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1、目录一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察二、2023年房地产行业土地增值税争议典型案件观察三、2023年房地产行业土地增值税争议焦点汇总四、2024年房地产企业面临的土地增值税风险五、2024年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地使用权的划拨和转让、土地开发、房屋的建设、维修、管理、买卖、租赁、抵押等共同组成房地产市场，呈现先导性、基础性、带动性和风险性。2023年1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%;其中，住宅投资788
2、52亿元，下降9.0%。数据来源：国家统计局房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9虬其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%o商品房销售额105318亿元，下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。全国商品房销售面枳及销售额增速商品房销售面积，商品房销售额208.88.4
3、数据来源：国家统计局商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0机其中，住宅待售面积增长20.4%o可见，居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2023年7月24日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此后，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”
4、等相关政策陆续落地释放需求。2013年-2022年国家土地增值税（亿元）800070006000500040003000200010002013 年 2014 年 2015年 2016年 2017 年 2018年 2019年 2020年 2021 年 2022年0数据来源：国家统计局房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的重要抓手。在税收领域，土地增值税对于房地产交易市场的调控发挥重要作用。一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察（一）审计署关注整改土地增值税问题2023年6月26日，审计署发布国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告，在中
5、央财政管理审计情况方面，重点审计了税务和海关部门组织财政收入、中央预算和投资计划管理、中央决算草案编制、对地方财政监管等四方面情况。审计发现税务部门执法不够严格，至2022年底，未及时对已达到清算条件的39个房地产项目清算土地增值税9.49亿元。全国人民代表大会TheNationalPeoplesCongressofthePeoplesRepublicofChina首页I宪法I人大机构I赵乐际委员长I代表大会会议I常委会会议I委员长会议I权威发布I立法I监督I代表对外交往I选举任免I法律研究I理论I机关工作I地方人大I图片I视频I直潘I专题I资料库I国旗I国歌I国触当蒯谓：首页国务院关于202
6、2年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况的报告2023年12月26日在第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上审计署审计长侯凯2023年12月26日，审计署审计长侯凯在第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上作国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况的报告，对审计整改取得的成效进行报告。针对前述2022年度审计工作报告反映的问题，达到土地增值税清算条件的38个房地产项目已完成清算，补缴税款或办理退税IL3亿元。为了落实审计建议，推动审计整改成果转化为治理效能，财政部提出关于稳步推进重点领域和关键环节改革的建议，在深化财税体制改革方面，明确要会
7、同税务总局等部门优化税费优惠政策，完善留抵退税制度措施，做好土地增值税立法等工作，推进地方税体系建设。（二）大量房开企业陷入欠税危机2023年11月21日，国家税务总局廊坊市税务局对2023年第三季度欠税名单予以公布。在此次公布的182家欠税企业中，房地产及其上下游企业有137家，占比达到七成以上。不过，房开企业的欠税问题并不完全是区域性、偶发的问题，由于房地产项目开发周期长、外部数据杂、专业化程度高，项目资金回收期长，且销售不善极易出现资金周转问题，在开发建设过程中，资金也可能被挪作他用，最终使得在清算结论作出、稽查查处后，房开企业无力补缴税款。根据中国房地产业协会信用建设办公室发布的202
