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1、某项目可行性分析报告（doc95页）目录第一章总论1.1企业概况1.2项目概况1.3可行性研究报告编制根据及研究范围-1.4项目建设的必要性1. 5项目宗地情况1.6本项目要紧技术经济指标第二章房地产市场分析与需求预测2.1中国房地产进展概况2. 22007年房地产市场进展趋势分析2. 3沈阳房地产市场简述2. 4区域概况及市场分析2. 5市场定位及目标客户定位一2. 6产品定位2. 7产品规划方案-2. 8产品卖点分析2. 9定价策略与营销推广计划一第三章项目建设条件第四章建设规模及功能标准4. 1建设规模与内容4. 2功能设施标准第五章建设方案4.1 总体规划及总平面布置一一5. 2建筑方
2、案设计5. 3公用设施方案5. 4消防安全5. 5环境保护第六章项目实施进度计划第七章总投资与成本费用7.1投资估算7.2项目成本第八章销售收入估算与资金筹措8.1销售收入估算8.2资金筹措第九章项目盈利能力分析第十章项目风险分析及计策-一第十一章可行性研究结论及建议第一章总论1.1企业概况沈阳唐轩房地产开发有限公司于2007年11月份成立，该公司由唐山市冀东物贸集团有限责任公司与沈阳佰世基业房地产开发有限公司共同投资组建，是一家集房地产开发、经营、销售等业务为一体的现代化公司。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方
3、法，有利的提高了公司的市场竞争力与产品质量的稳固性，为公司的可持续进展夯实基础，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化与专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋进展的原则，多方协同合作构成了一支高素养的精英团队。1.2项目概况(1)、项目所在地一一项目位于沈阳胡台新区的行政中心、商贸中心、金融中心、市民服务中心、文化休闲中心。项目地块四至：东至：振兴六路西至：振兴七路南至：市政规划路北至：102国道项目占地面积：400亩(2)、项目名称一一唐轩英郡(3)、项目性质一一多层、高层、小高层、联排、双拼等水景洋房、及配套商业网点。(5)、开发商一一沈阳唐轩房地产开发有限公司。(7)、项目规划
4、与结构设计单位一一上海三张建筑设计事务所与湖北禾泽都林建筑设计有限公司（8）、项目选定施工单位一沈阳农垦建设集团。1.3可行性研究报告编制根据及研究范围根据国家、辽宁省、沈阳市有关胡台新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对唐轩英郡项目在建设必要性、房地产市场分析与预测、项目建设条件、建设规模与功能标准、建设方案、投资与成本估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及计策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出项目建设在技术上、经济上是否可行，以供决策推断提供具体的、科学的根据。1.4项目建设的必要性1.4.1本项目是沈阳胡台新区建设进展的需要胡台新城位于沈阳城
5、市西部边缘，是沈阳城乡结合部进展最活跃的地区，是沈阳“西进”战略（沈西工业走廊）重要的承接空间之一。距沈阳市中心约20公里,距新民市中心约30公里。有102国道、秦沈快速客运专线、京沈高速公路通过，区位、交通优势明显。沈阳胡台新城是经沈阳市政府批准的以轻型工业与高科技产业为主的工业集群进展区。胡台新城管委会为正县（市）级建制，是沈阳市政府派出机构，行使沈阳市级经济管理权限。胡台新城充分发挥项目平台、载体作用，是沈阳西部工业走廊的重要构成部分，到2015年，努力将新城建设成为高速进展的、新型的工业新城。胡台新城规划面积100平方公里，建设包装印刷、照明电器、化工深加工、新型建材四个主导产业为主的
