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1、XX县前期物业服务招投标工作实施细则为进一步规范我县物业服务行业秩序，建立健全物业市场竞争机制，保障住宅小区前期物业服务当事人的合法权益,根据物业管理条例XX省物业管理条例前期物业管理招投标管理暂行办法（建住房（2003）130号）以及关于前期物业服务招投标工作的指导意见（X建物字（2023）X号），结合我县实际，制定本实施细则。一、定义及适用范围前期物业服务招投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位通过招投标的方式，将物业服务区域内的房屋和公共设施设备以及场地的维修养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接物业管理的活动。县住房和城乡
2、建设局是全县前期物业服务招投标活动的行政监管部门，负责全县前期物业服务招投标活动的监管工作。XX县范围内，建设单位通过招投标方式选聘物住宅小区业服务企业的，均应按照本细则组织实施。住宅及同一物业服务区域内非住宅物业实施前期物业服务的，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。其他类型物业的建设单位、业主和业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业，其有关要求和程序参照本实施细则执行。二、招投标方式（一）前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。（二）投标人少于3个，总建筑面积在3万平方米以下的住宅项目，经县住房和城乡建设局批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。（三）建筑面积在20万平
3、方米以上（含20万平方米）的项目，建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;建筑面积在20万平方米以下3万平方米以上（含3万平方米）的项目，建设单位可采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业。采用邀请招标方式的，应当经县住房和城乡建设局批准。（四）招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。三、招投标工作程序（一）招标人编制招标文件和招标公告（招标邀请书），持有关材料报县住房和城乡建设局备案。（二）鼓励招标人使用全市统一的公共资源交易系统在物业项目所在地进行交易。采用公开招标方式的，招标人或招标代理机构应当在XX县公共资源交易网发布招标
4、公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项,公告时间不得少于7日；采用邀请招标方式的，招标人或招标代理机构应当向符合要求的3家以上（含3家）的物业服务企业发出投标邀请书。（三）招标人或招标代理机构接收投标人送达的投标文件。（四）招标人或招标代理机构审核投标人投标资格。（五）招标人或招标代理机构确定评标委员会的专家成员。（六）招标人或招标代理机构主持开标。（七）招标人或招标代理机构组织评标委员会评标并按规定确定中标人。（八）招标代理机构应当在评审结束后，1个工作日内将评审报告送招标人确认（自行招标除外）。（九）招标人或招标代理机构应在中标单位确定后，
5、将中标公告在XX县公共资源交易网公示，同时填写前期物业服务项目中标信息。中标结果公示时间不得少于7日，公示期间无异议的，招标人或招标代理机构应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。（十）招标人自确定中标人之日起15日内向县住房和城乡建设局备案。（十一）招标人与中标人参照XX省前期物业服务合同（示范文本），以书面形式订立前期物业服务合同，前期物业服务时限自交付之日起不得超过两年。四、招标工作完成时限通过招投标方式选择前期物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招标投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(二)预售商品房
6、项目应当在申请办理商品房预售许可证之前完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。五、招投标工作要求(一)招标1 .招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业服务项目实际不符的资格要求。2 .前期物业服务招标应当以县住房和城乡建设局划分登记的物业服务区域范围进行，招标人应按物业服务区域备案面积一次性招标，不得将依法进行招标的一个物业服务区域物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。3 .招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：(1)招标人名称、地址、联系方式；(2)物
7、业项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、营业用房及管理用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案(含施工或竣工图纸)、项目建设与竣工交付日期、业主入住等情况；(3)物业服务前期介入时间及相关要求；(4)物业服务的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等；(5)物业服务费用方式(包干制或酬金制)；(6)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所、
8、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度；(7)对投标人和投标书的要求，包括投标人的信用等级等有关资格(本地企业以XX市物业服务企业信用信息管理系统评级为准，外地企业应提供当地信用评分评级信息),投标书的格式、主要内容、编制要求和份数等；(8)投标企业情况，包括响应上述服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；(9)招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；(10)
9、评标标准和评标方法，废标认定原则等；(11)物业管理服务合同的签订说明；(12)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容等。(一)投标1.投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的)；(3)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩；(4)投标测算和投标报价；(5)物业管理方案及其管理服务承诺；(6)招标文件要求提供的其它材料。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担
10、的，应当进行说明。2 .投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效:(1)未密封；(2)没有投标单位法定代表人(或其委托的授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章；(3)送达超过提交投标文件截止时间；(4)招标文件规定的其它情形。3 .投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。无效的投标文件，招标人应当拒收。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
11、在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。(三)开标、评标、中标1 .开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。2 .开标由招标人(或其委托的代理机构)主持，并邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：(1)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证;(2)开标在县住房和城乡建设局及项目所属街道社区等派出人员监督下进行；(3)开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。3 .评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表、物业管理方面专家等组成，成员为5至9人
12、的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。与投标人有利害关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会，评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。4 .评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准打分。获得县级以上物业行政主管部门发文通报表扬的星级物业企业或县级以上示范物业项目，在评标时根据招标文件上的详细规定给予相应加分。5 .评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，招标人应当按照排序先后确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人，或重新招标。6 .评标结束后，招标人(或其委托的代理机构)应当保存招标投
13、标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及开标、评标过程中采集的影音资料。县住房和城乡建设局处理有关招投标投诉时，有权出据调阅函，向相关单位查阅、复制有关文件资料。六、其他事项（一）前期物业服务招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编印、交通等费用均由招标人或招标代理机构支付。由招标代理机构支付的，由招标人、招标代理机构协商决定。（二）业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止和解除，建设单位重新选聘前期物业服务企业的，应遵循如下程序：1.建设单位应重新制定选聘方案，选聘方案在物业服务区域内显著位置公示15日，事前书面告知项目所在地办事处、社区和县住房和城乡建设局。
14、原建设单位不存在或不履行时，应由项目所在社区居委会牵头会同公选的业主代表实施。2 .选聘方案应征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。征求业主意见应当在社区、乡镇（街道）和县住房和城乡建设局监督、指导下进行。征求业主意见的结果，应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。3 .建设单位按照选聘方案及本文规定重新选聘物业服务企业。4 .招标结果及县住房和城乡建设局备案文件应告知全体业主。（三）前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的，按相关规定予以处罚。投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人不予答复或投标人不认可答复，可向有关部门投诉。（四）本实施细则由XX县住房和城乡建设局负责解释。
