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1、项目管理部工作计划和思绪分享我于2023年1月4日加入“北京XXXX管理有限责任企业”，工作之初，经营班子安排我协助企业体系认证工作小组开展“质量”、“职业安全”、“环境原因”三体系的认证工作，我迅速投入到岗位角色中，企业决定在春节前必须拿到证书，我和征询企业的人员及企业各部门同仁们一起，对前期的工作进行梳理和总结，变得实用性更强，脉络愈加清晰，把环境和职业安全的管理目的进行了量化，仅“危险源原因日勺识别”识别了一百余项，最大程度地符合体系规定。通过大家的共同努力，最终三体系认证工作顺利完毕，在元月获得了“合格证书”。“项目管理部”做为一种新成立的部门，它定位为三个重要功能，即：L项目管理部将
2、成为企业总部领导战略思绪的贯彻者与践行者；2.项目管理部将与各分企业（项目部）通力合作，做好项目工作的协助及督导;3.项目管理部将成为连接总部与项目之间沟通的一座桥梁。2023年，项目管理部将本着“理思绪、建规范、修内功、树形象”的设想来开展工作；部门将在2023年贯彻以上思绪，完毕如下工作：-、理清管理思绪，做好服务定位。作为一种已经走入市场的物业企业,我们必然但愿可以完全按照市场化的需求来定位服务，通过服务来获取对应的利益；而后深入通过竞争，获取新的资源，获取市场化日勺收益。针对目前我们日勺既有特点，项目管理部将认清现实，理清思绪,采用如下环节：1.项目管理部将积极到各项目进行交流，理解各
3、项目的实际需求，理解各项目的难处，协助项目共同化解工作难题，梳理项目于总企业之间的工作程序，建立一套顺畅，高效的沟通流程；2.建立两条腿走路的思想，分环节前进，项目区别看待，看待既有的项目，我们将维持目前工作状态，在正常运行中进行小幅调整，保证消除安全隐患，不出现重大工作事故；而对于新项目，如汉中项目和未来我们即将接受日勺新项目将严格执行市场化运作，抵达规范的服务管理原则和服务规定，发明更好的收益。3.做好服务原则定位。针对目前项目的特殊性和收益微利的特点，我们将根据2023年北京市住房和城镇建设委员会以及北京市质量技术监督局共同颁布并实行的住宅物业服务原则中“一级服务原则”提供最基本的服务，
4、抵达最基本日勺服务原则，提高物业收费率，在能力所及深入节省开支；而对于汉中项目，我们将在企业领导的指导下，协同项目部，根据项目的定位，来筹划物业服务内容，设计服务亮点，编制服务流程与管理制度；并协同有关部门，做好协议条款的审核、服务内容设计及规范的制定,最终成为一种市场化规范运作的项Ho二、依托三体系原则，逐渐建立工作规范目前我们已经通过了“三体系”的认证，他将作为未来我们工作的指导和衡量工作质量日勺一种标尺。2023年项目管理部将把本次认证的成果作为平常工作的指导。我们将采用措施：1.提高企业既有的工作品质。东坝项目参与了体系认证的工作，2023年将根据本次认证的J原则，保持认证工作的规定，
5、深入补充和完善工作流程、工作记录和检查规范，保证工作形成规律，保证2023年三体系年审顺利通过。2.对既有的项目-由于既有的条件限制，不也许进行大幅的调整与修改，因此仅在三体系的框架下对有关制度，如工作制度、工作原则、有关登记表格、作业指导书进行对应的梳理，保证基础制度与流程的完整、顺畅。3.针对汉中项目和未来接手新项目，将严格按照体系规范规定，从前期时进入到正常运行的管理，包括服务档级的定位，标精确定、制度确实立、与总企业质检沟通管道流程的梳理等等，从而建立起一套既符合市场规范，又具有中交特点的服务原则。4.建立周期性工作制度；项目管理部将亲密与项目部现场的沟通，同步做好总企业的对接，从而成
6、为项目部与总企业日勺一座彩虹桥，项目管理部人员每月至少到现场一次，理解现场的工作状况，加强现场的沟通；同步，协助各管理部，建立起对应的规律性工作文案，包括每月的安全自检、现场工作状况日勺阐明、经营管理状况的自检等几方面，定期上报，从而形成一种总部与各项目部之间的良性工作互动。三、修炼内功，为可持续发展打基础企业未来的战略将是开拓物业市场，因此人员素质的提高和后备力量的储备与培养是非常重要日勺。项目管理部将加强和各项部的沟通,建立一种企业级培训机制与各项目级培训机制相结合的制度，项目管理部将在今年大力开展质量、环境、职业健康体系知识的宣贯，让每个项目的!管理人员都能理解“三体系”日勺概念和基本知
