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1、房地产企业应收账款管理研究案例一以万科为例目录第1章绪论11.1 研究背景与意义11.2 国内外的文献综述21.3 研究内容与方式3第二章应收账款管理的基本理论52.1 应收账款管理目标及内容52.2 应收账款相关财务指标错误!未定义书签。2.3 企业信用管理理论6第三章万科集团应收账款管理现状分析73.1 万科企业股份有限公司简介及应收账款管理机构73.2 万科集团应收账款管理流程73.3 应收账款管理的政策制度103.4 应收账款财务指标113.5 万科集团应收账款情况分析133.6 应收账款周转率分析143.7 应收账款客户账龄分析14第四章万科集团应收账款管理的优点以及值得学习的管理模
2、式164.1 企业管理层对应收账款管理的重视164.2 销售合同管理规范164.3 应收账款总体质量水平稳定164.4 有完整的信用管理部门164.5 客户有效管理16第五章研究结论及展望175.1 结论175.2 展望17参考文献18第1章绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团），是一家以房地产开发为主，其他实业为辅的股份有限公司。连续三次上榜于地产中国网举办的“红榜评选活动”，是第一个年销售额超千亿的房地产公司在全国范围内。由于我国发展快速的市场经济，万科也面临着众多奇特异军突起的局面，房地产市场飞快增长，同时房地产企业之间的竞争十分激烈，为
3、了增大蛋糕份额，会采用应收账款的方式来增加商业信用。而且因为近年来我国不断上升的房价，很少客户会在购房的时候一次性付款房款，这直接造成房地产企业在发展运营过程中，出现大量的应收账款。作为企业财务管理中的重要组成部分一一应收账款管理，如果处理出现问题，企业的资金流和资金周转都会带来危害，企业的财务和运营风险也会增高，出现资产链断裂。因此，应收款项的管理在房地产日常经营中，应充分重视。上市公司应收账款余额的规模，相较于2018年一季度，2019年略低，为4.65万亿。2019年第二季度为5.35万亿，相比一季度涨幅较大。截止2019年第三季度末，余额为5.55万亿，与2018年底比较，增长了13.
4、04%。上市公司的应收账款余额中行业细分来看，2019年这三季度主要来源于土木工程建筑业、汽车制造业和医药制造行业、电气机械和器材制造业、专用设备制造业、计算机通信、其他电子设备制造业、批发业等。比例峰顶达15.20%,是土木工程建筑业的，一共是63家上市公司。万科集团主要发展方向是住宅行业并以此发掘了竞争优势，行业内第一个全国驰名商标就是“万科”，旅下“金色家园”、“城市花园”、“四季花城”等品牌在全国各地很被消费者接受与喜爱，是一个研发型的房地产公司。在2019年主营业务收入3653.54亿，由房地产及相关业务与物业服务两部分组成，相较于2018年底，增加了709.37亿，增长率为24.0
5、9%。应收账款主要组成部分是“购房应收款”和“物业服务应收款”，还包括“建造合同应收款”，2019年比2018年增长了4.02亿，有19.88亿元，增长率为25.35%。2019年应收账款周转率为204.45比2018年的194.98增长了4.78%,相较于2012年的应收账款周转率60.63可以得出万科应收账款周转率（次）每年都在稳步上升，回款速度在上升，资金周转速度加快。万科集团的资金，应收账款占比不大，使万科集团资金周转速度较快，经济效益上升，有较强的偿债能力，让公司经营风险得到有效保证。可见，万科集团已对应收账款管理有了一套较为系统有效的管理模式，对其他同类企业应收账款的管理很有研究学
6、习的价值与现实意义。1L2研究意义应收账款可以非常明确的反映企业财务质量，又与信息体系紧密相连。国外的一些发达国家,对信息管理理论经过了长期的探索和研究，拥有较为成熟的信息管理体系。与国外相比，我国信用管理还未完全形成科学健全的体系，欠缺对客户的信用管理，对客户订单偿还能力和资信调查力度不够，有许多问题还存在在应收账款管理中。如果应收账款金额占比企业主营业务收入很大的情况下，会给企业资金周转造成很大负担。所以，作为地产企业的标杆，万科集团是一个非常好的学习榜样，可以使房地产企业和其他企业发现应收账款管理的重要意义并更加重视应收账款的管理，发现管理过程中的问题所在。12国内外的文献综述1.1 .
