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1、成都市英杰房地产开发公司“邛昧波尔多商城”项目物业管理服务企划书成都洁华物业管理有限公司二零零三年七月十六日致送函尊敬的成都市英杰房地产开发公司：诚挚的感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。我公司即“洁华物业”是严格按照IS09001国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在成都市英杰房地产开发公司各位领导的支持和关心下，“洁华物业”和“邛昧波尔多商城”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保邛睐波尔多商城健康、快乐、自然、休闲的商业环境，确保业主们购置物业保值、增值。在此，我们郑重承诺：秉承置信“为您想得更多，让您住得更好”企业理念，推行“帮助客户，就是帮助自己”的
2、全员服务标准。倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”并最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、独具项目特色、合理收费取向”为核心的物业管理品牌风格。我们根据双方交流精神及所得资料，精心制定了此份物业管理企划书，希望能凭借英式物管的先进理念，结合国内政策法规和客户实际需要，利用我们在物业管理过程中积累的丰富经验，向成都市英杰房地产开发公司提供节约投资、促进销售、保证建设质量和方便物业管理等方面的专业化物业管理服务建议。恭请各位领导在百忙之中细阅。顺颂祺祥！成都洁华物业管理有限公司郑重申明本企划书内容涉及我公司商业机密，仅对有合作意向的成都市英杰房地产开发公司公开。本公司要求成都市
3、英杰房地产开发公司项目经理收到本企划书时做出以下承诺：一、本企划书仅供成都市英杰房地产开发公司高层人士在决策“邛昧波尔多商城”物业管理合作单位时使用。二、妥善保管本企划书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本企划书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。三、若本企划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。特此申明！成都洁华物业管理有限公司第一章物业管理人1.0为何选择洁华物业第06页2.0洁华物业概况一第06页3.0洁华物业业绩一第08页4.0企业文化第09页5.0企业优势一第12页第二章强强携手整合营销1.0参与项目推广,促进项目销售第20页2.0前
4、期工作计划第21页3.0检讨物业成本,节约物业投资第21页4.0从管理者角度，改善设计缺陷第22页5.0智能系统顾问一第23页6.0会所管理第23页第三章置信生活星级服务方式1.O管理方式第25页2.0项目定位第26页3.0管理范围第27页4.0管理目标第28页5.0管理重点第30页第四章管理架构策划1.0项目技术经济指标第38页2.0管理架构第38页3.0管理职能第39页第五章后勤保障策划1.0管理沟通一第44页2.0管理培训第45页3.0管理制度第46页4.0维修基金第49页第六章管理费用分析1.0物业管理费用分析第50页2.0物管月度费用成本支出核算第50页3.0开办费问题一第50页4.
5、0提请开发商解决事项第51页5.0奖励措施第52页6.0收费标准一第52页第一章物业管理人1.1 为何选择洁华物业1.2 洁华物业的核心层是由一批深爱物业管理事业并在物业管理行业拼搏实践5T0年，有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队。他们包括：国外留学归来的物管专家、国内知名物业管理企业的资深人员和蜀信物业的精英人才，他们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到的创意及全面的建议。1.3 洁华物业多年的市场化、经营型探索以及团队的整体磨练，己造就洁华人乐观、自信、团结、务实、求真、高效、善经营的工作作风。1.4 洁华物业在行业中
6、己树立的良好口碑与声益，能够给所有的客户带来优质管理服务的信心保证，展现物业投资的价值和潜质。1.5 洁华物业先进的管理模式，最优化和科学的管理方案，能有效的提高管理服务效率，降低管理成本，创造盈利的空间。1.6 成熟、专业的服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物业管理服务队伍，并透过有系统的培训及标准化的规章流程，使管理服务有序开展。2.0洁华物业概况1.1 1企业成都洁华物业管理有限公司是一家集住宅物业管理、商业物业管理、保安、保洁、维修、环艺工程、家政服务及物业管理顾问、咨询、策划业务为一体的，具有独立法人资格的综合性大型物业管理企业。1.2 团队洁华核心层是由一批深爱物业管理事业