7、识，为此后接管新项目而采用规范化体系管理奠定基础。2023年项目管理部还将开展如下培训工作：L物业基础知识的I培训，使员工理解什么是物业工作的服务关键，提高员工素质；2.物业法律法规培训；物业行业是一种与法律法规紧密相连的行业，包括物权法、民法通则、协议法等等，以及物业管理条例、招投标法、物业管理企业资质管理措施、住宅专题维修基金管理措施、业主大会和业主委员会指导规则、物业承接查验措施、物业管理师暂行规定、物业服务收费管理措施等行业有关的法规和对应的地方性物业管理措施；伴随行业越来越规范，物业服务将越来越讲求法制服务，作为从业人员应当理解有关的法律条文，既防止出现违规操作，也可以懂得运使用措施
8、律武器规避责任，保护企业。3.外出交流；今年我们将充足运用物协会员的身份，加强与物业协会的联络，安排企业人员到其他物业企业所管理的项目进行参观交流,通过开拓工作视野，提高物业人员素质。以期为我们企业下一步的市场开拓做好素质储备，加大与市场的接触，理解市场物业管理的规范行为。4.开展内部的自我交流，倡导企业内部的“比学赶帮超”的工作朝气，充足运用企业定期的“经营分析会”的机会，让各项目管理人员交流在品质提高方面做的工作和管理人员新的工作想法，通过各自的交流，开拓彼此间的管理思绪，从而在潜移默化中共同进步。四、加大自我宣传力度，树立企业形象物业服务是一项轻易令人忽视欧I工作，当现场管理都按部就班的
9、时候，业主从不认为是由于物业工作到位；而一旦项目现场出现瑕疵的时候，业主往往归罪于物业服务，认为物业企业不作为；于是就在缴纳物业费时百般推诿，甚至是拒交。因此我们应当善于做好自我宣传。尤其是目前的项目，承担着中交系统的小区服务，往往自己人更难服务；因而我们更应当让业主理解物业工作的辛劳，宣传我们的工作成就和服务创新，展现XXXX的服务风采；同步通过这样的展示，也深入凝聚企业员工，提高自信；2123年，项目管理部将把树立企业形象作为一项重要工作来抓，我们将采用如下措施：1.协助项目建立随时搜集、留存管理痕迹的工作习惯；每一种项目在采用一种新的服务措施时、或是雨雪天气的排水扫雪时、或是紧急抢险时、
10、或是节能减排时、再或者是组织小区活动、慰问孤寡老人、参与政府活动,受到表扬时，都及时留下照片、记录；2.充足运用小区宣传栏，定期张榜公布，通报物业企业对项目的!服务内容，采用的措施，使项目现场的业主可以及时理解物业的工作付出；尤其是安雅苑，作为一种非常特殊的项目，中交集团的诸多中层干部都住在那里，诸多时候，领导们对物业企业工作质量的认知，往往就来自于安雅苑的）工作质量,因而必须此状况进行特殊的看待，要严格按照企业的原则现场，同步更是要把物业的工作质量在此做好宣传。3.在每个项目设置专属通讯员，搜集项目服务的创新举措、管理中涌现出日勺好人好事，获得的成绩等等，每月定期编稿上报总企业，再由总企业汇
11、编成简讯、通讯、专题报道等形式，在企业内部刊物刊登或投稿到中交四企业日勺期刊、月报刊登；从而使物业的服务从隐性服务转化成显性服务，突出XXXX的形象。总之，2023年是项目管理部的一种开元之年，也是他铸造部门性格的一年，我们决心遵照企业：“务实、高效、开拓、创新”的精神，秉承中交物业的企业文化，脚踏实地、锐意进取、杜绝空谈、真抓实干；为企业的）发展尽心竭力，添砖加瓦。工作交流与分享以上是我的工作总结和计划，根据领导日勺安排，下面我和各位领导和同仁们，一起分享一下对项目管理日勺某些感触：项目管理三个要素：（个人经验认识）。一种是定位，二是品质，三是效益。定位决定服务模式，品质决定服务优劣！效益决
12、定服务延续！当然，归根究竟就是一种词：服务！下面我将在这三个方面与大家一起分享：市场化的物业服务模式“六心级管家服务模式”。物业管理是一项繁杂而辛劳的工作，业户们对服务的满意程度是我们工作的终极评价。因而在管理服务中物业人应当培养“忠于职守、记住业主、忘掉自我”日勺服务意识，倡导放心！顺心！省心！开心！舒心！齐心的“六心级”服务，从而体现出物业管理服务人员的真诚、体贴与细致。更符合各类客户真正所关注的合理、实用的工作需求。“六心级”物管服务1、保障小区安全一一放心努力将小区以建设成为“最佳安保模范居住小区”为原则，切实保障小区内部的秩序井然与公共安全，是实行物业管理服务的首要任务。2、专业管理
