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1、地下停车场管理服务招标采购项目投标方案2022年目录（一）针对本项目的服务特点、难点分析21、对本项的理解22、服务定位与目标143、项目重点难点分析及解决对策204、节能措施215、组织机构236、服务优势247、服务创新举措258、人员培训管理329、质量控制方案39（一）针对本项目的服务特点、难点分析1、对本项的理解（一）项目名称*（二）项目时间服务时间：2017年9月1日至2020年8月31日（三）本标段物业项目概况中国传媒大学未来校内实现地面不停放车辆，随着校区四个校门的智能化停车设备及校运动场中心地库的完工，学校已具备高效化、节能化、环保化的停车场硬件设施。配备专业的停车管理人员对
2、车场情况进行监控和管理，避免校区内的交通通行状况对处理各类突发应急事件的影响，保障校园内车辆车流及财产安全。引进专业停车场管理公司进场来配合、操控、管理已投入的硬件设施，以及在法律范围内协助完学校要求的其他工作。通过对招标文件及技术规范书、招标澄清文件的反复及深入了解后，根据我公司多年的物业管理经验，现已对委托项目的各项内容、物业管理标准和要求充分了解，将会在此物业服务方案中进行详细的分析和提出合理化的服务方案。（四）招标服务范围1、校区四个校门的智能化停车设备运行及收费。2、三个地下停车场停车管理，分别是:序号停车区域建筑面积（m2）车位数量备注（卫生间）148号楼车库534610022运动
3、场地下车库60753140063游泳馆和大学生活动中心地下车库814110023、三个地下停车场的保洁:序号保洁区域建筑面积（nf）保洁面积（m2）卫生间数量备注148号楼车库5346534622运动场地下车库607536075363游泳馆和大学生活动中心地下车库8141814124、运动场地下车库的配电、空调、通风、消防、安防设备运行维护；5、运动场地下车库中监控室的值班运行及设备维护。（五）、服务内容及要求1、安保服务标准：建立停车场保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实；保安中控室24小时值班，监控记录保持完整。所有安保人员受过各项规章制度、岗位职责、站姿、仪容仪表、礼仪礼貌等培
4、训合格后方可上岗。全天候24小时负责停车场治安和消防安全，设置监控岗、消防分中心值班岗、停车场巡视岗等。做好安全防范和日常巡视工作，会正确使用安保器材、消防及监控报警设备，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止并及时报告，做好现场消防跑点工作；开展停车场内部各种安全检查；制定停车场各项紧急预案，并定期组织紧急情况预案的演练，遇突发事件，按程序采取紧急措施应对；遇雨、雪天气，提供排水、扫雪服务，做好应急停水停电等突发事件的处理工作；做好辖区所属派出所、街道综治办、街道防火办、城管队的接洽工作；负责做好停车场消防系统、
5、器材的使用和管理工作，根据消防法对消防器材做好年度检测和维护工作，每年度组织进行消防疏散演练工作；对道路交通标识、消防标识、通讯器材、警用器材等进行正确使用和维护，保持完好有效。提供具有一定专业素质、反应敏捷、身体健康、能够胜任本职工作的专业安保队伍，且年龄原则上在40周岁以下，经过岗前培训，持有有公安机关核发的保安员证，无违法犯罪记录。2、停车场秩序管理及门口收费标准服务指标总体要求：保持停车场交通顺畅，引导及时，路面和进出口不能有车辆滞留和拥堵，车辆全部入位，杜绝乱停乱放，车位即将停满须有行之有效的应对措施。根据学校具体情况制定出详细的车辆引导方案要配以文字和图示说明。引导方案包括但不限于
6、，车辆出入的行车路径，沿途人员的配置以及所负责辖区或路段都需以文字和图例的形式的阐述。必要时须按时间段区别说明。结合中国传媒大学的特点，制定信息化、智能化的整体停车管理方案；停车管理服务管理模式、停车管理岗位部署及停车管理人员配置方案；合理规划三处停车场之间的协同机制，确保三处停车场信息畅通，统一管理。实现停车场之间的车辆的负载均衡；实现三处停车场之间的车辆来往顺畅、规范、合理。所有与停车场和停车收费有关的款项都归招标方所有。乙方在履行合同期间要制定完善的停车收费及有关资金管理制度，确保按着招标方要求管理，做到按日，周，月为周期的结算制度，配备专职财务出纳人员，负责停车费及相关资金的对账、盘点