8、3年第三季度中国房地产开发企业信用状况报告，第三季度全国房地产开发企业各类不良信用信息共计53078条，从不良信用信息类型来看，主要为欠税信息，占比约为66.01%。据悉，第三季度全国发生欠税行为的房开共计6272家，约占全部房开企业的4.56%,不足5%。发生欠税行为的房开企业数量同比增加31.19%,环比2023年第二季度增加1.31%。其中，广东、河南和湖北被公布欠税房开企业数量最多。从具体欠税的类型来看，城市维护建设税、土地增值税、增值税、城镇土地使用税和印花税是主要的欠税类型。此外，第三季度有4家房地产开发企业被公布存在重大税收违法行为，主要原因为虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出
9、口退税、抵扣税款的其他发票和逃避缴纳税款。此类欠税信息的上升，与相关部门的披露时间、查处及追溯力度存在密切关系，房开企业在以后的经营中不能掉以轻心。(三)土地增值税政策调整和延续1、多项土地增值税优惠政策延续政策法规库海门关南生发果民i经济便就第有冈行时个的J榴辿！当前位置：背页政第法规财税文件财政部脱务电局公告2023年第51号字体：大】【本】【小】分享到:成文日期：2023-09-222023年9月22日，财政部、国家税务总局发布关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告(财政部税务总局公告2023年第51号)，对企业整体改制、合并、分立和以房地产作价入股进行投资等情形下暂不征收土地
10、增值税的优惠政策进行了延续。政策法规库搜东力式：准湖次1对胴：发票民邺济使税有期元JrT税小惊企业当前位置：首页政策法规财税文件财政部税务总局住房城乡设部关于保障性住房有关税费政康的公告财政部税务忌局住房城乡建设1公告202褥第X）号乎体：【大】【中】【小】分享到：O成文H期I2OZM9-282023年9月28日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布关于保障性住房有关税费政策的公告（财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第70号），仍然规定“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”。2、多地更新土地增值税清算管理办法长期
11、以来，因全国层面的税收法规对土增税具体细节问题没有充分明确，各地土增税清算中产生了诸多争议，其中，围绕清算单位和成本分摊方法的争议尤为普遍。2023年以来，仍有许多地方对当地的土地增值税清算管理办法或公告等进行更新，旨在明确清算单位划分、房地产类型划分、扣除凭证以及清算审核期限等问题。发布日期文件名称2023年5月4日国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法（国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号）2023年5月4日国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号）2023年6月21日国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若干政策
12、问题的公告（国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号）2023年12月28日国家税务总局厦门市税务局关于发布厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）2023年12月29日国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布内蒙古自治区土地增值税清算管理办法的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）在清算单位界定方面，各地通常是以规划部门核发的建设工程规划许可证所列建设项目为准，不过也有地方制定了相对特殊的规则，例如，厦门市明确对于分期开发的项目，允许纳税人自行选择以政府建设主管部门核发的建筑工程施工许可证或政府规划部门核发的建设工
13、程规划许可证（含规划变更批复文件）中确认的项目作为分期标准（选定分期标准后，不得变更）。又如，内蒙古自治区明确“对于取得建设工程规划许可证后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。为避免开发周期过长、清算单位确认不合理，造成企业税负过重，经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关建设工程规划许可证确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。”有上述情况或者其他确有特殊原因需合并、拆分的，经纳税人提出申请并经主管税务机关同意的，可以改变清算单位；但是如果是主管税务机关认为需要合并、拆分的，则无需取得纳税人同意，可以直接以书面形式通知
