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1、一、企业项目拓展概况及总结（一）拓展概况（二）经验总结二、此后我司拓展战略思绪（一）近期目0（二）中期目的（三）远期目0三、拓展人员架构（一）目前架构中存在0问题（二）提出两种处理方案四、拓展工作流程图五、结束语附表：（一）目录（二）详细表格状况一、企业项目拓展概况及总结房地产行业属于高风险行业，由于其自身B资金需求量大、投资回收期长时行业特性，及受有关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求B变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产企业最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目0大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。我司历经5年0大型
2、旧改工程一一回龙埔项目，在投入了大量B人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此，我部门将面临新B挑战一一拓展新项目、获取新土地。（一）拓展概况从23年6月开始,我司已陆陆续续理解或接触了上十个项目（详细见附表）,有朋友简介的、有中介推荐B、也有从交易会上获知的，等等。通过企业严密的考察、调查、可行性分析及筛选，目前，符合我司战略发展及定位需求B只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目详细资料如下：1、新生村旧改项目1）项目地址：位于新生小区人岭路以东，雄丰路以南;2）土地权属：深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生小区居民委员会；3）地块面积：地
3、块面积约为202328平方米（详细以有关部门审定的改造范围面积为准），其中非农建设用地82306平方米；4）获取方式：旧村改造；5）进展状况：与新生村村委深入洽谈中，但村委态度不够明确，有碍于项目进展，双方洽谈有待发展；6）项目可行性：我司拥有资深B旧改开发经验，有足够能力进行改造建设，且符合我司0定位发展。2、大亚湾中心区项目1）项目地址：原地块位于螺岭，通过地块置换，置换地块位于大亚湾中心区；2）土地权属：惠州市银泰房地产开发有限企业；3）地块面积：地块面积为45000平方米；4）获取方式：土地置换后，法院裁决转让；5）进展状况：项目已考察，双方洽谈也均满意，但由于对方土地事宜处理不完善，
4、指示双方洽谈暂无进展，我部门深入跟进中；6）项目可行性：项目风险较小，有一定的盈利空间，最重要是为我司异地发展积累经验，且在当地发展立足脚跟。（二）经验总结通过诸多项目考察及分析研究，总结经验详细如下：1、部门职能人员应当拥有大量人脉，通过多种方式及手段获取大量土地信息，如，政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友简介等，以供部门及领导筛选。2、若初步筛选出符合企业战略项目土地，有关职能人员应能立即搜集有关资料，如，项目地址、占地面积、规划指标、土地权属企业、企业信用及债务状况等等，从多角度、多方面详细理解项目土地状况，以便部门及领导对其项目土地考核。3、企业有关职能部门需积极配合我部门尽快
5、完毕初步的可行性分析汇报，让领导及时理解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。4、组织部门有关人员参与实地考察，实地理解土地状况、获取周围楼盘信息、明确当地报建程序，并积极与中介方或土地方进行对接，顺利推进下一步谈判。5、与对方接洽，明确我司所需土地规定及条件、规划指标及交易价格，规避多种对我司不利及风险事宜，待双方洽谈完毕后，需在双方协议中明确列出。6、企业需配置完善的拓展人员予以我部门，将拓展及报建两大块分开来，完善我部门建设，以免部门人员权责事务不明确，员工压力大，工作效率不ijO7、企业拓展资源及企业有关领导拓展资源，需与部门指定拓展人员对口，以便职能部门能及时理解信息状况和工作开展。
6、二、此后我司拓展战略思绪伴随回龙埔项目的贯彻，预示着我司正向新的台阶前进，这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择，适者生存”这个道理教育我们，市场是不会同情弱者，并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场，结合我司现产业规模,必须制定战略，明确目的，实现企业可持续发展。根据现企业0状况，在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”B战略目的。详细如下：（一）近期目01、我司囤地状况较微弱，眼前已到瓶颈之处，当务之急应立即发现新土地,发展新项目，适应企业现阶段性的发展，以防止企业出现停滞及断层状态。2、根据企业目前规模，较之资历雄厚0地产企业，在一、二级土地交易市场上并不能占到一定0优势。因此