7、、结算。所有费用定期交付给甲方相关部门并和票据一一对应。做到停车管理系统需要缴纳金额与实际缴纳金额一致，超过千元资金不得过夜等，现金管理制度应符合教育部、财政部等相关规定和学校制定的有关规定。应急预案及车场车辆管理：包括但不限于以下内容的应述。极端天气应对预案，对不服从停车管理的车辆应对预案，车辆拥堵时的应急预案，大型活动、紧急事件、工程施工、道路封堵的引起的短期应急处理预案和长期的疏导措施等。要求上述预案符合学校实际情况，合理，有效，表述清晰详细。结合学校现使用的停车管理收费系统，投标方需要提供与之对应的手持便携式移动收费终端。要求该终端能够通过无线方式与现停车收费系统联网，实现信息互通共享
8、。该终端须具有收费、拍照、对讲等功能。数量不少于8台。针对于学校现用停车管理收费系统，配备专门从业人员负责软件调试，收费方案的调整，数据的管理归纳统计，软件故障维修，软件使用性的编程等。该人员应接受过现停车管理系统厂家的培训。为本文件提到的上述三处停车场提供停车场责任险及公共责任险。应提供有效期内的停车场责任险及公众责任险保单，其中:停车场责任险：每次事故每个车位赔偿限额不低于20万元；每次事故每个车位免赔额不低于100元或不计免赔；定损修理厂不低于2家；公众责任险：累计责任限额不低于100万元；每次事故财产损失免赔额不低于100元或不计免赔；每次事故每人责任限额不低于20万元；每次事故责任限
9、额不低于300万元；3、人员指标要求本项目所有人员指标要求包含但不限于下文停车场管理人员指标要求表中的规定，各投标方要逐条响应。具体得分要求见打分表（其中女停车员人数比例不低于20%）o停车场管理全部人员指标要求表序号岗位名称工作时间人数人员要求1项目经理全天驻场1（1）40周岁以下（2）具有本科以上学历（3）具有三年以上类似项目经理经验2驻场班长全天驻场3（1）驻场班长年龄要求：18周岁以上40周岁以下；（2）身体健康，面貌端正。男性驻班班长身高L72米以上；（3）退伍军人（4）高中、中专以上（含高中、中专）文化程度。（5）具二年或二年以上停车管理工作经验；（6）担任过类似项目业务主管一年以
10、上（暨带队15人以上）。（7）负责协助项目经理管理本车场的日常工作。（8）负责协助项目经理处理车场发生的问题。（9）智能收费系统管理,系统维护、更新升级，对现有收费系统提出改造建议（软、硬件）。（10）协助投标人负责停车收费款项的清单、对账和上缴等工作。3出入岗24小时16（1）停车员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员L65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）负责维护车场秩序，疏导交通，引导车辆入位，合理收费，文明服务。4地库引导岗（白班）12小时8安全引导员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正
11、，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。5地库巡视岗（夜班）12小时4（1）安全巡视员年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员L65米以上；（3）初中以上（含初中）文化程度。（4）按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。648号楼地库岗24小时4（1）48号楼地库岗年龄要求：18周岁以上45周岁以下；（2）身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65
12、米以上；(3)初中以上(含初中)文化程度。(4)按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。7体育场和大学生活动中心地卜停车场岗24小时4(1)体育场和大学生活动中心地下停车场岗年龄要求：18周岁以上45周岁以下；(2)身体健康，面貌端正，男停车员身高1.72米以上；女停车员1.65米以上；(3)初中以上(含初中)文化程度。(4)按规定的路线时间进行巡逻，填写相应的巡逻记录，确保巡逻人员忠于职守，巡视到位。8消防、监控中心岗24小时8(1)遵守消防控制室的各项规章制度，认真履行岗位操作责任制，对各种消防控制室设备进行实时监控和操作，不得擅离职守。(2)熟悉和掌
13、握本单位消防设施的工作原理、功能和操作规程，熟悉各种按键的功能，熟练操作各种系统。(3)负责对消防设施进行每日检查，认真记录各种控制器的运行情况，并填写消防控制室值班记录表、消防设备检查记录表，做好交接班工作。(4)掌握和了解消防设施的运行、误报警、故障等有关情况，并填写消防设施故障处理记录表。9工程经理综合工时1(1)身体健康，面貌端正，男，具有房屋安全管理员证书。(2)坚决执行公司和甲方的制度和规章，服从公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。10高压电工综合工时2（1）具有高压电
