某办公楼物业投标书.docx

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1、某办公楼物业投标书企业资格证明材料一、工商营业执照二、物业管理企业资质证书三、组织机构代码证四、税务登记证五、企业法定代表人证明书（企业法定代表人身份证复印件）物业管理有限公司架构图总经理室计划财务部综合管理部物业管理部企业进展部物业，以细致精微的量化规范管理与不断的创新般务，力使蓍理的蚤个项目都成为精舄。形成了以“实力物业特征，优质服务标志”为内涵的品牌特征。为业主与物业使用人候精潢隼嫔纷为南的精彩生活。让我们结伴而行，美好前程你我同享！物业企业文化企业理念:企业精神:质量方针:服务宗旨:企业定位:经营理念:用人理念:服务理念:一、中国物业管理协会会员单位二、物业管理三星级企业三、IS090

2、01中国质量体系认证四、市政府颁发荣誉公司业绩序号单位管理面积获奖时间奖项名称授予者随着物业管理市场的不断规范，实现专业化运作是物业管理企业进展的必定趋势。我们月前拥有工程设备公司、经聋公司、秩序保护服务顾问公司、绿化养护队、企业臬政保洁、房屋中介等六个与些生噂理l备粕电套的专业公司,为我们实现规模经营、降低管理成本制透了条件。也成为了徐州物业市场最具特色的大型物业管理企业。“企业的特/欧进”是XX物业的一大特色,公司以“为业户节约每一分”为物业管理公司应尽的职责。“让业户满意多一分”为物业管理服务质量的表达。不断的对企业遂行改进，女迷是随时随地的，企业尊重每一个员工的办头。在XX物业管理理念

3、中只有更好没有最好。通过近十年的市场砺炼，我们建立了科学的用人机制，使我们拥有一批极具敬业精神有管理水准的物业管理人员。“规箱的熔讨蓍理理序、推行全员竞拿上黄、实此科学的绩效管理”也是我公司的管理特色之一，我们在员工的选聘上有着较高的标准，同时也十分重视人力资源的开发。从培训的指导思想、方式、内家直到考核等均有着规范的要求与实卷程序。在实践中更是将管理经验不断进行总结并加以汇编，用以指导与培训员工，使在职员工的素养不断提高。公司中层以上管理人员务必、通过竞争上肖的方式方可获得上褥格。项目经理人务必具有丰富物业管理工作经验与极强的责任人，管理省住由公司内部选聘的具有较高专业知识的人员从事，操作工

4、通过从社会招聘，选拔出责任心强、操作熟练的技术人员担任。我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效百标，与实行计划、卖卷、检查、改进的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以达到业户的满意。正因如此才保证了XX物业公司的高速遂展。物业公司在XX停持看几项管理之果，量王拿到“全国优秀示范住宅小区”的企业、管理“全国优秀示范住宅小区”呆，的企业、管理邕丸的多层住宅区企业、管理XX录皆能化的办公大厦企业等。在日常的项目管理中，XX物业提倡会员都是保法员，全员都是护管员，实行闭环管理，极大的提高了工作效率，增强了团队精神。Xx物业在项目管理中注重“以人为本”进行人性化管理

5、。在管理的项目中公示牌、警示牌绝没有出现“禁止、严禁”的字样，而代之的是高尚温馨的语言，如卫生间里“台面积水欣祐混、陵手擦拭人心舒”，草地里“小草微微笑，请您旁边绕”等。以尊重、含蓄的字眼默默提升业主素养，以达到项目全员共爱、共护、共管的目的。物业公司对在管的项目中都耳义得了较好的成绩，AXX物业管理市场上也占有一席之地，正如我们一向的承诺：接管一个，管好一个，塞迪一个MO我们也将连续这个承诺OXX物业公司在接管的物业项目的工作中，坚持做到高标准、离起点，科学管理、规范服务，给项目管理带来了我新的面貌。迄今为至，XX物业公司所管理的项目中不管是居住环境卫生、绿化管理，公共秩序等方面在XX市都属

