方销售代理机构进行销售的模式。按照代理商的数量可分为独家代理和联合代理，对于体量比较小的项目，一般会采取独家代理的方式，即将项目的销售工作（包括销售策划，案场销售，电话销售等）全部委托给一家第三方专业
24、地产销售机构。联合代理一般常见于体量较大的商住综合体项目，地产开发商将项目的不同板块分别委托给不同的代理机构，各家代理机构擅长地产不同领域项目销售，各司其职、分工协作。柳州诚泰房产也让进行过代理销售的方式，派销售人员去楼盘处进行楼盘学习，制定销售计划，签订销售合同，进行开会讨论，制定销售方案，将楼盘推给消费者，对消费者直接接触，在销售中更改销售策略，完成销售任务。（二）诚泰房产传统线下销售方式1 .实体店接待诚泰房产在柳州市坐拥十一家门店之多，实体店可以通过自身在当地的知名度吸引目标客户上门咨询产品，一般情况下，客户上门，置业经理会引导客人进入会议厅，了解需求，进行下一步的置业规划。2 .社区
25、贴条通过在店内打印二手房详细信息，与同事在柳州各个小区，信息统一中心，张贴房产优惠信息，吸引目标人群。3,客户名单沟通在公司公海里挑选客户，进行电话沟通,大面积撒网式。通过电话交流，了解客户需求，为客户量身介绍相应楼盘，公海会有相应的意向客户；邀约客户到实地看房，进行交谈，促成合作达成；与销售主管现场配合，完成签约意向流程；通过后期维护客户，提供相应的后期保障服务。（三）诚泰房产网络营销方式网络高速发展的今天，互联网已经为房地产行业提供了很多的网络营销渠道，诚泰房产也是采用了互联网传播迅速的特点，进行了以下推广。1. 58经纪人推广58同城房产经纪人注册，目前普通房产经纪人进行注册购买，申请房
26、产经纪人，由58同城专业人员审核申请人资料，对申请人拍照，资格审查，通过后，注册成功的每个房产经纪人就可在58同城平台发布60套房源信息，并提供置顶推广，房源更靠前，客户看得见金色顶字标识，支持时段选择。和安居客,搜房网一样。诚泰房产每个人都会进行注册58同城来拓客，这也是诚泰房产精准获取客户的主要来源。2. VR看房VR看房是诚泰房产的一项紧跟时代的高科技，诚泰房产店里购置了一套VR拍摄设备，专门用于新房源的拍摄,用户可以在线360无死角观看房子所有内容,对于疫情期间找房的客户无疑是最好的选择。首先店里有新的房源时，诚泰房产经纪人会派出专门的VR拍摄员前往房源地进行实地拍摄，拍摄员携带设备对
27、房子的外部环境到内部的大厅、厨房、卫生间、阳台、主卧、侧卧等进行全景拍摄，系统内部房源百分之八十已进行升级，转变成VR全景看房。2019年各类房源32747546占比 VR房源图片房源失效房源，数据来源：诚泰房产内部资料2019年诚泰房产采用的是房融eap,通过这个公众号，房融网ERP支持公司系统内部房源上传，在朋友圈分享分享房源，看房更容易，分享给自己的客户，客户便可以根据自己需要的户型，大小，位置进行分类筛选出适合自己的房源。诚泰房产内部数据还可监控用户看房数据流量，通过流量分析消费者的喜好。更好的跟在柳房网开通点击付费广告，按照消费者点击广告次数的多少进行付费，他主要可以有效快速的收集有
28、效目标客户，及时迅速的将信息传递给潜在消费者，带看更容易。诚泰房产按照季度付费，客户没进行一次有效点击，柳房网将进行一次0.7分进行收付费，后台统计总数按照季度对诚泰房产收取费用。广告展位按照每年3500对展示的公司收费。这些付费广告为诚泰房产带来了很多优质客户，这类人一般都是有购房需求的，诚泰房产的经纪人跟进后，一般很容易进行成交。5 .贴吧论坛贴吧论坛，利用论坛这个云平台，有图有真相的发布营销信息，吸引潜在客户主动和自己联系，最终达到网络营销的目的，在进行网络营销时传播的信息精准度比较高。诚泰房产的经纪人会在贴吧发帖，发些能够吸引人的帖子，从而跟目标客户进行交流，这样的客源需求方面房产经纪