14、纳税人确认的清算单位。在业态分类上，厦门市执行普通住宅与非普通住宅的“二分法”，而海南省、宁波市和内蒙古自治区均执行普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的“三分法”。在清算审核期限方面，上述范围中除厦门市未对税务机关的清算审核期限予以明确外，海南省、宁波市和内蒙古自治区明确的清算审核期限均为90Bo可见，各地对于土地增值税清算的规定存在差异。因此，房地产开发企业尤其应当持续关注、深入解读项目开发土地增值税税收政策规定，避免因政策理解不到位被税务稽查。3、多地调整土地增值税预征率国家税务总局重庆市税务局ChOnai /MiMKipftI Tm Scrvc.Sme TSlXBIm AikninMA
15、iuon Hft E 始入关曜检曷字纳税服务互动交流首页信息公开新闻动态政策文件qs息公开）通知公先国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于土地增值税预征有关事项的公告发布时囱XlZMM-JiniMHXI圾贵庆说务孝号：I大K中Mql11EO55JI下名】2023年第5号土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定将土地增值税的预征事项授权省级税务机关根据当地情况制定具体办法。2023年以来，重庆市、四川省、内蒙古自治区、甘肃省等多地对预征率进行了调整。4、北京、上海调整普通住房标准2023年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、国家税务总局北京市税务局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理
16、总局北京监管局和北京住房公积金管理中心下发关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知，明确自2024年1月1日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（二）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；（三）5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。与2014年的普通住宅的标准相比有所放宽，以前年度开发建造而尚未销售的房产性质可能从非普通住宅转变为普通住宅。对房开企业而言，普通住宅占比的扩大并不一味都是利好，相反
17、可能会拉高增值率，增加纳税人的税负，具体影响要视项目的实际情况而定。无独有偶，上海市下发关于调整本市普通住房标准的通知，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。此次调整去除了之前认定标准中的总价条件，总体上看也是放宽标准的体现。（四）房地产行业“以数治税”新进展近年来，青岛市税务部门关注到房地产行业规模大、经营周期长、多项目滚动式开发等特点，开始探索打造房地产行业“数控智管”涉税风险管理新模式。通过内外大数据集成，创新设计表格房地产业涉税风险分
18、析模板表，集成登记、发票、申报等内部数据及“网上房地产”等外部数据，通过环环相扣的全链条内外数据关联分析，“一户式”提取房地产企业取得土地、房屋预售、房屋交付等环节的涉税风险点。同时，青岛税务部门配套还建立了数据算法模型，并运用数据库工具帮助房开企业梳理涉税风险点。启用“数控智管”风险管理新模式后，青岛市税务部门对高信用低风险纳税人通过风险提醒等方式开展服务，帮助20户房地产企业规范涉税政策运用，精准辅导100余户房地产企业入库税款3.05亿元，辅导退税2500余万元。二、2023年房地产行业土地增值税争议典型案件观察（一）某房企直接转让土地使用权，无可售建筑面积开发成本不予扣除A公司是贵州省
19、的一家房开企业。2003年，A公司通过“生地”出让的方式取得案涉项目一期的工业用地土地使用权，并陆续实施了该成片土地的一级开发。2019年10月25日，A公司与其股东、新设公司B公司签订公司分立协议，因分立产生8-1、8-2.8-3三个地块转让。2022年10月开始，税务机关就A公司分立进行土地增值税清算，案涉地块尚未完成二级开发。税务机关认为，根据贵州省土地增值税清算管理办法第五十四条的规定，贵州省对属于多个房地产开发项目的共同成本分摊适用可售建筑面积法，而案涉项目系在未取得商品房预（销）售许可证等证件的情况下直接转让土地使用权，无可售建筑面积，可分摊系数为零。且A公司未能提供案涉地块对象化
