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1、某市招商推广策划报告与安商港招商推广策划报告广州凌峻房地产策划推广机构2003年10月目录第一分：前言第二部分：招商目标第三部分：招商原则第四部分：价格策略第五部分：招商阶段划分与具体执行策略第六部分：推广策略及费用预算附：商场常见业态种类第一部分前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，关于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否能够顺利开业，优质的主力商户是商场长久进展的中流砥柱。随着商业地产的进展,招商将会扮演很重要的角色。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长
2、久旺盛，而统一招商就是为商场以后经营的畅旺奠定坚实的基石。我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，与将项目持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。目前，北海的商业地产处于进展的初级阶段，在这样一个充满机遇与风险的环境下，本项目务必使用差异化策略，运用与众不一致的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保商场的顺利开业，这份招商报告，供双方讨论确认与执行。第二部分招商目标一、与安商港的招商目标与安商港的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是选择优质商家促进商
3、场的持续旺场。1、通过前期铺垫工作，保证与安商港的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到85%以上。2、通过在北海当地市场及跨地区的巡回招商会，进一步提高北海与安商港的知名度，培养市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在北海市场的龙头地位。3、龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。二、目标商家（品牌组织）计划在与安商港的招商工作与品牌组织计划中，应充分考虑北海地区消费者的消费特性、消费能力与消费习惯，以个别一、二线品牌商户带动三、四线商户
4、，吸引一大批意向经营商户，从中选择优质客户，实现品牌店经营、无假货经营，树立与安商港的专业形象。招商计划先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业与品牌，再选择当地有特色的商品与服务项目。现时执行：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。主力商户:要紧包含大型超市、百货商店与西式快餐店。西式快餐店应以一线品牌商户为主，大型超市、百货商店以二线品牌商户为主，争取引进一线品牌商户。由于北海城市的规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型的连锁超市与百货商店的难度是很大，因此，我们建议，本项目使用合作经营或者连锁加盟方式与一些大型品牌商家合作经
5、营主力商户。项目要以一些比较优惠的策略去引进这类型的主力商家，确保项目对中小型商家的招商更有吸引力。目标客户有：快餐店:肯德基、麦当劳、必胜客超市:广州家谊超市、岛内价、好又多、章业万货百货:广州百货、天贸南大百货、摩登百货辅助商户：由国内外品牌专卖店与本地部分的零星商户构成，三、四线商户为主,这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，他们的加入能够丰富商场的购物要求与乐趣，令商场变得更加多元化。目标客户有：品牌服装.例外、江南布衣、鳄鱼服装、皑如、播、时尚芭莎、天兰、奥雪玛、皮尔卡丹、以纯、黎人坊、蓝豹西服、雷柏高、萍果、CY、彬彬西服、报喜鸟、左丹奴、S&K、U2、G2000、真维丝、保
6、狮龙、班尼路、自由鸟、李宁等；皮具、鞋类:高卓皮具、安迪皮具、永峻皮具、科春得、百事流行鞋、皮尔卡丹、老人头、鳄鱼、沿岸在线、阿迪达斯、信步、皮匠世家、百丽、芭迪等家电、手机类:东泽电器、顺电家电、协享手机城、星之光电器城等美容化妆品类:雅芳、亮妆、羽西等精品类:顶好饰品、神话精品廊、激潮流饰品、翁氏魔术等珠宝类;六福珠宝、周大福、点石珠宝等服务类;建设银行、南航票务、旅游公司、中国电信、中移动、中联通等第三部分招商原则现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位与多样的消费形态，统一到一个经营主题与信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐步从“购物中心”蜕变成“小商品市场”，直至最终