7、并在物业管理行业拼搏实践5T0年，有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队。他们包括：国内知名物业管理企业的资深人员和蜀信物业的精英人才，他们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到的创意及全面的建议。1.3 理念洁华在秉承置信“为您想得更多，让您住得更好”的经营理念基础上，树立起“帮助客户，就是帮助我们自己”的全员服务理念和“以严谨管理和优质服务为客户营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”的质量方针。1.4 置信生活方式洁华以优质服务为支撑，以国际IS09001质量管理体系、ISO14OOO环境管理体系为服务品质保障，以“置信居住
8、、星级服务”为标准，积极倡导“置信生活方式”从基本生活方式、社会生活方式、精神生活方式三个层面关爱客户，为客户创造一种完善的生活服务系统。2. 5品牌风格洁华作为学习性企业组织，在学习国外先进物管理念技术的基础上，融会国内物管实践经验，探索出独具特色的“洁华物业管理服务模式”,配合“顾客满意系统”（CS）的成功运作，力争将物业管理服务达到尽善尽美的境界。洁华倡导的“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”已经形成以“高档物业特征、优质服务标志、独具项目特色、合理收费取向”为核心的物业管理品牌风格。2.6在管项目洁华是中国地产著名品牌企业“置信实业”的物业管理商，在管置信生态花园芙蓉古城
9、、置信金沙园、置信大华晴朗居、置信柳城谊苑四大品牌项目，管理面积近百万平方米。2. 7联络办法联系电话：(028)85454887、8269600U82696002、82696008传真：（028）82696005邮编：610041公司总部：成都温江永宁置信生态花园芙蓉古城2.8联络人法定代表人兼总经理：洪云副总经理兼管理者代表：漆春刚联系人：赵光辉133080386823.1 洁华物业业绩每一个洁华人的从业足迹从省内延展至全国，在成都、上海、苏州、昆明、深圳等经济、文化发达的中心城市都有客户满意的微笑。3.2 洁华人组织或深度参与筹建的品牌物业公司3.2.1 成都洁华物业管理有限公司成都置信
10、生态花园芙蓉古城高档复合地产（20万2）置信金沙园中档住宅区（30万m2）,置信柳城谊苑中档住宅区（5万m2）置信大华晴朗居中档住宅区（10万Ri?）之物业管理商。3.1. 2成都洁华置地商业管理策划有限公司西南地区最大的休闲、旅游、娱乐、商务、会议接待基地“置信生态花园芙蓉古城”及金沙商业广场之管理商。3.1.3成都悦华环境艺术工程有限公司3.1.4成都蜀信物业管理有限公司成都置信丽都花园、置信逸都花园之物业管理商。3.1.5成都华新国际锦绣花园物业管理公司成都锦绣花园高尚外事住宅区（18万in?）之物业管理商。1.1. 6苏州华新国际物业管理有限公司苏州新加坡工业园区都市花园中档住宅区（7
11、0万而）之物业管理商。3. 1.7成都鸿盛物业管理有限公司成都新华园中档住宅区（5万II?）、蜀都花园高档高层电梯公寓（38万m2）之物业管理商。4. 1.8昆明龙园物业管理公司昆明龙园大厦高档高层电梯公寓（6万in?）之物业管理商。4.1. .9成都鸿宇物业管理有限公司成都精城花园国家小城填示范小区（12万成）之物业管理商。3 .1.10眉山万景物业管理有限公司眉山绿岛华庭别墅区（10万布）之物业管理商。4 .1.11遂宁银发物业管理有限公司遂宁银发嘉园住宅区（10万in?）之物业管理商。4.2. 洁华人管理项目所获荣誉成都市物业管理优秀小区涉外宾馆、饭店外管工作先进单位四川省物业管理优秀小
12、区四川省文明服务示范窗口单位江苏省物业管理优秀小区全国物业管理优秀示范小区全国青年文明社区IS09002：1994国际质量体系认证IS09001：2000国际质量管理体系认证中国名盘20强4. 0洁华企业文化5. 1质量方针帮助客户，就是帮助我们自己。以严谨管理和优质服务不断为客户营造安全、优美、舒适、方便的社区环境。4.2质量目标4. 2.1根据GB/T1900L2000idtIS09001：2000质量管理体系要求，建立和实施公司质量管理体系。5. 2.2按照建设部全国城市物业管理住宅（小区）大厦考评验收标准进行物业管理服务工作，争取对新接物业在2年内通过省级物业管理优秀（小区）大厦的考评
