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1、项目可行性研究报告评估报告名称：深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告评估报告编号：2004K0806号评估机构：深圳市世联房地产评估有限公司评估日期：2004年8月24日至2004年8月27日版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、鱼制和发布报告中的部分或全部内容。深圳市西帝实业有限公司:承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的深圳市盐田区大梅沙“西帝大梅沙”项目开发可行性研究方面的意见,供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目
2、初步设计方案、规划指标和开发成本估算依据等依据委托方提供的有关资料，我们未对以上资料的真实性进行核实，在此假设这些数据和内容是真实的。其规划住宅部分可全部进入市场销售。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司2004年8月27日联系人：孙绮周谆君联系电话：82080721一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)开发公司1(3)承担可行性研究工作的单位1研究工作依据2(5)
3、项目建设规模和内容2(6)项目开发手续22可行性研究结论3(1)市场预测3(2)项目建设进度4(3)投资估算和资金筹措4二项目投资环境和市场研究61市场宏观背景6(1)全国投资环境6(2)深圳市投资宏观背景8(3)区域发展及前景预测12(4)宏观市场与本项目发展借鉴122区域市场分析13(1)区域市场界定13(2)供给分析14(3)需求分析15(4)竞争分析15(5)典型物业调查15(6)片区房地产市场分析结论17三项目分析及评价181地块分析18(1)项目位置18(2)地形、地势19(3)水电气保障19(4)规划限制条件192项目SWOT分析203项目评价21四 市场定位及项目评估221项目
4、定位22(1)产品定位22(2)客户定位22(3)价格定位222项目发展设想评估意见23五 项目开发建设进度安排241有关工程计划说明242施工横道图24六 投资估算与资金筹措251项目总投资估算252资金筹措263投资使用计划27七 销售及经营收入刑定281物业销售收入估算282项目销售回款计划283资金来源与运用分析284销售利润29A财务与敏感性分析301嬴利能力分析302项目不确定性分析30(1)项目盈亏平衡分析30(2)项目敏感性分析303社会效益和影响分析31九可行性研究结论与建议331拟建方案的结论性意见33(1)项目建设手续正在办理之中33(2)项目建设后续资金有保证33(3)
5、项目具有良好的社会效益33(4)项目经济效益良好332项目主要问题的解决办法和建议34(1)项目的主要问题34(2)建议343项目风险及防范建议34(1)项目风险34(2)防范建议34十附表3510.1: 项目工程计划横道图10.2: 项目开发成本估算表10.3: 项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4: 项目投资计划估算表10.5: 资金来源与运用表10.6: 损益及利润分配表10.7: 现金流量表（全部投资）10.8: 敏感性分析表35十一附件-项目总论1项目背景（1）项目名称深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告（2）开发公司根据委托方提供的资料，深圳市西帝实业有
6、限公司拥有盐田区大梅沙J402-0087sJ402-0090xJ402-0091宗地总用地面积36,062平方米的土地使用权，土地用途为商业及商务公寓。深圳市西帝实业有限公司为本项目的开发主体，该公司具有2003年临时开发企业资质，专项从事本地块的房地产开发经营。开发公司基本情况见下表：表1:开发公司情况简介表企业名称深圳市西帝实业有限公司住所深圳市南山区桃园西路西部城建大厦5楼505室法定代表人路继芳注册资本人民币IOoo万元（实收资本100O万元）企业类型有限责任公司注册号4403012100161兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询
7、（不含限经营范围制项目）。在盐田区开发经营J402-0087sJ402-0090sJ402-91号房地产。营业期限2002年11月11日至2052年11月11日成立日期2002年11月11日注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照。（3）承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层资质证书：深中服资（评）字002号资质等级：一级法人代表：佟捷联系电话：（0755）82080800（4）研究工作依据关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）房地产开发项目经济评价方法（