29、人把握的比较准确，能精准的进行房源介绍。在介绍的同时，客户觉得你的服务好的话，还会给你推荐给其他客户，两开花。6 .咸鱼即P诚泰房产同时也有租房业务，只是比例相对少一点，咸鱼租房，房产经纪人在房源系统摘取房源内容，上传至咸鱼APP,用户在咸鱼APP搜索租房业务，通过电话联系房产经纪人，完成客户对于房源的位置、价格、户型等需求。房产经纪人通过咸鱼对于租房的进行精准客户维系。咸鱼主要以二手房为主，客户成交率是最高的。四、诚泰房产有限公司网络营销存在问题(一)对网络营销理念理解不深1 .以传统营销为主诚泰房产营销策略主要以价格为主要的控制手段，在进行房产营销时候，依旧采取传统营销策略为主。在近六年的
30、成交数据中，有63.6%的成交方式为传统营销模式，虽然这几年的成交比例中传统模式的百分比在下降，但是仍然大与网络营销模式。2 .过度依赖电话拓客在诚泰房产的客户开发中，诚泰房产拥有客户公海，房房产经纪人在客户公海中按照名单，逐个进行电话联系，大海捞针式的进行客户筛选，从而不能以房产经纪人引导消费者，只有遇到有想法的客户才能交流几句话，对大多数都是认为是骚扰电话，给他人造成影响，房产经纪人所知道的的房子优势，设计风格户型，不能很好的介绍给客户，错失很多潜在客户，电话拓客对于一般的客户来讲，都有没有诚意的感觉，而且公海经纪人打多了，会产生重复，对于客户会造成骚扰。3 .对网络营销知识应用不足诚泰房
31、产在网络营销中投入不是很足，缺乏必要的创新精神，每日工作仍以传统的推广方式为主，发传单，贴条，投入广告。对于网络营销的探索不足。而且房产经纪人入职根本没有网络营销方面的相关培训I,房产经纪人对于这方面也没有太多想法，公司领导人对于网络营销也不重视。诚泰房产仅有的网络营销渠道有58同城，微信，贴吧，论坛等一些网络营销手段，这些大多数房产中介公司都会操作的，对于本行业来讲，没有一点新意，不能从创新的角度来开发新渠道。(一)网站信息不完善1 .诚泰房产网站信息不完善该信息在诚泰房地产网站上并不完美。该公司的基本介绍，核心优势，服务产品，咨询热线，合作渠道等在网站上并不全面，在网络中也不占一席之地,导
32、致消费者对诚泰房地产缺乏必要的信任。阻碍了诚泰房地产公司网络营销的发展。2 .网站信息与公司品牌结合度不高在柳州诚泰房地产网上销售过程中，通过网络平台向客户销售商品的渠道很少，很多项目没有充分利用互联网的优势，而开拓市场客户的力量还远远不够。又由于诚泰房产网站信息度不完善，大家对于诚泰房产的知名度口碑都比较低，造成大量潜在客户流失于网络之中，对于诚泰公司来讲客户拓展方面，也是一种很大的损失。3 .网络信息不完善由于诚泰房产的网络信息度不是很高，大家对于诚泰的品牌缺乏信任，房产经纪人在进行房源开发时候，业主更愿意将房子分配给知名度较高的中介公司，因此诚泰房产在网络渠道将会丧失很多优质房源，公司内
33、部房源数量减少，对于公司来讲，也是一种损失。(=)消费者对网络营销信任度不高1 .客户对网络宣传缺乏信任对于年纪稍微大一点的人来说，网络对于他们会有不安全感，更何况，房子对于一般的个人而言，是后半辈子的归宿，也往往是全家开销比较大的投入，它和其他的产品不一样，觉得不好就丢掉，所以消费者在购买时，对房子的挑选都是十分小心谨慎的，在经过很多对比后才做出重要购买决定的。所以上了年纪的人，对于住房是十分谨慎，网络在他们心中就表示不安全，信息的公开，没有青年人那么容易接受。2 .诚泰房产品牌网络知名度不高目前人们更相信眼见的实物，在网上预览所看到的，也并不一定是真实可靠的，更何况诚泰房产的网络知名度还不