7、完全丧失自己的商业核心竞争力。通过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。本报告是以与安商港产品策划报告为出发点，根据它的业态规划，灵活安排各类商家。本项目的初步业态分布如下:楼层经营业态负一层（自由港）品牌连锁超市（主力商户）首层（品牌港）品牌服装形象店、化妆品专柜、珠宝玉器、手机电信、连锁快餐、大堂休闲吧（饮品、小食）、银行、商务中心二层（潮流港）特色服饰、潮流服饰、皮具、鞋帽、内衣、婚纱摄影、个人用品店、精品首饰、修甲、运动100体育廊、
8、旅行用品店三层（数码港）家电、音响、数码产品、高科技展示区、家居、贴纸相、游戏机中心、明星卡区、网吧中心、儿童娱乐城、童装区、玩具城、如品牌雪糕屋二、商户进驻要求(一)基本要求1、知名商户或者连锁商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流与提供稳固的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使与安商港在北海迅速树立起知名度，可谓未开先红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2、个性鲜明有特色商户。商户结构的构成对全体商户都是相辅相成的，不一致的商户会带来不一致消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留
9、下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。与安商港定位鲜明“北海首个一站式时尚购物乐园”，“购物乐园”是要紧特色，当商港正式开业的时候，公众都会抱着这样一种眼光：“有什么特色？”、“乐在什么地方？”要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，务必对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名快餐店等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大奉献。五楼的电影城是整个商场最重要的人流汇聚点之一，电影城每天将为商场带来可观的人流量，假如可行，建议电影城同步开业。（二）具体要求1、只招名牌、
10、品牌、优质、特色商家进场。保证商场的中高档定位，在实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝什么小档次，无品牌的小商户进场。2、招大租户进场。保证商家经营的面积有足够的展示空间，规定承租商户至少要租用20由2以上的经营面积。与安商港要改变其他商场的“市场经营”格局。3、经营同类商品的商家不超过20家。保证经营相同商品的商户数量不多，在提供足够选择空间给顾问的基础上，避免商户之间恶性竞争。4、统一经营，统一管理。这是商场良好运作的重要保证。三、招商总体策略招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为务必将招商总体策略确定为：以品牌商家为核心,不是简单地以租
11、户为对象目前北海的商场招商基本上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位的确立与业态的划分，必定与其经营品种、档次息息有关，以品牌为核心开展招活动，是现代商业的必定趋势。符合业态划分的品牌，务必争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策与优惠措施；而关于非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，假如与商场定位相抵触，从长远来说必定会影响商场的持久经营，我们务必对这类商家进行限制，限制商家数量与经营规模。四、商户选择原则第一原则：把握业态经营比例原则通过对国际知名与国内成
12、功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对北海的市场具体情况，与安商港的零售、餐饮、娱乐产业经营比例务必满足7:1:2,招商时要注意保护与管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。第二原则：统一主题与品牌形象原则购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂玲，购物中心务必是一个拥有明确经营主题与巨大制造力的品牌形象企业。招商要始终注意保护与管理好已确定的经营主题与品牌形象。务必要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续进展与良好运作。第三原则：同业差异、异业互补原则同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入，假如引进商户过于重叠