6、工业基地。到2015年，产出达IoOO亿元。胡台新城近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2010年，产出达400亿元以上。进展目标沈阳工业母城的进展亮点沈阳工业走廊的承载节点新民经济进展的重要支点优越的地理位置及交通物流沈阳胡台新城在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要构成部分，为辽宁中部城市群所环抱，是东北通往关内与内蒙古必经之地。距沈阳市中心20公里，距新民市中心约30公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳西部工业走廊的重要载体，是进展最活跃的地区。公路：四通八达，102国道贯穿全城，京沈高速公路从南部穿过，距高速公路沈阳
7、西出入口仅6公里。铁路：距沈阳铁路货运站仅15公里，距京哈线铁路新民客运站、高新线铁路新民货运站公30-40公里，距沈阳地铁专用线张士出口仅10公里，秦沈快速客运专线从胡台新城穿过。航空：距沈阳桃仙机场40公里。沈阳目前开通国际航线20多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家与地区。港口：距营口鳏鱼圈港190公里，距锦州港210公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。在刚刚举行的“沈阳胡台新城城市规划研讨暨项目洽谈会”上，20余位来自上海的房地产业专家及企业家，对胡台新城的未来进展提出宝贵建议，并就胡台新城17个服务业项目与城区功能项目进行了深入洽谈。胡台新城是沈阳市政府批准的以轻型工业与
8、高科技产业为主的工业集群进展区，同时，也是配合沈阳西部工业走廊进展打造的一个现代服务业聚集区。成立一年多来，已实施新城CBD、栖鹤公园、沈胡快速干道门户综合开发等9个整体开发项目，综合医院、延伸地铁、汽车总站等6个单体类项目与动漫数码产业园、创意文化产业园两个园区类项目。随着包装印刷成为胡台新城的支柱产业，照明电器产业基地、高新技术产业基地、新型建材产业基地也闪亮登场。照明电器产业基地【市场分析】伴随城市亮化工程的需求拉动、工业照明技术的改进、居民生活环境的持续改善与城市快速进展的趋势，照明电器产业出现了巨大的市场空间。【新城规划】胡台新城照明电器产业基地规划面积5平方公里，要紧进展新型高端灯
9、饰、灯具产品；以荧光灯为代表的高效、节能型产品；引进国内外先进设备,进展节能灯、金属卤化灯等高科技产品。到2010年，灯饰产品与电光源产品产出将达100亿元以上。高新技术产业基地【市场分析】沈阳及以沈阳市为中心的辽宁中部城市群是我国的石油、橡胶加工与氯碱化工等产业与原材料生产基地。【新城规划】胡台新城高新技术产业基地将结合沈阳市及周边石油化工产业及产品资源，大力进展产品深加工，形成塑料制品、玩具、生活用品、建材、电子电工产品、农用物资及各类蜡制品等综合性深加工产业基地。到2010年，基地产出达100亿元以上。新型建材产业基地【市场分析】随着沈西工业走廊进展空间的不断扩大与辽宁中部城市群的崛起,
10、建筑钢结构、商品混凝土、混凝土空心砌块、保温隔墙板、装饰材料等绿色、生态、环保等新型建材不断加以应用，辽宁建材工业的进展具有巨大的市场空间。【新城规划】规划面积5平方公里的新型建材产业基地，将重点进展建筑钢结构与新型墙体材料产业，力争建设成为东北乃至全国的建筑钢结构住宅工业化基地与岩砂晶、高性能混凝土外加剂、水硬性胶凝材与砖、块、板等新型墙体材料基地。到2010年，产出达100亿元以上。1. 5本项目要紧技术经济指标1）、规划用地面积：237324平方米2）、总建筑面积：403450平方米3）、公用绿地面积：36824平方米4）、住宅面积：364780平方米5）、商业面积：38670平方米6）
