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1、lLCUSHMAN&llllllllWAKEFIELDP4-6口观环境Pl 4-22典型市场全国24个重点城市2P7-13住宅市场P23-27政策及预测2戴德梁行研究院全国住宅市场研究3tn八S观I三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至94.8%2023年前三季度，国内生产总值913,027亿元，按不变价格计算，同上鸿长5.2%,较上半年憎速回落0.3个百分点。第三季度，GDP同比增长4.9%,环比增长1.3%,回升态势更趋明显。三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前三季度最终消费支出拉动经济增长4.4个百分点，消费支出的加
2、快恢复表明消费市场的信心正在好转。投资保持增长态势，前三季度资本形成总额拉动经济增长1.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季度货物和服务净出口向下拉动经济0.7个百分点。全国历年经济总量走势变化1.35O,O1,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,0300,0150,000015%12%9%6%3%0%I高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%,增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。其中
3、基础设施投资同比增长6.2%,增速比全部投资高3.1个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%z比全部固定资产投资高8.3个百分点。制造业投资憎速6.2%,比全部固定资产投资高3.1个百分点。实现连续两个月加快，增速比18月份和17月份分别加快0.3个和0.5个百分点。从行业来看，电气机械和器材制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业、铁路运输业以及汽车制造业保持了20%以上的快速增长。全国固定资产投资增速走势变化600,000保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化175,000140,000105,00070,00035,00002010 2
4、011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1-Q3202360%40%20%0%-20%-40%-60% 住宅新开工面积（万M） 一 同比涨幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化175,00030%140,000105.070,00035,0000HTmhrrdZ2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1-Q3202320%10%0%-10%-20%住宅竣工面积（万i）同比涨幅资料来源：国家统
5、计局，戴微梁行研究部前三季度，全国住宅新开工面积52,512万平方米，同比下降23.9%,降幅较1-6月收窄1个百分占.t/住宅竣工面积35,319万平方米，同比增长20.1%,增速较1-6月扩大1.6个百分点，保交楼政策结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。上半年,分城中楼PJ比下降到位资金前三季度累计98,06:持续为楼呼注1度持续放缓，前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元,同比下降9
6、.1%,降幅较1-6月扩大1.2个百分入信心,.资金混入房地产点；住宅投资66,279亿不，同比下.降.8.4%,.资金压力E降幅较1-6月扩大个百分点。房地产开发企业一放缓,一都会;o13.5%z且已连2卖下降18个月。,全国房地产及住宅开发投资走势变化房地产开发投资87z269亿元，同比下降9.1%；住宅开发投资66,279亿元同比下降8.4%房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅全国住宅销售面积走势变化180,000150,000120,00090,00060,00030,0000 全国住宅销售面积（万小）一同比涨幅前三季度住宅销售面积同比降
7、幅扩大，需求持续走弱全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部前三季度,全国住宅销售面积72,770万平方米,同比下降6.3%,降幅较1-6月扩大3.5个百分点,虽然二三季度,针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。结合国内0观经济以及房地产市场情况来看当前楼市呈现供需两弱的处境。从供应端来看，持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，对于处在债务及销售回款双重压力下的房企而言，难将手中本就不充裕的资金用于拓展新项目进而影响未来供应。从需求端来看,虽然多地对限购政策实行松绑优化，放宽了刚需及改善型需求的入市条件但需求提振的效果仍显
8、不足，再加上房企暴雷的负面影响，市场需求仍在政策、产品、价格多个因素下选择观望,楼市信心仍待I茨复。70城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大经历了一季度末的楼市小阳春，新房及二手房市场需求于二季度回落并且延续至三季度。从4月份开始，新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月扁少二叫匕下降的城市数量增加，结合三季度的新房成交量同比降幅持续扩大，反映市场需求阚萎缩。“.房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显现，届时成交量的回升对价格诙呼形成一定支撑，预计四季度全国一二手房房价下降的趋势将有所改善。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数70