7、1国外研究文献综述应收账款的管理是否完善与社会信用基础的好坏和信用体系的完备性有紧密联系。从20世纪80年代至今，国外的应收账款管理的探索已随着信用体系的建设与完善而逐渐发展成熟。国外应收账款研究以信用管理理论和应收账款的管理理论为主要研究方向。对应收账款的研究主要集中在应收账款事前的资信调查管理和对应收账款的过程管理，和事后管理以及保理业务。信用管理理论研究Abelson,Hal(1981)提出，企业合理分工各部门的职责是必须的，同时需要建立专门负责企业应收账款信用销售业务的信管部门，对客户进行信用调查管理，制定合理的信用评估体系和信用政策，可以及时发现应收账款的管理是否出现问题。销售部门要
8、将获取到的客户信用资料，及时告知企业信用管理部门，保证企业对每一个客户有一个清楚的了解，以此来提升企业应收账款管理的水平。ShehzadL.Mian和CliffordW.Smith(1992)指出企业内部信用机构的管理职能体现在应收账款管理的五个方面，分别是风险评估、信用授予、应收账款融资、款项回收和债权保障。MChalSki和GrZegOrZ(2008)指出实现企业利益的最大化是企业的基础财务目标，保理作为工具是能够提高周转速度的于企业资金，降低发生坏账的风险。Martinez-Solano,Garca-Teruel(2010)指出信用政策的实施有效性与设计科学合理与否和得到完全实行与否有莫
9、大关系。JamilaLeontieVa和GUZaliyaKIyChOVa等学者(2017)研究了应收账款预防控制中买方信用等级的构成，提出了信用等级构成的模型。如果企业与长期合作伙伴有己过期的应收账款，而动气不明的信贷发行会对长期合作伙伴造成不良影响，运用这一模型将使消除这种不良影响成为可能。此外，这一模型是一个预防控制应收账款的有效工具。应收账款管理理论研究ShienS.Peng(1985)主要以应收账款的事后管理为主要研究，尽可能减少坏账发生带来的损失。并指出建立科学的监管机制对应收账款的管理，企业应该增加对应收账款的监管力度，并健全应收账款的管理制度，重视催收岗位的工作，及时全额收回应收
10、账款，降低坏账发生的风险，实现应收账款管理的目标。DingessRL(2005)提出运用金额和账龄对应的二象限法绘制账龄表，使账龄分布情况能更加清楚的呈现给应收账款管理者，从而提高对应收账款账龄情况的分析水平。同时建议将客户公司逾期还款的天数与应收账款的周转天数相结合，使得计量方法更加科学有效。(格力)GUnyaV和Bielozertsev(2017)从应收账款管理为出发点，应该从多角度、多方面的去考虑，不能单从企业内部控制去研究分析，这是不能解决全部问题的。1.2 .2国内研究文献综述应收账款管理的研究在我国起步晚与国外，开始于20世纪90年代末。但在行业竞争日趋激烈的今天，随着市场经济的不
11、断发展，信用销售模式已成为相当多的企业用来扩大市场的方式，这就直接导致企业整体的应收账款规模变大。因此国内企业越来越重视应收账款的控制和管理工作，大量的关于应收账款的学术研究成果也应运而生。信用管理研究王梦琪(2017)指出用“5C评估法”有一定局限性，在对客户的信用风险评估上，并给出了可以完善对客户信用管理的方式，通过增加维度，用来降低应收账款坏账风险。杨笛(2018)指出，客户信用交易记录可以很好的反映出客户的信用状况，要把客户进行分级结合对客户的资信调查情况，并且对每一个客户层级，制定相应的信用政策。得出较为只管的结论是：公司应该选择信用状况良好，信用级别较高的客户进行赊销，以此降低不必
12、要的损失。应收账款管理研究肖雨晴和范英杰(2019)通过研究企业的市场竞争力，管理成本、机会成本、现金折扣成本和坏账成本。得出企业应当根据自身的应收账款及成本特点，以信用风险为导向，建立起一个包含事前、事中和事后管理的完整的应收账款管理流程。张文和(2019)构建“345”应收账款管理模型基于XH公司应收账款的产生原因和公司对应收账款的管理需求，应收账款管理模型的构建确立的主要目标：3个；参与应收账款管理的主体：4个部门。其中根据实际目标，各部门一致协调，内部控制的5个要素需要整合，然后结合实践经验，构建出对应“345”应收账款管理模型。该模型确认了应收账款管理的3个目标，权贵分配有4个主体，