13、，在经营上将造成竞争的猛烈，也有损商场的经营特色。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品与日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化,提高其消费兴趣与欲望。譬如百货、超市由于经营业种有异，能够互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店能够互补等。第四原则：经营方式的选择原则购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营与租赁。购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营操纵力度；另外，相关于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售
14、店务必引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或者租金收入偏低。我们建议，在条件容许的情况下，核心主力零售店的引进采取加盟或者品牌输入的合作方式，尽量自营一部分或者全部，这样一能够加强经营操纵力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三能够提高非主力零售店的提成或者租金收入。而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样能够增强开发商对购物中心的整体操纵力度。第五原则：核心主力店互动原则在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型购物中心的磁石
15、效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败与否，购物中心辅助与配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或者超级百货公司的入驻,常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店关于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或者线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第六原则：放水养鱼原则购物中心经营具有长期性特点，使用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的进展前景是大有空间的
16、。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。第四部分价格策略在营销组合中，定价是最具挑战性与最危险的策略。我们是基于与安商港专项市场分析报告与与安商港产品开发策划报告两份方案，根据开发商的成本预算与当地市场的实际租金水平情况，制定了下列的定价策略供参考。一、成本操纵的价格方法本项目的租金价格定位以开发商的成本为出发点，成本导向定价指按开发成本与合理的回报周期确定价格，立足于本项目的开发成本、资金成本、经营成本与招商推广成本费用，在预期回报基础上确定租赁价格，进展商的盈利目标是长远的收益，而非短期的租金收益。盈亏平衡法与目标利润法分别从保本不亏
17、与获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。由于它们是以预测的租赁总额为参数，而租赁总额又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相习惯。盈亏平衡法（成本定价）的计算方法：比如：本项目的投资总额为7000万元，每年资金成本与经营成本分别为投资总额10%,招商成本500万元，估计回收期为10年，每年务必回收的成本：每年成本价二（7000万元+500万元）/10年X（1+10%10%）=900万元每月成本价二900万元/12二75万元按经营面积37000平方米计算，则每平方米每月的租价约是20.27元（不包含管理成本费用）。分解每层均价租金水平:楼层面积(m2)
18、租金系数每年租金（万元）每年平均租金（元/m2）每月平均租金（元/m2）负一层60000.4119.34198.9016.57首层70001.0348.07497.2441.44二层60000.5149.17248.6220.72三层60000.35104.42174.0314.50四层60000.389.50149.1712.43五层60000.389.50149.1712.43合计37000900.0020.27二、市场比较的价格方法（一）低开高走定价策略其目的是以较低的价格入市，通过价格优势，最大程度地提高市场的占有率，并能快速而有效地占据市场的制高点，从而成为当地的明星楼盘。此种定价策
