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1、引言随着经济的高速发展，我国人口数量的增长，人们对于住房的需求也变得越来越旺盛，我国的房地产行业也在这样的背景下蓬勃发展。对于居民来说，住房的价格始终在升高，一些收入较低的居民始终存在无房可住的情况。政府需要不断调控房地产的宏观价格，满足居民的住房需求。房地产开发商则需要不断了解房地产市场的相关情况以及居民的消费需求来进行房地产建设的决策。由此可见，对房地产市场进行调研和分析对于房地产各方的利益相关者来说是十分必要的这些有助于他们更好的了解当前房地产市场的相关情况，从而做出正确的决策。本文以郑州市房地产市场为案例进行调研,对郑州市房地产行业以及房地产所处的环境进行分析，最终给出调研的结论以及对
2、未来的研究展望。1 .研究方法与对象1.1 研究方法本文所使用的研究方法主要为文献综述法和实地调研法。1.1.1 文献综述法在进行论文写作时，主要通过文献综述法对房地产市场的最新研究动态和最新研究成果进行了梳理，并为后文的写作提供了理论支撑。1.1.2 实地调研法通过实地调研法对郑州市的房地产相关情况进行调研，主要对政治、经济、基础设施、政策法规环境以及其他环境进行实地考察，从而为郑州市房地产市场未来发展提供实践上的支撑。1.2 研究对象本文的研究对象为郑州市的房地产行业，以近些年的发展情况为基础，重点分析郑州市房地产当前所处的政治环境，经济环境，基础设施环境以及政策法规环境的现状。2 .研究
3、结果2.1 郑州市房地产行业现状分析在对郑州市房地产市场的调研中，主要对2016年郑州市商品房投放情况，商品房销售情况，商品房价格情况和二手房交易情况进行了调研。根据表2.1的情况来看,虽然2016年郑州市内商品住房投放面积为正增长,但是增长趋势弱，从数据中可以看出，市区内的住房投放面积与其相匹配，这说明绝大部分的郑州市房地产开发商将房地产投放在郑州市内，这就说明郑州市边缘地区以及县城小镇的投放面积呈下降状态。表2.12016年郑州市商品房投放情况表投放面积（万平方米）增长率（）全市商品房投放面积3186.6217.95全市商品住房投放面积2394.3020.91市区商品房投放面积1960.9
4、818.72市区商品住房投放面积1476.6329.09数据来源：郑州市住宅与房地产业协会，http:WWw.zzfdcxh.COm/根据表2.2的情况来看，在2016年无论是郑州市的商品房还是商品住房，无论是在市内还是在市区边缘，其销售面积都呈现出了正向的上涨趋势。由此可见，郑州市的房地产需求仍然是比较大的，整体趋势呈上涨状态。表2.22016年郑州市商品房销售情况表销售面积（万平方米）增长率（%）全市商品房销售面积3630.5863.26全市商品住房销售面积3189.6966.08市内商品房销售面积2035.7757.88市内商品住房销售面积1721.6159.65数据来源：郑州市住宅与房
5、地产业协会，http根据表2.3的情况来看，在2016年郑州市的商品房以及商品住房的价格都处在上扬的趋势，尤其是郑州市内的商品住房销售均价竟达到了9736元/平米，这样的价格水平远高于郑州市居民的平均工资水平。由此可见，在这样的价格趋势下会导致郑州市中低端收入居民无法满足自身购房需求。表2.32016年郑州市商品房价格情况表销售均价(元/每平方米)增长率(%)全市商品房销售均价82987.31全市商品住房销售均价80589.50市内商品房销售均价99107.00市内商品住房销售均价97369.92数据来源:郑州市住宅与房地产业协会，http:根据表2.4的情况来看2016年全市二手房的交易面积
6、出现了较大幅度的增长，相较于2015年增长了41.05%左右。同时其交易均价为9362元/平米，远低于市内9736元/平米商品住房的销售均价。由此可见，二手房相对于商品住房来说有着同样地理位置在价格上的优势，这就能够满足多元化的市民居住需求。由此可见，在近些年郑州市二手房市场也在蓬勃发展并且发展速度相对较快。表2.42016年郑州市二手房市场情况表二手房市场基本指标相关数据全市二手房交易面积907.60万平方米交易面积同比增长41.05%交易均价9362元/平米交易均价同比增长13.64%数据来源:郑州市住宅与房地产业协会，hllp另外，目前郑州市房地产市场的分化趋势比较严重，大型的房地产商占