34、是很高，对于大众消费心理，大家更愿意选择大牌，觉得可以买个心安理得，所以在网络上品牌知名高度不高的话，也会变成为影响消费者的一种因素。（四）缺乏网络营销专业人员1 .缺乏专业的维护人员柳州诚泰房产公司营销人员缺乏，由于网络营销，网络平台的维护需要专业的人员，诚泰房产公司内部系统的维护，缺少专业人士。网站平台管理程序以及系统需要公司对相关人员进行系统，专业，合理的培训。诚泰房地产使用的遨游平台缺乏技术人员维护，BUG问题长期存在，导致客户在进行网络浏览房源时不顺畅，降低消费者购买欲望。工作效率下降，影响作业。2 .缺乏专业营销人员诚泰房产由于工作变动较大，人员流失较多，缺乏大量营销人员，从而降低
35、入职门槛，不论学历，不论工作经验，均可入职成为房产经纪人。导致人员水平参差不齐,人员质量有差,有些也不懂网络营销的运转，不具备网络营销的技巧，不会合理的运用网络，以及各种销售技巧，客户接待等知识，反而对诚泰房产的影响起到副作用。由于匮乏专业的人员，房产经纪人在勘察新房源时，缺乏专业指导，图片的拍摄不美观，随意拍摄，不能真实地反映房源内部的景象，拍摄的图片也缺乏美感，房产经纪人再上传自己的房源图片到系统内部，给客户看图时，让客户缺失第一眼的最好体验。（五）人员管理制度不完善高层不具备很强的管理能力，诚泰房产公司应该完善人员管理制度，提高全体员工对网络营销的重视，定期对全体员工进行相关业务培训，转
36、变传统营销的观念，重视人才的引进。在用人方面把好关，避免对公司产生不利影响。新进员工培训不到位，导致新员工基本功不扎实，影响以后的业务洽谈。员工工作态度不认真，在领导走后进行与工作无关的事情。管理制度落实不完善，对各项规章制度不能很好的执行。五、诚泰房产网络营销存在问题分析(一)营销理念创新分析L传统营销分析泰房产依旧以传统的营销手段为主，传统营销主要以房产经纪人利用推广,贴条，电话等方法，让消费者被动的接受房地产产品，虽然房产经纪人可以清楚的表述出房产信息，房产经纪人也不能确定，消费者是否需要产品。这种营销方式效率低，大面积撒网，收获的回报相对于付出是有限的。显然公司并没有意识到这样做的弊端
37、。3 .电话拓客分析诚泰房产将每天的主体工作重心放在电话拓客方面，每天对系统公海按顺序洗客户，这种工作方式工作量大，占用了大量的房产经纪人的时间，而且效率十分的低下，每天洗一遍公海,有时候下班也洗不完,并且有效的客户并没有几个，严重影响力诚泰房产经纪人的工作效率，并且十份耕耘一份收获，得不到相应的回报，对于诚泰房产公司来说是一种负面工作影响，对于房产经纪人来讲，拉低工作效率，减弱房产经纪人的销售热情和信心，对房产经纪人的身体也是一种摧残，诚泰房产应该改变营销模式主体，调动房产经纪人的热情，转变工作主体重心倾向，用一加一大于二的工作模式来激励房产经纪人，改变诚泰房产的负面现状。4 .网络营销创新
38、分析诚泰房产在网络营销方面都还处于初级阶段，企业所采取的网络录入系统，线上经营方法，还有网站的维护不是很专业化。尤其是诚泰房产内部的服务系统中，系统内部漏洞很多。在网络营销方面，跟随大流，采取58注册经纪人，发布房源信息吸引顾客，几乎所有的柳州房产公司都是这么做的。并不能在众多房产中介公司中脱颖而出，不能占据行业主导。(二)网络营销系统分析1 .网络营销缺乏真实感对于大多数人而言，在买房子这件事情上都是十分谨慎小心的，在他们看来买房子是件大事，不容小觑，必须要通过各个方面的考察，层层筛选，层层把关到最后才敢确定下来。所以说，那些所谓传统思想的人在他们看来，网络可能只是个虚拟世界，只能看得见却摸