13、验收，3年内通过国家物业管理优秀（小区）大厦的考评验收。6. 2.3管理人员持证上岗率100%o7. 2.4员工岗前培训率100%o8. 2.5特殊工种持证上岗率100%o9. 2.6房屋完好率达到98%010. 2.7设施设备有效运行率98%011. 2.8维修预约及时率98%,维修合格率98%o12. 2.9管理范围安全事故保安到场及时率100%o13. 2.10公共区域清扫保洁率95%o14. 2.11绿化养护率95%。15. 2.12常住户物业管理费用年度收缴率80%o16. 2.13投诉处理及时率100%o17. 2.14征求意见评议满意率95%o18. 3核心理念把员工的个人追求融
14、入洁华的长远发展规划之中。洁华将秉承置信实业“舍得模式”来经营企业、经营人才，通过全员培训、职务晋级等激励制度，舍一时之小利，得长久之人心，创百年之品牌，走辉煌之大道。19. 4管理理念人才、团队、互动、尽责Mr物业管理隶属服务业，服务业需要高级头脑，人才就显可贵。尊重人才，爱惜人才，为人才提供发展空间是洁华对人才的使用原则。团队团即团结，队即多人的集合。团队就是靠一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。洁华起步靠团队精神，走向成功仍要靠团队精神。互动讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责尽
15、责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。20. 5经营理念以质量立足市场、以品牌角逐市场、以信誉赢取市场、以实力拓展市场。以质量立足市场质量上做到规范化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使洁华获得市场的认同。以品牌角逐市场有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。洁华精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵就是规范管理创造品牌、实施创优发展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场洁华以“管就高标准，干就创一流”，树立洁华良好市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的社会信誉。以实力拓展
16、市场洁华对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。21. O洁华企业优势洁华通过不断的摸索和求新求变，沿着努力创新的发展思路，正逐步在以下方面形成企业所特有优势。5.I超前化的服务启动洁华始终不渝地把产业链条的上一个环节一一发展商，作为自己第一个也是最重要的服务对象，追求“为商家增色，让物业生辉”的服务效果。一旦与发展商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期服务工作。我们以往涉足管理的多个高档楼盘和接触过的众多客户，所掌握的信息和积累的经验对发展商大有裨益。前期服务主要是通过
17、派专家组查阅图纸、现场调查等形式，本着对发展商负责、对业主负责、对日后物业管理负责的精神，从我们日常总经出来的100多个关键点上，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面建议。这些建议有着我们的独特视角：建筑设计方面物业管理者的身份，使我们特别关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等容易被发展商忽略的环节，我们完善设计建议可以保证项目的整体优化，最大限度地降低日后的物业管理运行成本。设备配置方面物业管理者的实践，使我们详知什么品牌、什么型号的设备具有最佳的性能价格比，我们的设备配置建议可以实现先进性与经济性的完美结合，有效地避免发展商在设施设备上无谓投入。形象包装方面物业管理者的广泛社会接触，
18、使我们清楚了解众多发展商不同的销售策略和各类置业者动态的消费心理，我们的推广建议能够切中市场潮流和走势，并和我们的品牌一起促进和加速物业的销售。5.2科学化的管理措施浩华在管理方式上严格执行建设部全国城市物业管理住宅小区考评验收标准，建立业主（代表）大会和业主管理委员会。贯彻“依法管理，开发商和业主至上，服务第一”的宗旨，强调四个效誉（社会效誉、文化效誉、环境效誉、经济效誉），做到取之于民、用之于民，略有结余。实行四个结合的管理办法（业主自治自律与专业化管理相结合、属地管理与行业管理相结合、行政手段与竞争机制相结合、管理与服务相结合），实行IS0900L2000质量管理体系和目标管理，导入CI