14、工操作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上相关工作经验。11水暖工综合工时1（1）具有暖通工作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上相关工作经验。12电梯工综合工时1（1）具有电梯操作证；（2）身体健康，面貌端正；（3）具有三年以上工作经验。13保洁经理综合工时1（1）身体健康，面貌端正,具有三年以上工作经验。（2）坚决执行公司和甲方的制度和规章，服从公司和甲方的领导和安排，领会贯彻落实公司和甲方的会议文件精神，维护公司和甲方的利益，严守公司和甲方的商业机密，保持形象，忠于职守，勤奋工作，顾全大局。14保洁班长综合工时2（1）具二年或二年以上保洁工作经验；（2）担任过类似
15、项目业务主管一年以上（暨带队15人以上）。（3）负责协助保洁经理管理本项目的日常工作。（4）负责协助保洁经理处理发生的问题。15保洁人员综合工时9（1）身体健康，面貌端正；（2）具有一年以上相关工作经验。4、工程设备设施运行维护标准:应建立共用设备的合理管理制度规章、流程操作说明等管理文件，实施标准化管理，建立成本控制机制，引入先进技术、降低运行成本。在日常管理工作中对设备运行实施全程监护，制定实施运行维护保养计划，建立监护制度和运行记录；建立设备设施档案、标识，严格设备设施值班操作管理。建立应急管理制度和预案，对设备设施的购置、改造、停用和报废提出合理化建议。加强对设施的巡查，及时提出设施的
16、保养、维护更新建议；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理;对共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向采购单位报告，提出方案或建议，经同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%,一一般维修任务不超过24小时。严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100%；检查所有灭火器材、设施是否缺
17、失、标识是否清晰明确，灭火器压力是否合格，是否有杂物阻碍器材的使用。消火栓的门是否开启灵活、消防水带是否存在老化开裂的问题、截门是否漏水、是否有杂物阻碍器材的使用等；检查测试：烟感探头、温感探头、手报按钮、消防电话，显示灯是否处在正常工作状态等；消防试验（预防维修）；有突发火灾应急方案，经常组织消防员的培训，配合、协调消防局搞好消防设备年检、消防火灾演练。安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消防栓每月检查一次，保持消防栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水
18、检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书。建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；机组的运动部件是否牢固机组运行声音是否正常冷凝器的散热情况蒸发器的热交换情况氟利昂系统是否有泄露现象；压缩机内
19、部是否有卡缸现象线圈热保护装置的测试绝缘电阻的测试高低压压力是否正常低/高压吸/排气温度是否正常压缩机是否有过流或过载现象氟利昂系统是否有堵塞现象；微电脑控制系统的检查运行模式的检查，包括机组是否有过流、过载现象电路系统运行状况是否正常室内、外传感器的检测控制元件的检测控制电脑板的检测控制系统各种开关的检测保护系统的检测机组是否有漏电现象显示参数与实际参数的调整；冷凝器的清洗冷凝器翅片整理冷凝风机维护保养；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率100%；配合协调、监督维保公司做好空调的维保工作等。每日对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表
20、指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；每日检查各楼层卫生间的卫生洁具，如大、小便冲洗阀等出水是否正常，冲洗阀延时器是否调节合适，大、小便器、面盆的下水是否畅通；检查卫生间、墩布池地漏水封；卫生间和开水间的排气扇外观卫生、声音、震动、排气量是否正常；卫生间内的天花板应平整无脱落、无污染；检查各管道井内的管道和控制阀门是否有跑、冒、滴、漏的现象等;小便斗的尿碱用除垢剂清洗。每年定期对隔油池进行清掏。巡视煤气管道，检查开水炉的水嘴出水顺畅，上水、排污阀门灵活可靠；温度控