6、高水准、嵩档次的一流品牌。通过十年来的持续改进实践证明，以习惯与满足广大业主安居乐业生活需要才是斌佳的物业管理模式。但是为了带给业主更好的生活环境，让开发商与业主的楼盘保值、增值，XX物业公司将超越现在所有的管理模式，以业主需求为目标，以业主满意为标准，给广大的业主服务。力争树立成XX市物业管理企业中的一面旗帜。专业公司专业的绿化养护公司XX绿化养护是XX物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理。公司的专业绿化养护队人员有着丰富的绿化养护经验，要紧负责人均通过专业大学教育，绿化工人80%以上拥有5年以上实际养护经验。绿化队拥有大型割草机、担架式喷雾机等先进植保机械，成功打造了一系列园

7、林式精品居住区，专业技术人员2人，熟练技术工12人。目前管理的项目中有占地面积33万平方米的风华园小区，18万平方米的矿大南湖校区，10余万平方米的祥与小区，3万余平方米的凤凰山庄XX园，在管理大面积园林绿化，园艺造型，环境营造及保护等方面有着丰富的经验。我公司管理下的各绿化园林都欣欣向荣，各具特色。我们坚信园艺绿化是一个项目的衣裳，因此立志做好项目内工作及承接项目外开发。专业的企业家政保洁公司吸尘吸水机 大理石抛光机洗地机企业家政保洁是XX物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理。公司的要紧工作是对各物业项目的保洁人员进行培训，并对外承接企业保洁及家政服务，本公司的要紧负责人均在深

8、圳、北京等知名保洁专业公司受训。并能够把所学对项目保洁人员言传身教，在短时间内成为了专业性公司。本公司承接着移动大厦及XX几大商场的地毯清洗与大理石抛光的业务，并对新上房的项目有着新居拓荒的业务，均受到雇主的好评。同时家政保洁，钟点工等业务也在陆续拓展。企业家政保洁公司依附着XX物业公司强大的实力后盾，拥有着大量的专业化器械，用机械代替人工操作，表达出现代化公司应具有的设备、智能操作体系。专业的秩序保护管理公司秩序保护管理公司是义物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理。通过专业的培训使秩序保护人员有着军事化正规划的公司，要紧负责人通过专业教育，秩序保护人员60余人，70%均来自退伍

9、军人。要紧业务除对公司接管物业项目内的秩序保护专业培训管理外，并对外承接大型企业，商场，高档写字楼，医院，院校等安全秩序保护管理业务，公司秩序保护人员均按公安部制定的保安员培训教学大纲进行20多课目240课时的岗前培训I,岗间培训与外派学习。对聘用的秩序保护人员均实施考核上岗制度。并建立完善的个人档案管理与签订有效合法的员工聘用合同。公司不定期的对其工作进行巡查，定期进行各项法律、法规及思想道德教育。要紧目的是规范专业的安全秩序保护队伍，使队伍训练有速、安全可靠。专业的工程设备公司工程设备公司是XX物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理。要紧进行物业管理项目内的房屋修缮，设备运行等

10、，对各类物业的维修与设备如供配电、消防系统、监控系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全的管理制度与成熟的管理经验，日常保养与定期保养结合，用加强保护来减少维修，确保各个系统都处于良好的运作状态，使物业保值增值。专业的房屋中介公司房屋中介公司是XX物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理。要紧业务除中介本物业管理项目的房屋外，并对外承接中介项目，要紧目的是做好各开发公司的售后业务。使开发公司与物业公司实现共赢，为广大业主提供便利。物业项目认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想物业项目认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想项目概况及认识：XX鼓楼区位于XX市区北半部，是XX的

