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1、开发经营与管理模拟（一）（总分100分，考试时长90分钟）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（）oA、生产性投资B、土地开发投资C、公益投资D、商品房建设投资【答案】B【解析】本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。2、（2017年真题）某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市
2、商品住宅的平均建设周期为O年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.0【答案】D【解析】本题考查的是供给指标。平均建设周期二房屋施工面积/新竣工面积二（600+200）/400=2o3、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（）oA、时间类参数B、资金类参数C、融资类参数D、评价标准类指标【答案】B【解析】考点：选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。4、生产成本加上相应的（）称为完全成本。A、营业成本B、销售费用C、运营费用D、资金成本【答案】B【解析】考点：投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。5、房地
3、产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位【答案】B【解析】本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。6、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A、建造费用B、融资费用C、其他工程费用D、专业人员费用【答案】B【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。7、下列选项中不属于系统风险的是（）oA、通货膨胀风险B、市场供求风险C、变现风险D、决策风险【答案】D【解析】本题考查的是房地产投
4、资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。8、赵某以12000元/肝的价格购买了230肝的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A、0.12B、0.21C、1.26D、2.05【答案】C【解析】考点：偿债备付率。230X12000/10000=276（万元），贷款总额=27660%=165.6（万元），P=165.6,n=10,i=10%,A=Pi1-1/（l+i）n=
5、165.610%/1-1/（1+10%）10=26.95o偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26o9、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）oA、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入【答案】B【解析】考点：基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。10、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）oA、目标收益B、贷款利息C、运营费用D、出租面积【答案】C【解析】本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低
6、运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。11、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）oA、承租人的承受能力B、承租人愿意承担的费用C、业主希望的投资回报率D、同类型物业的市场供求关系【答案】D【解析】本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。12、可行性研究的作用不包括（）oA、项目投资决策的依据B、申请项目备案的依据C、筹集建设资金的依据D、下阶段规划设计工作的依据【答案】B【解析】本题考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用包括：申请项
7、目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。13、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、项目财务评价D、资金管理【答案】C【解析】考点：投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。14、产生房地产价格泡沫的基础是（）oA、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷【答案】A【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡
8、沫产生的直接助燃剂。15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）oA、观察法B、实验法C、讨论法D、问卷调查法【答案】A【解析】本题考查的是市场调查的步鞭。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。16、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）oA、对工程采用的配套设备进行检验B、确立有关质量文件的档案制度C、对原材料的检验D、控制工程变更【
9、答案】D【解析】本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。17、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位【答案】C【解析】考点：竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。18、如果某项目FNPV大于零，说明该项目的
10、获利能力（）oA、达到了基准收益率的要求B、超过了基准收益率的要求C、未达到财务内部收益率的要求D、达到了财务内部收益率的要求【答案】B【解析】考点：财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。19、某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2,看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2,租户愿意租用的面积又是多少，这种调查方法称为（）oA、观察法B、实验法C、访问法D、问卷法【答案】B【解析】本题考查的是市场调查的步鞭。实验法，是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获
11、得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。例如，某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为200元/m2,看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为180元/m2,租户愿意租用的面积又是多少，在假定其他条件相同的情况下，就可以分析租户愿意租用的面积与租金之间的相关性。20、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（）,要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A、数额B、用途C、发生时间D、付款特点【答案】D【解析】考点：资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，
12、要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况21、某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A、居住物业投资B、商用物业投资C、工业物业投资D、特殊物业投资【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。22、（2015年真题）区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及O等内容。A、项目竞争分析B、敏感性分析C、专业市场分析D、市场趋势分析【答案】D【解析】本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析
13、、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。23、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）oA、土地B、资本C、劳动力D、技术革新【答案】D【解析】本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。24、（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为【答案】B【解析】本题考查的是消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要
14、花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。25、（2017年真题）王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额O。A、逐渐减少B、逐渐增加C、数额相等D、先增后减【答案】A【解析】本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。26、（2017年真题）若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）oA、1.50%B
