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1、浩宁达物业管理思路（初稿）根据公司物业现状及管理要求和惠州浩宁达生产基地建设情况和物业管理需要，拟筹建的物业管理部在专业规范，科学高效的原则下，根据公司现状和未来发展要求，拟从以下几方面为框架依据展开日后的具体工作。请领导及和各位同事审阅并提出珍贵意见。一、工作目标1、在惠州生产基地入驻前，具备为惠州生产基地提供专业化、现代化的物业管理服务，保障生产运营的顺利入驻和未来的正常生产运转。2、建立形成一套完整的物业管理体系，为物业管理部以后的规范化化运作做准备；从物业管理角度盘活公司现有及未来的存量资产。3、借此提升现有物业项目的管理服务水平，为公司其他物业和公司整体的物业管理提供解决方案和服务体
2、系。二、物业现状公司是电工仪器仪表、微电子及元器件领域集科研、开辟、生产、销售于一体的国家级高新技术企业。公司拥有深圳、南京、北京、惠州大亚湾及分散于各地区物业。这些物业为公司的发展提供必备的基础性条件，而从当前公司所涉地区物业来看，物业分布分散，类型杂乱，物业利用不够科学规范，未能形成统一的管理和评价标准。并且从过往的情况来看，公司将物业资产仅仅视为生产资源，物业的利用价值尚有很大的提升空间。成立物业管理部，制定公司物业资产管理制度体系，集中、整合公司物业资源，对公司物业进行调配，提高物业使用效率，包括计划、获取、管理和处置建造物和土地的活动，改造固定设施、提升服务水平等从而使企业资产获得更
3、有效的配置，在促进和保障公司生产经营的基础上提升物业资产优质化，达到资产保值增值的目标。二、管理运作模式1、根据公司发展之需求和公司现阶段实际情况，物业管理业务模块由公司内部自建自营物业管理部门（而非单独注册专业物业公司和礼聘外部物业管理公司），一是更能根据公司及项目发展状况迅速实际的提供相关物业服务；二是有效节约物业管理服务成本；三是为以后公司物业管理业务模块的公司化运作做好准备。2、结合公司的现有组织架构，运营前期由物业管理部负责人直接对物业各职能的工作实施领导，步入正轨运营后逐步由各项目部物业责任人予以日常管理，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误
4、，提高工作效率。公司总经理及管理中心对物业管理部进行监督管理。运作机制流程图示：公司内部员工调岗物业管理部门设立物业管理架构设定部门架构图示:注：本架构在惠州生产基地具备验收前，将根据情况依据上述“运作模式”设置相应的部门，现阶段先成立筹备组，派驻设专业人员了解工程发展及设备安装情况，提前熟悉园区物业配置情况，方便日后接管、运行。管理架构示意图说明：1、对物业管理部整体实行“任务目标管理制”，对各项目部的管理，实行管理部领导下的责任人制;2、物业管理日常费用由物业管理部统一申请与调配，及涉及重大支出和采购事项由物业管理部与公司下辖责任部门申请与商议办理；3、工程管理部为公司各物业管理和生产园区
5、提供技术、施工力量保障，并负责日常的设备维护、技术考核等工作；4、重大管理问题，物业管理部及时向总公司汇报，由总公司做出决策；三、各项管理规章制度健全、规范的管理规章制度是物业管理实施科学管理、提供优质服务的依据。物业管理部将逐步按照高标准质量物管体系要求制订完善规章制度，使物业管理部实现公司化、专业化、规范化的管理。1、公共性制度、供水、供电等部门制定的管理规定；、社会行为道德、职业道德。2、内部岗位责任制（岗位职责）各岗位的岗位职责，根据岗位性质、实际情况和需求出发，对公司现有的岗位职责进行修订、完善。原则：权限与职务对等、责任范围清晰、描述准确、岗位无闲置。3、管理制度（逐步整合、修订、
6、完善）、员工行为规范，包括：员工手册、工作态度、服务态度、仪容仪表、举止行为；、考勤制度；、培训制度；、文件档案制度；、物料管理制度；、印章使用管理制度；、值班制度；、突发事件的处理；、合同签订规程；、作业规程及记录表格。除以上所列，公司还将根据要求制订相应的制度，以适应公司各发展阶段的不同需求。4、管理人员考核制度：会同公司人力中心共同制订此制度。四、日常运作机制1、日常运作体系物业管理部在内部管理运作上，要求各职能部门、各责任人均明确分工，独立完成本职工作，通过相应的制度规程，起到互相协调、互相催促的管理手段。在职能部门具体运作中，部门责任人既是日常工作的指挥者，又是直接监督检查者，各项指
7、令一经下达，执行责任人即开始运作，执行过程中的发展和问题及时反馈到物业管理部，供公司做出判断纠正，并安排相关资源和责任人予以解决存在的问题，从而保证物业管理工作的及时性、有效性。2、激励奖惩机制物业管理属劳动密集型行业，激励机制在企业管理中尤其重要，该机制涉及到“薪酬体制”与“奖惩体制”，需要与公司人力中心协作制订完善。五、方案落实步骤（短期计划）1、设立物业管理部目的：、整理思路、初步建立公司物业管理体系，并借此推动各项物业管理工作开展；、协助惠州生产基地的整体搬迁工作和后续保障服务工作；、组建物业管理团队，协助各部门完善制度、规程；2、管理思路的贯彻涉及人员：物业管理部骨干、主管人员；方式
8、：开会、培训、座谈目的：、统一思路，充分了解公司发展需要，有效的提供相关物业服务保障；迅速搭建起高效物业管理团队、提高物业管理服务能力及技巧，方便改进工作的开展。3、修订、完善管理规章、制度步骤：、采集现有物业管理规章、制度并分析；、选择部份简单制度进行修订并落实贯彻严格执行（如：工程管理制度、值班制度、考勤制度）；、采取由简单到复杂、有点到面逐步深入的办法。4、加强公司内部培训目的：、使员工知识、技能紧跟公司发展需求；、提高员工综合素质，让员工分享公司发展带来的精神财富，共同成长。5、加强与惠州大亚湾管委会及相关政府部门的沟通，建立了完善的沟通机制，及时解决外部关联问题，争取相关优惠政策。6
9、、人力储备为公司未来的发展储备相关人材，并有针对性的进行培训I。五、惠州生产基地物业管理介入计划根据公司提供的项目施工进度表、验收进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于公司的生产经营服务。从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：(1)根据公司对惠州生产基地的工程验收情况，制定物业管理计划、前期物业服务措施、管理手册，并与公司签定前期物业服务协议；对公司对项目工程的发展和验收情况从物管视角赋予评审，予以提前解决相关问题和避免矛盾；(2)配合工程项目部对园区道路布置，设备路线安装，景观设计方案、园区绿化，从物业管理角度提供建议；(3)
10、参预项目验收小组的工程例会，适时提出物业管理的建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；(4)采集工程图纸，建立设备档案，参预设备调试;(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理;(6)配合公司相关部门进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；(7)采集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应；(8)与公司相关部门商议建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使日后生产经营过程中的质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；(9)建立与大亚湾管委会及相关政府部门和社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；(10)与公司确定物业管理部人员配置、培训计划的制定与实施；(11)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料,并印刷装订成册。(12)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。物业管理部2022年7月22日