11、主城区之一，始建于1938年,原名义）第一区，1955年因境内有明代建筑一一鼓楼而更名为鼓楼区。全区辖琵琶、黄楼、环城、丰财、牌楼、铜沛6个街道办事处，45个社区居委会，总面积43平方公里，总人口24万。鼓楼区位优势突出，南处市区中心，北至京杭大运河，东枕京沪铁路，西接九里山麓，坐拥全市最繁华的彭城广场、淮海广场两大中心商圈与全市重点规划的北三环物流园，在XX市的商贸服务业进展中处于举足轻重的地位。近年来，XX鼓楼区坚持以科学进展观统揽全局，紧紧围绕打造“现代服务业强区、生态宜居新区、文明与谐城区”新鼓楼的目标，创新进展思路，创优进展环境，破解进展难题，全方位构建大商贸、大物流、大市场与新兴服

12、务业的现代服务业体系，开创了经济快速进展、社会与谐稳固、人民安居乐业的良好局面。在05年全面启用的又）鼓楼区政府办公大楼位于XX中山北路西侧，南侧紧邻环境优美的九龙湖公园，大楼建筑面积约25000平方米，整体建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，XX鼓楼区政府为了提高政府机关后勤事务社会化改革，更好表达先进区政府的良好办公形象，为该项目招聘更为专业的物业服务企业，充分表达了鼓楼区政府领导进一步改革开放的魄力与长远眼光。XX鼓楼区政府办公大楼项目要紧分为区政府办公楼与信访办公楼，政府大楼为地上9层、地下1层，地下层要紧为设备层，地上层为鼓楼区机关办公场所，要紧包含办公室

13、、档案室、阅览室、礼堂、会议室、会谈室、休息室等类型；信访办公楼，要紧为二层结构的独立办公楼。XX鼓楼区政府办公大楼项目各类设备一应俱全，要紧包含电梯、消防监控、可视安全监控（马上安装）、中央空调、高低压配电室等，设备的保护与正常运行成为保障大厦运转的重点。XX物业将义鼓楼区政府办公大楼作为2010年度业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点与自身实力等综合因素进行了深入地研究与分析。我们有服务于现代化办公大楼的真诚愿望，更有信心为鼓楼区政府办公大楼提供全面、专业与高水准的物业管理服务。项目特点分析：鼓楼区政府办公大楼作为政府办公物业，具有下列特点：1 .大楼为鼓楼区政府的机关单位

14、集中办公地，办公人员均为国家公务人员，为物业服务提供了软件上的保障，同时也对物业服务提出了较高要求；2 .大楼为政府办公物业，对设施设备的正常运行与故障的紧急排除提出了更高的要求；3鼓楼区政府办公大楼凭借自身在鼓楼区的影响力，足以提高物业公司的知名度，为物业公司在鼓楼区市场的拓展提供有利条件；4 .鼓楼区政府办公大楼是XX鼓楼区对外招商引资的窗口,需接待大批国内外的投资者、参观者，对物业服务的规范化与物业服务水平提出了较高要求；5 .大楼产权单一，建筑面积适中，配套设施齐全，利于物业服务的实施；6 .鼓楼区政府办公大楼配套设施设备比较齐全，这些都对物业的专业性保护服务提出较高的要求；7 .政府

15、办公大楼各单位部门较多，来访人员、进出车辆多，对秩序保护管理工作增加了一定的管理难度，能很好考验专业、高效的物业服务企业的管理实力；8 .XX鼓楼区政府作为XX市经济建设的龙头之一，非常注重诚信合作的精神，而XX物业也是以“优质、安全、诚信、进展”为质量方针，以诚信经营为企业立身之本，理念的高度统一利于双方后期的合作。管理服务定位：XX鼓楼区政府办公大楼作为一个现代化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。因此鼓楼区政府办公大楼项目整体形象定位是：开放、高效、亲与开放一一表达XX鼓楼区政府改革开放的思想与现代化先进的办公方式；高效一一展示XX鼓楼