20、扣除开发成本的资料，遂对A公司自报的房地产开发成本1.2亿元不予扣除。税务机关于2022年12月19日作出清算审核结论，审核认定A公司应补土地增值税2亿余元。（二）某房企未取得金融机构证明，利息支出不予据实扣除F公司成立于1998年，注册地位于厦门市，主要从事房地产开发与经营管理等。由于项目开发前期投入大，而开发高端房地产在取得贷款方面受到严格限制，F公司前期开发费用的资金来源包括信托公司借款和往来款垫付，利息支出数十亿元。2019年9月30日，厦门市S税务局要求F公司就甲项目进行土地增值税清算。2019年12月31日，F公司对甲项目进行了土地增值税清算申报。2023年1月17日，S税务局对F
21、公司报送的甲项目完成土地增值税清算审核，向F公司作出税务事项通知书，对其利息支出扣除金额不予认可，认为应补缴土地增值税4.5亿元，并从2019年12月31日起按日加收应补土地增值税款万分之五的滞纳金。()SOHO中国欠缴土地增值税19亿元2022年8月，SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司收到当地税务机关的缴税通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。2023年8月18日，SOHO中国发布2023年度中期业绩公告，公告显示北京望京搜候房地产有限公司于2023年6月30日已支付土
22、地增值税人民币3060万元，尚有人民币19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。SOHO中国进一步表示，“根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”。为了偿付土地增值税和相关滞纳金，集团已持续与当地税务机关开展沟通，就具体偿付计划达成一致，SOHO中国将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。在2023年6月30日之后至中期简明综合财务数据批准之日，SOHO中国将进一步偿付人民币700万元。(四)房企走逃失联拒不清算，税局核定征收土地增值税2022年6
23、月，南通市税务局组建专门审核团队开始对W公司的“JS家园”项目实施土地增值税清算审核。审核人员通过系统比对和前期调查，发现W公司被列入了“非正常户”管理，企业法定代表人、财务人员等均己失联。经与一名曾在W公司任职的主管联系，审核人员得知W公司及“JS家园”项目的财务资料己经缺失，收入、成本等相关发票根本无法获取。由于W公司法定代表人、财务人员失联，前任主管不愿配合调查，审核人员以邮寄送达方式，向TV公司发送了土地增值税清算通知书，要求企业在90日内办理土地增值税清算申报手续。直至申报期满，W公司仍未办理土地增值税清算申报。2022年9月底，审核人员向W公司邮寄送达限期改正通知书，被拒收；同年1
24、0月初，审核人员在南通市税务局官网以公告送达形式发布责令限期改正通知书，直至11月初公告期满，W公司仍未履行清算申报义务。至此，对W公司“JS家园”项目的土地增值税清算审核工作，陷入僵局。紧接着，审核团队认为W公司属于国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号）第七条第（四）款规定的情形，向集体审议委员会提交了调查报告和核定征收建议，集体审议委员会同意启动核定征收程序。基于据实清算的考虑，审核团队通过查阅营业税发票档案、调取营改增后的增值税发票数据等方式，掌握W公司在“JS家园”项目存续期间领用及开具营业税发票、增值税发票的情况，查询了W公司预缴
25、土地增值税情况和其他相关税费的缴纳情况，又对房地产交易中心、测绘公司传递的网签及测绘资料数据等进一步作比对分析，最终确定了“JS家园”项目开发的收入规模。在计算土地增值税增值额的过程中，审核团队通过向“JS家园”项目所在地国土资源部门和住建部门调取了土地和规划资料，获取了该项目的出让土地面积与金额、规划用地面积和“总平图”等关键信息。又根据“JS家园”项目小区现场与“总平图”的比对，对整个小区的总体分布、楼宇结构、配套设施等进行了现场勘验，基本了解项目整体的成本构成，进而基本确定了土地成本和建筑成本的分摊方法。在数据基本完备的情况下，为了更加严谨地推算出“JS家园”项目需要缴纳的土地增值税税款
26、，审核团队随机走访了若干小区业主，询问了解购房情况、购房单价和小区物业费用等信息，进一步完善证据链。之后，经过反复推算、验证，审核团队确定了“JS家园”项目的土地增值税核定征收率，并据此计算W公司应补缴的税款。经集体审议会议通过，2022年12月审核团队出具了审核结论书，并通过南通市税务局网站进行了公告送达。（五）集中大额采购溢价被认定关联交易，土增税成本调减两千万元房地产企业X集团下属厦门A公司主要经营房地产开发。其开发的甲项目高层精装修工程中，材料采购均来源于上海B公司。经查，A公司近3年共取得B公司开具的发票189份，价税合计L43亿元，商品主要为装修室内墙地砖、装修橱柜、装修实木复合地