15、、3.57%C、3.70%D、3.94%【答案】D【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（18.7%12）12-1=9.055%,住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%12）12-1=5.116%,两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%o27、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A、准备期B、建造期C、销售期D、经营期【答案】D【解析】考点：财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。28、甲、乙物业2016年10月的价值均为IlOO万元。预计2017年10月甲物业的价值为120
16、0万元和100O万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙物业的投资风险相同D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B【解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值=120050%+100050%=HOO乙物业的期望值=13OOX50%+90050%=1100第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。29
17、、（2015年真题）某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为O年。A、1.70B、1.79C、2.43D、2.86【答案】C【解析】本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期;房屋施工面积/新竣工面积二（300-120+500）/280=2.43。30、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%,这是基于（）的考虑结果
18、。A、风险投资B、投资组合C、风险转移D、占领世界投资市场【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。31、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（）oA、50%B、60%C、70%D、80%【答案】C【解析】
19、考点：土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。32、某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%,计算该公司需要支付的利息为（）万元。A、12.55B、112.55C、13.15D、113.15【答案】A【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率二12%4=3%,四个季度的利息二100X（1+3%）4-100=12.55（万元）。33、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A、住房可支付性指数B、住房价格合理性指数C、房价
20、租金比D、量价弹性【答案】C【解析】本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。34、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A、开发期与建造期B、建造期和经
21、营期C、开发期和经营期D、经营准备期和经营期【答案】C【解析】本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。35、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A、物业用途类型B、投资对象存在形式C、房地产投资主体D、房地产业经济活动类型【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。36、信念和态度是影响消费者购买行为的（）oA、社会因素B、文化
22、因素C、个人因素D、心理因素【答案】D【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。心理因素包括：动机、感觉、学习、信念和态度。37、下列房地产市场趋势分析方法中，属于相关分析法的是（）oA、加权移动平均法B、专家意见法C、指数平滑法D、回归分析法【答案】D【解析】本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。选项A、C属于时间序列分析法。38、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）oA、出租率B、贷款利率C、基准收益率D、资本金投入比例【答案】C【解析】本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。39、某房
23、地产开发项目的占地面积为15000行，规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元11假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元111,A、5377.78B、6277.78C、6722.22D、7847.22【答案】D【解析】考点：盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积=15000X3=45000（平方米），可销售面积=45000X80%=36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X,36000X=800010000+4500X45000,X=7847.22（元/平方米）。40、房地
24、产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）oA、最低租售价格B、最低租售数量C、最低建安成本D、最高土地取得价格【答案】C【解析】考点：房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。41、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、住房市场指数B、住房价格合理性指数C、房地产价格指数D、房地产众数价格【答案】A【解析】考点：市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造
25、。42、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）oA、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段【答案】B【解析】本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。43、资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）oA、现值B、终值C、年值D、时值【答案】D【解析】考点：资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。44、下列各项中，
26、（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。A、电话B、座谈C、问卷D、邮寄【答案】C【解析】考点：市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、访问法、问卷法、实验法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。45、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别整，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A、形象差异化B、人员差别比C、服务差别比D、产品差别比【答案】D【解析】考点：市场定位。带电梯的别墅，明显产品不同。产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段O46、()足把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房
27、抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化【答案】D【解析】考点：房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。47、以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，这是通过投资项目的()组合来分散投资风险。A、地理区域B、时间分布C、物业类型D、收益形式【答案】C【解析】考点：投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重
28、研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。48、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(IRR)与最低的可接受收益率(ic)进行比较，判别标准是()oA、若4IRRic,则投资大的方案为优B、若AIRRic,则投资小的方案为优C、若AIRRVic,则投资大的方案为优D、若AIRRVic,则方案间无法直接比较【
29、答案】A【解析】考点：方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。49、关于房地产贷款担保的说法，正确的是O。A、担保能确保贷款得以足额偿还B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D、贷款质押不转移财产的占有权【答案】B【解析】本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。50、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵
30、押贷款支持证券的是A、抵押贷款传递证券B、抵押贷款转换债权C、抵押贷款直付债券D、抵押贷款担保债务【答案】B【解析】考点：房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。开发经营与管理模拟（二）（总分100分，考试时长90分仲）一、单项选择题（每小题2分，共100分）1、房地产开发企业向银行申请了贷款额为IOoO万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、1.99B、7.30C、8.53D、9.00【答案】A【解析】考点：名义利率与