8、建设部：建标2000205号）令建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）令关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）令深圳建设工程价格信息（2003.14）企业提供的相关资料（5）项目建设规模和内容根据委托方提供的房地产证、深圳市土地使用权出让合同书、深圳市建设用地规划许可证等资料，项目经济技术指标如下表：表2:项目经济技术指标单位：肝宗地号J402-0087号宗地J402-90号宗地J402-0091号宗地实计规划建设土地用途商业及商务公寓土地用途70年（从2002年9月10日至2072年9月9日止）土地使用面积ZOlOm212
9、,469m214,583m236,062m2容积率1.451.81.35-计容积率面积13050m222450m219700m254662m2商务公寓建筑面积11,850n216,450m210,700m237,168m2商业建筑面积不少于1,200m2不少于6,000m2不少于9,000m217,494m2建筑覆盖率裙楼为85%、塔楼为5%裙楼为85%、塔楼为45%60建筑物高度或层数不超过18米不超过20米不超过15米机动车泊位数200个300个18754m2（车库）总建筑面积73416m2:项目实际规划建设的面积以委托方提供的有关数据为准。（6）项目开发手续令项目土地使用权取得2002年
10、9月9日，路继芳、姚杰与深圳市规划与国土资源局签订深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2002）6025号,取得本项目用地的土地使用权，地块编号为02-0087、J402-0090sJ402-009宗地，土地面积36,062平方米，土地用途为商业及商务公寓,土地使用年期为70年(从2002年9月10日至2072年9月9日)，地价款为106QOoQOo元，根据委托方提供缴交地价款凭证，地价款已付清。2003年9月17日，根据深地合字(22)6025号深圳市土地使用权出让合同书补充协议书，土地使用权权利人变更为深圳市西帝实业有限公司，并于2003年9月23日取得房地产证。项目开发合法性手续表3：开
11、发手续一览表开发文件企业法人营业执照深圳市房地产开发企业资质证书深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据房地产证深圳市建设用地规划许可证取得文件证号注册号：44030121001612003年临时开发企业第110号深地合字(2002) 6025号NO: EOOoo934号NO: EooOo933号深房地字第 7000017106、7000017107s 7000017105号深规土规许字07-2004-0019、 07-2004-0020 07-2004-0021 号Q结论项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证。项目已取得深圳市建设用地划许可
12、证，其他各项开发、建设手续正在办理中。2可行性研究结论(1)市场预测市场风险本项目商务公寓的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商务公寓具有良好的市场前景，商业部分面积过大，市场承接力较弱。如何制定合理的商业物业营销策略是项目最大的市场风险。建筑本体风险KfI)该项目目前尚未进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目“烂尾”，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在一定建筑本体风险。（2）项目建设进度项目建设工程从2004年9月至2006年3月，建设周期为1.5年。其中2004年8月至2005年10月为规划方
13、案设计、土地平整、护坡工程等开发前期阶段，基础工程的开工时间为2004年10月，竣工时间预计为2006年3月。2005年5月正式进入项目的销售期，销售期至2008年下半年。对项目的经济测算期，从2002年下半年取土地使用权开始，至2008年下半年销售期结束为止。（3）投资估算和资金筹措令投资估算根据测算，项目的总投资为28,530.02万元（含地价）详见下表：表4:项目总投资估算表序号项目名称H总额（万元）|单价（元/明占总投资比例1土地成本10,6.001,939.1937.2%2前期工程费327.9760.001.1%3建安工程13,171.552,409.6446.2%4管理费722.9
14、9132.262.5%5不可预见费404.9974.091.4%6其他费用191.3235.000.7%7财务费用1,399.95256.114.9%8销售费用1,414.88258.845.0%9公用设施专用基金296.3854.221.0%10合计28,530.025,219.35IOo.00%注：单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为28,530.02万元，各项资金来源金额见下表。表5:项目资金来源表序号项目资金（万元）比例1自有资金10,865.9638.1%2银行融资8z500.29.8%3销售收入9,164.0