19、略以高市场占有率为最要紧目标，营销利润反而退为次要目标。鉴于本项目全部招商的出发点，抢占市场是本项目上市最重要的手段。（二）市场先进价格策略结合当地商业物业市场的进展现状与趋势，本项目务必以目前的市场租金水平作为租金制定的准绳，以市场的进展态势为据点，灵活调整，制定出一个迎合市场的浮动策略。在价格方面上，实行优质优价策略，提高商户准入门槛，树立项目中高档的市场形象。建议与安商港租金的制定比目前市场租金水平要提高1.2倍，以良好的租金水平衡量本项目的高质素。分解每层均价租金水平:楼层面积(m2)租金系数先进租金水平每月平均租金（元/m2）每月总租金（万元）负一层60000.41.248.0028
20、.80首层70001.0120.0084.00二层60000.560.0036.00三层60000.3542.0025.20四层60000.336.0021.60五层60000.336.0021.60合计3700058.70217.20（注：以当地商场首层的市场均价100元/m?月作基准。）在形形色色的价格策略应用中，利用楼盘本身的条件，结合顾客的心理定价作组合，并根据招商进程的变化巧妙地对租金水平进行调整，这样的价格策略可称之为“心理定价突破法”,是房地产价格策略组合中比较常用而且杀伤力较强的一种方法。（三）参照市场价格策略目前的市场价格是本项目定价的准绳，我们务必以目前的市场价格作标准确定
21、本项目的价格。这种策略也许会引起市场的热烈追捧，由于这样就会使本项目的性价比更高，会很大程度地扩大市场的占有率。但关于开发商的租金回收的效果并不是很明显。价格制定如下（注：以当地商场首场的市场最高价100元/m2月作基准）:层次面积(m2)租金系数每月平均租金（元/m2）每年总租金（万元）负一层60000.440.0024.00首层70001.0100.0070.00二层60000.550.0030.00三层60000.3535.0021.00四层60000.330.0018.00五层60000.330.0018.00合计37000181.00三、租金递增建议1、第13年这是的商场开业初期，是
22、经营起动阶段，不论商户还是管理公司，必定都有一定的经营难度，需要共同进行市场培养，商场才能逐步做旺，建议第13年的商铺租金不作递增。2、第4年开始通过3年的市场培养与商场营运，随着经营逐步走向正轨，商场品牌的确立，与安商港开始进入新的阶段。建议商铺租金从第4年开始递增，第4、5年租金标准建议每年递增5%,第6年开始才根据北海商业市场的进展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。四、优惠促租措施1、减免租金优惠为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在保证开发商基本利润的基础上，作减免部份租金的优惠。秒秒金计划为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租
23、赁租金优惠越高的“秒秒金计划”。先将对外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照达成承租协议的先后，制定相应的租金优惠比例，如：在2004年1月之前达成承租协议，给商户予租金9折优惠；在2004年2月之前达成承租协议，给商户予租金9.3折优惠；在2004年3月之前达成承租协议，给商户予租金9.5折优惠；在2004年4月之前达成承租协议，给商户予租金97折优惠；具体优惠比例与时段在招商时另作确定。首年半租金先将公开的租金标准往上提高一定的幅度，在招商时为了吸引商户，建议以“首年五折租金”的优惠方式来引诱重点商家的进驻，表面造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉地形成抢租的心理。“半租金”
24、措施在公开招商前期，规定一个期限内（视具体情况安排）实行首年半租金优惠策略。注：商铺租金标准是与安商港的高度机密，只能由高层执行人员掌握，不可随便向外泄露。2、增加商户装修期优惠通常商场都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，大型超市与百货商店的装修期将长达四个月至半年或者以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视与安的商场装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。3、送广告宣传牌使用权
25、除了外立面的几幅大型广告牌外，商场内也需设置一定量面积在1.5一3平方米的小型广告牌，既可活跃商场的商业气氛，也可增加收入。户外大型广告牌只送给主力商户（超市、百货与快餐店），其他商户有需要须另行租用或者优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，与安只提供广告位置。4、试业期减免管理费很多商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一、两年经营均处于进展期，营业状况有待市场培养。为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或者半年）实施减少或者免交管理费的优惠，以降低