9、605040302010。三N 0二CM 6。二。 80A ZqA 90Le Sq A WnN 8 sIQ0!2oe 三OZ 20CN 6OON 8OON NOOe 900。 SOOZ 3.0 gooe eooe o.oe70个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数环比价格上涨环比价格持平环比价格下降N-ON 三ON 20。 6ooe 800。 NQOe 9oo(n gooekodCN 1 8.0eooe OOCM70605040302010。资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%全国住宅销售均价走势变化20%全国住宅销售均价10,899元/平方米
10、- 同比上涨7.4%12,000（元/m?）10,706历二季度的楼市短暂回暖后? 价双双回落。10,532、1L44110,0003.2%,房企资金回流的步伐进一步放缓。!返It ： B8,0006,0004,02,000资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部元：/平方米，在经2022 Q1-Q；2023平方米，同比上涨7.4%,涨幅较1-6胃回落3.1 个百分点，结构性因素下价格追高的趋势姓三季 度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了 第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比分季度来罢夫W七季度全国住宅成交量别2.62、2.53、2.12亿平方米，均价分别IHitIIII2010 20
11、11 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018降幅扩大3.5个百分点至下降6.3%z成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%转为下降三季度新房住宅市场供需进一步收缩，除存量小幅回升！进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上荒藁止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186万平步Ie虽较6月末增加180万平方米，曦三度减少655万平方米。茶料来源：国家统讦局，戴德梁行研究部单位：万qi40.257,四季度，在由警策利好叠加年终业绩压力下，雍放更多供应，以价换量或是众多房企妁铺售策遍,辔底价格料标看所松动，市场活跃矍由招薜提升。但0观经济基本面仍待改善，全国住宅待售
12、面积历年变化.一2QJ545,隼22,24M：911IA;i；VC戴德梁行研究院，24城市场数搪分析将采取样本分组的府通,.：*北京、上海、广附、关圳天津、重庆？综性武义样本选择及分组如下：杭州、青岛、区沙、宁波I供应持续收缩，年内累计供求比均低于1从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99,其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1。、0.96,一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体供需量相对平衡。自2022年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不足单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%,环比减少16.2
13、%z相应的成交量同比减少20.7%,环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收缩的重要原因之一。随着年底房企加大市场供应,叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点24城市场活跃度有望得到一定改善。24个重点城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023年前三季度）一线供销比：发达二线供销比：普通二线供销比:0.970.840.66二线城市楼市活跃度下行，成交环比下降近3成从历年一、二线24城月均成交量数据来看，2022年房企暴雷、项目停工、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令2
14、4个重点城市2022年成交量创近六年新低。进入2023年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交量延续了上年低迷的态势。分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%o除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为0.84和0.66,供应不足限制了需求的释放。而一线城市在0.97的供需关系下，供应及成交也均有16%左右的下滑。各级城市月均成交总量年度走势对比单位：万平方米1.l89.24:.078.041,126.181,109.907
15、42.54720.25705.05703.01683.87发达二线643.93201820192020202120222023Q3资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部各级城市月均成交量季度走势对比单位：万平方米一线城市资料来源：CREIS.部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和24个重点城市成交量下滑令其在全国住宅成交占比有所回落第三季度，24个重点城市供需双双回落令24城年内累计成交量在全国住宅成交量中的占比，较上半年下滑0.8个百分点至18.1%z虽然占比有所下降但仍是近年高位水平，表明全国住宅市场成交热点向一二线重点城集中的趋