13、以此为基础，根据既定的目标，各部门统筹协调，需要整合5要素，分别是：内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督，在管理过程中的主要风险点和关键控制点都可以被识别出来，并提出相应控制措施。应收账款风险研究肖双勇和王仁满(2017)构建了金框架平台评价模型，通过分析影响应收账款回收的因素之间的各种关系来分析企业的应收账款坏账率大小。朱宏博(2019)探讨了发生应收账款风险的原因，并将其划分为业务风险和管理风险，依据管理风向和业务风险的区域，可将各类公司、个业务板块风险四象限中归纳整理，“低风险区域”、“竞争风险区域”、“管理危机区域”和“高风险区域”，分别表示管理和业务风险双低的、低管理高
14、业务、高管理低业务的和双高风险，并根据四个区域的不同特征针对性提出了对应的改进策略。1.3 研究内容与方式1.3.1 研究内容万科集团作为本文的研究对象，主要研究的方向为它的应收账款管理现状与模式，并介绍其模式，探寻它为何能够产生高的应收账款周转率，并且分析学习它在这方面做得好的原因与经验,了解它的发展管理模式和历程，针对性整理出可供学习的举措。依据以上内容，本文被分为五章：章节一：绪论。以本文选题背景与研究的意义、国内外学者对应收账款管理研究的相关文献为主要内容。据此说明了论文写作的意义与写作依据，最后描述了本文的研究内容与方法，起到提纲挈领的作用。章节二：主要阐述了应收账款的管理基本理论。
15、分别是应收账款管理目标与内容，应收账款管理分析方法与企业信用管理理论。为后文的分析奠定理论基础。章节三：分析万科企业股份有限公司的应收账款现状。主要从政策制度、应收账款管理流程和应收账款报表层面现状这三方面进行分析，深入了解万科集团应收账款的现状。章节四：通过第三章对万科集团应收账款管理制度及流程，应收账款质量现状定性定量分析,整理出万科集团应收账款管理的优点，并且总结出可供学习的模块。1.3. 2研究方式文献研究法：在通过中国知网、期刊等查阅大量相关文献资料，并归纳总结应收账款的管理理论，作为研究万科集团应收账款管理的理论基础。案例分析法：结合文献资料，对万科集团应收账款管理模式进行研究，归
16、纳其特点，分析其管理模式，并整理出重点。在房地产行业中万科集团属于翘楚，其应收账款周转率之高，资金周转速度之快，具有一定的研究价值。本文将应收账款管理的理论与万科集团实际相结合，分析其管理现状，并指出可供学习之处。数据分析法：根据万科集团近四年来的应收账款，营业收入等财务数据，运用相关理论，结合房地产行业特点，运用趋势分析、对比分析等定量分析的方法，用数据指标来反映管理现状的一种研究方式。此外，根据万科集团财务数据，也能对其组织结构、部门职能、政策方针进行定性分析，对其管理模式进行透视和识别。第二章应收账款管理的基本理论2.1 应收账款管理目标及内容应收账款管理常出现在赊销业务中，是指，从销售
17、方将产品或服务提供给购买方，债权成立开始，到收到货款或作为坏账处理结束，销售方采用系统的、科学的方式与手段，对应收账款回收的全过程进行的管理。IIIHI2 .1.1应收账款管理目标企业应收账款管理的目标是要依据企业的战略布局和发展计划，在信用期间确保应收账款规模的合理适度、确保应收账款管理的质量安全与可控性，在逾期时能对应收账款的回收进度进行监督、能对坏账损失进行事先准备。其次，建立应收账款管理直接目标，包括加速资金流转速率，降低应收账款成本与客户保持良好的购销关系，让公司经济利益最大化。需要做到以下三个步骤,事前阶段，建立完善的客户资金信用体系；事中阶段，控制应收账款额度，对客户状态进行动态
18、跟踪；事后阶段，制定合理的催收程序，降低坏账损失率。同时，控制应收账款成本费用也是应收账款管理目标需要考虑的。（自）.1.2应收账款管理内容1.客户信用管理企业需要对客户资金信用情况进行调查，通多多种方式全面了解客户信用情况，全面收集客户信用信息，并依据客户信用信息调查结果，对客户进行筛选以及进行信用评级，针对各级信用客户制定不同的信用额度与期限。3 .合同管理提升企业从业人员对合同法律的意识，销售合同是说明了购销双方的权利与义务的，是具有合同效力的，企业在做催收工作室，销售合同应作为催收应收账款的有力凭据。4 .坏账准的计提坏账准备比例根据企业会计政策制定，一般根据企业实际情况，按帐龄分析制