19、设计于物业管理之中，建立中央监控调度轮值制度，各级管理部门均成立质量管理达标小组、信息反馈渠道等。5. 3优质化的服务标准洁华倡导“敬业、乐业、创业”的企业精神，并且将其充分体现在各个岗位、各项作业的具体实践中。一般的服务产品由于缺乏科学量化而模棱两可，难以客观评价。我们通过化无形为有形，克服物管事务随时出现、随机进行而容易带来随意性的问题。经过实地抽样、统计分析、反复测算，按照“明显超过同行、全面高出国优”的基本定位，系统制订并颁布了涵盖物业管理全部事务的服务工作手册，使提供给客户的服务可知、可感、可辨、可验，做到寓竭诚服务于精细管理中，酿精彩生活于精心呵护间。这些服务工作手册充分体现以下原
20、则：效率原则要求规定的事情必须在规定的时间内办结，不能推托延误，超过规定时间，办得再好也要视为没有办好。如接到报修后维修人员30分钟到达现场，对一般故障60分钟内处理完毕。质量原则要求规定的事情必须办到规定的程度，不能应付凑乎，没有达到规定程度，即使流再多的汗也算白流。如白色纸巾擦试60厘米壁破后无污迹。流程原则要求规定的事情必须按照规定程序办理，追求全过程的完美，让服务对象无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套一讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意一在作业地面铺上苫布一低噪无尘作业一清理现场一请主人验收、服务评价并签字认可一多途径回访。情感原则要求规定的事情必须办出规定的最佳效果，讲究用出
21、色服务和真诚微笑征服人心，给服务对象留下良好的印象。如征求住户满意率达到95%以上。6. 4规范化的服务控制洁华坚持“管则精品，干则一流”，通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。公司贯彻IS09000国际质量管理体系和IS014001国际环境管理体系一丝不苟，实行逐日自行检查、每周专业检查、月度综合检评、不定期抽检。其中重点抓住不定期抽检这个关键环节，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告的方式，增加抽检的随机性，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密持钩，以促使各管理部门把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自三个
22、方面的监督，把他们的意见和建议作为推动管理服务工作的动力：客户监督我们视客户反映为检验管理服务工作的第一信号，各管理部门每月设立一个设备区开放日，半年公布一次财务收支情况，每年进行二次满意度抽样调查，形成小区建设管理上的互动效应。发展商监督我们认为负责任的开发商永远关注他的作品（正如女儿出嫁了终归还是自己的女儿一样），管理服务的运作情况定期向发展商通报，管理服务的变更提前征求发展商的意见，管理服务中出现的问题及时与发展商沟通，联手共创品牌。政府监督我们自觉接受政府部门的指导监督，邀请政府主管部门官员定期对公司管理服务工作进行讲评，聘请相关部门的人员长期担任公司业务指导，促使管理服务工作始终处于
23、领先水平。5. 5个性化的服务设计洁华融会国内外、业内外先进经验，创造了公司所特有的物业管理模式。这个模式的基本精神一成不变，但具体内涵则在不断丰富和发展。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单克隆、拷贝，而是再创新、再升华的过程。所有新项目入伙之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑4个方面16个要素，为其度身定做“时髦而且合体”的管理方案，使所有的项目既保持洁华物业的管理服务水准，又独具特色。这此要素是：地区要素包括地方的法规、经济、文化、习俗等，考虑这些要素，主要是为了使我们的管理服务能够为当地的社会环境、市场环
24、境所接纳，即标新立异，又落地生根。物业要素包括物业的位置、类型、布局、功能等，考虑这些要素，主要是为了使我们的管理服务能够契合物业的实际情况，充分发挥物业的建筑设计功能。发展商要素包括发展商定位、取向、要约、预算等，考虑这些要素，主要是为了使我们的管理服务能够更好的配合发展商的发展战略，有力地托举发展商的房地产品牌。业主用户要素包括业主用户的层次、特点、素质、需求等，考虑这些要素，主要是为了保证我们的管理服务能够适应业主用户的心理预期，并被他们接受和认可。5.6菜单式的服务项目洁华悉心关注和呵护客户的物质和精神生活，郑重向所有客户承诺“真诚服务、客户满意”。我们在管理服务过程中，不断调整、充实