16、区政府进取、创新的精神状态与高效率；亲与一一象征XX鼓楼区政府为民服务的宗旨及与外界的与谐关系。物业管理整体设想：零风险工程解除后顾之忧一种模式一经营型物业管理二项目标一一示范大楼、满意率95%以上三个重点一一整体形象、设备管理、配套服务四大优势一一观念、技术、经验、配套七项措施一一精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务质保体系、成本操纵、服务创新工作重点与零风险工程（一）三个重点XX物业以客户导向理论为根据，从XX鼓楼区政府的角度分析鼓楼区政府办公大楼的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立政府物业整体形象通过环境形象楼宇形象操纵、设备与公共设施管理、治安与交通操纵

17、、管理服务人员行为规范等专业管理与文化气氛的融合，塑造鼓楼区政府办公大楼“开放、高效、亲与”的整体形象。重点二：楼宇设备管理鼓楼区政府办公大楼楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备技术含量高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位务必在全面介入后立即全面熟悉掌握已运行设备的安装、调试情况，熟悉设备特性，掌握运行规律；在运行中，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防操纵系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务鼓楼区政府办公大楼包含办公楼、综合性会堂、员工餐厅、档案室、员工活动中心等，集多种功能于一体

18、，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包含会务整洁布置等，这些要求对物业管理公司又是新的挑战。(二)零风险工程零风险工程的出发点是全面解除鼓楼区政府后勤事务社会化改革的后顾之忧。包含下列三项内容：依托XX物业，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。注重鼓楼区政府办公大楼物业管理有关保险事项。按照有关规定合理规避公共责任险与员工险，并与区政府有关部门协商安排设备保险事宜，提高鼓楼区政府办公大楼物业运行抗风险能力。指导思想、管理模式、管理目标(一)指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作表达了XX物业尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信

19、誉，注意及时地沟通与协调，真诚为鼓楼区政府提供专业服务，为社会制造价值，服务客户、拓展市场的意义重于制造利润。专业保障展示XX物业“厚德勤业、尚学求新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行操纵系统、物业管理制度与专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，表达专业水准，保障专业效果。长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景与综合效益，力避急功近利、华而不实与短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。XX物业在物业管理行业导入经营型物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。

20、经营型物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从通常运行、保护、管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务与管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正表达物业管理使物业保值、增值的社会功能。经营型物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备保护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。经营型物业管理模式在鼓楼区政府办公大楼具有广阔的施展空间。XX物业强大的技术支持系统能够在设备管理方面发挥重要的保障作用；XX物业丰富的经验能够协助贵方合

21、理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；XX物业的综合服务能力集办公、会展、文化等多方面于一体，在满足鼓楼区政府办公大楼的需求中最具实力。经营型物业管理模式在鼓楼区政府办公大楼的应用，能够保障设备运行，提高政府办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。（三）管理目标两项承诺自接管理之日起，二年内使鼓楼区政府办公大楼通过全国城市物业管理优秀示范大楼验收（根据鼓楼区政府机关管理处具体要求去创优），树立政府办公物业实行企业化、专业化物业管理的成功范例。自接管理之日起，第一年度内，实现物业管理客户满意率95%以上。（四）四大优势1、观念优势：满意只是起点（以

22、服务客户为最高原则）XX物业将客户满意作为工作业绩评价的最终指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下，XX物业在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念与危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在XX物业所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均操纵在千分之二下列。2、技术优势：楼宇设备管理技术支持XX物业为数个办公大楼提供过高标准物业服务，在楼宇机电设备管理方面具备丰富的管理经验，技术实力在楼宇设备管理业首屈一指。XX物业目前拥有高级工程师2名，中级职称技术人员十余名与数十名机电设备熟练保护操作人员。这支技术队伍对各类物业基本设施如：电