11、、容积率：1.77）、估计投资额：9.5亿第二章房地产市场分析与需求预测1.1 沈阳市总体社会及经济进展概况（一）GDP指标初步核算，2007年全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值135.2亿元，增长4.1%；第二产业增加值1137.7亿元，增长22.1%；第三产业增加值1209.6亿元，增长13.1%。三次产业结构由2005年的6.1：43.5：50.4调整为5.5：45.8：48.7o非公有制经济实现增加值1539亿元，增长18.8%,占全市地区生产总值的62%,比上年提高L3个百分点。全市完成地方财政收入236.4亿元，比上年增长30.3%,占
12、地区生产总值的9.5%,高出上年0.8个百分点。其中，通常预算收入175.8亿元，增长27.3%。地方财政支出330.1亿元，增长31.6%。其中，农业支出10.6亿元，增长22.5%；科技支出7.5亿元，增长42.5%；教育支出33.8亿元，增长21.7%；社会保障支出46.8亿元，增长25.2%；城市保护费支出39.0亿元，增长35.6%。从上一年度全市地区生产总值的大幅度增长与三次产业结构的最新调整数值我们能够发现。上一年度全市经济形势整体进展良好，产业结构进一步合理调整，非公有制经济的增长拉动力强劲，政府收入支出的增长平衡稳固。（二）固定资产投资全年完成全社会固定资产投资1790.3亿
13、元，比上年增长31.3%。其中，城镇固定资产投资170Ll亿元，增长31.9%；农村固定资产投资89.2亿元，增长22%。在全社会固定资产投资中，国有经济投资384.7亿元，增长14.4%；外商及港澳台经济投资299.5亿元，增长35.2%；民间投资1106.1亿元，增长37.3虬从产业分布看，第一产业完成投资37.3亿元，增长51.2%；第二产业完成投资716.3亿元,增长37.7%；第三产业完成投资1036.7亿元，增长26.7%o三次产业投资结构由2005年的L8：38.2：60调整为2：40：58o完成工业投资694.3亿元，增长36.1%,占全社会固定资产投资的比重由2005年的37
14、.4%上升至38.8%o全市新增固定资产1045.1亿元,比上年增长20.9%。全年城镇开（复）工建设的3000万元以上项目1692个，完成投资1330.5亿元。其中，亿元以上项目814个，完成投资1022.2亿元。建成投产的3000万元以上项目682个。国电康平发电有限公司电厂一期工程、沈阳石蜡化工有限公司的50万吨/年催化热裂解制乙烯等一批工业重大项目相继开工，沈阳机床搬迁改造、13万吨丙烯酸等项目建成投产。沈阳地铁一号线及延长线工程进展顺利，完成投资16.6亿元，地铁二号线工程正式开工建设；奥体中心体育场主体工程基本完工；沈西、沈北开发大道、沈铁大道顺利竣工通车。全年完成房地产开发投资5
15、38.3亿元，增长30.2%o房屋施工面积3456万平方米，增长IL4%；房屋竣工面积1185.3万平方米，增长12.1%。实现商品房销售面积1243.8万平方米，增长24.9%,其中商品住宅销售面积1150.6万平方米，增长23.6%；商品房销售额419.9亿元，增长32.3%,其中商品住宅销售额366.4亿元，增长30%o对比城镇固定资产投资增长率、房地产开发投资增长率、销售增长率，我们能够发现上一年度全市商品住宅销售额增长率略低于房地产开发投资增长率略低于全社会固定资产投资增长率。要紧原因在于2006年5月开始的国家对房地产市场的全面政策调控。但从房地产开发投资的具体数据统计来看，上一年