19、定每个账龄区间的计提比例，并在每年年末根据账龄分布情况，按比例计提坏账准备。同时要根据不同行业的不同情况设定计提比例，不能一概而论。5 .应收账款的收回通过应收账款记账系统，实时督查应收账款账龄变动，若遇纠纷合同，及时处理，避免拖到到期日，发现快要到期的应收账款要及时提醒买方公司，及时收回应收款，避免坏账发生。6 .对逾期应收账款的催收首先要查明导致账款逾期的发生的原因，然后根据逾期时间的长短制定不同的催收方式。7 .公司特有的应收账款管理内容根据公司的实际情况相应增加针对性的应收账款管理内容，如各板块主要客户的应收账款管理等。2.3企业信用管理理论2. 3.1企业信用管理内容应收账款管理主要
20、分为三个阶段，事情预防、事中控制和事后管理，信用管理属于事前预防阶段，是事前阶段的重要部分。企业信用管理的基本流程四步走1 .客户资信调查。企业应采取多样方式全面深入了解客户公司的资信状态，主要收集各项财务指标、业务情况、企业历史资信记录等数据，系统全面记录客户信用状态。2 .信用评分、评级。根据客户资信档案，引入客户信用积分评估方法，分别编制定性、定量指标评分标准表，综合计算估计客户信用评分，再根据评分进行信用评级。当前，企业在评估时一般使用“5C”系统评价法来进行评估。分别是从：品质(character)、能力(capacity)、资本(capital)、抵押(collateral)条件(
21、ConditiOns),这五个方面来评估。3 .根据不同信用级别制定不同信用政策。给予各信用等级的客户对应的信用政策，比如不同的信用额度与信用期限等。4 .实时督查客户资信状态。假如客户资信状态发生变化，应及时调整对此客户制定的信用政策，若该客户资信状态差，应立即停止对他的赊销。2.3.2企业信用政策内容1 .信用期限是指卖方给买方的付款期限，购买方要在一定期限内付款。2 .信用额度信用额度是指卖方提供给买方的最高赊销额度，信用额度的设定要根据客户不同的信用等级，客户的信用等级越高，信用额度就越高，制定合理的信用额度可以降低企业发生坏账的风险。3 .信用标准只有购买方达到赊销资格的“最低标准”
22、，企业才可对其使用赊销的销售方式，这个“最低标准”就是信用标准。企业要结合自身经营状况来设定信用标准、各财务指标、其所能承受的最大赊销额度、企业外部环境因素等多方面综合，设定出符合企业发展要求的信用标准。4 .信用条件信用条件是指买方在赊销时，卖方依据买方公司的信用状态适当延长客户的付款时间。信用条件具体可以表示为“3/10,2/20,N/30”,3/10表示,若购买方在10天内支付了货款，则只需支付货款的93%,这可以促进购买方尽早支付款项，加快资金回笼速度。第三章万科集团应收账款管理现状分析1 .1万科企业股份有限公司简介及应收账款管理机构1.1 .1公司简介万科于1984年5月成立，时至
23、今日郁亮为董事长，是目前中国规模最大的住宅开发专业企业。现有员工1.6万余人。万科的最大特色是以理念奠基、视道德伦理重于商业利益。公司凭借着在治理和道德准则上的表现，公司至2011年止8次获得“中国最受尊敬企业”，并荣膺第一名在“2020中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50”中。1988年万科进军住宅行业，并于1993年，公司核心业务确定为开发大众住宅。并以第三名出现在2020年中国房地产开发企业500强榜单上。公告中显示，在2020年度12月一整月，万科签约销售金额实现约1015.4亿元，同比增长约77.18%。销售建筑面积签约了约642.2万平方米,同比增长约54.82%。且20
24、20年累计签约销售金额约为7041.5亿元，同比增长约11.62%；累计签约销售建筑面积约4667.5万平方米，较去年同期同比增长约13.5%。历经多年，万科集团明确了公司在住宅行业的竞争优势：让“万科”成为第一个全国驰名商标在行业内；中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利是万科研发的一一“情景花园洋房”；第二万科的物业服务是全国首批IS09002质量体系认证通过的；万客会是万科创立的第一个客户关系组织在住宅行业中。1.2 .2应收账款管理部门及其职责万科集团对应收账款的管事是将工作分派给各地分管公司相关责任部门具体实施。针对客户资信管理工作专门派发给各单位销售部和客户事务部（统称销售业务