7、，我司需通过其他渠道，如股权收购、法院裁决等方式获取土地，在我司所能承受的范围内，规避风险，积极拓展新项目。3、在异地二、三线都市获取土地开发建设，为我司此后异地拓展，壮大规模奠定基础、积累经验。4、在北大团体0协助下，尽快完善部门建设及部门编制，以到“因岗置人”，而不是“因人设岗”，以利于项目拓展顺利进行。（二）中期目01、以回龙埔旧改项目为基础，继续发展有关旧改项目，成为旧改方面0元老，也深入拓展企业版图。2、地产企业资质升级，以争取开发建设更大的项目土地，形成企业的经济增长点。3、巩固企业当地发展，兼以异地拓展，囤积部分土地，分批进行开发建设,形成系列0品牌形象优势，同步在市场上形成“人
8、无我有，人有我有”的良好口碑。（三）远期目B1、发展企业集团化，努力形成市场关键竞争力，需向大型地产企业看齐，如万科、碧桂园等。2、在全国范围内囤积大量可开发土地，以便于企业长期性健康的可持续发展。3、企业多元化发展，在企业“突出主业，多业并举”日勺状况下，向其他产业领域延伸。多方位经营的措施使之企业拥有更为广阔的发展空间，提高企业的抗风险能力，并有效的化解市场风险。三、拓展人员架构（一）目前架构存在0问题目前，我司拓展项目只处在阶段性发展，拓展经验及部门人员配置状况均不完善，使我部门出现瓶颈状态，详细体现如下:1、拓展信息局限性。部门人员无信息对接口，以至部门人员无法及时理解对接单位及获取详
9、细土地信息。2、拓展项目专业性不够。部门一旦拿到土地信息，只能零零碎散0获取有关信息，并无专业性人员进行专业、高效的预可行性分析，以至于项目可行性不够专业、精确。3、拓展职能人员局限性。部门获取任务时，只能临时抽调目前业务较少B人员进行参与，并无与之有关的拓展团体进行参与、调研，以至于部门人员事务繁杂，压力较大。4、项目拓展人员及报建人员权责不明确。现部门编制不完善，其拥有人员重要负责平常项目报建业务，企业对其人员并无制定有关拓展类权限及职责，以至部门人员权责不明确，做起事来畏手畏脚。（二）提出两种处理方案现根据企业状况，我部门提出两个处理方案：1、成立独立的拓展部门1）目的：通过成立新部门，
10、实现对项目拓展及选择的质量控制，保证项目选择的优化及决策0科学性。2）需配置人员：拓展经理一名，拓展专业人员两名，拓展文员一名。3）部门规定：项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选择进行全面控制和管理，对有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等有关专业具有一定B理解，项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选，经领导同意后，项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成的预算成果应符合企业预算0规定，突破时，应提出对应0处理方案并对处理方案B可行性进行评估。4）部门人员职责、拓展经理：主持本部门全面工作，随时掌握土地新动向；选择适合企业状
11、况的开发项目，并进行可行性分析以供领导层决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的能力及有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协调好部门内部人员、部门与部门之间的关系，为顺利推进工作发明友好气氛；负责对下属工作人员日勺业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助经理编制可行性汇报；全程参与新项目拓展计划，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助经理进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理交办的其他任务。、拓展文员：理解拓展部门业务流程及有关术语，做到在承接文献中应用精确；负责部门公文、一般性请
12、示、会议记录日勺起草，以及其他文字类工作；对搜集的项目资料进行整顿、编排、归档并进行保管；协助拓展专人办理有关拓展事宜；负责部门内务事宜。5）优势与劣势、优势：部门人员分工详细，任务工作单纯、直接，可高效完毕部门任务指标。、劣势：企业编制人员过多，企业成本上升。企业处在阶段性时，内部组员较之清闲。2、优化组合开发部1）目0:通过优化组合B方式，使开发部内部拥有专业0拓展人员，并与内部定岗编制人员，构成专业的拓展团体。在减少企业日勺编制及成本下，高效的完毕拓展任务。2）内部拓展小组组员：拓展主管一名，拓展专人一名，文员（可与开发部自身文员共用）。3）小组规定：项目拓展小组需具有项目拓展0有关财务