16、度沈阳的商品房销售额增长率远高于商品房面积增长率远高于房屋竣工面积增长率，这说明除去存量房因素，沈阳的商品房销售受到国家对房地产市场的调控影响还是非破坏性的，从客观数据一方面印证了目前沈阳的商品房开发销售市场在全国大城市范围内较为健康，另一方面也说明了当前及未来沈阳的商品房销售市场仍有较大的需求。（三）消费指数全年实现社会消费品零售总额1048.7亿元，比上年增长14.6%o按商品用途划分，食品零售额392.9亿元，增长14.9%；服装零售额230.8亿元，增长14.1%；0用品零售额425亿元，增长14.6机据对限额以上贸易企业统计，汽车零售量6.8万辆，增长15.7%；数码相机6.2万台，
17、增长92.5知移动电话89.6万部，增长17.2%；房间空调器10万台，增长42.6%；摄像机4.2万台，增长61.0机全市处于营业状态的5000平方米以上大型综合超市与专业超市54家,其中100OO平方米以上超市40家。连锁店铺达4500余个。全年实现商品购进总额3396.3亿元，比上年增长13.7%；商品销售总额3626.2亿元，增长13.9%,其中批发2728.9亿元，增长13.0%。从全市消费额度增长与GDP增长的对比来看，上一年度全市消费额度增长约比GDP增长小L9个百分点，全市消费市场仍有开发空间。上一年度全市消费热点要紧表达在IT通讯领域，其他领域较为平均，稳固在平均增长率左右。
18、（四）外资利用程度全年新签利用外资项目863项，外资额85.2亿美元。实际利用外商直接投资额30.3亿美元，比上年增长42.9%。上一年度实际利用外资额的大幅度增长，说明外资对沈阳整体经济前景的看好。实际利用的外资额度在沈阳各领域的投入会进一步拉动沈阳经济增长，促进消费需求，刺激地产开发，盘活资金流淌。2. 2沈阳房地产市场运行状况沈阳房价收入比逐步下降，人均收入大幅增加，房价有一定的上涨空间-内晨仪（）AttSTKffnA()万魅年曰口八IX）Q户购廨GOtTQ户改品gQdQ9.*)昌的慢人&SMUD香象修UO岛的饮入&20254658501TO15Z74685017821覆3%112001
19、2&09630619A0156M08091823094430872010沟70072601705022I5M60T31182070857R8O81097-1202T53253165162691192W8062205W92220g2832892426772ITllOS63919%26TZ28144820052加5l008SW1785125H691Z38016T祐2003222llSl3W6f-mr.-namImMoOIVO14IgIgmIHRIR，鼻5”HlVRgaHItRIm沈阳市通过对商品住宅供需结构的调整，可供房源比较充足，供需基本合理，商品住宅销售均价涨幅不大，2005年及2006年维持
20、在5%左右的涨幅；在2007年，从峰谷的3313元/平方米（2007年3月）至峰顶的3703元/平方米，最大波动幅度为ll%o进入2008年，从总体来看，沈阳商品住宅价格呈现出周期性进展趋势，但在宏观经济快速进展的大背景下，投资与消费将同步进展，存量与增量相互拉动，未来房地产价格将连续近年稳中有升的良好态势。大户型成交价格呈现持续下滑趋势，中小户型成交均价稳中有升让R2t女程中商就史均鱼。用.-607lViT-*-t）-0*-A-1001t）-lJ0Vr*iwt）-11？jr-畲ac序”*o7njnt）UkSSOOSOOO100从各户型面积的成交均价走势来看，180平方米（含）以上面积的成交均
21、价从07年7月的5728元/平方米持续下跌到08年4月的4475元/平方米，跌幅达到21.88%；出现这种现象的原因，要紧是沈阳住宅需求要紧来自自住的刚性需求为主，中小面积户型总价较低的住宅受到关注与热销；35%左右的成交面积集中在60（含）TOO平米住宅上，市场需求及其旺盛，价格也得到快速上升，从2007年的2842元/平方米波动上涨到2008年4月的3281元/平方米，涨幅达到15.43%；其他小户型，与中等偏上的户型价格基本稳固，略有上涨。市区五区，环境优势促使房价进一步看涨址用京内五区下鼻住宅e僧廛俗图从07年以来沈阳市的商品住宅价格走势情况来看，沈河区商品住宅销售均价依然位列榜首，沈