25、新的服务项目，全过程、全方位、全时空地满足客户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求，同时还随着公司的发展壮大，逐步增加公司有承受能力的无偿服务。我们以业主为核心，实行“服务设计，菜单服务”，因而形成了“不是我有什么服务你就只能享受什么服务，而是你需要什么服务我就提供什么服务”这一洁华物业管理特点。目前我们已陆续推出了3个类别100余个服务项目，让业主进行物业管理服务消费时有更多的选择权和自主权。这3个类别的服务是：常规服务主要有所有客户共同享有的维修、保安、清洁、绿化、消杀、车管等服务项目，它满足客户安居乐业的普遍需求，立足于构筑一个安全、优美、舒适、方便的社区环境。特约服务主要有部分客户有
26、偿享有的商务、信息、秘书、庆典、代理、家居等服务项目，它满足成功人士提高生活素质、提高工作效率的需求，立足于创造一种新的现代的上流社会的生存方式。襄助服务主要有特殊客户无偿享有的救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，它满足那些有特殊困难和临时困难的客户需要，立足于弘扬一种人们感到久违了的社会主义道德风尚。5.7人本化的服务理念洁华向全体员工不断灌注客户是我们的衣食父母的职业意识，以客户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点。“用我竭诚尽力、无徽不至的服务，带给您百分之百的喜悦”，成为公司全体员工的共同追求。为此我们高薪聘用了一批曾经长期在知名物管公司从事管理工作的资深专家，由点及面，对常规物业
27、管理服务进行整合。在这个基础上，公司组织修订2个层次40余万字的质量管理体系文件，从服务主旨、服务架构、服务设施、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入英式物管技术，融入英式物管元素，推出了带有时代特色的“友情式物管”版本，其中突出强调4个问题：全程营销所有岗位都把对每一位客户的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来，明确100TW0,就是说即使是一次微小的失误，也很可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕服务。团队精神所有员工都要有“我的洁华、洁华的我”的归属感、责任感和集体荣誉感，实行轴心负责制，强调1+1+13,即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能
28、大于元素效能之和。优质服务所有工作都首先考虑最大限度的方便客户，设立客户服务中心，通过联合办公简化办事手续，避免客户东求西告。氛围管理所有场所都着眼酿造一种精神和行为都能够得到升华的氛围，如将“严禁”之类的警示标识更改为“足下留情、春色更浓”等的温馨提示，主要通过吸引、感化来实行管理有序。5. 8高科技的管理手段中国物业管理的初期是属于劳动密集型产业，人员的素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以“量”取胜。而洁华时时把握时代脉搏，不断发展现代企业机制，完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：远程的网络管理众所周知21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提
29、高单位时间的效率，并且高质量的完成工作，是洁华不断追求的目标。洁华紧跟时代的步伐率先在同行业中采用电脑管理模式，将各个管理层通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。统一的软件管理基于长期的高素质物业管理经验，洁华业己投入使用物业管理软件，使洁华物业管理更具有实际可操作性。先进的智能管理智能化程度直接决定着楼盘素质的高低，目前在美国最大的物管公司便有着很高的智能化管理水平。洁华根据现实需求和未来走势，以及对智能化设备地了解，根据经济和实用的原则来进行智能化建设，保证了技术根本的先进性，并大幅度降低了成本。5.9合理化的成本控制洁华以一贯倡导的“一张纸两面用”的勤俭办公原则，珍惜和用好来自客户的