15、532.1%4总投资28,530.02100.0%(4)项目综合评价结论令项目建设手续正在办理之中本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证。项目已取得深圳市建设用地划许可证，其他各项开发、建设手续正在办理中。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。 2003年国民经济较快增长全年国内生产总值116,694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%,加快1.1个百分点。其中，第一产业增加值17,247亿元，增长2.5%,减慢0.4个百分点；第二产业增加值61,778亿元，增长12.5%,加快
16、2.7个百分点；第三产业增加值37,669亿元，增长6.7%,减慢0.8个百分点。在第三产业中，金融保险业增长6.9%,批发和零售贸易餐饮业增长6.6%,房地产业增长5.3%。令全国房地产市场发展状况2004年1至5月份，中国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32%,增幅比去年同期回落09个百分点。今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%,比去年同期增长了15.2个百分点，增幅之高是多年所没有的。新开工项目过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以上，其中房地产开发投资增长41.1%。针对这种情况，中央采取一系列宏观调控措施，连
17、续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年；紧缩房地产开发信贷等。这一系列宏观调控措施已经取得初步成效。国家统计局发布的有关统计数字表明，今年1至5月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积6,480万平方米，同比增长19.8%,低于去年同期22.1个百分点；本年购置土地面积12,380万平方米，同比增长98%,增幅比去年同期回
18、落46.9个百分点。5月当月，全国完成土地购置面积2,888万平方米，同比下降195%房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。1至5月份，全国累计完成房屋竣工面积7,084万平方米，同比增长21.4%,增幅比去年同期低20个百分点。全国商品房完成销售面积8,310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7,839万平方米，同比增长32%。房地产开发资金结构进一步得到调整。1至5月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为6,173亿元，同比增长39.3%,低于去年同期3.2个百分点。其中，国内贷款L408亿元，增长17.6%;企业自筹资金1,919亿元，增长42.3%。与此同时，商品房平
19、均销售价格明显攀升。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2,708元/平方米，同比增长10.7%,增幅比去年同期提高3.7个百分点。有关专家认为，尽管从前5个月的统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不合理、商品房价格偏高的问题仍然存在，宏观调控的任务仍然不能放松。对于房地产市场的发展，国家发展和改革委员会有关负责人近日指出，国家鼓励发展居民住宅，特别是中低档商品房。今年的宏观调控主要用经济的、法律的手段，辅之以必要的行政办法来进行。只要是有条件、有能力的企业和开发商，只要能保证资金等各方面的供给，符合各方面法律法规的要求
20、，在允许的范围内仍可以发展。 土地市场不断规范去年，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（即国土资源部11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并会同监察部开展了监督检查工作。前不久，又发布了协议出让国有土地使用权规定（即国土资源部21号令），严格限定了协议出让范围，规范了协议出让程序，即协议出让必须做到公开出让计划，公开选择用地者，集体决定地价，公开协议结果；明确规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国土
21、资源部21号令的颁布实施，对充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，保证土地使用权交易的公开、公正、公平，防止“暗箱操作”，遏制腐败滋生，维护土地市场正常秩序，促进市场规范运行将起到重要作用。国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（国办发明电200420号）更加严格的加强了对土地市场治理整顿，将会促进提高市场公开程度，实现公正的土地市场秩序，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。 房地产开发由过快发展走向相对平稳国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，1至5月份，全国累计完成房地产开发投资3,703亿元，同比增长32%,增幅比去年同期回落0.