22、河区一年多来的大多月份的商品住宅销售均价大多保持在5000元以上的水平，特别在2008年春节之后，更是突破了5500元/平方米；与平区商品住宅销售均价则紧随沈河区，在比拼中位列次席，07年以来商品住宅销售均价最高达到5219元/平方米（2008年1月份），最低为3611元/平方米（2007年7月份），其全年商品住宅销售均价在4000元/平方米上下稳固运行。作为沈阳市中心区域的沈河、与平两区，优越的地理位置及市政配套设施使得这里成为沈阳房地产市场最早的热点。随着近年来的陆续开发，土地资源日益紧缺，现阶段的土地供应大多为商业用地，住宅用地供应量十分稀少，因此沈河与与平两区的商品住宅销售将均价保持较
23、高水平。与此同时，购房者的目光开始往皇姑、铁西新区与大东区转移，日益上涨的购房消费需求，也将带动这三个区域的房地产市场进展，促使房价进一步上涨。优质生杰环境，实力开发商陆续进驻，近郊市场前景无限东陵、于洪两区在07年保持持续上涨的良好势头，尽管区域内配套设施尚需完善，但其良好的生态环境与较为低廉的价格，加之区域土地供应相对宽松，规划产品居住舒适度较高，依然吸引了很多置业者的关注，需求的逐步增加使得商品住宅销售均价稳步上涨，同时也受到个案的影响，出现一定的波动，均呈现振荡式进展趋势，两区的商品住宅销售均价保持在3000元/平方米-3500元/平方米之间。良好生态自然环境、合理的城市进展战略规划与
24、城市配套、沈阳城市中心南移、“金廊银带”规划，与万科、金地、沿海、泛华等实力开发商的入驻，为奥体中心所在地浑南区域成为浑南高尚居住区奠定了客观条件，而加之奥运会的临近，浑南区域将更加吸引人们的注意，因此浑南商品房销售均价快速上涨，07年以来最高销售均价达4330元/平方米（2007年12月），大有后来居上之势。政策扶持与浓郁的人文环境也为沈北新区带来了新的进展契机，也促使沈北新区从旅游地产开发转型为人文科技地产开发，地铁2号线的布局，更是为区域进展提供了更为广阔的前景。沈阳远郊，趋势平稳，进展仍有待时机远郊房地产市场，不管是体量，还是价格，关于沈阳整体市场而言，都相对较小，同时市场受到的宏观调
25、控的影响十分微弱，自住需求为主的商品住宅市场表现较为平稳，上市个案将最大程度影响到市场价格的走势。而随着沈阳城市化进程的进一步加快，作为区域扩展而存在的远郊市场，也将与市区保持一定的追赶速度，特别新民市，2007年以来的成交量已经与沈河、皇姑并驾齐驱了。在2007年5月远郊市场聚首100O元/平方米之后，2008年4月，市场再次聚首，为1500元/平方米，波动幅度达到50%热点区域涨幅较大，个别区县受个案影响而波动较大*aB24iIjwi_月蜃ADCOr3l30D22D14D1WDXmOt5012008年沈阳商品住宅整体成交均价为3523元/平方米，环比上涨5.30%,与去年同期相比下降0.5
26、5个百分点；核心城区的沈河区由于土地的稀缺性，使得沈河区住宅需求旺盛，价格上涨幅度较大，同比涨幅达到10.62%；铁西新区、东陵区、沈北新区等新兴的热点区域板块被市场所看好，价格也得到快速的上涨，同比涨幅分别达到11.35%、15.50%与11.32%；而以康平县为代表的区县，由于住宅上市量就很少，成交量与成交价格受到个案影响的程度很大，康平2008年4月价格为1439元/平方米，同比涨幅达到全市最大为319.53%,环比上涨62.07%。目前沈阳住宅3000-5000是人们所能同意的，成交占比达到60%coXIKIX100Iaa)ittlhl288年4月沈阳起圆住宅成交套数按价格区间分布网A