30、每一分钱，各个层次均实行质量成本双否决责任制，力求所费必有所值。我们组织专门班子，测定出物业位置、设计功能、占地面积、设备状况、使用年限、管理要求等各种因素在成本构成中的权变系数，科学测算岗位定员编制、公用水电限额和维修材料用度。并以此为依据，采取“集中配送、货比三家、供方采购”和修旧利废、节奖超罚等一系列具体措施，分项控制活动和物化劳动的消耗，保证业主、企业、社会全面受益。受益于业主在同一收费标准下，提供的服务含量明显高于其他物业公司，是客户真正享受到了最佳质量价格比的服务。创利于企业在物业管理利润空间微乎其微的情况下，坚持自我生存，自我积累，自我发展的原则。不给业主增加经济负担，在自主经营
31、的基础上实现企业良循发展。造福于社会在企业不断发展进步的同时，也为社会稳定和国家建设做出积极贡献。5.10专业的服务人才浩华一直致力于改善员工队伍的有机构成，把高档次、高品位、高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。利用自身的吸引力和凝聚力，广泛汇聚各个门类的人才。现在公司拥有计算机、自动控制、机电设备、酒店管理、建筑、园林、环保、艺术等专业的中高级技术人员20余名、管理人员16人,全部为本科以上文化程度；持证上岗率为100%,其中：持有全国物业管理企业经理资格证书3人、全国物业管理企业部门经理资格证书6人、省级物业管理人员上岗证6人；持有国家认证机构颁发的IS09000族质量管理体系审核证书
32、5人。所有员工全部进行ISO族（IS09001质量管理、IS014000环境管理）体系培训。公司在人才使用上始终坚持“您能翻多高跟斗，我就塔多大舞台”的用人之道，从各个方面为各类专业人员施展才能创造条件，逐步形成了具有洁华特色的物业管理优势。第二章强强携手整合营销1.1 参与项目推广，促进项目销售1.2 互利互惠，共谋双赢发展商成都市英杰房地产开发公司具备雄厚的开发实力和创新能力，管理商成都洁华物业管理有限公司有着丰富的物业推广和物业管理经验以及众多物业资深人员，相信通过两家公司携手合作，能够达到互利互惠的最高境界。1.3 运用“洁华”的介入，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于发展商树立
33、品牌形象，同时“洁华”还将协助销售宣传推广活动。1.3.1 建议在售楼现场派驻老年门童、专业保安、保洁员等物业工作人员，并身着“洁华”在香港专业设计制服，从事迎宾、指挥车辆、保洁等服务工作，务求前期建立物业品牌形象。1. 2.2派物业专员赴现场解答购房客户对物业管理方面的咨询和疑问。1.3.3 为本项目销售人员及现场保洁、保安等物管人员进行物业管理基础培训及客户服务培训，商讨在销售中有关物业管理问题。1.3.4 配合发展商楼宇营销宣传、推广工作需要，提供企业简介、主要业绩证书、在管物业图片等有利于售楼宣传所需的物业管理资料，彰显物管品牌优势。1.2.5对管理服务承诺实施计划安排，增加买家信心。
34、1.2.6对楼盘入伙程序和事项的布置设计提供意见，并安排好管理措施。1.2.7 对买家提供超前服务，定期征询意见，提供物业管理信息等。1.2.8 帮助销售部成立“波尔多商会”等，与邛昧名牌商家携手，共同打造成都市英杰房地产开发公司开发在邛竦开发楼盘的品牌效益。1. 2.9帮助销售部在卖场合理布局各类设施，并提出爱心支援系统的设置方案（如医疗急救、便民伞、便民推车、小型手推货车、爱心车、紧急求助等）。1.3注：因销售推广需要，而产生的费用（含人力成本），由洁华物业负责编制财务预算和具体实施，经发展商批准后从发展商销售推广费用中例支。2.0前期工作计划“洁华物业”在成为物业管理商后，将根据项目施工
35、进度，制订科学、成熟的物业管理工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：2. 1对项目的建筑遗留事项提出意见和建议2. 2对项目的机电设施运行提出意见和建议2. 3对项目的智能系统提出意见和建议2. 4参与各项工程招标工作2. 5跟进项目装修施工和设备安装过程2. 6编制年度物业管理收支预算2.7编制项目管理启动预算2. 8申报管理费和其他收费标准2.9建立人员架构，并招聘管理员工2. 10制定及完善各项物业管理制度2.11 定期对各部员工进行培训2.12 安排清洁和保险招企划3. 13挑选和定制员工制服3.11 检讨物业成本，节约物业投
36、资洁华物业凭借多年管理经验及委派有经验工程人员对项目进行实地考察，通过定期参加前期项目工程例会，研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备）、项目模型等资料，了解项目规划意图、设计内容和规范、确定项目档次和业主需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如：3.12 制订物业管理收费标准，为项目预售创造条件。3.13 针对智能化采用程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技结合，减少今后的管理成本。3. 3根据项目情况