21、制准确；电源插头插座完好；测试绝缘大于0.5Mo冲洗楼顶的所有透气管；检查所有消火栓节门、水带、玻璃是否完好，各层的水流指示器和控制节门是否完好，各层喷洒末端的压力；检查各层风机运行情况等。定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁,无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；楼内给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据服务中心情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通
22、知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；做好节约用水工作。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由A级专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故
23、障；电梯设施完好率达到100%o设备工作正常，机房整洁，工作记录完整。对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变、配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配、送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用
24、电完全；管理和维护好灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限；供电设备完好率达到100%、弱电设备完好率达到100%。每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变、配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；一年内无重大管理责任事故。5、保洁卫生服务标准：（1）、停车场、楼内、大厅、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、
25、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。（2）、活动室、会议室、教室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。（3）、楼梯及楼梯间表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。(4)、公共卫生间地面
26、干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味；及时提供卫生间所需卫生纸和洗手液。(5)、电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面
27、干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。(6)、电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过5个，垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。(7)、消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。垃圾日产日清，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，无明显异味,堆放在指定地点。(8)、设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃
28、圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。(9)、灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟒螂达到全国爱卫会规定的标准。采取综合措施消灭老鼠，杀灭螳螂，严格控制室内苍蝇孳生地，活动室、会议室、教室、大厅、走廊及室内公共部分都应达到基本无蝇，定期科学有效地对办公区进行卫生消毒，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。(10)、要有健全的保洁服务管理制度和岗位职责；建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%o保洁人员要有良好的服务意识，着装整洁，上岗前要经过岗位培训I,并具备一定的工作经验。遵守各项