27、(Xtfl*llLl4字tl-由于沈阳收入水平远远低于东南沿海城市，对住宅价格所能承受的高度也相对较低。与收入水平相对应，沈阳住宅价格在3000（含）-5000元/平方米的成交比重最大，达到全市成交量的60%；6000元（含）以上的高端住宅，由于价格相对较高，市场需求人群较少，因此成交占比最低仅为4%。随着沈阳经济的增长，购房消费者收入水平的不断增加，人们所能同意住宅价格将逐步提高。2.3市场供应分析2008年1-4月份商品房各区域批准上市表区县批准销售面积（万平方米）批准销售套数（套）沈河区0.000与平区22.711305皇姑区7.961075铁西区19.662157大东区32.29392
28、3东陵区22.042242于洪区66.777785浑南新区23.862639苏家屯区4.10638沈北新区22.102796新民市0.000辽中县0.000康平县0.000法库县0.000修”雷区鼠TAA*A“序口前4月商品房批准销售量同比下降13.05%,于洪区批准销售量占总量三成。2008年1-4月份商品房批准上市项目221.5万平方米（24560套），上市面积同比下降13.05%。其中，市内五区批准销售82.63万平方米（8460套），占总供给的37.31%；于洪区批准销售66.77万平方米（7785套），占总供给量的29%；中心市区沈河区及远郊市县新民市、辽中县、康平县、法库县连续四个
29、月无新增供给。2008年1-4月份商品住宅分建筑面积批准上市表户型面积段（平方米）批准销售面积（万平方米）批准销售套数（套）6026.41528460（含）-100108.2513228100（含）-12025.032254120（含）-14425.141887144（含）-18011.2168921805.02146小户型新增供应旺盛，60（含）-100平方米户型占总量比为53.84%。2008年1-4月份批准上市的商品房以小户型为主，建筑面积在60（含）-100平方米区间的商品房批准上市108.25万平方米（13228套），占总供给量的53.84%；建筑面积在144平米以上的商品房批准上市
30、16.23万平方米（835套），占总供给量的8.07%o2.4胡台新城区域概况（一）胡台新城现状概况区域位置沈阳胡台新城位于沈阳的西部，是沈西工业走廊的构成部分，是东北通往关内与内蒙古必经之地。距沈阳市中心20公里，距新民市中心约30公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳西部工业走廊的重要载体，是进展最活跃的地区。目前总人口数大约在4万人左右。管理体制沈阳胡台新城拥有中国先进的开发区管理服务体制，新城管理委员会为沈阳市政府派出机构，享有沈阳市级经济管理权限。其行政管理暂时由新民市代管。区位优势沈阳胡台新城座落在沈阳的县级市一一新民市的地域内，位于新民与沈阳市区的交界处，关于工业进展具有独一无二的比较优
31、势： 区位属于沈阳近郊，交通条件四通八达。 工业用地属国家规定第11等级用地，用地出让最低限价为沈阳近郊的1/3,为远郊的l2o 距离营口港仅140公里。 距沈阳市区仅10公里，距沈阳市中心仅20.4公里。 距沈西工业走廊开发大道仅2公里。公路新城紧邻沈阳-一大连、沈阳一-哈尔滨、沈阳-一北京高速公路与沈阳外环高速公路、二环快速干道的交汇处，距高速公路出入口9公里。102国道贯穿新城，通过沈胡快速干道连通贯穿沈阳市区的东西快速干道。沈阳西北产业大道穿过新城，连通沈西工业走廊开发大道直通营口港出海口。铁路一新城距西部铁路货运站仅8公里，连通国内所有大中城市。航空一一新城距沈阳桃仙国际机场38公里
32、，己开通至悉尼、洛杉矶、法兰克福、莫斯科等17条国际航线与40多条国内航线。港口新城距大连港394公里、营口港140公里，均由高速公路与铁路连通，可与140多个国家与地区港口通航。地铁、轻轨沈阳地铁一号线一期工程始发站距新城仅8公里。同时，规划了地铁到达新城的轻轨线路。（二）胡台新城未来展望在沈阳市东汽、西重、南高、北农“四大空间”的总体规划中，沈阳西部为工业进展区。沈阳胡台新城的规划定位为：包装印刷产业基地沈西工业走廊商业、居住配套生活区 沈阳市科技进展区 沈阳西部滨水生态园林型生活居住区 沈阳市规划进展城区总体规划：沈阳胡台新城总规划面积IOO平方公里，总体划分为产业进展区、生态居住区与旅