25、部）。对应收账款的管理不仅设置了对客户信用的审查、按揭资料收集以及售楼款和逾期款的催收工作等。财务部门是应收账款管理的监督机构及责任机构，负责着对房款收取、销售单据开立、销售楼款核算、应收账款分析及报送及回收情况的动态跟踪等。其次各地产公司根据销售以及催收流程设置五个岗位，具体岗位职责如表3.1表3.1应收账款管理岗位设置与职责岗位岗位职责销售前台岗（销售部）是直接销售人员，主要工作包括了对客户的资金信用考察、与客户签订楼宇认购书、催收首期款项以及一次性付款的全部楼款等客户事务岗（销售业务部）主要工作是催收在销售合同签订后的应收账款以及督促客户准备齐按揭资料等银行按揭岗（财务部或者销售业务部）
26、主要负责向银行办理按揭手续并且督促按揭放款及时到账的工作销售统计岗（分属销售部或者财务部）销售统计岗（分属销售部或者财务部）应收账款核算岗（分属于财务部）主要负责对应收账款的核算、分析以及动态跟踪等2 .2万科集团应收账款管理流程万科集团现有应收账款管理办法主要针对销售房产产生的应收账款回收管理，加快销售放款的回收速度，降低资金占用比，以减少坏账损失，防范财务风险发生。本文为了方便分析，按照管理理论将万科集团应收账款管理办法归纳概括为事前、事中、事后三部分，具体如下：3 .2.1事前准备阶段事前准备阶段也就是应收账款形成前的风险防范阶段，万科集团根据自身结构由总部财务管理部解释并修订应收账款管
27、理规则，集团各地产公司销售部门、财务部门以及相关责任部门具体实施。第一，各单位要根据本地区、本单位实际情况，因地制宜设定相应的销售付款政策，并尽可能鼓励客户采取一次性交付或按揭的方式付款，严格限制采用分期付款方式购买房产；若采取了分期付款方式，应尽量把付款期限限制在楼宇建设期内。第二，客户要求采取分期付款时，销售前台的工作人员必须对该客户进行严格的资信审查按银行按揭审查的标准，并上报业务部负责人批准。对于分期付款的大户要特别关注他的资信情况。第三，要和客户签定楼宇认购书，在正式签定销售合同之前，认购书需要确定房号与总价尤其是付款期限，必须让客户了解清楚有关付款的内容须知。第四，客户若时一次性付
28、款或者按揭付款，在签署销售合同时，原则上需要满足以下条件：一次性付完全款或者交清认购书上所约定的首期款；若是采取分期付款，必须交清认购书所约定的首期款，才能与该客户签定合同。4 .2.2事中控制阶段万科集团对于事中控制阶段，有较为完善的执行政策，以下为整理的一些要点。对于事中控制阶段，万科集团会在销售合同签署之前进行一次款项的催收，并对此作出了一系列政策。第一，统计岗工作人员需要每天清理首期款以及一次性付款的支付情况，并将这些款项到期、逾期实时情况告知销售前台岗，及时进行催收和签定销售合同工作。第二，按照认购书上约定的款项，销售前台岗工作人员至少在到期前一个工作日内向客户提小并确认。第三，对于
29、因为特殊情况确实需要延期付款的客户，可以由客户提出书面申请，在销售前台岗上报本部门领导批准后，酌情给与一定宽限期，并标注在楼宇认购书上。假若超过宽限期，仍未付款，需按实际情况处理。第四，对于超过规定交款日仍没交清款项的客户，应积极进行催收工作，对应到责任部门与岗位，一般情况逾期在一周以内的，先电话催收，若无效，则发出催款通知书由公司法律人员配合；逾期两周，则按认购书约定的，收取对应滞纳金，同时发出罚款通知书；经过以上步骤仍收不回，及时将此事上报本部门领导，并在公司律师的配合下，电话通知客户，根据认购书约定采取相应没收金、将房屋另行出售等等措施。以及根据不同性质类型把应收账款分为：应收银行按揭款
30、、应收客户按揭欠款、分期付款欠款，这样分类管理。一、应收银行按揭款管理：1 .首先对于合同内容需要写明，假若是客户的原因导致按揭办理延迟的，客户需赔偿违约金,更严重的造成了公司损失，还应该负赔偿责任。2 .客户事务岗工作人员要配合银行按揭岗工作人员监督客户在两个月内把按揭资料准备齐全，准备好资料后，银行按揭岗工作人员需要将资料第一时间交给银行办理，同步跟进，保证办理效率，加快按揭款到账的速度。3 .假若按揭审批未通过，程序上不能为客户办理入户手续或房产证。4 .将银行按揭岗位的业绩考核与按揭款到账速度挂钩，以此保证工作效率与质量。二、应收客户按揭欠款管理：1 .对于银行按揭客户，各单位需与对应