27、板、收纳系统、卫生洁具及龙头等多种类型装修材料，单位为“批”，无明细清单。税务人员在分析本地区精装修成本构成后，邀请装修、建材等方面的专业人士现场看房、评估，获得了该楼盘精装修相对合理的市场价格。税务人员发现，B公司提供给A公司的装修材料单价，较其从C公司采购的单价普遍加价60%以上。而A公司以集团拒绝提供为由，表示无法提供B公司装修材料进价信息。经过充分研讨，税务人员确认了B公司与A公司为关联公司。根据税收征收管理法和企业所得税法的规定，X集团、A公司和B公司之间的集中采购业务，不符合关联交易的独立交易原则，须进行纳税调整。A公司最终调减该项目的土地增值税扣除项目装修材料成本合计2866万元
28、，并相应调增企业所得税应纳税所得额。三、2023年房地产行业土地增值税争议焦点汇总（一）房地产清算业态认定的征免之争案例一：J公司于2008年3月成立以来，主要经营房地产开发。2008年4月14日，J公司取得A、B地块用于M项目开发建设。该项目已全部竣工并可交付使用。2014年7月13日，J公司委托税务师事务所对M项目进行清算鉴证，确认M项目已具备土地增值税清算条件，其中，住宅应缴土地增值税361万元、商铺应缴土地增值税358万元。2014年7月22日，原H地方税务局第二税务分局向J公司作出土地增值税清算结论通知书，确认J公司已缴土地增值税税额411万元，应补土地增值税税额309万元。2014
29、年9月23日，J公司全部税款缴纳入库。2019年5月28日，D税务分局开始对J公司2014年1月1日至2017年12月31日期间涉税情况进行检查。同年6月16日，J公司向H税务局提交关于申请土地增值税退税的申请报告，申请退还“普通住宅”多缴纳的土地增值税473万元。2019年9月5日，D税务分局作出税务事项通知书，对J公司“普通住宅”应缴纳的土地增值税362万元（增值率5.47%）不予退税。本案中，双方的争议焦点是：公司就“普通住宅”已交土地增值税提出的退税申请是否具有法律依据，能否得到支持？根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条的规定：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住
30、宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅o普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例的通知的通知（苏地税发（1995）103号）第二条规定，细则第十一条所称的“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建筑，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。事实上，普通住宅与普通标准住宅属不同概念。J公司经营范围是房
31、地产开发、普通商品房销售，其开发的M项目面向市场公开定价，不属于细则第十一条所规定的为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。故M项目不属于普通标准住宅，不符合土地增值税免征优惠政策的条件。实施细则规定，普通标准住宅指“按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅”，但这一定义本身不够不明确，尤其是和普通住宅的关系存在争议，有的省份将“普通住宅”等同于“普通标准住宅”，有的则将“普通标准住宅”限缩在包含于“普通住宅”中的一类住宅。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）明确，享受优惠政策的
32、住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%o各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。至此，普通标准住宅的定义一锤定音，对于各地在国办发200526号发布的普通住宅标准，与国办发200526号冲突的，应当根据上位法优于下位法原则不予适用。同时根据国办发200526号，地方有义务向国家
33、税务总局报备普通标准住宅的具体标准，对于新报备的标准与过去标准不同的，应当根据新法优于旧法的原则适用新报备的标准。（二）土增税清算成本分摊的适用方法之争案例二：【按受益原则归集】2008年3月，A公司开始对X项目进行房地产开发。2013年6月，X项目竣工结算。2016年11月，A公司申请对X项目进行清算，并提供了清算报告。根据清算报告，X项目应缴土增税897,214.4元，已预缴9,351,044.87元，应退税8,453,830.47元。2018年1月，A公司向X州Y市税务局递交了关于土地增值税清算几个事项的请示，提出X项目拆迁还建面积7,970.04m2,根据税法规定，拆迁安置房应当视同销
34、售计算收入，同时可以等额计入扣除项目。故A公司确认拆迁还建面积对应的销售收入和扣除项目相等，此部分面积增值额为0。2019年3月，X州Y市税务局作出房地产开发项目土地增值税清算审核通知书，认为X项目应缴纳土地增值税8,267,736.86元，已预缴9,351,044.87元，应退税1,083,308.01元。本案中，税企双方就实物形式的拆迁补偿应按清算单位归集，还是单独归集到拆迁还建面积当中发生争议。法院认为，双方争议实际上不是成本归集方法的争议，而是拆迁还建的这部分房屋是否专属于某一种房屋业态的专属成本，即按照专属法归集成本在本案中是否有适用条件。专属拆迁补偿费强调明确指向性和受益的唯一性，
