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1、某工厂房地产规划管理知识库土地及综合类知识规划与设计类知识房产开发与建设类知识房产测绘类知识产权登记类知识土地及综合类知识1、土地用途包含什么种类？答：土地分为农用地、建设用地与未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包含城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地与建设用地以外的土地。2、如何熟悉土地来源及性质？答：对己办理房地产登记的，能够从房地产证中熟悉；对未办理房地产登记手续的，能够从土地使用权出让合同书中熟悉。3、什么是集体土地？答：集体土地是
2、指农村集体所有的土地。4、有什么用地属于集体土地？答：根据中华人民共与国土地管理法第八条的规定：农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地与自留地、自留山，属于农民集体所有。5、对集体土地使用权有什么规定？答：根据中华人民共与国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。深圳市土地征用与收同条例还规定，违反该
3、条例的规定，擅自与农村集体经济组织或者其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或者
4、多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有什么规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对己交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须通过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定与“深府200194号”文的有关规定，原农村征地时返还
5、的工商进展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%,能够合作建房。9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11通过出让方式
6、取得土地使用权后，是否就能够处分该宗土地？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，能够占有与使用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包含什么内容？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备下列要紧条款：（一）双方当事人的姓名或者者名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；（五）交付土地的时间；（六）规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市政设施配套建设义务；（九）使用相邻土
7、地与道路的限制；（十）建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的构成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或者条件是否能够变更？答：通常情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限与条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或者条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有什么？答：土地使用权出让包含招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地
8、使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有什么土地使用权出让需通过招标或者拍卖方式进行?答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例与深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或者拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，通过协
9、商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、什么土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于下列范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地与全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研与市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、什么土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府200194号”文的规定，下列用地也能够采取协议出让方式出让土地使用权,但务必按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或
10、者特别鼓励进展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：根据“深府200194号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位与个人的不能进入市场的房地产,应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2.市、区国有企业以外的其他单位与个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用
11、年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，能够进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或者协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房与生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并同意交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价与其他交易条件。公告
12、期限很多于30日。公告期限届满，按照下列规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，同意多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者者只有一个申请人但报价低于最低交易价或者不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定,但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之
13、与。23、有什么土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包含分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖与挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包含市政府收回闲置的行政划拨用地与历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收何土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或者交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑
14、物的出让用地、行政划拨用地与历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或者经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地与历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或者与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规同意的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包含中介机构不得进行上述交易。24、在什么情形下，土地使用权终止？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，
15、土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或者土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或者决定生效；（五）用地单位迁移或者者被依法注销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提早收回土地使用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。25、在什么情形下的土地交易不予办理产权手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求与方式进行公开交易的；（三）投标人或者竞买人互相串通压价的；（
16、四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人与责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有什么土地批文或者权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让与对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或者擅自变
17、更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何熟悉地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，能够要求进展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，能够从土地使用权出让合同书中熟悉地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的,从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门能够解除出让合同，收PI土地使用权。土地使用权只支付定金或者保
18、证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，己兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门能够无偿收回土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或者派出机构能够无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或者决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门能够提早收同有
19、偿出让的土地使用权?答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前能够收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或者被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物与构筑物。32、什么属于违法建筑？答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定，违法建筑包含：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施
20、工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或者村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或者村民自用宅基地违反城市规划或者超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅与其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施往常，即1999年3月5日往常违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有
21、的土地或者者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或者合作兴建的私房。34、什么违法私房不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊与压占地下管线或者者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的
22、土地或者者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施往常，即1999年3月5日往常违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。36、什么历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权?答：根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊与压占地下管线或者者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施
23、的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者者原农村用地红线外其他土地的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？答：使用特区范围内土地的单位与个人，都务必根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金与土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他有关手续或者采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？答：根据深圳经济特区土地使
24、用费征收办法的规定，使用土地的单位与个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或者联营企业的，合资、合作或者联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地与宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？答：土地使用费根据土地等级与类别，按深圳经济特区
25、甲种土地使用费征收标准或者深圳经济特区乙种土地使用费征收标准计征；如属临时用地的，按深圳经济特区临时（短期）地租标准计征。40、有什么情况暂免缴纳土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队与个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施与林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规与规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有什么用地免缴或者减收土地使用费？答：根
26、据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地免缴或者减收土地使用费:（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规定的竣工日期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的，经主管部门批准能够适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或者项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或者其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批