37、提出物业改良及增减工程项目建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。4. 4根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用洁华物业服务网络，以最优惠价格寻找提供服务的承接商。4.0从管理者角度，改善设计缺陷在以往，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定功能及配套设施,事实上，没有哪一家设计单位对项目日后运行及管理能够比有经验物管公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和物管公司发现一大堆设计缺陷，以致物管公司难以运作，业主怨声载道。为改变这一状况，洁华物业将对项目及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如：4.1功能设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业
38、管理需求。4. 2小区人、车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位的布局。4.3围墙和大门设置。4. 4公共区域装饰易于维修和清洁。4.5 公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。4.6 建立合适的管理用房（位置、装修标准、布局）。4.7 设备机房的环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙的统一。4.8 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站设立、位置、规格及标准和景观、环保的协调及垃圾分类、收集措施。4.9 设置必要的公共洗手间。4.10 信报箱、牛奶箱设立方便使用和管理。4.11 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。4.12 对住户室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水的排放等问题。4.
39、13 居家生活私密及安全防护设施。5. 14建筑给排水的节能环保。5.11 创优标准的硬件完善。5.12 爱心援助系统和便民设施的设置。5.0智能系统顾问5.1 考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。5.2 针对发展商对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能建议。5. 3根据发展商最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用。6. 4协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。7. 0会所管理多元化会所设施服务，是吸引客户的一项重要因素，洁华物
40、业将根据销售和物管需要，结合档次、对象和环境，提供会所设施配备建议，并制定完善的会所管理制度、收费标准及使用注意事项，确保会所内设施正常开放，使客户享受到舒适、休闲的生活，并由洁华物业负责会所管理，建议提供如下附设服务：7.1 组织开办各类兴趣学习班，如网球班、游泳班、健身班、琴棋书画班等。7.2 成立各种分支团体，如妇女会、长者会等，可优惠享受会所设施。7.3 联系其它娱乐场所、公园等，提供可补充会所不足之设施。6.4可联络其它大型会所作联营方式，互相合作以提高竞争力。6.5邀请知名人士成为名誉会员，提升会所档次。6.6利用网上资讯，作推广并提供服务。第三章置信生活星级服务方式1.1 管理方
41、式“邛竦波尔多商城”是成都市英杰房地产开发公司开发的一项经典历作，洁华物业准备物业管理服务的优秀商业楼盘，计划在物业管理上实施全新创意。追求“更加用心、更加舒适”之立意，坚持以人为本，树立“帮助客户，就是帮助我们自己”的服务理念，强调居住环境与购物环境的和谐美，每一细节都能想业主所想，随业主所愿。为“邛睐波尔多商城”提供高起点、高水准、高品位的物业管理服务和协助销售造势。1.2 在前期有针对性的开展“置信生活星级服务方式”，促进物业推广销售，并力求在较短时间内令“邛昧波尔多商城”具备保值、升值的潜力。1.3 针对“邛煤波尔多商城”尚处在规划建设阶段的实际情况，本着对发展商和洁华物业负责的态度，