39、不着，并不够真实，对房子各个方面的描述不够全面，并不能达到所想要的效果。诚泰房产通过网络营销推房子这方面所做的确实有点欠缺，并没有结合消费者自身的情况考虑，应该站在消费者的角度，在这方面有所提升，才能让更多人对我们公司更加信任。2 .网络营销存在欺诈行为诚泰房产在进行网络推广时候，发布一套特价房源，吸引众多消费者，前来看房，由于这个特价房只是一个嘘头，用来吸引大众，等到消费者真正来到新楼盘进行样板间参观的时候，置业顾问就会告诉大家，特价房已经被其他消费者秒杀,但是我们这还是有其他的性价比比较高的房子,这样操作，让大家听到希望，蜂拥而至，从而介绍其他的房源，这样做对于本公司的声誉是一种不好的影响
40、，在房地产内部也多有发生，我觉得这属于发布虚假信息，是非常不可取的。对房地产行业的口碑产生负面影响。3 .品牌信任度分析任何公司要想经营的好，就必须让自己的品牌知名度打响，没有知名度的公司是没有办法在消费者面前建立信任度的品牌。品牌是企业管理的长期积累，也是增强企业的竞争力的重要形式。所以诚泰房产必须设立自己的独立品牌，还应增加品牌的份额，才能为公司创造更多更大的财富。首先，要保持房地产品牌战略的一致性,一个有竞争力的品牌是不断变化的。因此,企业应该加强品牌宣传，以增强公众对品牌形象的认识，这将突出品牌的特点。其次，组织品牌推广活动来提高品牌的知名度及竞争力，使公司的自主品牌在竞争激烈的市场经
41、济中具有更强的竞争力。（三）网络专业人员配备分析1 .网络技术人员诚泰房产缺乏专业的网络技术人员，来维护诚泰房产整个内部系统。缺乏对于专业人员的技术投入，这部分缺失严重，没有建立完整的培训体系，对招聘的人员应该由专业技术人员进行系统的培训I,培养一批专门负责本公司的网站系统维护的人员。2 .专业营销人员诚泰房产的营销人员由于缺乏系统的培训，所以员工水平有差距，营销人员学历偏低,掌握的营销知识不足,对于网络营销没有系统化,跟不上时代的发展，思想里为传统营销为主，并且上班期间偷懒现象存在，员工自制能力较差，不会合理使用互联网，服务质量比较低，工作中互相竞争现象也存在。对诚泰房房产的发展处于不利地位
42、。（四）人员管理制度分析1 .招聘门槛偏低诚泰房产入职门槛非常的低，未进行相应系统培训，所以新应聘的员工水平有差距，新进员工对于网络营销认识不足，跟不上时代的发展，思想里为传统营销为主，不会合理使用互联网和营销技巧相结合的方式同步进行，降低服务质量。对诚泰房房产的发展产生抑制效果。2 .考核制度不完善完善员工绩效考核，以公平，公开的原则进行考核，以达到更好地提高员工工作效率的目的。对于营销部门的员工,要积极提升业绩优秀，能力卓越的员工，使全体员工都能意识到公司的晋升机制是公正，公平的，因此他们愿意更加努力地发展。更大的市场，并为公司创造更多收益。3 .晋升空间较低诚泰房产房产经纪人，等级制度建
43、立不完全，对于房产经纪人的促进效果不明显，仅有一人为领班，其余都为房产经纪人，大家的晋升欲望不足，不能产生相互激励的机制，奖励提成，公司分得的过多，对房产经纪人不是那么公平，对诚泰房产前景产生影响。六、诚泰房产有限公司网络营销策略及建议改变房地产消费者的信息获取和消费行为方式也将对房地产市场产生深远影响，并促进房地产行业营销方式的改变。创新房地产企业网络营销的运营理念，优化市场细分策略，完善营销策略。（一）科学制定营销策略1 .互联网营销投入更多精力在竞争日益激烈的市场中，房地产企业不仅要增强自身实力，还应积极适应时代的发展，完善传统观念，在市场上进行深入研究，吸引优秀人才，紧跟时代潮流。时代