7、据垄断地位，而中小房地产商始终存在着融资渠道受限，规模无法扩展的问题，大量的中小房地产商的开发楼盘存在着滞销的情况为中小企业房地产商的持续运营带来了较大的资金压力。2.2 郑州市房地产所处环境现状本文对房地产行业在郑州市所处的政治环境、经济环境、基础设施建设以及政策法规的情况进行了分析。2.2.1 政治环境现状郑州是河南省的省会城市，位于河南省的中部，自古以来就是我国的核心城市，在我国的政治经济发展中占据了较为重要的地位。随着经济的不断发展，经济全球化的趋势也变得越来越明显，郑州市政府不断加强了对外开放的深度。这些事件不断使郑州市的名气远播海外同时郑州市政府的廉政政策建设也在不断的深化，人们对
8、政府的忠诚度和拥护程度也变得越来越高。但是，郑州市的整体环境与沿海发达城市相比较仍然存在一定差距郑州市需要进行不断提升才能为郑州市房地产行业提供更加优质的政治环境。2.2.2 经济环境现状从2.2.1的数据可以看出郑州市的生产总值在2016年已经达到了7994.2亿元，固定资产投资为6998.6亿元。人均生产总值排名在我国的275个城市中位列第17名。由此可见，近年来郑州市的经济发展速度较快，整体呈高速增长状态。表2.2.12016年郑州市经济基本情况概述经济指标列表经济数据生产总值7994.2亿元固定资产投资6998.6亿元地方财政收入较上年增长13.7%人均生产总值排名17名数据来源：郑州
9、市统计局，httptjj.ZhengZ从郑州市的经济活力来看，表222为郑州市GDP增长率的统计情况表，郑州市的GDP增长率从2012年的7.8%增长到了2016年的8.4%,始终呈现出正增长率的趋势。在这样的趋势下，郑州市的经济活力比较强，有助于房地产投资商数量的增长。表2.2.22012年-2016年郑州市GDP增长率统计表年份增长率（%）2012年7.82013年9.02014年9.32015年10.12016年8.4数据来源：郑州市统计局，zhcngzhou.gov.Cn/从郑州市的经济结构来看，目前郑州市的第一产业结构占比为2.0%,第二产业结构占比为47.3%t第三产业结构占比为5
10、0.7o从这一经济结构来看是符合郑州工业城市定位的，而由于房地产行业中既包括房地产建筑也包括房地产建设完毕后房地产的策划、销售和广告工作等，因此房地产行业介于第二产业和第三产业之间。而根据郑州市当前的经济结构来看，第二、三产业所占比重较大，且政府在近些年来也十分注重第二和第三产业的发展这便给予了郑州市房地产行业较大的发展空间和发展资源。2.2.3 基础设施环境现状由于房地产行业在发展过程中对基础设施环境要求较高并且房地产行业具有特殊性，这便对于郑州市的交通与通讯情况有较高的要求。具体分析如下：通过实地调查研究发现，郑州市以其得天独厚的优势在我国的交通中发挥了重要的作用。在铁路方面，郑州市拥有三
11、个铁路特等站，是亚洲最大的列车编组站。铁路一类口岸和航空一类口岸各一个铁路二类口岸和公路二类口岸各一个。这就说明郑州市在铁路运输上已经形成一定的规模。在公路方面，是全国主要的公路交通枢纽城市之一。在市内交通上，目前郑州市营运线路网长度为721km左右，共拥有公共汽车4000余辆，出租车20000余辆，公交运营线路500km左右，这些成为了城市交通的主力。2.2.4 政策法规环境现状目前郑州市针对房地产的法律法规主要体现在以下方面。第一，对房地产的结构进行了调整，对高档房数量进行了控制，增加了商品房的数量占比。第二，为了照顾郑州市全部市民的住房质量政府加大了对经济适用房的投入来对其进行保障。第三
12、，大力发展二手房市场和房屋租赁市场，通过租赁进行房屋之间的合理流动，满足市民的居住需求。第四，对节能省地型住宅进行要求，节约住宅的资源。3 .郑州市房地产市场存在的主要问题3.1 郑州市房地产市场存在非市场因素致使房价偏高,中低端收入人群住房困难。通过对郑州市房地产行业的实地考察发现，现阶段郑州市整体房屋价值已经严重偏离了它的社会价值，并且大大超出了普通居民的承受范围。根据中国社会科学院于2009年末期所发布的有关于2010年的经济蓝皮书中所提到的“房价收入比值”，具体指：城镇居民的住房价格和城镇居民的家庭年收入之比所处的合理范围为36倍，然而根据中国社科院的经济蓝皮书中显示，房价收入比值一旦
