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1、某居住区可行性研究研究一、项目概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的进展与产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区二该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究与财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本与市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供根据。1 .项目位置及占地面积拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包含现状某厂厂区与某公司的用地。地块北临六里屯路，南至某北路，西起星火路，东到规
2、划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布田4第规划用地面积可开发用地面积保留建筑占地面积3798003320374776376520712005320人I456320403237530832 .项目现状特点项目用地内的现状建筑要紧是厂房、仓库与住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保
3、留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂与某公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积与建筑面积情况如下表2所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积与建筑面积使用者用途某某占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅43488100000532030000地区公建0.42752209200合计47763122092532030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居
4、住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3 .项目拟建规模按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑与新建建筑两部分构成，其中新建建筑包含高层与多层住宅、非配套公建与配套公建(详见表3)。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。表3项目拟建规模与建筑面积分配类型建筑面积(?)建筑面积所占比例()保留建筑152092新高层住宅43790857.6建多层住宅13760018.1建地区商服8500011.2筑配套公建10000013.1小计760508100.0合计912600-4.项目服务对象
5、居住区将规划建设一处地区级公建中心与一所医院，为邻近地区与小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅与配套公建。其中，部分新建住宅为某集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%与70%o5.市政工程与基础设施据测算，某厂居住区建成后，对热力、电力、电讯与煤气的需求预测如下:(1) 供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2) 供电根据某市某厂住宅区供电可行性咨询报告，某厂住宅区的能源供应方式使用锅炉房(或者热力网)供热，煤气或者天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅与新建公建用电定额分别按25瓦/平方米与50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约
6、20000千瓦。同时使用系数为0.8,则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站与由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元与480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。(3) 煤气据某市市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。(4) 电讯据某市市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，某厂居住区至少需电话9000部(包含公建)，初期至少需安装程控交换机1万门。二
7、、市场研究(一)某市市当前房地产市场概况(略)(一)某市市普通住宅市场分析(三)市场供需关系分析(略)通过对某市市的投资环境与市场供求关系分析，我们提出如下建议:本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一一一东四环路，建议市场定位如下：（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%,其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买与某集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占7
8、0%；四室二厅为辅，占10%,其余为二室或者一室。面积约60J20平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。（三）某市市写字楼市场分析（略）（四）某市市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案与建设条件（一）项目用地功能布局小区内现状住宅要紧分布在厂区西北角与南端。规划住宅要紧集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度操纵方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。某厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（某北路与星火路）交汇处的东北部，即
9、现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，因此在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。星火路是通过居住区的一条要紧生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边通过。规划中将锅炉房、公交首末站与其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条20-30米宽的
10、绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。（一）项目规划操纵指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质与开发强度提出的操纵指标如下：1 .用地情况总占地面积532320平方米76000平方米其中代征地面积规划建设用地面积其中地区公建用地 住宅用地 配套公建用地 道路用地 绿化用地2 .用地性质使用性质：3 .用地强度总容积率：其中：保留建筑：新建住宅：配套公建：地区商服：4 .建筑设计指标总建筑面积：其中：保留建筑面积：45632
11、0平方米52900平方米163400平方米124000平方米56000平方米60000平方米住宅及配套、非配套公建2.002.8652.060.8063.83912600平方米新建住宅建筑面积:575508平方米152092平方米地区公建建筑面积:配套公建建筑面积:建筑高度：其中：多层住宅：高层住宅：地区商服：配套公建：中、小学：建筑层数：（三）市政建设条件1.道路交通系统85000平方米100000平方米=60 米二18 米4560 米二60 米二24 米二12 米板式612层，塔式18层在某厂居住区四周道路中星火路已修好，六里屯路与某北路都定过线,只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小
12、区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路与贯穿南北东西的十字型路。2 .市政设施现状某市某厂原有较完善的市政设施。为解决某市市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，某市市供电局提出结合供热厂投产，建设一座Iio千伏变电站(星火变电站)。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向某厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：(
13、1) 上水：某厂原有上水条件满足供应。(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。(3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右。(5) 供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。(6) 供电：某厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线(石佛营路)供电，由于该变电站已满载，某厂居住区拟由规划建设的星火110
14、千伏变电站供电。某厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅与公建供电。(7) 电讯：现状某厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信进展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。四、建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应使用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工使用监理制，使用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项
15、目规模较大，因此应考虑使用滚动开发、分期建设的方式，这样既能够使项目迅速启动，又能够按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模与所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，估计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积与建筑面积如表4所示。表4项目建设分期安排单位：平方米分期第一期（南）第二期（北）第三期（中）三期合计总占地面积183000179320170000532320代征地面积26000250002500076000规划建设用地面积157000154320145000456320保留建筑占地面积2349842752531053083拆迁土地面积159
16、502175045144690479237可开发占地面积133502150045119690403237可开发建筑面积229000262000269508760508注：第二期可开发土地面积中，有71200平方米占地为当前某用地，相应分摊的代征地面积为11860平方米。工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排与高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计与前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选，1997年10月初开始第一期基础工程，1997年4月起就可进行市场推广与销售。第二期工程于1999
17、年4月初开始启动，第三期工程从2001年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成,2003年9月底销售完毕五、投资估算与资金筹措(一)项目总投资估算1 .项目投资概况据估算，本项目包含土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。更全面的投资规划可能随设计的深入而调整。2 .估算根据(1) 业主提供的“某厂居住区操纵性全面规划说明”；(2) 某市市煤气公司“某市市某厂居住区煤气供应咨询意见”；(3) 某市市电信管理局“某市市某厂居住区电信配套建设方案”；(4) 整个项目按中、低挡建
18、造水平计算；(5) 估算中的有关税金与费用按某市市的现行规定与同类项目的平均水平测算；(6) 假定该项目在5年内分3期全部建设完成；(7) 假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕；(8) 项目总投资中自有资金比率按10%计算；(9) 贷款的年利率按12%计取；(10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。(11) .估算范围上述估算投资按某市市目前通常的取费标准计取，但尚未包含室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。(12) 估算结果投资估算的结果汇总如表5所示。表5某市市某厂居住区开发项目成本估算表序号项目或者费用名称投资金额（万元）单方造价（元