26、商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。第五部分招商阶段划分与具体执行策略一、招商的标准流程：为了便于更好地顺利开展本项目的招商工作，我们根据项目的推进并建立了一个标准的招商执行流程，能够让我们的招商工作能够有步骤地进行。二、招商管理操纵1、招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；2、招商项目的质量操纵，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商;3、招商项目的风险操纵，对有意向的合作商经营稳固性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；4、招商项目的进度操纵，项目
27、筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，商场才能顺利开张营业。三、招商阶段划分（一）筹备期2003年11月前要紧工作：1、招商队伍组建与培训2、商铺间隔3、租金标准的确定4、确定目标商户5、分别前往北海、南宁、柳州、桂林、广州、深圳等地搜集当地目标商户资料，广州与深圳的搜集工作由广州凌峻总部同事负责进行6、现场招商中心开放7、市场引导系列报道8、招商资料准备9、招商法律文件准备（二）意向登记期2004年1月前本阶段中要紧的工作为：对有意向在项目经营的商家进行登记，为下优质商家的筛选奠定基础。同时，在南宁、柳州、桂林、广州、深圳等地全面开展商家
28、召集（Call客）工作。前期通过报纸广告将与安商港的招商信息公布，通过专人的服务小组进行跟踪，促进优质客户的引进工作。与安商港招商分为两步进行：第一步是大客户招商与外地招商，确定要紧品牌商家与主力店，第二步是通常客户的招商引进。1、大客户洽谈确定与外地招商1）外地招商对象要求不在于大，而在于精，务必是在广西地区有很好的知名度与美誉度，属于国内知名品牌或者者国际知名品牌。2）大客户与知名品牌商户可享有选址优先权。大客户与知名品牌的经营务必考虑符合业态经营的原则，所选取的铺位与经营种类务必符合已经初步预定的功能布局与经营范畴。2、南宁、柳州、桂林招商工作“走出去、引进来”与安商港的在南宁、柳州、桂
29、林进行招商工作，务必采取“走出去、引进来”的策略。关于当地的品牌商家进行筛选，务必符合与安商港的经营业态。并在当地进行广告投放、开招商会等活动，公布与安商港在当地进行招商的信息，或者将招商信息直接邮寄给目标品牌商家。邀请当地的品牌商户（包含事先未接触的商家）参与当地进行的与安商港招商说明会，对有意向且符合与安商港业态定位的商家积极地引进。1）成立三个专门的服务工作组，每组三、四人，分别进行前往南宁、柳州、桂林等地开展巡回招商工作，同时宣传与安商港。外展招商工作组由凌峻的同事带领。广州及深圳地区的招商要紧是针对主力商户、大商户与知名商户，在凌峻广州总部设立与安商港招商联络处，一方面便于商家联系，
30、另一方面有助提高在南宁、柳州、桂林等地招商的号召力。（在招商手册中的联系方法，建议除北海、广州外，更将强盛在香港的写字楼作为海外联系点，以扩大与安商港在国内外的号召力）2）外地招商需要投放一定量的广告支持（见第六部分与安商港招商推广策略），并配备招商用具如展板、招商手册等。工作程序：工作组同事收集南宁、柳州、桂林的品牌商家名单，务必落实到具体地址、电话、联系人、经营项目种类V当地公布招商广告V工作组同事将与安商港招商的资料通过快件形式邮寄给商家工作组同事进行电话回访，征询商家意见，收集整理意见资料发送与安商港举行招商说明会请柬，基本确定参加招商说明会的商家名单在南宁、柳州、桂林分别召开与安商港
31、招商说明会，争取引入实力商家进驻与安商港。3、本地商户的洽谈与甄别 进行数量统计，明确其经营种类、营业面积、所经营品牌，并制定全面的商场区域分布图，加以标识。 对其经营能力、经营实力、经营品牌的支持力度进行分析，制定综合实力等级分制度，在正式招商与经营当中，尽量满足综合实力高的本地经营客户； 综合实力不足与品牌实力不够者，进行限制进入或者经营年限的限制； 关于有能力本地客户，在满足其个性化要求的基础上，假如存在经营类型与与安商港的整体经营业态有重大出入，务必劝说其同意调整铺位位置，进行经营业态的调整。为保证经营实力与防止投机，品牌商自营时，务必进入行业3年以上，同时提供营业执照复印件与有关证明
32、才能够进入自营。（三）经营业态的调整根据前阶段的招商准备工作与客户意向登记工作情况，重新分析目标商户的可行性，务必按照市场情况，在与安商港定位的基础上，对经营业态进行适当的调整，这种调整在整个招商过程都务必快速反应、及时进行。（四）承租协议1）有意向承租客户在招商选铺后，务必签订商铺经营/承租意向书，双方确定签署正式租赁合同的期限；2）并务必先交纳承租定金500010000元，定金数额视商户承租面积而定，承租面积越大定金越高。3）在商铺经营/承租意向书确定的签约期限，双方正式签署商铺租赁合同，商户务必交纳合同保证金。4）除主力商户外的所有商户，在签定承租协议或者经营合同的同时，务必与物业管理公