35、其中，指向性是指拆迁补偿费是针对被拆迁房屋下面的土地而言，指向的是土地，而不是新建房屋；而唯一性是指某一业态（区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品）的专属成本仅使该业态受益，而与其他业态无关的成本。本案中，根据A公司提供的拆迁补偿协议约定，以住宅补偿住宅，以商铺补偿商铺，这是补偿的一种方式，但并不能说明因为拆除住宅而发生的成本，专属于新建住宅，而与新建的商铺无关，也不能说明拆除商铺发生的成本，专属于新建商铺，而与新建的住宅无关。故应以事实为依据，以受益性为原则来判断实物补偿发生的拆迁成本是否是专属成本。拆迁补偿费属于土地成本，因此，实物拆迁补偿费计入土地成本在拆迁时点，不论拆迁协议如何约定，
36、拆迁的目的是为了整片土地的进一步开发，受益的是整块土地。本案中，没有证据证明因为拆除住宅而获得的用于进一步开发的地块只用来开发住宅，也没有证据证明因为拆除商铺而获得的用于进一步开发的土地只用来开发商铺，因此，没有证据证明实物补偿方式的拆迁补偿费属于专属成本。故应将实物拆迁补偿的拆迁补偿费视为非专属成本按照建筑面积法进行分摊。基于前述理由，在案涉项目没有适用专属法归集成本的条件时，X州Y市税务局将该项目拆迁补偿费计入整个开发项目成本，采取建筑面积分摊法计算土地增值税，兼顾合法性与合理性原则，符合法律规定。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函（2010）220号）规定，房地产企业用
37、建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。因此，拆迁还建项目，安置房应视同销售确认收入，同时，可以等额确认拆迁补偿费，计入土增税扣除项目。一些企业认为，拆迁还建面积的视同销售收入与扣除项目完全相等，故无需确认这部分面积对应的增值，这种想法是错误的。案例三：【按固定方法归集】H公司是海南省的一家房开企业，2011年8月，H公司达到土地增值税清算条件，在自行清算时认为“销售比例法”更符合受益原则，故采用该方法对普通住宅和非
38、普通住宅成本进行归集，认为应补缴土地增值税HH万元。2014年12月，市税务局向H公司送达土地增值税清算结论和土地增值税清算税款缴纳通知书，认为海南省范围内适用国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确应按可售建筑面积百分比法对H公司开发的涉案项目进行成本归集，确认H公司应补缴土地增值税2498万元。土地增值税清算管理规程第二十一条第（五）项规定，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用“。据此，受益原则是成本归集的根本要求，占地面积法、建筑面积法和税务机关确认的其他方式都只
39、是实现该要求的手段。企业应当准确判定实际发生的成本费用在性质上属于何种扣除项目，进而从用途上判断受益对象的范围，属于专属成本，且纳税人在财务核算中予以明确区分的，优先按专属成本法归集；属于共同成本，纳税人对相关成本费用混合核算的，才按照占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他方式计算分摊。在对具体的房地产项目进行清算时，不能脱离个案实际情况，“一刀切”地规定何种清算单位、何种房地产类型或何种扣除项目必须采用某种分摊扣除方法。对于占地面积法更符合受益原则的，应适用占地面积法；对于建筑面积法更符合受益原则的，应适用建筑面积法；对于规定的方法均不能符合受益原则的，应当适用其他合理方法。因此，相比于
40、僵化适用地方规定，确认纳税人采用的成本归集方法是否符合受益原则更具有合理性和必要性。（三）合作建房后向合作方分配房屋是否构成房屋转让案例四：2010年7月7日，C公司与T公司签订合作建房协议书，约定双方合作建房，合作方式为：T公司提供建房土地，C公司通过向T公司增资的方式提供6800万现金。房地产以T公司的名义开发，建成后向C公司分配固定比例的房屋。2016年11月，房地产开发完成，T公司与C公司向经开区税务局申请办理不动产过户缴税事宜。经开区税务局认为，分配房屋属于房屋转让，因双方分配房屋未约定作价，遂根据评估机构的评估价9837万元作为计税价格，对T公司征收增值税468万元，征收土地增值税
41、、印花税、增值税附加合计980万元。一二审法院认为，国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发（1995）156号）第十七条规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式包括两种，一是双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换的“以物易物”，二是一方以土地使用权、另一方以货币资金合股，成立合营企业合作建房。两种方式下又按合作方是否承担建设风险，确定各方应承担的增值税（营改增前为营业税）纳税义务。本案系C公司向T公司增资，T公司建成房屋后分配给C公司，不属于以物易物，也不属于成立合营企业建房，不构成税法上的合