19、/平方米）土地费用107342.761417.01出让金13145.092城市建设配套费19717.633拆迁安置补偿费72893.704手续费及税金1586.35二前期工程费5099.0467.31规划设计3187.362项目可行性研究382.483地质勘探测绘637.474三通一平费891.73三房屋开发费127494.501683.0（一）建筑安装工程费111837.281476.31商品住宅A多层30724.97B高层22434.112拆迁房A多层13655.54B高层6827.773地区公建A商场14021.32B写字楼13460.464可销售配套公建5462.225不可销售配套公建
20、5250.88(三)附属工程费5591.8673.8(三)室外工程费8946.98118.1（四）其它费用1118.3714.8四管理费5998.4179.2五财务费用28792.36380.1六开发期税费10462.60138.11电贴费2880.002用电权费4000.003其它税费3582.60七不可预见费8555.69112.9总计293745.363877.5注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。（二）投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表6“投资计划与资金筹措表”。表6投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计
21、开发经营期1997199819992000200120021开发总投资1.1土地费用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程费5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋开发费127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理费5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其它费用1.6开发期税费10462.602325.0211
22、62.512325.021162.512325.021162.511.7不可预见费8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812资金筹措2.1自有资金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2销售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3贷款18336.4718336.470.000.000.000.000.
23、002.4其它0.000.000.000.000.000.000.00小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）资金筹措计划本项目的投资来源包含自有资金、销售收入与贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币详见表6o在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。六、投资分析基础数据的预测与选定本报告对项目经济
24、效益进行分析过程中，所使用的基础数据与基本条件是根据某市市同类开发项目的实际状况，在分析某市市有关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测与选定的。（一）销售收入的测算根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。本项目的销售面积包含商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售
25、收入见表7“某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表”。表7某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表序号期间1997199819992000200120022003总计1商品住宅销售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆迁楼销售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地区公建销售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59销售收入总
26、计14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注：可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。（二）成本及税金1 .投资成本测算本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。2 .销售费用测算根据某市市同类项目与国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%o销售费用=384346.67万元X2%=7686.93万元3 .税金房地产开发项目的要紧税金为经营税费与所得税。根据国家有关规定,经营税费的税
27、率为5.45%,按总销售额征收；所得税税率为33%,以销售利润为基数征收。某市市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税（三）利润分配开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用与有关税金。估计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表8”项目损益表”。表8项目损益表序号项EI合计开发经营期19971998199920002001200220031项目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.
28、791.1销售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79L1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆迁楼、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地区公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入
29、000000002经营成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1销售成本264953,009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843经营税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1销售税25174.926.23065.4348.4255.4002.5151.3425.费7126717666423113.1.1营业税及附加21139.07777.74257
30、4.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易管理费及印花税4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064销售费用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845财务费用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.007开发利润57739.672124.357031.299972.799760.
31、609180.3011814.657855.708所得额2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得税19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810税后利润38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1应付利润13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2归还垫支利润及净投资回收42871.530.000.000.000.000.00682
32、3.6936047.8410.3未分配利润24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投资回收要紧用于后续投资与偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资与归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资与还本付息时归还。七、项目经济效益评价（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，要紧评价指标如下:1.全部资金评价指标(详见表9,项目全部资金现金流量表)财务内部收益率：24.80%财务净现值(IC=I8%)：10938.09万元人民币静态投资回收期：4.84年动态投资回收期(IC=I8%)：6.35年表9项目全
33、部资金现金流量表序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031现金流入1.1销售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小计384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4销售费用7686.93282.8
34、2936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5经营税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得税19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小计316868579134137457675.43828.50999.58013.7063.3.73.25.675369487733净现金流量-43772.45429.408708.8
35、121143.1510109.5820630.9845228.464累计净现金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94现值系数1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155净现值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累计净现值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09计算指标IRR=24.80%伊勺
36、10938.09万元静态投资回收期=4.84年动态投资回收期=6.35年2.自有资金评价指标(详见表10,项目自有资金现金流量表)财务内部收益率：292.33%财务净现值(IC=I8%)：155464.96万元人民币静态投资回收期：1.37年动态投资回收期(IC=I8%)：1.44年表10项目自有资金现金流量表单位：万元序号项目合计开发经营期19971998199920002001200220031现金流入1.1销售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小计384346.6714140.8046804
37、.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792现金流出2.1自有资金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2经营税费25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3销售费用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值税0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得税19054.09701.032320.323291.023221.00
38、3029.503898.842592.382.6款还贷金偿19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7Z付一贷息望7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小计105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333净现金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累计净现金流量-14264.5724294.2477975.90117895.701
39、65783.67233805.46279033.93现值系数1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545净现值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累计净现值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96IRR=292.33%NPV=155464.96万元计算指标静态投资回收期=1.37年动态投资回收期=L44年（二）财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表集中表达了项目自身平衡的生存能力，是财务