44、和市场的发展。在市场调研过程中，房地产企业需要做好以下几个方面的工作：（1）掌握国内外宏观经济的变化以及与房地产，国家金融有关的法律法规。环境法规，进一步调查住房制度改革的最新趋势。（2）建立自己的产品品牌口碑，在消费者提起这个品牌时，相比其他品牌更有竞争力。（3）展示房地产产品的价值，不断增强竞争力和优势，展示企业在产品服务和品牌特征方面的优势，把握市场投资机会，准确判断，然后开发出高质量的产品，从而使房地产取得营销效果。2 .开展网络直播营销由于4G、5G的发展，网络直播成为一种新型商业模式，可以为大家提供视觉的直观冲击，网络游戏、短视频、娱乐互动等内容的实时播报，还可以与视频主机进行交流
45、互动。在很短的时间内，这种轻松愉快的交互体验得到了极大的发展，并越来越受到人们的欢迎和喜爱。同样，我认为房地产行业也应该适应快递时代，进行在线房地产现场直播。（1）购买直播设备诚泰房产应该投入资金，购买直播设备，比如高清摄像头，直播专业电脑，外置声卡，麦克，风监听耳机，直播背景墙。（2）开通直播平台在主流热门直播平台开通账号，比如抖音，快手，斗鱼，触手等热门平台。（3）准备优质房源资料准备搜集诚泰房产系统内性价比比较高的房子，采用一套特价优惠未标题，其他优惠促销组合，来吸引消费者购买优质房源。（4）及时与消费者互动在为消费者进行视频直播时，主播可以与观看者实时交流，消费者可以通过直播，在某一直
46、播产品向主播进行提出问题，然后主播就问题作出相应回应。在这样的互动交流中，满足客户对于楼盘、户型信息等相关自身需求，为客户提供方便的在线服务。3 .创新营销理念（1）重视网络营销新技术在万物互联的网络时代，诚泰房产要推动网络营销的策略实施，需要创建人才培养体系成立团队，建立营销平台，在自己的网站上准确全面的开展自身的服务，通过自建平台，开展多种个性化贴心小功能，让消费者在购买阶段到入驻产生完美的体验感，增加客户舒适度，比如客户可以按照阳台朝向，楼层的复式等来筛选房屋，也可以加入3D全景，VR技术，让顾客产生更好的体验，打破传统营销的短板。（2）延伸产业服务链互联网可以通过吸引消费者的喜好并深入
47、探索居民的习惯，为社区支持服务提供更完善的设施。利用互联网技术，房地产企业不仅可以根据自己喜欢的住房类型和住房质量来判断用户的偏好，还可以通过自己喜欢的房屋，物业情况和小区环境设施为用户提供更完善的服务。通过网络扩大行业服务链,提高服务质量,赢得房地产营销公众赞誉，吸引潜在消费者。（3）创建多种营销平台房地产网络营销是交互式营销。通过信息平台，沟通平台，销售平台和管理平台的综合管理和运行，可以与消费者，业主等进行信息交流和信息反馈与沟通,企业可以更好地调整策略，抓住机遇，占领市场。通过建立销售平台，客户可以在网络上直接销售。消费者还可以通过销售平台与卖方达成协议以线下销售。（一）完善公司内部制
48、度1 .完善培训制度对于新入职的员工，加大培训力度，开展一个培训周期，让新员工对周边配套，楼盘优势，熟练掌握，公司文化，网络营销知识，也要掌握，经过这些学习后进行考试，考试通过合格才可以入职，降低低水平人员入职，提高入职门槛，严格把控筛选人员。2 .开展人才培训计划对于公司内部，各个方向的人员树立标杆，培养销售精英，网络维护能手，组织人才，得力领导。凡是有突出贡献的人，开展现金奖励计划，并且定期开会，表彰销售达人，现金奖励大家，分享优秀人才的学习经验，大家共同探讨，对于其他人员在培养再学习。（三）提高网络信息服务1 .加大搜索引擎广告投入搜索引擎市场占比百度360搜索谷歌搜狗搜索必应图4-5搜索引擎市场占比在对目标市场进行更明确的细分和