13、超过6倍就会导致城镇居民购买其所需住房会非常困港据调查数据分析显示，2015年郑州市的居民收入房价比值已经高达8.6倍，这远远超出了郑州市居民的整体承受范围，从而导致当年郑州市83%的住房群体由于支付不起高额房价从而被动放弃购房。并且，郑州市房地产行业中所存在的非市场因素导致房价过高成为了主要问题，具体指:在郑州市房地产行业中投资与投机有较大的超额利润存在，由此引发了在郑州市房地产行业的炒楼现象愈发严重，这种非市场因素导致的中低端收入人群住房困难的问题愈加清晰。3.2 郑州市房地产行业市场调控力较弱，腐败现象不断滋生。中国对于房地产行业的发展仍旧处于一种不成熟的状态，这种不成熟主要体现在：由于
14、中国没有经历过多的原始资本积累，直接进行了房地产行业的开发与运营，这就对于一个还处于改革开放初期的国家来说，前期的资金投入与后期的财政支持会有所脱节。对于像郑州市这种还处于开发型的城市来说，会由于巨大经济利益的刺激促使较多房地产商通过非法手段谋取较大的差额利益。这种市场主体不成熟的运转方式导致了房地产领域腐败现象的不断滋生。除此之外，由于房地产市场主体缺乏一套比较成熟的体系作为这个领域的基本保障这就直接导致了郑州市房地产市场调控出现巨大漏洞。其实对于现阶段的政府和房地产市场的管理建设者而言，他们依旧处于一种懵懂的状态，政府以及房地产管理建设者没有切实的接受过成熟型房地产市场理念的薰陶这使郑州市
15、的房地产产业处于一种较高的风险之中。3.3 郑州市房地产市场信息不对等，市场垄断程度偏高。在新楼盘的开发或者有关于房屋等建造结构信息中，房地产建造者或房地产管理者与房屋最终购买者之间存在着较大的信息不对等状态。恰恰由于这种房屋建造的区别性和独特性会使房屋购买者以及使用者在购置住房及商品用房时存在诸多的盲目性，由此产生了在郑州乃至整个中国所出现的房地产市场垄断现象的出现。中国对于房地产行业的市场门槛较高，中档或中低档的小型企业根本无法与资金投资量相对较大的企业相媲美这就促使了在此行业中的高额利益垄断的出现，房地产行业中的“贫富差距”也随之增大。由于垄断现象的存在会导致真正的市场机制难以发挥作用，
16、那么最终会危害到郑州市市民的利益，也导致了市场失灵现象的进一步攀升。3.4 郑州市房地产市场存在区域性过热，导致投机性泡沫现象的出现。随着近几年来郑州市房地产行业的迅速发展其已经跻身于本区域的经济型支柱产业。然而，正是由于房地产行业的飞速发展，导致了区域性过热现象的产生。在这种房屋价格与土地价格不断攀升的时期特别容易导致投机行为的出现从而促使房地产泡沫现象不断涌现出来。由于郑州市地区的冷热不均，致使真正的房地产泡沫已经呈现出来而这种冷热不均的状态主要体现在郑州市城区房价偏高,与之相对的是周边地区房价处于相对较低的状蕊房地产泡沫现象是一种资本在一个不断连续的过程中猛然上升的状态由于不断的价格上升
17、会误导居民认为所购楼盘还有攀升的空间，于是不断的吸引着新的买家入手房屋，而这些与市场信息脱节的普通民众仅仅是想通过其中的利益来谋取差价但是由于预期的不稳定性会促使楼盘价格下降甚至导致崩盘现象的出现，最终造成国内的金融危机，这些区域性过热现象使原本房地产市场的既定基础价格严重的偏离了轨道。而且由于郑州市的区域局限性，对整体的房地产市场数据没有很好的把控，使全市的金融体系处于一种相对不稳定状态这也在一定程度上影响了当地房地产行业投机性泡沫现象的产生。4 .结论与建议4.1 结论首先，根据对郑州市房地产市场相关情况的调研来看，郑州市房地产市场的发展仍属于较为高速的发展趋势，房地产的投资量仍然在不断增
18、加。为满足郑州市不同居民的购房需求郑州市房地产市场也在向着各自细分的多元化方向发展。同时郑州市房地产市场中高品质的精装房和满足居住的简装房是目前郑州房地产市场上较为主流的两种房子类型。其次，为了满足城市各阶层局面的住房需求，郑州市政府始终遵循着购房和租房共同发展，着力发展租赁市场的思路。由于近些年来郑州市对棚户区改造的工作开展的如火如荼，大批的棚户区居民涌入郑州市内，为郑州市的房地产带来了较大的压力。因此政府需要将空房进行流动和循环，这也是二手房租赁事业在当前社会背景中发展较快的主要原因。最后，郑州市的房地产市场带有一定的垄断特征，分化比较明显。许多中小房地产企业面临着融资难以及项目停滞的问题