29、规定；不得串岗聊天，自觉维护大厦肃静的工作秩序；物业公司要有处理突发公共卫生事件并能按预案要求操作；要有应对特殊天气的保洁方案。2、服务定位与目标一、服务管理定位康景物业将以“高标准、高效率、高要求”的服务定位为中国传媒大学提供优质的服务。结合中国传媒大学特点力争使每个岗位员工达到“静音服务”、“无干扰服务”、“环保服务”的“软化”管理和“隐形”服务，物业服务企业作为接待的第一站，对服务的礼节、礼仪和以客为尊的态度等都提出了较高的要求，康景物业将作为“优质服务窗口”将通过系统培训，致力使每个服务岗位热爱本职工作，尽职尽责，树立好中国传媒大学的企业窗口形象。二、服务总体思路康景物业始终秉承“以人
30、为本，创造健康生活”服务理念，以顾客为中心，实现持续改进，从关注细节出发，一直以来坚持服务永无止境的精神，根据项目需求，精心为客户“量身定做”物业管理服务方案，是“康景物业人”对本项目物业管理服务标准的全面定义。据中国传媒大学特点我司在统筹人员、保洁室内服务、保洁室外服务等专业服务工作人员不但要提供专业化的优质服务，同时也要具备高素质、高觉悟、服务意识强以及正确的人生观和世界观。我司的管理和服务将在充分适应这些特点的前提下，发挥和总结我司管理服务于大学高校、政府机关办公大楼、甲级写字楼、公寓的丰富管理经验，采用我司标准化文件和IS09001：2000质量管理体系有机结合方式，为中国传媒大学营造
31、一个秩序井然、安全、舒适、整洁的校园环境。三、服务优势（一）、前期公寓楼建设基础及管理中国传媒大学梆子井学生公寓楼由康景物业母公司合生创展房地产开发公司建设。后期由我司对公寓楼进行一段时间的后期日常管理工作，我司对公寓楼的基础及配套设备设施相对熟悉。（二）、临近项目互帮互助康景物业在管项目珠江绿洲家园与中国传媒大学相隔仅有百米之远。珠江绿洲家园作为大型成熟社区，其物业管理及服务水平具有较高的专业性，且管理服务经验丰富，该项目配备专业物业服务员工100余人，因此，珠江绿洲家园物业管理团队将与中国传媒大学物业管理团队形成互帮互助关系，校园内如遇突发事件，将第一时间就近抽调专业人员紧急支援，以最大程
32、度的降低突发事件损失风险。（三）、良好的政府关系维护康景物业公司作为大型物业服务企业，在北京地区有着非常成熟的管理经验，多年来企业发展过程中，与各个在管项目辖区政府形成了良好的沟通渠道和信任关系。（四）、大型院校管理经验康景物业目前在管天津财经大学珠江学院、中山大学南方学院（广州）两大高等学府，拥有丰富的高校物业服务管理工作经验，将为接管中国传媒大学物业服务提供宝贵的经验和专业的服务基础。（五）、丰富的物业服务管理经验康景物业目前全国在管项目共计113个，其中，华北地区在管项目共计31个，拥有丰富的服务管理业态（住宅、公寓、别墅、写字楼、学校、博物馆、大型综合商业广场、寺院、工厂厂房等），全国
33、在管物业管理项目2600余万肝，其中，华北地区在管项目管理面积800余万nf；全国在管项目停车场车位管理数量9万余个，其中，华北地区在管项目停车场车位管理数量2万余个；全国在管项目电梯管理数量3520部，其中，华北地区在管项目电梯管理数量1271部。四、服务管理模式（一）、高尚物业，精致管理中国传媒大学作为中国著名的高等学府，重要的管理职能必然要求物业公司提供与之匹配的高标准、高效率服务。（1）、建立与高尚物业服务使用的管理服务体系建立大堂主管制度，选择大专及以上学历、形象好、沟通能力强的人员担任该岗位。大堂主管在工作期间有权调配各岗位人员以及各项服务资源，其负责在相关区域或其他委托方单位对接
34、，接受服务需求、并安排提供服务，大堂主管拥有专门联系电话，任何时候委托方的需求都可以直接向大堂主管提出。（2）、标准化与个性化的服务提供热情、周到、专业、规范是会务服务的基准要求。我司在服务过程中将根据不同的办公环境、员工会所制定不同的服务标准，形成全套的服务工作手册。（二）、细心入微的环境服务周详的服务内容分类及个性化清洁服务停车场管理服务是物业服务中最直接面对客户的内容之一，专业、细致、个性化提供是我司服务的特色。对于停车场管理服务，我司聘请了专业的管理服务人员，由于一直以来专注停车场管理服务，我司将提供专业的停车场管理服务方案，拥有整套先进的操作设施。以分区管理的形式按照“零干扰”的模式