23、梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、监控系统、智能操纵直至停车场自动管理系统等均有完善的技术保障规范与丰富的实践经验，能够为鼓楼区政府办公大楼制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。XX物业技术优势还表达在能根据鼓楼区政府办公大楼的实际情况，制订有效的节能降耗措施，从而显著降低政府办公费用。3、配套优势：提供综合性物业管理服务经营型物业管理模式在物业管理行业有较大影响。该模式能开发管辖物业的功能潜力与提高使用效率，并通过配套服务项目的经营、管理，使业主与客户享受更全面的物业管理服务。4、标准优势：IS09000质量体系标准管理我公司管理的近100

24、万平方米的物业中，其中移动办公楼获市级物业管理优秀大楼、祥与小区、风华园小区获国家优秀物业管理小区称号，公司人员管理经验丰富，管理感受深刻。在秩序保护、保洁、绿化、消防、社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。(1) XX物业公司已于2003年通过IS09000质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。(2) XX物业公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面绩效显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我进展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖与表彰。(3) X物业公司的财务运作、规范化成本管理卓有成效；服务收费

25、合理,严格执行了国家与XX市颁布的物业管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下，实现了管理成本最优化。(五)七项措施措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队精锐骨干实践证明，委派项目经理与管理骨干的综合素养是项目管理成功的关键。XX物业高度重视鼓楼区政府办公大楼项目，拟委派公司最具先进大厦管理经验的项目负责人，并委派多名优秀业务主管、技术骨干进驻期现场管理,全力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量操纵、工程技术、财务管理等专业人员构成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。核心竞争力XX物业承接鼓楼区政府办公大

26、楼项目的核心竞争力就表达在管理团队上，敬业、服务创新的企业精神上；客户满意为最高服务原则的经营理念；创建中国物业管理行业名牌企业的进展目标。正是这套企业文化体系，形成了管理团队共同的价值观、信念追求与行为准则，这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好鼓楼区政府办公大楼项目物业管理工作的根本保证。措施二：树立开放、高效、亲与的整体形象鼓楼区政府办公大楼楼宇雄伟、地域宽广，充满现代气息，是一个现代化、多功能、大绿化、环保型的文化区域。义物业从义鼓楼区政府的角度分析,确定了鼓楼区政府办公大楼“开放、高效、亲与”的整体形象定位。如何树立与保护这种整体形象，从物业管理工作

27、方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好下列四方面的工作： 对大楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到99%以上；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导与停放有序；大楼泛光照明与公共照明系统无故障。 设备管理形象规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无锈蚀、无滴漏、无损毁，各项设备指定责任人。 突出环境工程管理。整合区域环境形象，统一规划区域内环境管理方案,包含文明环境导示与多媒体信息系统。编制专用环境手册，加强区域环保意识的宣传、灌输，启发区域成员对爱护环境的自律意识；再次，实施区域噪音、水质、空气监测与管制。楼

28、宇清洁无盲区、死角，公共卫生间清洁达到三星级标准，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。 管理人员形象。所有管理服务人员严格执行XX物业员工行为规范，全面贯彻IS09000质保体系，并根据实际情况使用“隐性化服务”概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公与外来办事人员的影响。需要提供物业管理服务时，人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。措施三：提高楼宇设备运行管理保障 在前期接管期间，XX物业将委派最优秀的机电工程技术人员，参与熟悉掌握设备安装情况与调试验收，熟悉各类配套设施设备情况。 XX物业入住三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方案，确

29、保电梯、中央空调、水电供应、消防操纵及通讯系统等管辖的关键设备运行良好，杜绝设备管理中的责任事故，并充分表达设备管理中节能降耗技术优势。 大楼入驻的几年内，在设备设施方面必定会暴露出许多设计与安装中的缺陷，楼内各办公单位也会提出许多设施改装、增装要求。义物业将派熟练技工到现场支援，协助管理单位整改，主动介入，积极参与，为业主与机关办公单位排忧解难。措施四：配套服务显身手会务服务办公大楼共安排有大、中、小会议室，根据政府特约需要安排专业的会务服务，涉及到座席安排、茶水供应、会议准备、音响操纵等，还包含通过局域网合理调控各会议室，提高使用效率。会务服务具体事宜将与有关部门另行委托要求商定。餐厅保洁