31、放款银行协调沟通，不提倡对按揭款提供担保，若担保则尽量缩减担保期限。2 .需在合同中定名，若客户在公司担保期内未按时还款导致公司遭受经济损失的，超过时间为到一定期限（期限一般为三个月），需向公司支付延期付款违约金，如超过限期，公司有权配合银行收回该客户房产。3 .客户的按揭欠款发生在办理入户手续或房产证之前，客户事务岗工作人员应该加紧催款的同时将该情况第一时间告知法律部门，由法律部门给出相应处理意见。4 .存在的按揭欠款，应积极催收，超过规定交款日但不超三个月仍然无法收回的，客户事务岗工作人员要第一时间移交给法律部门，由公司律师发出催款书面函；再收不回的，则要按照合同，追究其法律责任。三、分期
32、付款欠款管理：1 .首先要在合同中定明，假如客户没有在规定时间内付上房款，逾期没有超过三个月的，需要支付延期付款的违约金；超过期限的，公司有权与客户解除合同，再收取违约金。2 .第二要在合同中定明，使用分期付款的客户在办理入户手续或房产证之前有发生过拖欠款项的，各单位有权不为该客户办理，直到给付全部到期应付款和相应违约金。3 .对当期应收回的款项，客户事务岗的工作人员需在到期前一个工作日内，向客户确认付款;如逾期未付款，通过打电话、发书面函等措施，积极进行催收工作。4 .对于超过合同上约定交款三个月的期限，仍然无法收回的款项，客户事务岗的工作人员需将其第一时间移交给法律部门，寻求援助，由公司律
33、师发出催款书面函，再收不回的，则按合同条款追究法律责任。3. 2.3事后管理阶段事后管理阶段，主要是针对应收账款的跟踪和监督。第一，各单位选用适合的销售管理软件，对销售回款，关联汇款等实际情况进行实时记录。该软件需由销售统计岗的工作人员和应收账款核算岗位的工作人员一同操作，并做到有关部门与员工共享。第二，为第一时间掌握和控制“或有负债”的情况，银行按揭岗工作人员需配合应收账款核算岗工作人员建立“按揭担保量”动态记录，定期上报公司领导、财务部门与各业务部门领导，同时每半年至少一次向集团总部报送。第三，应收账款核算岗位需对应收账款的发生、回收等这些情况及时进行跟踪并且暗示做出账务处理，并且每月按照
34、账龄以及责任人编制想要应收账款分析表，向本单位领导、财务部以及各个业务部门领导、各个责任人报送。应收账款的账龄需至少分为三个月以内、三至六个月、六至十二个月、一至二年、二至三年、三年以上六个时段。各单位可根据管理需要以及合同条款，依据以上账龄继续细分。第四，销售业务部至少每季度制定一次收款计划，并且联合财务部门对于计划执行情况进行动态追踪；销售业务部至少每季度都要对计划完成情况进行分析，并将分析报告提交给财务部门核实、签署意见之后，报送给公司领导、财务部门以及各业务个部门领导。再对各责任部门按照计划完成情况进行考核。第五，把账龄超过一年的应收账款归为遗留问题，交由法律部门参与催收；在累计欠款超
35、过一百万元中，逾期超过十八个月、单个客户欠款或者由于同项目、同原因，需成立专门清欠催收小组，其中应包含法律、销售业务、财务部门相关人员组成。第六，各个单位财务部门需定期或者至少每年年度终了时，对应收账款进行一次全面清查，对于账龄过长的（通常为三年以上），己经采取多种措施后，确实无法收回的款项，需由销售部门确定、法律部门出具该详细说明、本单位总经理的签字，上报董事会以及当地税务主管部门在批准后作为坏账损失处理，并制定坏账登记簿进行登记。4. 3应收账款管理的政策制度万科集团作为房地产销售有限公司，主要应收账款多来源于购买房屋的客户，这些客户多为个人，其资信评价都由在银行贷款时，由银行作出评定，万
36、科作为销售方，都是根据银行对客户贷款资信评定的要求来评定，以及大致了解一下客户资信情况，判断银行是否会批贷款，保证售房顺利进行。对于个人征信，会从以下几个方面查询评定。1、个人信息包括基本身份、配偶、教育经历、居住地、职业这几部分信息，通过这些方面就可以了解到用户的一些基本情况，方便与实际提交材料核对。2、信用卡信息重点了解信用卡的张数，透支额度，是否存在呆账、冻结、止付等特殊情况。根据信用卡多少，透支额度多少，以及使用评率的高低或者是否有特殊情况给予给分。3、贷款情况从贷款的笔数、额度以及贷款未还额度等方面进行评定。4、逾期情况贷款或者信用卡，最近两年有超过6次的逾期记录，或有连续超3个月以