27、准能够缓缴或者减免土地使用费；（六）按国家法律、法规与规章规定能够减收土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续？答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或者变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或者变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。规划与设计类知识43、如何办理建设用地规划许可证？答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取建设用地规划许可证。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位务必在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或者其派出机构领取建设用地规划
28、许可证。市规划主管部门或者派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的有关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，建设用地规划许可证自行失效。44、在取得建设用地规划许可证后，是否能够变更地块规划内容？答：建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或者其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准的，市规划主管部门或者其派出机构向申请单位重新核发建设用地规划许可证,收回原建设用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管
29、部门或者其派出机构书面答复申请单位。45、建设工程规划许可证包含什么内容？答：建设工程规划许可证包含下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称与发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号与子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包含总平面图、各层建筑平面图、各向立面图与剖面图。46、什么情况下不予核发建设工程规划许可证？答：根据深圳市城市规划条例的规定，下列情况不予核发建设工程规划许可证：（一）不符合城市规划要求或者未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；（二）设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不
30、符合国家、省、市有关专业技术规范与规程的。47在什么情况下，需重新办理建设工程规划许可证？答：当工程因下列情况确需修改的，应重新办理建设工程规划许可证：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发建筑工程规划许可证？答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发建设工程规划许可证或者建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业
31、管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。49、对未取得建设工程规划许可证的建设项目，主管部门能够采取什么处罚措施？答：未取得建设用地规划许可证或者建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门能够依照深圳经济特区规划土地监察条例采取查封，扣押等行政强制措施。50、购买预售商品房后，进展商是否能够变更项目设计？答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。深圳经济特区房地产转让条例规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。商品房销售管理办法（建设部88号
32、令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，与出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同同意规划、设计变更与由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。51、建设工程竣工后，是否务必取得规划验收许可证？答：建设工程竣工后，建设单位或者个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批
33、部门申请规划验收。未经验收或者验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记，不得投入使用。52、什么情况下不予核发规划验收许可证？答：根据深圳市城市规划条例的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包含变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原建设工程规划许可证标明应拆除的建筑物或者构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建设工程规划许可证要求的。53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？答：成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小
34、区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有什么规定？答：根据深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细节的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备与场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。55、某物业加建两层，进展商说“一边报建，一边加建”，这样做能够吗？产权有保证吗？答：不能够。建筑物的扩建、改建务必报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或者备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。56、
35、什么是套内使用面积系数？答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（）。57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之与与建设用地面积的比率（）。58、什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之与与建设用地面积的比率（）。59、什么是绿地率？答：在建设用地范围内各类绿地面积之与与建设用地面积的比率（）。绿地面积的计算不包含屋顶、天台与垂直绿化。60、什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之与与建设用地面积的比率（）。房产开发与建设类知识61、设立房地产
36、开发企业须具备什么条件？答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构与固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发与经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。62、如何申请领取房地产开发企业资质证书？答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部
37、门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书。房地产开发企业办理房地产开发与经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63、什么是商品房预售？答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者者房价款的行为。64、房地产预售许可证包含什么内容？答：房地产预售许可证包含下列内容：（一）预售许可证编号；（二）进展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑
38、面积，其中包含的各类建筑面积与套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时，才能够办理预售许可证？答：七层下列的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备什么条件？答：商品房预售需具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证与建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量与安全监督手续；（四）已确定施工进度与竣工交付使用时间；（五）七层下列的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程
39、须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。67、是否能够认购内部认购时期的房地产？答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是进展商躲避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。68、什么是商品房现售？答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。69、房地产现售需要具备什么条件？答：（一）现售商品房
40、的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照与房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证与施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施与公共设施具备交付使用条件或者者已确定施工进度与交付日期；（七）物业管理方案已经落实。70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告公布者不得公布其广告:（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三
41、）违章建设的房屋；（四）司法机关与行政机关依法裁定、决定查封或者者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商公布房地产广告时，应向广告经营与公布单位提交什么材料？答：房地产开发企业或者受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与公布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。72、房地产销售广告应当包含什么内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包含下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房
42、地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。广告经营与公布单位不得为房地产开发企业公布不具备前款规定内容的房地产销售广告。73、在房地产广告中，不得包含什么内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者者投资回报的承诺；不得出现返本销售或者变相返本销售的内容；不得出现售后包租或者变相售后包租的内容。74、对售楼广告及资料内容有什么具体规定？答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干
43、道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清晰。75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、内部认订、内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管与工商部门要加强检查监督，及时查处。76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？答：房地产广告对价格有表示的，应当清晰表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套（单元）出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积
44、计算房价。销售已建成的商品房与二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。77、进展商公布虚假房地产广告时，应承担什么责任？答：对违规公布房地产广告及公布的房地产广告失实、虚假的开发企业与广告经营者、公布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告公布者停止公布，并依照有关规定给予处罚。78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？答:房地产开发企业、房地产中介服务机构公布的商品房销售广告与宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。79、对房地产广告中的各类
45、排名、奖励等内容，有什么规定？答：预售商品房广告中出现各类评奖、排名、国家或者省示范工程等称号的，务必符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。80、进展商销售商品房有什么方式？答：房地产开发企业能够自行销售商品房，也能够委托房地产中介服务机构销售商品房。81、进展商不得采取什么方式销售商品房？答：房地产开发企业不得采取返本销售或者者变相返木销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。82、销售代理委托书包含什么内容？答：由委托人出具给代理人的
46、委托书应当载明委托期限、委托权限与委托人与被委托人的权利、义务。83、在进展商处购房时，进展商应当明示那些事项？答：（一）开发资质与营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度与竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共与公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格与付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法与商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还务必明示城市商品房预售管理办法
47、。84、进展商应当提供什么文件以供买方查阅、复印或者摘抄？答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄下列文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字O号土地使用权出让合同书及号补充协议或者者房地产证；（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。85、对已预售的商品房，进展商是否能够设定他项权？答：己预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成缺失的，由预售人承担。86、对已预售的房地产，进展商是否能够抵押该房地产？答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。87、购房预定款性质的费用能够退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。88、在什么情况下，房