16、势没有改变，同时一二线重点城市成交占比的变化也在结构上影响全国住房均价走向。全国住宅销售面积（万i）-24城成交虽（万i）24城成交量占比资料来源：CREIS.部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部一二线各级城市新房均价环比回落第三季度，一二线重点城市新房成交均价环比全线回落，一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比二季度分别下降0.5%、2.7%及6.6%o各级城市成交量与均价的双双下滑，市场需求走弱迹象明显。虽然二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、后劲不足、房企加大购房优惠力度等现实压力下，三季度重点城市房价出现回落。预计四季度重点城市均价或将小幅回落，
17、一方面三季度优化了购房调控政策，从中央降低贷款利率，银行认房不认贷，到地方松绑大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在四季度集中释放，刺激更多刚改型、品质提升型购房需求；另一方面，部分城市限购区域逐渐取消，全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向重点城市聚集。24个重点城市新房均价季度走势对比（单位：元/平方米）一线城市普通二线14,376 14,501 2一”14,453 1470314,69014,22213,012 13,551 13,529发达二线20Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3资料来源：CRElS
18、、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部12023年前三季度，全国重点城市新房均价及期末去化周期分布20,0均价（元n70,00060,00050,0 上海 4 杭州40,0/30,00020,0南昌10,00010,000070V深圳匕京广州南京苏州宁波合肥 成都1士聿./ 天洋 武汉青岛. 福州 西安,长沙重庆.南宁 沈阳长春呼和浩特8090郑州)8101214161820222426283032343638404244去化周期（月）注：以过去一年的月均销售面积作为去化速度，来计算去化周期；可售面积：取得了商品房预售许可证、可以进行预售和销售的商品房面积。资料来源：CREIS、部分城市规土统
19、计部门、戴德梁行研究部如23年前三季度重点城市新建住宅销售面积分布示意图大于900万rri600-900万rri300-600Tjm小于300万i6一 沈阳北尔 440570长春345Q呼和浩特175Q402378629南昌245杭州425上海1,137宁波456福州445510526740郑州青岛O897南贰七州。懿成者WL221蔽Q436267厦门148戴德梁行:均价3万元/平方米均价1-2万元/平方米2023年前三号新建住宅销售三点城内价丸而示I均价1万元/隶%米44,56721,150行研究部除保障性住房影响，北京、上海均价分别为60,976元/平方米和65,783元/平方米。宁波,3
20、94长春9,299北京54.350福州4,559厦门,538青岛15,406上海%10.042Ay郑州什一,n.5as合肥%624W、成梦石田W,M38d42*z氏以:广州fY37,5281.2*JSfii*UJ2,237,8南京Y苏州34,5629,503多举措降低购房门槛，促刚性及改善型需求入市中央层面，提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款利率下限、降低存量首套住房商业贷款利率.8月25口，国务院常务会议审议通过关于规划建设保障性住房的指导意见文件，被称为中国新一轮“房改”。文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品
21、住房的焦虑：二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。,8月25日，财政部、税务总局发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税以退税优惠。其中新购房金额大于原住房，全部退还个税：如果小于，按新购住房占现住房转让金额的比例退还。,8月27日，住建部、央行、国家金融监管总局发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知：家庭成员在当地名下无成套住房，不论
22、是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行信贷政策。.8月31日，央行、国家金融监管总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知：贷款购买商品住房的居民，首套住房商业个人住房贷款最低首付比例同一位不低于20%,二套住房统一不低于30%o.8月31日，央行、国家金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：存量首套个人住房贷款，指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同未发放的首套住房个人贷款；自2023年9月25日起，存量首套住房商业个人贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业个人住房贷款。新发放贷款利率由金融机构与借款人协商确定