42、建议以“委托物业管理”方式合作，具体如下：1.2.1成都市英杰房地产开发公司根据四川省城市住宅物业管理暂行办法及其实施细则以及双方议定的事项，聘请成都洁华物业管理有限公司作为“邛竦波尔多商城”的物业管理商，全权负责“邛竦波尔多商城”物业管理工作的具体实施运作。以便利用洁华物业在人力资源、经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面优势。1.2.2洁华物业在合同期限内对“邛睐波尔多商城”负责制定年度管理目标，在经济上实行独立核算，实现“邛昧波尔多商城”社会效益、经济效益、环境效益和文化效益的同步发展。1.2.3洁华物业在合同期限内将会把“邛味波尔多商城”物业管理服务工作列入内部相应的策划
43、、考核、检查、评比和持续改进序列中，由洁华物业委派物业经理。根据项目具体情况，负责其设计、施工、销售、竣工验收、入伙及其以后各阶段的物业管理工作，为项目制订全套管理方案、操作手册、管理制度、质量标准等，并促使其有效运行，按照双方约定的管理服务内容为项目提供全方位、全过程、专业化的管理服务工作。1.2.4为保证管理标准实现及更有力地推行“置信生活星级服务方式”，洁华物业将以各专业部门技术支持，结合物业管理服务实际需要，定期安排专家团赴项目现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。1.2.5洁华物业提供管理服务目的在于培养一支高水准、高素质的专业管理队伍；同
44、时，发展商可借助洁华物业良好的品牌效应促进项目销售；在管理期限内，洁华物业允许发展商就“邛竦波尔多商城”向外界使用“洁华物业管理”等文字进行宣传推广。1.3管理期限四十八个月，分为前期筹备、验收入伙和正式营运三个阶段。1.3.1前期筹备阶段：自合作双方签约之日起至项目入伙日（即发展商书面通知业主前来办理物业入住手续的时间，下同）前二个月；1.3.2验收入伙阶段：自入伙日前二个月起计至项目达到90%的入住率；1. 3.3正式营运阶段：项目达到90%入住率后至合同余下约定期限。2.0项目定位2. 1管理定位企业化、专业化、一体化管理服务原则，充分利用和完善各种配套系统，配置精简高效的管理人员，全面
45、推行“置信生活星级服务方式”，将“邛蛛波尔多商城”塑造成为彭州标志性商业楼盘。2. 2效益定位社会效益、经济效益、环境效益、文化效益相互兼顾原则。充分利用洁华物业专业化管理特长和成本控制管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，合理地开源节流。2. 3服务定位以人为本，服务第一原则。“为您想得更多，让您住得更好”是洁华物业不变的承诺，“为您营造安全、优美、舒适、方便的社区环境”是洁华物业永恒的追求，为此，洁华物业采取专业管理+严格的品质控制手段，确保服务质量符合标准。2.1 管理范围洁华物业提供管理服务的范围包括常规性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务，具体如下：2.2
46、 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。2.3 房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。2.4 物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。包括：道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房（棚）、停车场（库）等。3. 4物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。3. 5专业装修工程质量监理与装修管理。3. 6节日期间装饰物业，包括灯光及其它饰物。3.7公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。3. 8公共环境的酒店式清洁服务。包括：公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运，定期消杀以及化粪池的清掏等。3.9交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。3. 10对物业全天24小时倒班轮值，维护公共秩序和安全。3.11配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险和保管责任）。3. 12对物业内消防管理。包括：火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。3.13结合地域特色和本