22、9个百分点O今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%,比去年同期增长了15.2个百分点，增幅之高是多年所没有的。新开工项目过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以上，其中房地产开发投资增长41.1%。今年1至5月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积6,480万平方米，同比增长19.8%,低于去年同期22.1个百分点；本年购置土地面积12,380万平方米，同比增长9.8%,增幅比去年同期回落46.9个百分点。5月当月，全国完成土地购置面积2,88
23、8万平方米，同比下降19.5%。房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。1至5月份，全国累计完成房屋竣工面积7,084万平方米，同比增长21.4%,增幅比去年同期低20个百分点。全国商品房完成销售面积8,310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7,839万平方米，同比增长32%。 全国总体房价水平有所抬高，房价地域分化明显商品房平均销售价格明显攀升。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2,708元/平方米，同比增长10.7%,增幅比去年同期提高3.7个百分点。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现
24、调整回落。（2）深圳市投资宏观背景 深圳市社会经济发展现状经济继续保持平稳增长，人均GDP居全国大中城市首位统计显示，二C）C）三年深圳实现生产总值2,860.51亿元，在全国大城市中列第四位，经济增长率创八年来新高，比上年增长百分之十七点三，深圳去年人均GDP首次超过5万元，达到53,887元，增长7.5%。表7:部分城市人均GDP比较城市深圳北京上海国民生产总值（亿元）2,860.513,611.96,250.8比上年增长率（）17.310.511.8人均GDP（元/人）53,38731,61346,700比上年增长率（）17.39.2以上数据根据各城市公布。 房地产进入快速增长期由国际城
25、市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。表8:国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系网单位:美元发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均GDPL03,0004,0008z0表9:深圳近期人均GDP变化表单位:美元年份199319981999202001200223人均GDP1,9534,0224,3384,6475,2365,5586,510 人均住房支出呈上升态势据市统计局最新公布的调查显示，2003年我市居民可支配收入为
26、25,935.84元，与上年相比上升4%;居民人均消费支出为19,960.32元，增长5.5%。深圳居民的消费观念正发生较大转变，越来越多的居民开始选择投资。据统计，去年我市居民人均借贷支出19,147.92元，比上年增长6.8%;人均银行存款15,986.28元,增长16.2%;人均提取存款17,207.05元，增长6.3%,人均取款高于存款1,221元。据调查，相当部分居民将存款用作各类投资，如购房等，2003年度人均购房支出3,263.8元，增长59.8%。令物业投资政策分析重大政策、相关产业扶持深圳市产业结构发生调整，高新技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。城市
27、对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势深圳市从2002年10月1日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积”计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差
28、比正负3%以上的，买家有权退房。2003年6月29日，内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（英文简称CEPA）正式签订，该政策对房地产行业诸如办公楼、投资型住宅物业、商铺等将产生巨大的带动作用。根据CEPA的规定，今后内地将允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务；凡是取得内地建筑企业资质的港资企业可在全国范围内参加工程投标；允许香港公司全资收购内地的建筑企业等等。这些规定将加深港深合作、促进资金相互渗透，为深圳市场乃至珠三角市场带来新一轮的发展动力。其深远影响不仅在于政府对开发商、中介公司身份的全面认证，更多的是将促进未来房地产市场竞争制度走向透明化、规范化和专业化。
29、2003年，深圳市政府实施了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户等调控措施。上述措施的相继出台，使得我市商品房供给增长过快的势头得以有效遏制，对深圳市房地产市场的平稳、理性运行起了一定的促进作用。城市远景及发展定位根据深圳市总体规划（1996-2010），深圳市城市发展总目标是：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“