31、实际利率。I=F-P=P（l+i）n-P,按月计算：I=1000（1+8%12）12X3-1000=270.23（万元），按季计算：I=100OX（l+8%4）4X3-1000=268.24（万元）,利息差=270.23268.24=1.99（万元）。2、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）oA、单元估算法B、概算指标法C、单位指标估算法D、工程量近似匡算法【答案】A【解析】本题考查房屋开发费的估算方法。3、（2017年真题）当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低
32、（）。A、目标收益B、贷款利息C、运营费用D、出租面积【答案】C【解析】本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。4、下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A、市盈率二股价/每股净资产B、市盈率=股价/每股收益C、市盈率=市值/销售收入D、市盈率=市值/现金流【答案】B【解析】本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）=股价/每股收益；市净率（P/B）=股价/每股净资产。5、某开发企业某季度的销售收入为100o万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，
33、土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A、8.75B、11.25C、13.25D、15.75【答案】B【解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额=100OXI5%=150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额=当期毛利额一期间费用一增值税税金及附加一土地增值税预征=1503055-20=45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额=45X25%=1L25（万元）。6、不应计入收益性物业经营费用的是（）oA、抵押贷款利息B、公共设施维修费C、房产税D、物业保险费【答案】A【解析】本
34、题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。7、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）oA、住房可支付指数B、开发投资杠杆率C、开发强度系数D、土地转化率【答案】C【解析】考点：市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。8、（2017年真题）房地产投
35、资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照O的不同进行划分的。A、物业用途类型B、投资对象存在形式C、房地产投资主体D、房地产业经济活动类型【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。9、末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）oA、
36、9%B、12%C、12.5%D、15%【答案】D【解析】本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000=15%。10、（2015年真题）一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%,则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为O万元。A、53.80B、55.47C、55.54D、58.79【答案】D【解析】本题考查的是复利计算。11、对于系数1/（l+i）n,我们称为（）oA、一次支付终值系数B、一次支付现值系数C、等额序列支付现值系数D、等额序列支付资金回收系数【答案】B【解析】考点：复利计算。1/（li）n称为“一次支付
37、现值系数”。12、用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法B、认知价值定价法C、价值定价法D、挑战定价法【答案】B【解析】考点：制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。13、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）oA、形象差异化战略B、人员差别化战略C、服务差别化战略D、产品差别化战略【答案】C【解析】考点：市场定位。服务差别化战略，即向
38、目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易体现。14、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）oA、小于20%B、满足目标收益率要求C、大于20%D、不满足目标收益率要求【答案】C【解析】本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。15、下列选项中，不属于年度土地储备计划的是（）oA、年初土地储备规模B、年末土地储备规模C、年度中期开发规模D、年度供应规模【答案】C【解析】考点：土地储备与土地开发
39、。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。16、（2017年真题）下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是OoA、收益现金流风险B、市场供求风险C、通货膨胀风险D、利率变动风险【答案】A【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。17、下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是
40、（）oA、土地使用权转让市场B、存量房地产交易市场C、土地使用权出让市场D、新建商品房租售市场【答案】C【解析】本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。18、建筑规划一般在1万3万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（）oA、市级购物中心B、地区购物中心C、居住区商场D、邻里服务性商店【答案】B【解析】考点：零售商业物业分析。19、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处
41、，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A、目标定价法B、领导定价法C、随行就市定价法D、认知价值定价法【答案】D【解析】本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。20、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）oA、发展房地产估价等专业服务B、政府加强房地产市场信息的发布工作C、加强开发商的管理体制D、提高房地产市场的透明度【答案】C【解析】本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布
42、工作，提高房地产市场的透明度。21、下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）oA、相关房地产类型的在建数量B、吸纳率分析C、相关房地产类型的存量D、改变用途数量【答案】B【解析】考点：房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。22、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）oA、市场参与者的投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D、金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成【答案】D【解析】考点：房地产泡沫与过度开发。选项D错误，金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。23、决策需要
43、遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）oA、基础B、桥梁C、目的D、手段【答案】A【解析】考点：决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。24、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）oA、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险【答案】B【解析】考点：房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。25、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）oA、政策风险
44、B、机会成本风险C、未来运营费用风险D、收益风险【答案】C【解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。26、建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）oA、市级购物中心B、居住区商场C、地区购物中心D、特色商店【答案】B【解析】考点：零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000100OO平方
45、米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1-5万人，年营业额在3000IOoOO万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。27、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定【答案】B【解析】考点：招标方式和招
46、标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。28、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A、经营收入抵偿全部投资B、净收益抵偿全部投资C、全部现金流入抵偿全部现金流出D、净收益现值抵偿全部投资【答案】B【解析】本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。29、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）oA、等待投资型期权B、放弃型期权C、机会型期权D、成长型期权【答案】C【解析】本题考查的是实物期权方法