13、、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面的专业知识，小组组员有能力对机会项目进行精确的判断和筛选，并报备部门经理一起分析研究，经部门分析通过后，拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成B预算成果应符合企业预算的规定，突破时，应提出对应的处理方案并对处理方案的可行性进行评估。4）小组人员职责、拓展主管：负责项目拓展0全面工作，随时掌握土地新动向，选择适合企业状况B开发项目，并进行可行性分析以供领导决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协助经理完善部门内部管理；负责对直接下属工
14、作人员的业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助主管编制可行性汇报；全程参与新项目拓展，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助主管进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理、主管交办的其他任务。、部门文员：在完毕部门内务0同步，需配合拓展小组完毕有关文字类工作；对部门资料整顿、归档0同步，需将报建资料与拓展资料分门归类；热情接待来访人员；完毕领导交代0其他工作。5）优势与劣势、优势：减少企业编制，减低人力成本，内部人员工作饱和度高，亦能高效完毕部门任务指标。、劣势：对部门提出更高的J规定，对部门，部门经理
15、，部门组员也提出新0挑战，压力较大。四、拓展工作流程图五、结束语在不停拓展新项目，积累新经验的同步，要充足运用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期合计品牌效应的优势，将企业规模、版图深入扩大，遵照“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”0企业目的，在全国范围内开展业务。部门人员既要看到企业发展中有利0一面，同步尚有清晰日勺危机感，以高度B使命感、责任感一如既往B为企业效命，将产值做大，将企业做强，发明新的业绩，展示新B风采。附表：（一）目录（二）详细表格状况开发部二OO九年十一月四日序号接洽时间项目名称地块状况洽谈状况123年6月海口盈滨半岛项目位于海口市盈滨半岛暂停223年6月海口西岸项目位于海口
16、西海岸新区暂停323年6月珠海三宗地项目位于位于珠海市前山及斗门区暂停423年6月惠州大亚湾项目位于惠州与深圳坑梓交界处，占地10万平米暂停523年7月布吉李朗项目位于深圳市龙岗区布吉李朗村，占地8.6万平方米暂停623年7月布吉水径项目位于布吉街道，占地面积39000平方米暂停723年8月东湖项目位于罗湖区东湖，占地24205平方米暂停823年8月新生村旧改项目位于新生小区，占地202328平方米洽谈中923年9月大亚湾中心区项目位于惠州螺岭，占地45000平方米跟进中1023年9月南山高新区项目位于南山高新区，占地6000平方米暂停1123年10月遵义地产项目位于遵义市城区北部，地块面积1
17、200亩暂停12131415161718附表：目录拓展项目状况表编号：OOl考察时间项目名称海口盈滨半岛项目双方合作模式原开发商是深圳企业，因资金原因要卖项目地块地址海口市盈滨半岛所属企业土地规划指标（地块07已办理土地证、用地规划许可证）项目洽谈状况（目前接洽方）（进度状况）盈滨半岛具有经典的半岛形态，极具旅游价值，但位置偏僻且配套局限性（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号：002考察时间项目名称海口西岸项目双方合作模式专场推介会地块地址海口西海岸新区所属企业土地规划指标项目洽谈状况（目前接洽方）（进度状况）参与
18、深圳五一土地展海口西海岸新区专场推介会（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证口有口无编号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号：003考察时间项目名称珠海项目双方合作模式项目竞价，股权转让地块地址位于珠海市前山明珠路东侧0两宗土地及珠海市斗门区鹤洲北铁路新城0一宗土地所属企业湖南财信投资控股有限责任企业、湖南省财信房地产开发有限责任企业土地规划指标标的转让底价：3621万元人民币（其中指定权利（权益）2702万元，珠海财信100%股权919万元）项目洽谈状况（目前接洽方）需在湖南省产权交易所竞价拍卖（进度状况）（若无法合作的原因）土地证或土地有口无使用协议书编号建
19、设用地规划许可证有口无编号备注时间:填表人:拓展项目状况表编号：004考察时间项目名称惠州大亚湾项目双方合作模式合作建房地块地址处在惠州与深圳坑梓交界处，属惠州管辖所属企业深圳市兴鑫源实业有限企业土地规划指标占地10万平米，性质：工业用地。（其中5万在“兴鑫源企业”名下，另5万在其企业员工名下。）据用地方称，该地可改为商住用地，但需挂牌补交地价项目洽谈状况（目前接洽方）用地单位（进度状况）由于内部审批手续复杂，且需招拍挂补交地价，项目风险大，我司不适宜介入（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书口有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注时间:填表人:拓展项目状况表编号：005考察时间项目名