30、窗口”。随着中兴路北侧开发建设、地铁1号线、大学城、西部跨海大桥、“9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度，2004年地铁1号线工程竣工使用、2005年建成西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。2010年深圳市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅20行，人均绿地11肝，人口规模510万。深圳市房地产市场前,深圳市房地产市场现状2004年一季度，全市完成房地产开发投资103.2亿元，比上年同期增长8.79%。房地产开发投资增长速度继续低于同期全市GDP增长速度（19.1%）,并与去年全年94%的开发投资
31、增长速度基本接近。房地产投资增长继续保持平稳。一季度全市商品房新开工面积为324.11万平方米，比上年增长9.07%;商品房施工面积达到2,036.88万平方米，比上年同期增加1.83%o新开工面积增长率较去年底的L38%有较大幅度增长，而施工面积增长幅度不大，与去年底基本接近。商品房竣工面积为172.41万平方米，比上年减少31.64%。其中，住宅竣工面积为1,527.65万平方米，同比减少32.46%;办公楼、商业用房竣工面积也都出现较大幅度减少。表10：一季度商品房投资完成情况指标位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投资亿元103.294.868.79二、商品房施工面积万平方米2
32、,036.882z0.31.83其中：1、住宅万平方米11527.651,557.54-1.922、办公楼万平方米98.5782.6819.223、商业用房万平方米216.89195.0211.214、其它万平方米193.77165.0617.39其中：新开工面积万平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面积万平方米172.41252.22-31.64其中：1、住宅万平方米139.25206.16-32.462、办公楼万平方米3.65.41-33.243、商业用房万平方米18.7328.92-35.244、其它万平方米10.8311.72-7.59深圳市房地产市场未来预测房地产需求
33、继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡,房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面；非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气；房地产市场“外移旧趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成；外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态；房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。(3)区域发展及前景预测地理位盐田区位于深圳经济特区东部。1998年，经国务院批准，深圳市正式设立盐田区，
34、从此盐田区成为深圳市东部经济发展的热点地区。盐田区东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘，北邻龙岗区。辖区面积70.49平方公里，由沙头角、盐田港、梅沙三大组团组成。盐田港区6平方公里，后方陆域18平方公里。目前人口数量约4万人，其中有1.7万常住人口和2.8万暂住人口。片区外部主要通过沿港大道、南山大道和北山大道与外围交通相接，区内明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交构成片区路网架，平盐铁路沿盐横路开往平湖。区域概况盐田区自然资源丰富，区域以港口、商住、旅游功能为主。主要分为沙头角、盐田港、梅沙三个组团。沙头角组团为高密度工业城镇，为盐田区行政、商业、金融贸易中心。盐田港为港
35、口服务及工业制造中心。梅沙组团为深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区。片区发展规划沙头角组团为高密度工业城镇，未来发展为盐田区行政、商业、金融贸易中心，调整产业结构，降低人口密度，发展保税工业和先进工业。盐田组团为盐田区的涉外、文化中心，盐田港生产及其后勤服务基地。梅沙组团为深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区。令大梅沙的用地布局原则：海滨旅游用地应沿海和沙滩布置，纵深发展结合东部高速公路依次为旅游用地、旅游基地服务设施和海滨度假区。 小梅沙的用地布局原则：常年性服务的海洋世界在用地的东侧布局，它的西侧为海滨旅游及服务设施用地。 后方陆域的明珠大道和新安路西侧成为发展重点区域规划布置商业金融贸易用地和
36、文化娱乐用地，布置涉外机构和管理机构，另外在东港区与大梅沙结合部，安排海员俱乐部、港口宾馆等。 根据规划，201()年盐田片区人口将由目前的4.5万人，增至10万人，其中常住人口4.6万人，暂住人口5.4万人，常暂比由目前的1:65增至1:1.17,常住人口比例增大。(4)宏观市场与本项目发展借鉴令最近实施的四大基础行业提高资本金比例的最新规定及去年中国人民银行出台的121文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给开发商带来资金运作上的压力；令国土资源部颁布的深入开展土地市场治理整顿工作实施方案，全面治理整顿土地市场，对土地供应的控制可规范化管理有利于房地产市场的发展；令国务院发表关于促进房地产
37、市场持续健康发展的通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业对房地产市场是一个重大利好；目前的宏观调控对成熟的市场（深圳）影响不大，深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈；令市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。2区域市场分析（1）区域市场界定本项目位于盐田区梅沙片区，以下我们对梅沙片区进行重点分析。梅沙片区位置：大梅沙、崎头岭以东，二线通道以南，北仔角联检站以西，小梅沙湾海域的下梅沙用地以北区域。梅沙片区占地约36平方公里，目前人口约有l2
38、万人，其中0.5万常住人口和0.7万暂住人口，片区外部主要通过沿海公路和东部沿海高速公路（盐坝段）与外围交通相接，区内沿海大道和区内道路相交构成片区路网架。片区以旅游功能为主，兼有居住功能。自然景观片区有独特自然资源一三面连绵起伏的山峦，一面一望无际大海和蜿蜓数里的沙滩，被定位为深圳市东部旅游、度假基地。海滩：沙滩绵延2公里，沙质细软，海水透明。蓝天、碧海、白沙、细浪，极具视觉观赏价值。植被：丘陵地带，属梧桐山脉，海拔在400米以下，山势不陡峭，为低矮灌木覆盖，无裸露黄土。山形蜿蜒、满目青翠，极具视觉观赏价值。气候：一年有九个月气温在摄氏20度以上，空气污染指数为仅30（深圳市为60）,气候宜
39、人，温度适中。旅游功能2002年大梅沙客流量400万人次，旅游旺季单日客流量达10万人次。1999年大梅沙已由商业性质改为非商业性质的观光旅游区，其沙滩建设已近尾声，后方区域的酒店物业、商业街及公共绿地正在建设中。居住功能沿海公路北侧原为大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村构成，现正在进行拆迁改造。近年来别墅、商业、酒店、公寓综合用地的成功拍卖和招标，标志着梅沙片区居住性质发生改变。（2）供给分析从2003年7月的万科东海岸开盘以来，东部海滨楼盘开始引起深圳地产界的广泛关注，随着东海岸的揭幕，周边的海语东园、I领海、倚天阁等大梅沙项目陆续发威，该区域楼盘大多以海景及休闲度假作为卖点，消费人群也主
40、要面对高收入的休闲一族。目前东部地产最大的不足就是配套设施不够完善、交通不够便利，而随着三洲田6.9平方公里东部华侨城项目的启动，以及盐田至市区第二通道的规划建设，东部地产以其丰富的山海资源，将成为深圳高尚社区的首选之地。2003年盐田区呈现出东风渐强的楼市新格局。梅沙片区房地产项目分布情况C）（产权式）酒店：1雅兰酒店、2.海景酒店、3笆堤雅酒店、4.百仕达用地C）酒店式公寓：1心海假日一期、21领海、3水云间、4鼎太用地C）住宅区：1万科东海岸；2心海假日二期、3云顶住宅、4、富春东方崎头岭、5.濠信半岛长滩未来三五年梅沙片区市场供给开发商景观资源建设期预计物业功能与建筑面积万科在山中在湖
41、畔海是背景四年（2003年）居住（住宅、公寓、别壁）206500N商业（商场、酒店、会所）4300rrf百仕达在湖中两年旅游、商业、酒店、公寓21000山海是背景（2004年）m,云顶投资山景，湖景、海景三至五年别墅：36000f如鸿湖景两年住宅:20400rrf观景（2004年）商业：3600Irf山景、海景、四至五年别墅、公寓：19260肝/冢In湖景（2004年）酒店：1284Omi鼎太湖景公寓、酒店、办公：387501n1富舂东方崎山景四年公寓:9819.8m,头岭海景（已开发第一期）别蜜：24784.57m2分析结论：梅沙片区借助自然资源优越，促进旅游发展，同时也带给房地产业相关的发
42、展机遇；令目前梅沙片区以度假型公寓为主，度假型公寓的户型主要以小面积为主，整个市场消化程度较高；令该片区开发层面的品牌发展商将在市场中角逐。（3）需求分析目前梅沙片内以休闲度假为主的住宅、别墅和酒店式公寓、产权式酒店，购买者主要以投资型客户为主，片区内物业主要以投资型物业为主，目标客户主要为企业老总、企业高级经理层、演艺界人士、港人及有山景和海景旅游度假情结的人土。（4）竞争分析未来三至五年推出的4个项目定位预计与本项目较为相似，对本项目将形成直接的竞争威胁。这些项目区域资源极为相近，区域市场存在一定同质化趋势，未来几年片区内存在一定竞争压力。（5）典型物业调查梅沙片区推出的物业主要为住宅、酒
43、店式公寓及产权酒店，住宅以2房、3房为主，酒店式公寓及产权酒店以40-50平方米为主。楼宇类型以小高层多。雅兰酒店盐田大梅沙盐梅路8 1.28万平方号米海景酒店盐田大梅沙盐梅路工酒年 权I权 产店产12,000-20,00013,0003776%3780%2001.1一期 2000.9二期 2002.8四星级酒店，实行酒店 式管理准四星级酒店，实行酒 店式管理表11：片区公寓物业典型楼盘一览表项目名称位置规模楼宇类型均价(m2)主力户型（m2）开盘时间备注天琴湾海岸公馆盐田盐坝高速及盐梅路之问22504.75平方米联体度假型公寓2万2、3房90%2004/04景观优越、地理优越,为片区内售价最高物业海语东园盐坝高速公路以南，大梅沙海滨浴场以北8栋7,8001、2房70%2003/08前6年必须由酒店式管理，此后自愿出租万科东海岸一期万科东海岸二期外环