30、服务餐厅是政府物业重要的配套服务项目，其功能应能满足职工就餐、有关领导中、小规模宴客需要。XX物业通过餐厅管理餐前、餐中、餐后服务的分解，能够胜任XX区政府办公大楼餐厅保洁服务功能。具体事宜将与有关部门另行委托要求商定。健身房与健康服务中心现代办公概念已经融合了现代休闲意识、XX区政府办公大楼中充分重视健身与文化功能。健身房、商务中心等，正是又物业的拿手好戏。措施五：引入IS09000质量保证体系公司ISo9000质保体系通过多年实际运作，具有很强的生命力与可操作性，是保证物业管理质量不可或者缺的大纲。该体系引入XX区政府办公大楼项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。我们高度重视区政府各级

31、领导与成员的意见与建议，通过意见征询，改善服务质量。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识与规范意识，使IS09000质保体系正常运作，并力争在接管两年内，使义区政府办公大楼物业管理通过ISO90认证。措施六：有效的成本操纵物业管理是微利行业，要紧靠内部管理、靠有效的成本操纵来保证利润的获取。XX物业相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力,成本操纵是评价物业管理项目成功与否的重要指标。如何充分利用有限的管理费用提供更全面的物业服务是个重要而实际的问题，我们的做法是： 使用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。 执行预

32、算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决操纵或者从简。通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少政府行政支出。XX物业掌握了综合性写字楼财务收支各项细节，特别是对费用支出各项常规比例与如何操纵各项管理成本富有经验。接管义管理区大楼物业管理处执行结果其它渠道区政府有关事务管理部门新闻媒介客户意见调查程序计算机信息系统管理处员工有关部门与人员执行信息反馈及处理流程图坚持项目经理每季安排专门的用户专访，每月随机走访单位很多于十个部门，收集用户要求、意见、建议或者投诉。管理处员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。管理处每月向XX区政府办公大楼有关部门作正式汇报，征询各方面意见与建议。公司物业

33、管理部每季拜访XX区政府办公大楼有关部门，掌握第一手资料，广泛熟悉机关各部门、职工对物业管理服务的需求。强化服务系统的及时改善与有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。管理处各部门岗位人员配备、部门职责、任职要求及工作范围岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）项目经理1工程部5业户服务部4班长1主管1配电21楼大厅客服1综合维修工23、4楼客服2秩序保护部21主管（项目经理兼职）保洁部11班长3主管（客服主管兼职）门岗3庭院、地下室1Ul_4“冈31-9楼（含信访楼）10车辆引导岗3监控岗31楼大厅及巡逻岗6合计42人部门职责业户服务部业户服务部要紧负责日常与业户之间的联系，处理包含入驻服

34、务、业户接待、会务服务、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。秩序保护部秩序保护部负责大楼管辖区域秩序保护，交通与消防管理工作，包含门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、安全管理服务。工程部工程部负责整个项目的设备日常保护服务，包含电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、中央空调系统、智能化系统等公共设备设施的保护服务。保洁部保洁部负责环保管理及公共区域卫生服务。此外采购、人事、培训等事务将由XX物业办公室、物流中心、培训中心与管理处经理负责。管理处各岗位员工的任职要求管理处经理 大专以上学历.具备五年以上物业管理工作

35、经验 全国物业管理从业人员岗位证书.熟悉物业管理的有关政策与法规，对工程设施有一定的熟悉与管理能力 具有丰富的高档综合办公楼的管理经验.有良好的团队精神与沟通技巧 有良好的指挥能力、语言交流能力与文字表达能力业户接待 大专以上学历，30岁下列，女性 熟练操作办公自动化软件 熟悉高档物业运作内容.普通话标准流利 有良好的协调能力、语言交流能力与文字表达能力.通过XX物业培训中心专业培训秩序保护员 高中以上学历 年龄2035岁之间，男性 身高不低于1.75米.五官端正，具有较强的敬业精神 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔 能吃苦耐劳承受工作压力 通过XX物业培训中心专业培训维修养护 高中以上学