13、服务一一顺心物业管理项目部简化服务流程，提高服务效率，全面实行“一站式服务”，成为业主的“大管家”：物业服务“一站式服务”之体现示意图业主亲临或3、“大管家”服务一一省心通过优质的“大管家”客户服务，彰显业主之尊贵身份，同步亦感受到物业管理企业高效率的运作方式。在平常物业“大管家”服务中真正体会服务之省心。“大管家式”服务之体现示意图：有所需4、小区文化活动开心充足运用一切机会，例如节假日或与小区行政单位，如居委会,举行多种类型的小区活动，加强与开发商、与业主之间日勺沟通交流,通过活动深入拉进人与人之间的距离，让每一位业主都能在这里工作的开心、同步还能通过多种小区活动构筑有机的商业平台！5、营
14、造健康工作舒心通过对小区绿化的维护、修整，对垃圾时及时处理，对小区多种小品的维护和有效管理等，为业主提供一种健康、舒心日勺工作气氛。6、共建人文小区齐心提供“24小时全天候无时限”服务，建立“业主未想到、我们想到，业主已想到、我们要做到”的意识，与广大的业主共同努力，齐心合力将实事做好。有了“六心级”的服务理念，还要提供高品质的服务。物业服务这常常会有一种误区，就是高品质的服务是用钱堆出来日勺；投入越多，服务品质就越高，诚然，投入大，增长高端设备，添置高档设施，确实能使物业的现场服务愈加便捷，迅速，不过；业主对物业服务好坏的I评价，往往更多的是对人、事的评价，是眼睛所见，是心理所感。因此物业更
15、多的）是服务，是高品质的I服务，是基础品质日勺到位。下面我们看一种PPT,是去年参观龙湖物业的北京“花盛香醍”小区的某些工作图片，和此前某些小区的对比；目前全国小区物业管理都在向龙湖物业学习，他已经成为了行业的某种标杆;PPT里显示的都是基础工作，但愿对大家能有所启示。通过观看PPT,我们应当可以看到，诸多工作质量的提高，未必就是大量金钱的投入，更多的是，现场管理几种“一点”，即多看到一点，多想到一点，多干到一点。就是专心服务。下面我再跟大家分享一下物业工作的有关规律，物业工作是有一定规律的，尤其是管理工作，除非突发事件的发生，否则每天、每周、每月、每季度、每年均有定期的工作要做；而这些工作都
16、需要有痕迹与记录。下面分享某些有规律日勺进行工作：每天工作（1）早、晚巡视所管理的区域一遍，巡视内容：员工的仪容仪表，到岗状况；检查住宅区内与否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告等）；住宅区与否有不安全隐患（房屋与否出现严重破坏，消防通道与否被堵等）；住宅区内环境卫生与否符合原则；基础设施与否完整，道路有无损坏，室外下水道与否渗漏等;设备设施日勺平常管理和养护状况；以上内容巡视完毕要做好记录，发现问题能处理日勺及时处理不能处理日勺及时上报。（2）整顿内务（包括打扫办公室、整顿文献、资料、图书报刊；清洁整顿办公桌、椅及其他办公用品等）。（3）接待住户的来电、来访、
17、来信和各方面的投诉并作好记录。（4）安排好平常的各项维修任务。（5）做好工作日志（内容：记录每天完毕的工作、发票和处理问题，上级领导的指示，急待处理的事务，住户投诉等）一周工作（1）按照各项工作规定对各个事务进行工作检查，完毕每周要完毕的工作计划。（2）检查房屋使用状况，有无长期空置、转户的状况。（3）各班组召开周例会总结当周工作，共同分享工作心得，通过组织召开周例会，加强了各班组协调与沟通，提高了现场的凝聚力。每月工作（1）编制本月工作报表，制定下月集采和保养计划。（2）编制管理费和各项费用日勺收缴报表，并与企业总部进行财务查对，保证项目部的财务工作正常。（3）各班组召开月“业务总结分析会”