35、，确保满足使用人的清洁服务要求。五、服务工作标准（一）、高标准服务/高效率服务客户的需求是我们物业服务的不竭动力，不断满足客户现有的、潜在的需求构成了物业管理服务的全过程，是否可以给客户提供及时的服务。超前的服务是检验物业管理企业执行能力的不变标准，也是评判一个物业公司优劣的关键所在，康景物业在多年的办公物业管理实践中，深知服务的及时性对使用人的工作有着重大的影响。因此已经建立起一套成熟的管理、运作体系，将客户服务中心与信息控制中心有机的结合起来，精简工作环节，使客户信息直接传递至相关人员，最大程度的提高工作效率。（二）、高要求服务高标准、高效率的服务源于物业管理公司内部对服务人员的严格要求，
36、物业管理服务是通过各类专业人员的种种服务行为组合而成的，任何一个服务环节的疏忽都有可能影响整体的服务品质。因此在中国传媒大学项目中，康景物业通过科学的人力资源管理、培训体系、完善的计划控制体系等现代管理手段，对提供服务的“人”进行全方位的管理，最终使得各项要求的服务得以圆满的执行。六、服务工作目标（一）、康景物业管理服务宗旨服务宗旨：持续超越我们的顾客不断增长的期望服务理念：以人为本，创造健康生活（二）、康景物业为中国传媒大学提供物业管理服务的终极追求最大程度地保障物业使用功能的实现和日常工作的正常运转。最大程度地为内部办公职员工完成工作使命提供便利。最大程度地减少物业公司的管理行为和管理活动
37、对物业使用人的影响。最大程度地保持高雅大方、整洁美观的物业形象，延长物业的使用寿命。（三）、康景物业管理服务目标严格依照国家建设部指定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，创建精神文明大厦，达到物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展，在委托方的指导下，深化管理服务，提高物业管理水平，完善环境设施，提升物业管理形象。七、物业服务实施和控制（一）、物业服务运作模式1、广东康景物业服务有限公司服务运作模式为规范内部管理运作，使之与国际管理水平接轨，确保向顾客提供优质，完善的服务，康景物业导入ISo国际质量管理和质量保证模式，并通过第三方国际标准质量体系认证，从而获得了由国家认证机构颁发的
38、品质认证证书。在具体业务管理上，康景物业已建立了完善的企业内部运作制度和和各项操作流程,人事管理、财务管理及房屋维修基金的管理和使用等各项工作都做到了有章可循，康景物业在行业中推出“管理报告”制度，将物业服务中心的各项服务工作及财务收支状况定期向中国传媒大学公布。2、物业服务中心内部运作模式康景物业在公共物业建立“三为一体”的管理运行协作模式，将企业的管理服务行为置于委托方的监督下，以保证各项管理服务活动做到“阳光下作业二为了确保中国传媒大学保洁的各项目标能够按时有效地落实，保证管理成效，必须明确参与物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用，对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机
39、构有机结合的“三为一体”式的管理机制。“三为一体”管理体系示图执行机构：广东康景物业服务有限公司中国传媒大学物业服务中心责任机构：广东康景物业服务有限公司监督机构：中国传媒大学物业管理执行机构一广东康景物业服务有限公司中国传媒大学物业服务中心。为物业管理的具体实施机构，向中国传媒大学及广东康景物业服务有限公司负责，保证保洁的各项工作及环节均达到卓越和令顾客满意。物业服务中心的主要执行责任如下：1）依照公司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工作。2）在各项管理服务中，严格遵照公司IS09000质量保证体系的要求及程序。3）监督、管理分承包公司严格按照相关标准和要求提供服务。4）对各项管理服务
40、环节和管理服务目标负责。5）作好详细的各项管理质量记录，按时中国传媒大学提交季度物业管理报告。6）及时处理中国传媒大学对物业服务工作的各种意见和建议。物业管理责任机构一一广东康景物业服务有限公司1）落实物业管理服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。2）指定物业综合管理服务计划和综合管理服务目标。3）组建精干高效的管理机构和人员队伍。4）作为物业服务中心的支持系统向物业服务中心提供包括人事、品质、财务等全方位的支持和监导。5）行政人事部负责物业服务中心人员的定岗，定编和各类人员的储备，定期开展各项专业技能强化培训，思想道德训导。6）物业服