36、历，50岁下列 具备有关操作证及上岗证 具有智能化大楼物业的工程维修及保养工作经验 具有较强的敬业精神与吃苦耐劳精神保洁工.初中以上学历，45岁下列.通过保洁专业化培训.熟悉高档写字楼的保洁工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力管理处各岗位员工工作范围管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与保护保养、秩序保护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。.组织拟制、审核与贯彻大楼物业服务工作计划与作业文件。.负责管理服务的质量操纵与费用操纵。.负责协调与区政府、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批

37、管理服务公开文件与管理处作业文件的发放。.负责组织公益性活动。.完成公司交办的其他任务。客户服务中心主管 在管理处经理的领导下，负责客户服务工作的正常运行。.负责对客户服务中心的日常管理，检查每日运行日志，熟悉工作状况合理安排每日工作。 负责大楼接待、会务与客房服务的质量操纵，并负责实施。 完成经理交办的其他工作。工程部主管 在管理处经理的领导下，负责设备、设施的正常运行与维保服务，包含房屋设备设施运行的应急处理工作。 负责对工程部的日常管理，检查每日运行日志，熟悉设备工作状况合理安排每日工作。 负责大楼设备、设施运行与维保的质量操纵，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。 负责

38、计划与购置维保材料及工器具。 负责公共设施能耗管理与节能工作。 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。 负责对设备（设施）维修、保养工作的计划实施与记录备案，对一些隐蔽工程中的更换要全面记录备案，记录文件长期储存。 完成经理交办的其他工作。秩序保护部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的秩序保护、消防负责。负责对当值秩序保护员进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序保护质量记录进行初审。 负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查与管理。.负责员工的消防培训及消防安全知识宣传。.负责对队员考勤与请假审批及工作考核。.负责对施工队介绍管

39、理规定并对现场进行安全监督与现场管理。 协助完成管理处布置的业主特约服务。保洁部主管.服从管理处经理的领导，对大楼的清洁工作负责。 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。 负责安排人员完成业主提出的特约服务。 负责对员工考勤与请假审批及工作考核。 负责计划与购置保洁材料及工器具。 完成管理处经理交给的其他工作任务。客户服务员（接待、会务） 对客服主管负责，执行管理处各项规定与制度； 具体开展客户服务方面的工作，包含入驻、装修、联系、投诉处理及接待、会务服务等工作； 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作； 负责接待客户办理入驻手续、装修手续、非公共性服务手续、建立档案

40、，登记产权清册与租赁清册； 负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作负责管理处文书档案管理工作，包含文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；.保持与客户的联系与相互沟通，包含具体组织社区公益性活动；.完成交办的其它工作。门岗对秩序保护主管负责，服从上级命令;在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；.发现责任区域公物损坏向上级报告；.负责外来人员的登记，备用钥匙管理；.协助主管进行紧急服务灵活处理。巡岗.对秩序保护主管负责，服从上级命令；.巡逻中遇客户要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管

41、负责，认真执行各项管理制度；.认真做好承包区域的环境保洁；.在主管带领下，认真完成本职工作与其他交办任务。设备工（水电工） 对工程主管负责，执行管理处各项规定与制度； 负责变配电系统的运行管理与维修保养； 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及操纵设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修； 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到推断故障快捷准确，处理迅速及时；.按时按质保量完成设备检修工作；.定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；.做好给排水设备（设施）的运行操作与维修保养工作；.发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障;负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工（维修工）.对工程主管负责，执行管理处的各项规定与制度；负责房屋、设施的使用管理与维修保养工作；.负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日