18、例会，总结当月工作，员工发言，经验分享。（4）督导各部门每月进行培训，并对培训效果进行考核。（5）作好项目人事状况的查对分析，员工的考核及工资的发放。（6）定期与周围关系单位做好沟通交流与接洽，建立良好的周围环境。一季度工作。（1）组织检查住宅区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、灭火器、高层楼宇的消防报警设备，安全楼梯等）与否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时汇报有关部门。（2）检查各下水道、化粪池、排水沟有无淤塞，发现问题及时处理。（3）编制季度维修保养计划和报表。（4）组织清洗二次供水水池。一年工作（1）走访所管区域内的住户一遍,完毕至少一次的业主满意度调查,并形成汇报。（2）编制年度
19、管理费和各项费用的J收缴汇报。（3）编制下年度维修保养计划（4）查对业主资料，如有变动等应重新整顿。（5）与各供货商、维保单位进行协议结算，签订明年合约。（6）总结年度工作，写出书面汇报；制定下年工作计划。（7）走访各协作部门，开展公关。工作成规律，管理有痕迹，都要从书面中体现出来，分享几张表格。最终，我再与各位领导和同事们分享一下，有关项目盈利最大化的个人想法。做项目其实就是一种小型企业，经营企业服务日勺再好，不盈利也是白搭；因此，项目时最终考核目的就是与否可认为企业最大程度地扁得利益。当然这样说不与否认前面，有关服务理念、服务品质的规定。先进日勺服务理念，优秀的服务品质最终是为了让业主愈加
20、心甘情愿地上交物业费，是为了是我们的企业做出品牌，从而吸引更多的项目，最终由目前的“我们找项目”变成“项目找我们”。因此一种项目管理成功与否，先进的服务理念、优秀的服务品质及丰厚的服务利润是项目缺一不可的构成。当然，物业服务是一种微利行业，一种项目日勺利润一般在5%到20%之间；当然目前能做到20%的很少，重要是某些高档小区或者是某些涉外小区，面对高端顾客的；伴随近几年物业企业的不停增长,诸多企业甚至是持平保本就做，因而也扰乱了市场；因此，物业项目要努力经营，除了保证高额的物业收费率以外，还要积极发现增值服务，努力创收，做好盈利最大化。下面说说我日勺想法：1.节流（1）人员的节省。不仅仅做到定
21、岗定编，还要努力压缩开支，例如一人多岗、一岗多能。（2）物耗的节省。做好精确的消耗预算，认真核准每项物品的采购，货比三家，在保证同等质量的基础上选择最低价格。（3）及时追回欠款；掌握诉讼失效期：两年以内受法律保护、及时清理欠费、将收欠工作列入每天的工作计划、将收欠日勺责任贯彻到人、按法律程序进行依法起诉。2.开源(1)做好小区内部日勺开拓：家政：年节假日的保洁；新装修的开荒；小区代办：代购、采买；例如：鲜花，绿植；孤寡老人的菜品代购等等。装修服务：运用专业进行简易装修，门脸房；中介：运用专业知识和专业人脉，为业主做中介：包括出租房间、装修、维修；(2)小区外部的开拓运用与小区居委会、派出所、工
22、商等等的良好协作关系进行简介；运用开发商、供货商、维保单位的关系进行接洽。积极获取社会资源，例如有些供水的!企业把饮水机需要布放到小区内、银行需要把提款机、通讯企业需要穿线等等，既以便了业主，也获得利益。如有时间，进行展示，以作为大家的一种思绪拓展参照:管家式服务：一、征询类服务1.餐饮、娱乐、演艺项目信息征询服务2 .购物信息征询服务3 .交通信息征询服务4 .旅游及旅行社信息征询服务5 .教育文化信息征询服务6 .运动、健身、美容美发场馆信息征询服务7 .保洁护理征询服务8 .内装饰装修征询服务9 .访客接待服务10 .为残疾人士提供特殊服务IL24小时医疗急救箱服务12 .搬迁服务服务1
23、3 .提供酒店式大堂襄理服务二、代办类服务1.演出、赛事门票预订服务2 .定送鲜花服务3 .定送多种饮用水服务4 .预约运动场馆服务5 .代订酒店客房服务6 .代订飞机、车、船票服务7 .代推荐佣工服务8 .代推荐商务翻译服务9 .代联络办公设施设备维修服务10 .代联络速递服务11 .小型工程工具租用服务12 .代办室内不锈钢装饰物保养服务13 .代办木地板、大理石结晶保养服务14 .代办室内平常清洁服务15 .餐馆定座、代叫外卖服务三、特约“个性化”服务1 .安全护卫保全服务2 .企业活动承接服务3 .代客泊车服务4 .车辆租用服务5 .商务秘书服务6 .房屋托管服务7 .房屋租赁及代销服务8 .业主所需其他个性服务