33、 游度假区。MHt湖核加度假N胡台新城发展规划一结构分析图产业新城：新城现有投产企业55家，选址落地项目86个，在建项目35个。要紧集中在包装印刷、装备制造零部件配套等行业。按照沈阳市的产业规划，新城未来将重点进展轻工与科技产业，要紧包含包装印刷、电子信息等产业。东北包装印刷产业基地位于新城一期规划区域内，规划面积5平方公里。公共服务平台建设。沈阳国际塑料包装印刷城-一包装印刷产业的展示、交易平台。包装印刷大厦-包装印刷产业的检测认证、培训、设计研发、电子商务平台。辽宁省新闻出版技术学院一一提供包装印刷产业进展的人才资源。中小企业产业园一一提供中小包装印刷企业所需的标准化厂房。目前，温州龙港包
34、装印刷产业园、广东包装印刷产业园已经落户东北包装印刷产业基地，新城将重点建设的国际包装印刷产业园，已经开始规划设计，将于2008年开工建设。截至2007年11月末，已有42个包装印刷项目实现正式签约，投资总额达15亿元。其中：40个项目选址落地；38个项目完成定线；22个项目开工建设。比较典型的包装印刷项目有：辽宁教育音像书刊发行有限公司辽宁教育传媒包装印刷有限公司 乾坤光彩印刷产业园 广东东兴塑料制罐有限公司 温州神州印业有限公司 温州港发包装材料有限公司 沈阳新华恒彩印包装公司 沈阳诚信印铁制罐有限公司 沈阳新潮印务有限公司国际工业园：沈阳胡台国际工业园，由中建六局出资建设，英国英林格公司
35、管理运营，是服务于中小企业的国际工业园。计划于08年4月开工建设。工业园总占地面积1300亩，公共服务区占地230亩。要紧面向的行业包含：包装印刷、装备制造配套、汽车零部件与IT产业。工业园公共服务平台要紧服务功能包含:企业孵化（国外中小企业进入中国的孵化）、科技孵化、企业服务、生活服务等。服务模式为“英国管家式”服务，服务内容涵盖了企业及投资者生产、生活所需的全部服务，工业园的厂房，甚至设备都能够租赁，通过实现中小企业的聚集效应，不仅能够大大降低投资成本，更能够有效地降低生产经营成本。商贸新城：沈阳胡台汽车销售街，由全国汽车销售第一大企业河北冀东物贸集团投资建设，包含22个汽车销售“4S”店
36、与1个汽配城。目前，已有6个“4S”店开工建设，其它“4S”店将于明年4月末往常全部开工建设沈阳东北塑料包装印刷城，由辽宁明华集团投资建设，包含：塑料及有关产品专业销售市场、包装印刷展示交易中心。将于08年4月开工建设。沈阳化工交易中心，由辽宁明联石化公司投资建设，为化工及有关产品的专业交易中心，要紧功能包含产品展示、交易、培训、结算与综合服务等，其物流中心设在新城以外。将于08年4月开工建设。沈阳胡台国际商贸物流城，由中华国际商贸物流商会组织投资建设，包含“美博城”一美容美发专业批发市场、“巨龙城”一一古玩仿古家私专业批发市场、“粮油城”粮油深加工产品专业批发市场。四星级酒店，由辽宁明华集团
37、投资建设。乾坤远东大厦，由北京乾坤集团投资建设，要紧包含集团总部、写字间及全国连锁经济型酒店。志诚大厦，由志诚房地产公司投资建设，要紧功能包含公司办公总部、写字间、会议中心等。包装印刷大厦，由香港华置集团投资建设，要紧包含包装印刷检测认证、培训、设计研发、电子商务、会议中心等。宜居新城沈阳胡台新城除栖鹤湖外，还拥有一个近千亩水面与局部湿地环境的栖鹤公园，我们规划在以栖鹤湖与栖鹤公园为轴线的一条生态绿色走廊中，建设低密度、高绿化率、亲水型的生态居住区。在栖鹤湖的西侧，是纵横交错的水系网络，我们规划利用原有地形地貌，建设一座调查项调查子项描述评级目低密度的生态水城，使沈阳胡台新城成为水乡乐园与雅士