37、上出现不还的情况,贷款也许不被进行。5、对外担保情况就借款人是否为他人进行担保的信息，若当前有担保未结清，看担保额度依情况而定，减分或者拒绝。6、公共信息看客户是否存在法院被执行记录，是否存在经济纠纷，是否存在偷税漏税的记录等。7、查询信息关注查询次数，最近两个月查询次数以及看查询机构，是否存在网贷查询记录。对于个人购房，首付款比例，则是根据是否有房，是否有贷款来确定。表3.2买房贷款首付比例新政无房无贷贷款首付比例不得低于30%有房无贷贷款首付比例不得低于40%有房有贷贷款首付比例不得低于60%3. 4应收账款财务指标如表3.3所示，2016年的应收账款为207525.68万元，占流动资产的
38、0.288%,2017年的应收账款为148357.72万元，占流动资产的0.141%,2018年的应收账款158618.08万元，占流动资产的0.122%,2019年的应收账款为198807.57,占流动资产的0.138%。虽然应收账款数额很大，但是占比流动资产非常小，且虽有浮动，但是也控制在非常小的范围内。且可以看到万科的经营数据相当不错，在成本不断上升的同时，净利率逐年上升，而且增长率都有上升，这对公司长远发展是一个非常好的兆头。表3.3公司20172019年主要财务指标单位：万元项目一_20162017年2018年2019年应收账款期末余额207525.68143273.40158618
39、.08198807.57流动资产期末余额72129542.79101755283.21129507185.63143898935.46资产总计期末余额83067421.39116534691.78152857935.65172992945.04净利润2835025.553720838.724927229.455513161.46主营业务收入金额13880904.5524013964.8829441677.3836535371.68应收账款占流动资产比重（）0.2880.1410.1220.138应收账款占总资产比重（）0.2500.1230.1040.115应收账款占主营业务收入比重（）1.5
40、00.5970.5390.544企业的流动资产是企业经营活动中的一个非常重要的组成部分，应收账款占公司流动资产的比重也是一个衡量企业流动资产管理水平的重要指标。应收账款占流动资产的比重越高，企业可利用的流动资金就越少，资金周转的周期就会变长，灵活性下降。反之，资金周转灵活性越高。如图3.1所示，应收账款的比重由2016年0.288%压到2018年的0.122%在比重如此低的情况下，万科依旧在压低应收账款对流动资产的占比，虽然2019年占比略有升高，但因占比确实不高，所以影响不大。应收账款占流动资产的比重()图3.1万科应收账款占流动资产的比重企业应收账款占主营业收入的比例可以反映企业应收账款的
41、管理质量，可以体现企业的营业收入转化为现金流的速度。此比例越高，说明企业的变现能力越差，应收账款金额越高，就会发生无法及时收回的风险越高。反之，则说明企业的变现能力越强。下图3.2显示了万科集团应收账款占主营业务收入的比例。此比例由2016年的1.5%降低至2019年的0.544%。由图3.3可见,万科集团的主营业务收入增长飞速的同时，应收账款增长速度几乎负增长或者变化幅度儿乎可以忽略。这说明万科集团对客户赊销额度的管控做的非常出色，把应收账款变成坏账的风险控制的牢牢的。应收账款占主营业务收入比重图3.2万科集团应收账款占主营业务收入的比重图3.3万科集团应收账款和主营业务收入变化趋势图3.5