23、，但贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。，9月28日，财政部、税务总局、住建部发布关于保障性住房有关税费政策的公告：对保障性住房建设用地免征城镇土地使用税，免征保障性住房经营单位以及购买保障性住房涉及的相关印花税。个人购买保障性住房，契税减按1%的税费征收。保障住房单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源，免征契税。，10月16日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。10月18日，自然资源部发文：建议取消土地拍卖中的地
24、价限制、建议取消远郊区容积率1。限制等。所谓“取消地价限制”，意味着未来土拍将恢复价高者得的市场规律，优质地块提供高端产品线，房企利润空间也有所保障，有利于未来住房价格实现市场化自由定价。各地调整放宽购房政策.8月8日，南京发布进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展，购买新建商品房实施补贴，鼓励新六区，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际评估后对购买新建商品住房实施补贴；对集体土地房屋征收推行放票安置；建立统一的“安置房源超市”，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，引入跨区、跨街道安置机制，满足多样化安置需求。.8月28日，成都发布关于优化商
25、品住房公证摇号有关规定的补充通知，建筑面积在144平方米（含）以上的房源：取得现售备案意见书的项目，可不再实施公证摇号。优化无房居民家庭认定标准：至少一名购房人符合成都住房限购政策，且购房家庭在成都无自由产权住房的。同日，成都发布关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知以及关于优化商品房销售政务服务工作的通知。.8月30、31日，广州、深圳、中山、东莞、惠州先后发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭申请贷款，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行机构均按首套住房执行住房信贷政策。9月初，佛山、江门、清远、韶关、珠海、梅州、汕头、湛江、
26、揭阳也先后发布调整按揭贷款首套认定标准通知。，8月30日，福州发布关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知，在限购区域购买一二手房，本市户籍居民家庭在限购区内已拥有2套及以上，非本市户籍在限购区有一套及以上的家庭，限制购买单套144平方米以下住房。家庭生育二个孩子及以上，其中一个（或以上）孩子未成年的，可在限购区域内在购买一套144平方米及一下的商品住房。限购区域存量房，用作租赁或保障性住房出租后，可在限购区域内在购买一套面积144平一下的商品住房，用于自住。，8月31日，武汉发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否以利用
27、贷款购买过住房，银行机构均按首套住房执行住房信贷政策。 四个一线城市接连宣布“认房不认贷”措施。8月30日的广州、深圳，9月1日的北京、上海先后宣布执行“认房不认贷”政策措施。 9月，多个重点城市宣布取消限购限售，其中全市域取消限购：沈阳、大连、青岛、济南、南京、无锡、宁波、福州、合肥、武汉、关洲、兰州等；全市域取消限售：沈阳、大连、济南、青岛。福州、合肥、郑州、兰州等。部分区域取消限购：苏州不再审核120平方米以上住房购房资格；西安取消二环以外区域限购；广州非本市户籍社保年限缩至2年；成都不再审核144平方米以上住房购房资格；厦门取消集美区、海沧区、同安区、翔安区限购；天津将限购区域优化为市
28、内六区；长沙首套房不需提供购房证明等。 10月17日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知，上海成为首个公积金实行“认房不认贷”政策的一线城市。I市场I展望三季度S观经济数据显示出中国经济保持回升向好的态势，前三季度5.2%的GDP增速也有助于恢复并稳定市场信心。消费依然是拉动国内经济增长的主要动力，高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大，但房地产投资持续下行拉低了整体投资增速。作为国民经济支柱产业，房地产行业所面临的下行调整状态一定程度也拖累整体经济的复苏进程。2022年以来房地产投资持续下滑对供应端产生负面影响，新房供应
29、量下滑至低位，前三季度重点24城批准上市面积同比减少9.2%,第三季度同比降幅高达24.7%;并且自2022年来新开工面积的大幅下降i3三持名菱响未来供虚口可以予西L伴随着中国房地产市场的调整，住宅新房市场的整体规模将有所收缩。需求疲软仍是当前楼市复苏乏力的根本阻碍之一。今年来密集出台各类引导楼市调控放松的政策，包括降低首套房首付比例及贷款利率、延长贷款年限、增加公积金贷款额度、给予购房补贴及契税优惠、带押过户、减少限购区域等，政策优化放松对楼市需求的释放起到一定刺激作用，积压需求的集中释放也促成了上半年楼市小阳春，带动房价出现小幅波动。进入三季度，包括一线城市在内的重点城市响应中央号召，纷纷
30、出台了认房不认贷等放松性政策。政策端积极优化调整，助力楼市购房需求的恢复，但市场面并未呈现立竿见影的效果前三季度全国住宅销售面积同比下降6.3%z降幅较上半年扩大3.5个百分点，需求持续走弱；房价下行走势更趋明显，70城中一、二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大，占比分别达77.1%和92.9%。考虑到销售回款依然是房企资金回流的主要途径，预计进入第四季度新房供应量有望加大，叠加各种促销让利活动切实降低购房成本，以及利率下行、认房不认贷等政策利好，合并先期供需两端政策组合拳效力的逐渐发挥，楼市成交热度有望于年底升温。但市场的持续恢复还有赖于信心的重塑，这其中既包括政策对于各类购房需求限制的解绑、房地产行业恢复稳定健康发展，也包括房地产投融资环境的改善、进而带动供应端的修复，更与居民收入及就业的稳定、M观经济面的坚实支撑密不可分。