33、司签订委托管理合同与与安商港商户公约。商铺经营/承租意向书应包含： 商户经营种类、经营面积、商铺具体位置、租金标准、管理费标准； 经营品牌情况介绍，包含品牌生产地、销售情况、主营产品、基本售价水平； 提交品牌主的特许权证明与经营许可证。5）高低保证金制度在签订租赁合同时，由管理公司规定缴纳缴纳保证金制度，建议实行“高低保证金制度”。 商家签定合同经营的时间长，则保证金多，租金相对比较低。商家签定合同经营的时间短，则保证金少，租金相对比较高。四、招商活动的组织为了有效、快速地促进项目的招商进度，我们建议根据项目招商阶段的推继而具体安排一系列的招商活动，目的是为了引爆与安商港的招商热潮促进招商工作
34、的开展、提升项目美誉度、为项目培养目标消费群体。招商活动将贯穿整个招商过程，并随着招商工作的开展而逐步举行。（一）巡回招商会组织项目的专项招商小组，分别到南宁、柳州等地开展招商会，在当地派发招商传单，并到各大商场或者繁华的商业街收集当地的品牌商家，然后再根据具体情况的需要，派出招商负责人到当地或者组织有意向的客户到北海进行业务洽谈。1、活动意义1）为了扩大本项目在当地的知名度与影响力，让外地更多的商家能够更深入的熟悉北海与本项目。2）扩大本项目的招商范围，能够尽快达到本项目的招商目标。3）有利于树立开发商的知名度与品牌。2、活动安排组织招商小组到预先选定的外地定点城市，举办本项目的招商联络处，
35、并在当地派发本项目的宣传楼书或者单张与安排招商人员到当地的一些品牌商家进行拜访。尽可能能够基本确定当地商家的意向。3、活动时间（招商蓄客期）。（二）外地招商团通过举行外展地的招商会，集中有意向的经营商家构成一个看铺团体,与旅行社合作，邀请各商家前往北海考察与安商港与北海的商业环境，让有意向在北海开拓市场的品牌商家寻求一个更好的市场据点。这样不但有利于建立开发商在各类商家中的知名度与展现开发商雄厚的实力，而且也有利于建立各类商家的入场信心。1、活动意义北海与安商港针对外地企业进行招商团的举措无疑问是轰动当地的一大新闻事件。招商团事件不仅仅说明了北海商业项目倍受外界的关注，而且也开创了北海这一方面
36、的先河，通过招商团事件能够为项目的招商增添新的话题，积极推动项目的招商进程。在招商团事件全过程，联合北海甚至整个广西的新闻媒介作全程跟踪采访，将新闻与项目的宣传有机结合，形成持续不断的新闻炒作热点。与此同时，将此新闻事件进行大力宣传，形成异地的宣传与当地宣传互动，为与安商港在广州、深圳或者其他地方的招商起到积极的推动作用。2、活动安排招商团建议安排二、三个场次（视具体情况而定），广西区内招商团、广州与深圳招商团等各一次。同时，区内招商团到北海后，与安商港组织“北海商业进展高峰论谈”，将为与安商港的招商起到积极促进作用。3、活动时间（招商蓄客期）。（三）北海商业进展高峰研讨会通过集中有意向的商家
37、，邀请北海政府官员、商业局领导、广州或者深圳知名商业专家、商业地产专家等汇聚一堂，在酒店会议室里举行“北海商业进展高峰研讨会”，并邀请媒体对此事件进行跟踪报道，增强本项目的市场影响力，提高与安商港的知名度。1、活动意义1）为与安商港品牌建设造势，树立良好形象，扩大项目知名度与影响力。过政府有关职能部门、当地商业权威专家的演讲，树立项目的权威、专业性，奠定经营商家的信心。2）有利于将本地的品牌商家与开发商进行面对面的交流，让各个商家能够更熟悉本项目的具体情况与树立开发商的知名度，坚定经营商家的信心，为项目的招商奠定基础。3）通过研讨会能够更有效地锁定有关的商家，为各类商家提供一个信息交流的平台。
38、2、活动安排邀请政府领导、品牌商家、著名的经济人士等目标客户群参加，就北海目前的商业进展与未来的进展趋势举办一个财富论坛，并邀请当地媒介对此事件进行跟踪报道。（四）特许经营招商会针对北海商业市场缺乏品牌商户、品牌商业机构则对北海商业市场具有明显的观望态度的情况，为了顺利引进知名品牌商户，建议举办“特许经营商业北海研讨会”。研讨会由与安商港联合北海商业局、中国特许经营顾问机构与众多著名商业连锁机构举办。我们预先联系多家著名商业连锁品牌，划定商铺位置作为该品牌在北海的特许经营店，通过研讨会邀请北海有经营能力的商家进驻经营。达到为品牌商业机构与本地实力商家掀线搭桥的目的，争取吸引更多知名品牌进驻。（
39、五）封顶仪式为了增强商家的进场信心与建立开发商的信誉度，同时，也有利于商家对工程进度的监督。在封顶的那天，能够举办一个项目的封顶仪式，有利于商家与开发商面对面的交谈，能够强化商家进驻的决心。1、活动意义1）为了增强各类商家的入驻信心与建立开发商的信誉度。2）能够促进各类商家的入驻欲望。2、活动安排在项目封顶的时候，能够举办项目的封顶仪式，邀请有意向的商家参加，让各个商家能够进行一次较深入的面对面的沟通与交流。令各个商家都能够清晰地熟悉到整个工程的进度，能够让商家监督整个工程的进度，加强商家的入驻信心与建立开发商的信誉度。3、活动时间（项目封顶当天）。（六）品牌主力店的签约仪式为了吸引中小商家的