42、作建房。而再审法院认为，根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字（1995）48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。本案中，法院认为合作建房的认定应当考虑经济发展变化和企业经济活动的现状，对于早期税收政策未予规定，但实质上属于新形式合作建房的行为，应当予以包容，给予免税待遇。法院判决从纳税人权利保护出发，对合作建房的认定采取了目的解释方法，不能仅仅因为法律形式不满足合作建房政策要求，就否定合作建房的本质，否则将违背税收政策的立法目的，为合作建房能否免税的判定提供了参考。（四）
43、房企以不动产对外投资计税价格如何确认案例五：D公司于2007年4月成立后，以出让方式取得国有建设用地50.99亩，开发“第一街”房地产项目。第一街项目建成后，D公司以其中42415.75m房屋对外投资入股，房屋协议作价1.5亿元。S地税稽查局在清算时认为D公司将该部分房屋对外投资应视同销售，并且聘请价格认证机构对该房屋进行了评估，以评估价格L6亿元确认D公司收入，并作出税务处理决定书，要求D公司补缴土地增值税1928万元。从土地增值税清算规定来看，企业将开发产品用于对外投资，应当视同销售房地产，其收入应当严格按照规定的方法和顺序确认。从税收征管的角度来看，D公司向关联企业作价投资入股不符合独立
44、交易原则，存在减少应纳税收入的情形，税务机关有权进行纳税调整。S地税稽查局以评估价格对协议作价进行调整合法、适当。目前.，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资享有财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告（财政部税务总局公告2021年第21号）规定的暂不征收土地增值税优惠，不过这一规定不适用于任意一方为房地产开发企业的情形o因此，房开企业以开发的房地产对外投资应当缴纳土地增值税。并且，即使双方约定了投资作价，在企业在当地当年既无同类房地产销售平均价格，也无同类房地产的市场价格时，企业按协议价格计税存在被税务机关按照评估价格对企业收入进行纳税调整的风险。（五）违建等
45、未确权房屋开发成本能否在清算时扣除案例六：2009年2月17日，Z公司将其公司名下的厂房土地转让给K厂，双方签订房地产买卖契约，约定：房屋建筑面积1646.23平米，未确权面积约2600平米，成交价为850万元，同时约定房产过户改名的一切费用由K厂承担；同日双方又签订一份转让价为290万元的虚假合同。2009年2月20日，经Z公司的委托，第三方评估公司作出房地产估价报告，确定涉案的房地产在估价时点的市值参考价为人民币437万元，其中，未确权房屋及围墙等配套设施6万元。后K厂根据约定，以Z公司的名义，以评估价人民币437万元为纳税基数，缴纳各项税费Ill万元，其中缴纳土地增值税86万元。后K厂领
46、取涉案土地使用权、房屋所有权证书。2013年9月30日，Y市地税局稽查局接实名举报：Z公司于2009年2月将厂房转让给K厂时，故意隐瞒转让价格，逃避税费，要求查处。2015年1月4日，Y市地税局稽查局对Z公司作出税务处理决定书和税务行政处罚决定书，认定Z公司于2009年2月将厂房转让给K厂的成交金额为850万元，根据估价报告提供的扣除项目金额，扣除已申报的各项税费，计征应补缴税费、滞纳金合计443万元。土增税清算中，对扣除项目金额，往往需结合中介机构出具的估价报告或清算审核报告确认。对于税务机关根据第三方报告确定扣除项目金额，并据此作出税务处理决定的，无论第三方机构委托主体是税务机关还是纳税人
47、，纳税人如认为扣除项目金额错误，都应当积极通过提起行政复议、行政诉讼等方式，维护自身权利。需要引申的是，如未确权建筑为违章建筑，在土增税清算中能否确认扣除项目金额？根据国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，
48、未确权建筑为违章建筑的，在土增税清算中亦应当允许以其建造成本，确认扣除项目金额。（六）政府与房企约定免征土地增值税是否有效案例七：2005年9月13日，A市政府与Z公司签订A市长安路改造及沿街房屋开发建设项目合同书（以下简称合同书），约定Z公司成立项目公司建设A市长安路改造工程o合同书第四条约定，A市政府同意提供以下优惠政策，用于道路建设补偿：（2）免收土地契税、土地增值税、土地使用税。（3）营业税及附加、所得税地方留成部分用于项目市政设施投资补助，并于交纳税款30日内返还。其后，Z公司成立C公司从事开工建设，至2010年5月全面竣工将基础设施移交市政园林部门使用。C公司累计缴纳在长安路沿街房屋开发过程产生的土地增值税、土地使用税、营业税及附加、企业所得税等各项税费合计1962万元。2011年11月12日，C公司向A市政府递交关于请