41、务及经营管理部监控物业服务中心的管理状况和服务状况，保证管理达标，协助解决问题，定期组织内审，内查管理服务达标情况。7）秩序维护部会对物业服务中心安全管理工作提供指导和监督。8）物业服务及经营管理部对物业服务中心保洁绿化工作提供指导和监督。9）工程管理部会对物业服务中心的设备保养与维修工作提供指导和监督。10）财务部负责对物业服务中心的各项财务状况进行有效监控，协助控制管理成本。11）工程管理部负责对物业服务中心公用设施维修和养护进行指导和监督，协助技术攻关，解决实际问题。12）公司总经理对物业服务中心工作进行全面整体的监控、指导和协调。13）定期向中国传媒大学进行满意度调查，听取中国传媒大学
42、对物业服务工作的意见和建议，总结管理状况，不断提高服务水平。物业管理监督机构一一确保物业管理服务执行的有效性。1）委托方（中国传媒大学）可以通过以下渠道，对广东康景物业服务有限公司及物业服务中心的服务行为进行监督。2）物业服务中心需呈交季度服务报告以及有关规定需填写的各类工作记录。3）组织对服务工作的抽验，检查，审查服务效果。4）可通过与物业管理人以会议或其它形式，评审管理服务状况，交流意见。5）可即时就服务中存在的问题向物业服务中心或康景公司投诉。6）对物业服务分包方的有关质量监控体系。7）按照中国传媒大学物业管理服务考核评分细则对日常服务工作进行考核。3、项目重点难点分析及解决对策当前，停
43、车场车辆管理存在以下问题：（一）思想认识不到位。车辆安全管理是一项经常性工作，容不得半点的麻痹和大意，可以说车辆安全管理工作是否到位，直接影响到停车场安全稳定。然而，部分领导的重视仅仅是局限在会上强调和口头部署，不能准确掌握驾驶员队伍的思想、工作情况和车辆状况。（一）制度落实不到位。近年来，在停车场车辆管理方面，各级均出台了一些管理制度，如车辆指引、车场日等等。但在落实过程中，这些管理制度往往成为一纸空文,得不到落实。个别驾驶员存在侥幸心理和特权思想，不遵守交通规则的现象偶有发生。（三）工程节能降耗也是停车场管理的一项重中之重。面对诸多问题行业发展的趋势就是实现统一管理、实时管理，享受意义上的
44、智能系统。近年来我区城市建设步伐加快，城市拥堵加重，停车乱、停车难的矛盾日益加剧，为有效满足停车需求，方便群众生活，建议成立由区领导任组长，区城管、公安分局、物价、规划、住建、交通、财政、地税国土、审计、法制监察及各街道（园区）为成员的区停车设施建设和管理领导小组，按照“统一管理，条块结合，部门合作”的工作要求，共同推进停车资源管理体制改革。对全校范围内的停车设施闲路、挪作他用、路内违章停车、非机动车乱停乱放等问题进行专项整治；对占用公共资源的停车泊位，采取收费管理，统一要求，统一经营，规范秩序，营造亮点，提高公共停车资源的利用率；努力提高可持续发展的要求，合理制定停车设施建设规划，加大公共停
45、车场建设。4、节能措施一、照明节能措施1 .地下室停车场灯具控制，下班后在车辆不多时，满足护卫巡视和监控摄像的基本照明度需要下，只开启应急照明（现场约1/3的灯具）。2 .泛光灯、外景观灯平时不开启，遇有较大活动安排或按“国家法定假日对景观灯的开启要求”进行开启（若业主有活动时，物业公司将按接到的通知，将外景观灯和泛光灯开启，活动结束后按业主通知将灯具关闭，既可节能又可延长灯具的使用寿命）。3 .楼内公共区域有些部位的正常照明（过道，环廊、）白天可以关闭，夜间根据具体情况进行开启。4 .卫生间、茶水间的照明灯具，提示办公人员无人使用时，随手关闭。5 .机房设备房照明平时只开启应急照明，人员巡视
46、检查时，再将所巡视检查区域的灯具开启，巡视检修后，人走关闭正常照明。6 .对办公室照明，提示办公人员做到人走灯灭。7 .庭院照明（围栏灯、杆灯、标牌灯、坡道灯）根据天气变化调整开启时间。二、空调节能措施1 .规定公共区域风机盘管开关时间；2 .根据客户上班的实际情况，办公区新风机组采用分段运行方式。3 .对营业性客户，根据其营业时间供冷。4 .根据室外温、湿度的实际变化，来确定分别运行大小冷水机组供冷。5 .根据室外环境参数的变化情况，随时调节冷冻水设定出水温度。6 .冬季供暖参照室外环境温度及时调整供暖温度。三、电梯节能措施1.在不影响使用的前提下，周六、周日关闭部分客梯。四、其他节约措施1.对跑、冒、滴、漏的阀门及时修理、更换。7 .对大、小便器、面盆用水流量进行调整，在保证冲洗效果及用水量时尽量将水量调小，将冲水时间缩短。8 提高节能意识，加强全员节能意识教育和宣传。五、技术措施1.采用新产品、新设备、高能效比的设备设施，采用节水型的用水设备；2 .充分发挥现有设备技术性能，尽量采用变频控制，少用工频控制，防止大马拉小车和降低设备裕量，按照国家或行业或技术标准严格设定运行参数，尽量让设备处于与运行最佳工况点；3 .寻找设计缺陷，让理论与实际结合起来，弥补设计上的不足，用技术措施来减少能源或资源的隐形浪费；4 .进行技术改造，对硬件问题进行综合