40、进驻，与品牌主力店确定进驻意向后，根据招商进度的情况，组织举行开发商与品牌主力店的签约仪式，并邀请当地的媒体参加，进行大力的宣传、报道，扩大本项目的知名度。通过开发商与品牌主力商店的强强联合的组合，给各类商家制造经营信心的保证。1、活动意义通过本项目与品牌主力商家的签约仪式，形成强强联合的组合强势，进一步加强中小型商家的入驻信心。2、活动安排邀请意向已定的品牌主力商家与开发商在项目现场举行入驻签约仪式，让各类中小型商家明确地明白本项目已有了品牌主力商家进驻，加强持有观望心态的中小型商家的进驻欲望与提供信心的保证。第六部分推广策略及费用预算一,传播策略全面撒网，重点捕捉利用媒介媒体的大力推广炒作
41、，广撒鱼网，捕捉尽可能多的客户商家，然后，通过筛选，重点选出适合本项目的有效商家，争取早日达到本项目的招商目标。立体推进，全面覆盖招商推广的形式使用立体交叉的方式进行，能够通过新闻公布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式，营造一种集束性的广告轰炸效应，抢夺各大小商家的眼球，掀起当地或者其他地区商家的热烈追捧的热潮，树立本项目的良好形象。节奏配合，引动市场广告是推动项目进程的有力武器，根据本项目招商工作的推进，招商广告活动务必要根据不一致的阶段进行安排、调度。不一致的阶段要具体安排广告量的密度与范围，争取在短期间内引起最大的轰动效应，引起市场的关注。二、品牌推广一个公司的品牌是企业个
42、性化的标志，也是企业产品抢占市场的一大杀手铜。它不仅代表企业的形象，代表企业的过去进展历程，它还传达着企业的某种信息。对许多企业，品牌甚至就是它们的生命线。成功的大企业，在品牌经营上有着执着的追求与深刻的内涵，广告与形象识别系统等只是其外表形式，制造价值才是其追求的核心。做品牌是一个复杂的系统工程，要建立并长期保护一个品牌的形象与价值就务必约束企业及其员工的行为、操纵产品或者服务的质量、持久地保护与制造品牌提供的价值承诺。这是在消费者无所不在的监督下实施长期的承诺。能够说，品牌实在是企业背上的一个“金十字架”，尽管金光闪闪，假如没有不断地努力，就很可能会被市场打入“地狱根据本项目的具体情况，针
43、对本项目的品牌推广务必从企业与产品两个方面出发：连续企业品牌，打造地产先锋当一个品牌被消费者视为一种全方位的经验时，企业的所有行为，包含客户服务、公共关系等各方面都务必整合为一个相互关联，彼此支持的整体来传达一个完整的品牌形象。因此，品牌不仅仅是一个广告形象，它更是公司的一种长远与全面进展的经营策略。因此，我们建议在本项目的推广活动中，务必要充分地利用本企业的市场口碑与品牌形象，让商家与消费者能够更深层地熟悉与安商港就是强盛集团的实力力作，给予各类商家的经营信心。树立项目口碑，抢占市场制高点良好的市场口碑是产品在市场中被热烈追捧的重要筹码，树立与安商港在北海乃至广西，甚至更广区域的市场形象，良
44、好的市场口碑有利于本项目抢占市场的更大份额。我们务必要通过前期的广告炒作宣传，为本项目在当地树立一个标新立异的鲜明形象。三、媒体计划（一）主力媒体选择有效运用媒体，应地制宜是我们在进行宣传渠道界定的评定标准，媒介的良好运用，通常都能让我们达到事半功倍之效果。整合的才是强势的，全面启动报纸、杂志、DM直邮（商务信函）、网络与电视媒体进行有力的整合。1、招商广告以报纸媒体为主、杂志为辅报纸媒体在招商过程中举足轻重，原则上保持连续性的硬报纸广告稿及短篇软文广告配合。媒体选择将侧重于影响力较大的媒体，宣传内容要紧以招商为主，并结合招商阶段性工作。广西区：北海日报、北海晚报、南国早报、柳州日报、桂林日报
45、广东省：广州日报、深圳特区报、南方都市报全国性：中国经营报、中国服装报、南方航空杂志2、户外广告户外广告媒体是一种效果最持续且费用合理的媒体。建议在高速公路出路口、项目周边、银滩等地，添加有关招商内容的户外广告牌或者道旗。另，阶段性极强的内容，能够采取跨街横幅的形式。3、DM直邮（商务信函）DM直邮是最直接且实效的方式。DM直邮可直接锁定目标群客户，如上届陶博会参展单位、网络及黄页上的陶瓷企业厂家、还有一些建材城经营户与服装城的投资客。物料配合：招商手册或者阶段性宣传海报诉求内容：要紧围绕项目经营旺场之保障、经营实惠便利等。4、电视媒体电视作为立体、可视媒体，可让目标群更为直观的熟悉项目情况。
46、考虑到项目特点与北海的市场情况，不适宜拍摄电视广告片，建议与北海电视台联络，以电视台的专题采访报道形式，定期报道项目的工程进展、项目定位与经营理念、先进的配套设施、主力商户的进驻，突出强调先租先赢之趋势等。（二）市场引导系列报道市场引导系列报道以北海市目前的商场经营及商业进展状况作为基点，通过对北海市商业地产的进展现状、趋势、产品的特性、消费模式、经营管理模式等对市场进行整体的引导。市场引导系列报道题目及要紧内容纲要如下： 抢占北海商业赢利的制高点畅谈国内外商业物业的进展现状与趋势，介绍先进的国内外商业物业开发经营管理模式与先进经营管理，并以专家角度分析北海商业市场进展趋势。 解读北海的商业进展轨迹通过对广州等前沿城市的商业分析，突出成功商场作为城市的商业窗口与名片及其商业价值；通过前沿城市商业进展的轨迹，指出并说明北海缺少一个极具代表性的现代化商场。 引领北海购物中心革命先锋针对北海目前商业的保守形态，分析目前北海的商业物业所存在的缺陷，并与前沿城市作比较，指出北海商业物业将会需要一个怎么样的产品、北海商业物业进展将向何处？ 开创北海商业消费模式先河对目前北海的购物环境、