42、万科集团应收账款情况分析从表3.4中可以清楚的看到，2017年至2019年，万科集团的营业收入处于一个正态增长的阶段，从表3.4,图3.4可以看出，自2017年到2018年，企业应收账款增长率均低于主要业务收入的增长率，但是在2019年万科集团的应收账款增长率高于了主营业务收入增长率，这有可能是因为万科集团主营业务增长率大幅度上涨的原因。虽然在2018年度应收账款环比增长率很高,但是在2019年相对得到了控制，增速放缓。表3.4万科集团20172019年应收账款与主营业务收入增长率单位：万元项目2017年2018年2019年应收账款期末余额143273.40158618.08198807.57
43、应收账款增长率-30.96%10.71%25.34%主营业务收入金额24013964.8829441677.3836535371.68主营业务收入增长率73%22.60%24.09%应收账款增长率/主营业务收入增长率-2.362.110.95万科集团应收账款增长率和主管业务收入增长率趋势图图3.4万科集团应收账款和主营业务收入增长率趋势图3.6应收账款周转率分析表3.5中应收账款的的周转次数与应收账款周转天数反应的是万科集团应收账款的周转速度。计算方法为：应收账款周转次数=销售收入/应收账款平均余额。应收账款周转天数=365/应收账款周转次数。从表中可以看出，应收账款周转次数自2017年的13
44、8.48次到2019年205.86次,次数稳定上升，与之相对应的应收账款周转天数也连续下降，说明应收账款的回款时间在缩短，资金周转率在加快，资金管理质量在上升，企业的运营效率在提高，这为企业的持续稳定发展给予了极大的支持。从表中可以看出，中国是一个对房产购置相当热衷的国家，大家都秉承着有房就有家的理念，购房的热潮一波接着一波，万科作为房地产企业的龙头，不仅在房产建造销售上有所建树，对企业的管理也做的非常好。对于客户要求的不断提高，市场的激烈竞争，都能抗住压力，实现净利润的正向增长。应收账款作为流动资产的重要组成部分，周转天数的减少，与次数的增加，会给企业的流动资金效率带来不错的支持，给企业稳定
45、的发展打下牢固的基础。这是万科集团的绝对优势，可供行业学习参考。表3.5万科集团应收账款周转次数分析单位：万元项目2017年2018年2019年销售收入24289711.0329767933.1136789387.75应收账款平均余额175399.54150945.74178712.83应收账款周转次数138.48197.21205.86应收账款周转天数2.641.851.773.7应收账款客户账龄分析从表3.6可以看出万科集团将应收账款的账龄控制的十分出色。一般而言，一年为一个经营周期，超过一年的应收账款就不属于企业流动资产的范畴，从表中可以看出，万科集团努力将应收账款的账龄缩短在一年内，虽
46、有因为主营业务的增长，导致应收账款的账龄增长，但也控制在一个非常可观的比例。应收账款的逾期时间越长，金额越高会导致对企业经营发展的不利，所以企业对应收账款账龄的把控也十分重要。其次就是坏账计提，万科集团根据自身的历史经验，不同的细分客户群体之间发生损失情况没有显著的差异，因此计算减值准备的时候没有进一步区分不同的客户群体，所以应收账款是按照整个存续期内的预期信用损失来计量的减值准备。表3.6万科集团应收账款账龄分析单位：万元账2017年2018年2019年账面余额占比账面余额占比账面余额占比1年内67807.6655.77%108486.8766.76%133009.9464.53%1年至3年
47、（包含3年）48826.7440.16%47686.5129.35%54509.6126.45%3年以上4948.564.07%6326.683.89%18592.469.02%第四章万科集团应收账款管理的优点以及值得学习的管理模式4.1 企业管理层对应收账款管理的重视万科集团作为中国地产行业的龙头，企业管理层对应收账款的管理也是十分重视，充分考虑到了应收账款管理对企业长远发展的影响。首先，房产对于客户来说相应的产品更新没有那么快,但是中国的房地产行业十分火爆，万科集团顺应政策，针对不同客户群体，开发出特色产品，给企业商品带来吸引力的同时，提高销量，带来收益。并且由于对应收账款的足够重视，对财务人员进行相关的教育培训，销售部门对客户的资信情况把握十分牢靠。最后得以给出应收账款周转率年年上升的好成绩。4.2销售合同管理规范1 .万科集团对合同进行归档，而且后期对及时对合同进行按期整理与监管，对一些应收账款的账龄，催款时间等等记录管理规范，并且实施有效。2 .万科集团