19、当前郑州市居民在购房方面较为理性，这为房地产市场的销售带来了一定的阻碍，因此郑州市的房地产市场出现了以下的趋势：大型的房地产市场仍然在不断的对土地进行开发来建设新的楼盘,而中小型的房地产市场则急于解决楼盘滞销的问题，清理库存、缓解库存成本是中小房地产企业目前最为关注的问题。4.2 建议在未来郑州市的房地产市场竞争将变得更加激烈，许多中小企业在郑州市房地产市场将面临着巨大的挑战。为了更好的适应郑州市房地产市场的发展，郑州市政府和郑州市的中小房地产企业都应该做出自己的应对策略。4.2.1 通过非市场化手段解决部分困难居民的住房问题，使中低收入群体共享改革成果。我国一直秉承着”以人为本“的发展理念，
20、为人民造福是中国当前发展的宗旨所在。对于郑州市房地产行业所出现的非市场化问题，要时时刻刻解决“住有所居”这种民生问题的政府扮演着一个至关重要的角色政府应该在经济转型的过程中逐渐降低郑州市房地产行业在全市的整体经济结构中所占比例。政府应该通过加大监管力度改变郑州市房地产大鳄的圈地及囤地现象来更好的抑制房价的进一步上升。政府应该有效的发挥对楼市的调控作用来维护郑州市房地产市场的正常秩序并且当地政府要确保让更多想要购置房屋的城镇居民能够买得起房,共享当前中国的改革发展成果也让那些只能完全依靠自身力量来解决住房问题的中低端收入者可以通过市场的正常运转解决其基本居住问题最后政府应该大力推进住房保障措施通
21、过非市场化运营手段解决一部分贫困或相对困难居民的基本住房问题，使还处于中低端收入群体共享中国改革发展成果的果实。422有效调控市场主体，增加刚性需求。住房问题作为民生的基本生活保障一直都得到了国家的大力关注。当前，中国的法律法规中却很少有能真正根治房地产行业中所存在的病态现象政府对于房地产市场的调控存在着较大的误区。换言之，正是由于政府的过多参与才使得郑州市的房价处于一种居高不下的状态。当前解决这种问题的根本在于，政府应当减小自身利益来解决土地供给和价格问题政府积极参与为中低端或贫困家庭提供保障性住房从而使得市场主体得到正常运转。与此同时郑州市政府应该参照更加成熟的中大型城市房地产行业的发展，
22、加大对楼市的整体调控力度，这对于像郑州市这种发展型城市来说是其城市化进程中的中坚力量并且会使城镇居民的购房能力得到较大提升促使在其城市发展过程中增加刚性需求使全市整体房价的到一个相对稳定的状态。4.2.3 严厉抵制市场垄断现象，缩小房地产行业的贫富差距。由于“住房”这种商品具有相对特殊性，几乎不存在任何弹性需求。房屋作为一种生活必需品而言，居民无法由于其价格的攀升从而寻找替代品。尤其当前中国的住房需求处于相对旺盛的时期，这种需求导致房屋需求不断攀升，这就促使了房地产商炒楼炒房的肆意妄为相对于整个行业而言会产生不健康的垄断现象。国家应该出台对于郑州市房地产企业来说的相关条款。对于实力比较弱的中小
23、房地产企业来说，其可以采用联合的方式共同适应房地产市场的高速发展，如共通融资渠道和市场资源等，进行资源整合，共同做大做强。其次，由于郑州市为了发展始终在扩张其城区因此中小房地产企业可以寻求郑州市周边的郊区以及县城作为主要的发展地点从而避免市中心以及热门地点较为强烈的市场竞争和发展实力较强的企业进行合并通过实力较强的房地产企业在资金和资源上的优势进行发展。并且，郑州市的中小房地产市场可以在更加细分的房地产市场来获取自己的市场份额，如房屋租赁、物业管理等新型业务从而避免垄断现象的不断增加，由此缩小了房地产行业的贫富差距。4.2.4 政府强化限购措施，抑制房地产投机性泡沫的不断膨胀。对于郑州市市政府
24、来说,应该充分利用法律法规的力量来保障房地产市场的健康发展。首先，郑州市市政府应该对住房保障体系进行持续建设，在评估居民的消费能力下控制住房的价格，不断鼓励二手房以及租的不断发展，提高职工的购房积极性不断释放房地产市场的存货进行良性流转从而将居民的购房需求的满足方式变得更加多元化。其次，政府应当增加经济适用房的投入，尽量保障低收入群体在住房方面的需要，鼓励研究和发展节能型住宅。更为重要的是，政府应该运用政策的力量来抑制部分居民的买房和炒房热不断发展居民的信用监管体系,以及针对第二套房以上的限购令等政策都是较好抑制房地产市场泡沫的思路从而更好的抑制郑州市房地产投机性泡沫的不断增加为广大居民提供更好的居住条件与环境。