38、园林国际新城沈阳胡台国际会展中心，由美中经济促进会组织投资建设，将依托栖鹤湖良好生态环境，吸引承办国际性活动。美中科技创新中心，由美中经济促进会组织投资建设，要紧吸引国际科技创新型企业与个人，开展科技孵化。沈阳巨旦创业园，由沈阳万豪房地产公司投资建设，服务于国内外小型、创业型企业。计划于08年4月开工建设。2.5项目土地因子评述（一）项目土地所处位置及四至项目地处沈阳胡台新城中心位置，北侧紧临102国道，西侧紧靠振兴七街，南侧为项目的规划路，东侧为振兴六街。现状已拆迁完毕，但现对外亮相营销与工程形象有差别C级自然水文条件地块平整，本身无明显的自然属性B级土地属文脉属性胡台镇镇中心镇政府所在地周
39、边，大集所在地周边B级性教育配套私立幼儿园，胡台镇中心小学、胡台镇镇属中学C级生活配套设施胡台镇大集，小型超市、综合商店、农用五金、胡台镇信用社、杂货店C级娱乐休闲配套体量非常少D级医疗配套小型药房、胡台镇卫生院（极简陋）D级公共交通便利性501通往沙岭收费站、城际快车C级交通条私家车交通便利性沿102国道或者沈胡快速干道可至C级件交通有无拥堵无A级交通有无噪音无A级可视景观镇外茫茫农田，绿色景致B级环境景观条件距景观区距离距规划中湿地公园及栖鹤湖景区，私家车车程在5分钟左右。A级空气质量一级A级城市角产业进展趋势沈阳胡台新城中产业规划B级色历史同意度目前胡台镇同意度较高，沙岭区域同意度居中，
40、市区同意度很低C级（二）项目土地因子分析项目土地因子评级表（下列除土地属性外的因子模块地理范畴为宗地四至周边1公里范围内）从上表中，我们能够发现项目所在地块土地因子的差异性较大，要紧表现为土地属性的整体评级较低，交通条件评级客户化倾向严重，环境景观评级较高，城市角色潜力较大。根据目前本项目所在地块的土地因子评级的整体表现，我们建议在市场定位中要注意目标客群的差异化组合、阶段性区分、地域性来源。差异化组合即整合各版块土地因子目前评级面向的客户群体,确定主次、比例、关注点。阶段性区分即针对本项目所在地块土地因子城市角色潜力较大的特点，在开发项目的过程中要注意目标客户群体的阶段性不一致构成的变化定位
41、。地域性来源即明确本项目目标客户群体的来源地域的主次、比例、影响因素。2.6目标区域市场分析(一)一级市场于洪新城板块(Yl)四至：即于洪新城辖区。板块形成原因：于洪新城板块位于浑河北岸。与与平、铁西为邻，优越的地理位置与进展潜力，与国际化的生态居住理念，吸引了许多国内颇有实力的房地产投资商。阳光100、福兴、永来等近10家房地产公司纷至沓来，争相抢滩于洪新城。5-8年内，浑河岸边的于洪新城，将汇聚近20万人口，成为一块新兴的生态型大型城区。北李官板块(Y2)四至：东至沈马公路、新开河、向工街、大成站、于洪站、东湖街，西至过境绕城高速公路，南至沈新东路，北至过镜绕城高速。板块形成原因:该板块与
42、铁西紧邻，拥有完善的生活配套，便利的交通环境，价值与泰新城、时代龙城等大盘的影响，推进了该区域的进展进程。近年一批品位名盘、大盘也在该板块落户，进一步提升了板块内楼盘的品质与价位。八家子板块(Y3)四至：东至黄河北大街、黄山路、长江北街，西至沈马公路，南至新开河，北至过境绕城高速公路。板块形成原因：与皇姑区相邻的八家子板块，楼盘林立，人气旺盛，生活配套齐备，是较早开拓居住城边化的区域，2007年城建地产的挺进进一步带动了整个区域的进展，价格上升空间将会有所增长。万科、沈阳城建等实力开发企业在该板块均有项目。(二)二级市场区域在售市场分析胡台新城项目分析表胡台新城竞品分析金麦良缘开发公司：辽宁凯隆房地产开发有限公司策划代理公司：沈阳赛德时代物业公司：未定项目总占地面积：45911m2总建筑面积：8万户绿化率：35%公摊系数：15%一楼赠送花园，顶层赠送阁楼交房日期08年7月28日开盘最低价格、均价、最高价格：1588元/以、1800元/肝、1900元11f目前最低价格、均价、最高价格：1688元/肝、1900元n2158元/nf项目规模：12栋多层，共800户。所剩套数：200套销售率：75%工程进度：准现房，其中6号楼与7号楼要到春节之后才开始销售.供暖方式及收费标准：地热,22元/行/年主力购买人群：本地居民面积区间：401