20、称布吉李朗项目双方合作模式100%股权收购地块地址深圳市龙岗区布吉李朗村所属企业深圳市莱茵家俱化工有限企业土地规划指标占地8.6万平方米，用地性质为工业用地，该处的上李朗片区法定图则草案已被规划为现代产业园区项目洽谈状况（目前接洽方）用地单位（进度状况）根据法定图则，改为二类商住用地难度较大，且收购企业存在一定财务风险，与村委关系也需深入理清（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注时间:填表人:拓展项目状况表编号：006考察时间项目名称布吉水径项目双方合作模式项目企业100%股权转让地块地址深圳市龙岗区布吉街道布龙路和吉华路交汇处的关键地段所属企业土
21、地规划指标占地面积39000平方米，容积率为2.5,总建筑面积为97500平方米，住宅95050平方米，其中商业500平方米，文化活动室500平方米，居委会400平方米，服务站200平方米，小区健康服务中心600平方米，小区警务室50平方米，及其300平方米（详细指标以国土规划部门下达的经济技术指标为准）项目洽谈状况（目前接洽方）中介方（进度状况）本项目已和土地方做过正式接触，完全可以把握得住，时间是关键原因土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号：007考察时间项目名称东湖项目双方合作模式股权收购地块地址罗湖区东湖，紧临陶金山住宅南面所
22、属企业东湖企业土地规划指标土地面积24205平方米，功能为高尔夫练习场、康乐配套设施用地，有效期50年项目洽谈状况（目前接洽方）中介方，但双方企业代表人曾面谈过一次（进度状况）已暂停（若无法合作的原因）项目土地不具有可行性，我司存在极大的风险，且双方意见无法到达统一，无法具有合作条件。土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注时间:填表人:拓展项目状况表编号：008考察时间项目名称新生村旧改项目双方合作模式旧村改造地块地址新生小区人岭路以东，雄丰路以南所属企业深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生小区居民委员会土地规划指标地块面积约为202328平方米（详细以有关部门审定的改造范
23、围面积为准），其中非农建设用地82306平方米项目洽谈状况（目前接洽方）新生村村委（进度状况）与村委深入洽谈中，但新生村村委态度不明确，有碍于项目进展土地证或土地使用协议书有口无编号建设用地规划许可证有口无编号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号：009考察时间项目名称惠州大亚湾项目双方合作模式地块置换后，法院裁决转让地块地址原地块：螺岭目的地块：大亚湾中心区所属企业惠州市银泰房地产开发有限企业土地规划指标用地面积：45000平方米用地性质：商住用地有效期限：到2043年3月10日项目洽谈状况（目前接洽方）银泰企业（进度状况）项目已考察，由于对方土地事宜处理不完善，双方洽谈暂无进展土地证或土地
24、使用协议书有口无编号惠湾国用98字第号建设用地规划许可证有口无编号惠湾规地许字19980615号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号：OlO考察时间项目名称南山冠日项目双方合作模式两种方式，一是整体或部分转让即单纯B项目转让，二是以股权转让为体现形式0项目转让地块地址南山高新区南区所属企业中亚企业土地规划指标外资企业名下一类工业用地，为研发基地（办公用），占地6000平方米，建筑面积36000平方米项目洽谈状况（目前接洽方）中亚企业（进度状况）由于该企业信息H勺不完整性，企业状况也错综复杂，且若发展该项目占用资金大，资金回收慢，对于目前我司战略存在一定的风险。（若无法合作的原因）土地证或土地使
25、用协议书口有口无编号深房地字第号建设用地规划许可证口有口无编号深规许HQ-2023-0016号备注时间:填表人:拓展项目状况表编号：Oll考察时间项目名称遵义地产项目双方合作模式挂牌出让地块地址位于遵义市城区北部，属汇川区管辖范围所属企业土地规划指标地块面积1200亩，容积率：2.12,建筑规模：1462450平方米，建筑高度：W70米（地上122层，地下12层）规划用途：商业、住宅、办公、道路等综合项目洽谈状况（目前接洽方）董事长亲自视察过用地（进度状况）若故意向，可支付60%出让金后即可办理土地登记，其他40%出让金可在两年内付清（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书口有口无编号建设用地规划许可证口有口无编号备注填表人：时间:拓展项目状况表编号:考察时间项目名称双方合作模式地块地址所属企业土地规划指标项目洽谈状况（目前接洽方）（进度状况）（若无法合作的原因）土地证或土地使用协议书口有口无编号建设用地规划许可证口有口无编号备注填表人:时间:
