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1、“多主体供给”与会计计量属性的选择基于二十大精神的租赁住房会计计量研究作者：张炳达作者简介：张炳达，同济大学经济与管理学院副教授，上海中侨大学经济与管理学院院长、教授。原文出处：会计之友(太原)2022年第202223期第158-封3页期刊名称：财务与会计导刊(实务版)复印期号：2023年06期标题注释：教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“国际趋同的公允价值计量模型及效果检验(14JJD790008)、“会计计量模式、报告模式与企业综合报告”(16JJD790035)。一、引言党的十八大以来，我国经济建设取得了重大成就，随着供给侧结构性改革的不断推进，我国经济结构不断优化，以数字经济为特征
2、的新兴产业得到了蓬勃发展，高质量发展成为党的新时期全面建设社会主义现代化国家的首要任务。党的二十大报告重申了党的十九大提出的“房住不炒的定位，强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一主题的多次强调，足以显示出党中央对房地产市场格局转型的战略布局和决心，以及对民生和百姓生活质量的高度重视，同时也说明这一问题的重大和艰巨。随着党中央经济发展新格局的部署实施，繁荣了二十多年的房地产业已逐步转入常规化发展，以商品住房建设为主的房地产投资在国民经济发展中的重要作用将逐渐被交通基础设施、网络基础设施和人工智能等新的基建投资所取代，并成为建设交通强国、网络强国和数字中国的投资重点。本文结
3、合房地产市场战略转型及租赁市场大力发展引起的房企投资性房地产（以下简称投房）大幅增长的新业态，在梳理租赁市场主要投资主体的基础上，探讨了不同投资主体对租赁住房计量属性的选择问题，并以上市房企为重点，结合其投房持有比例及公允价值计量和披露的新情况，以及网络化、数字中国建设的新环境，进一步提出推广使用公允价值的建议，以期为政策制定和企业会计政策的选择提供参考，并进一步提高上市公司会计信息的决策有用性和价值相关性。二、租赁性住房会计计量属性选择的研究现状从国际来看，很多欧美国家都采用市场与政府保障相结合的住房体系，如英国不仅住房租赁市场发达,租赁法律体系完备，而且是较早采用公允价值计量投房的国家。最
4、新的研究结果表明，欧洲的房地产类上市公司中，投房占总资产比率较高的公司更有可能选择公允价值。我国2016年以后公租房才有较大幅度的增长，越来越多的房企及其他企业进入租赁市场，呈现出政府、集体、企业多方投资的新格局。但对于不同主体投资的租赁住房计量属性选照口核算问题尚无系统的梳理和讨论，主要研究还停留在对投房计量属性的选择及价值相关性问题上，并认为由于公允价值输入值以第二、第三层输入值为主，估值成本较高且估值的主观性过强，易于被用来操纵而难以推行。随着房地产市场的转型和我国进入网络强国、数字中国建设，还没有研究结合新业态、新情况对投房计量和披露现状做出及时跟踪研究，也没有结合新发展、新情况提出相
5、应的又探。本文的研究有利于弥补以上不足。三、政策导向下租赁市场多主体供给新格局的形成党中央提出“房住不炒的定位，扭转了房地产市场以商品房供给为主的格局。针对我国保障性住房租赁市场供给严重不足的问题，2015年底，中央经济工作会议首次将租购并举”确定为住房制度改革的主要方向；2016年6月，国务院确定了以建立租购并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系；2019年住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、自然资源部联合发布了关于进一步规范发展公租房的意见（建保201955号）,明确了以政府为主提供基本保障的定位，及住房保障在解决群众住房问题中的绰M立”作用，拓宽了
6、公租房的来源渠道，提出有新增公租房实物供给需求的地方，房企在开发建设商品房时，可按比例配建公租房，并将集体建设用地纳入公租房建设范围,同时鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。2021年6月国务院办公厅又下发了关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发202122号）,进一步阐明了引导多方参与的基础制度，确定了要“充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持谁投资、谁所有的机制。租赁市场开始进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。通过一系列的政策调整，我国保障性租赁住房已由最初的政府单一主体供给的廉租房，发展为由各级地方政府、集体、企业投资建造的共有产
7、权住房、公租房和保障性租赁住房组成的住房保障体系。这些租赁住房按照谁投资，谁所有的原则分别归属于地方政府、集体、企业所有。从租赁市场供给主体来看，政府依然是“补位”作用，主要供应主体依然是房地产管理及开发类企业。此外，租赁住房证券化市场也为住房租赁市场的建设提供了重要支持力量。可以预见，住房租赁市场将继续维持以企业投资为主导，政府投资为补充的格局。四、租赁性房地产计量和披露的新情况和新问题租赁住房市场在我国刚起步，发展过程中出现了很多新形势和新情况。由于投资主体的多样化，按照“谁投资，谁所有的原则，产生了不同性质的租赁住房所有者，导致了租赁住房核算主体和核算方法的不同，对这些新情况和新问题需要
8、及时关注并加以解决。（一）政府公租房计量和披露方法现状及问题我国从2009年开始在深圳等一批城市中试行公共租赁性住房，并于2010年在全国推行。而有关公租房的管理，2012年才正式出台公共租赁住房管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）,2013年又发布了关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知健保2013178号），将廉租住房并入公共租赁住房统一管理。并轨后不改变廉租房原有的资金渠道和政策支持，但可以吸引社会投资参与公租房建设和运营。从实施情况来看,公租房出资模式按照政府出资比例分为政府主导型和政府与企业共同出资型两种类型，因而公租房的所有权也由原来的政府所有逐渐发展为政府所有为
9、主，政府、企业、园区共同拥有的格局。2018年12月发布的公共租赁住房资产管理暂行办法（财资2018106号）明确了公租房的所有权性质，并要求将其纳入行政事业性国有资产年度报告。对于其核算方法，在2017年颁发的政府会计制度一行政事业单位会计科目和报表（财会201刀25号）中可以找到，设在保障性住房科目下核算。但令人费解的是该制度将保障性住房科目限定为本科目核算单位为满足社会公共需求而控制的保障性住房的原值。由此产生了核算单位和所有权归属的问题。一是对于“单位”的设定为何不直接言明为行政事业单位；二是对控制的限定，在多渠道投资主体情况下政府对保障性住房拥有控制权，但在完全由政府投资情况下政府是
10、拥有保障性住房所有权的。（二）集体经济组织租赁住房的计量和披露缺乏明确指引集体经济组织产生的大量保障性租赁住房是近年政策驱动下的新生事物。2017年颁发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案（国土资发2017UOo号）后，一些超大、特大城市开始试点工作。由于试点工作的推行重点是建设方面，建成后的计量和披露还没有得到有关方面的重视，而对于村集体经济组织自行投资建造的租赁住房的核算适用于哪一个会计准则和会汁制度目前还没发现有专门文件做出相应的指引。随着试点工作的推进，会有更多的集体经济组织加入租赁住房建设中,需要尽快出台相应的计量和披露指引，以规范集体经济组织的会计行为，保障集体经济组织成员的合法权
11、益。（三）企业投资性房地产计量和披露的现状及问题随着公租房配建和增建在各大试点城市的推进，房企投房比例和租赁比例大幅增加，其计量和披露也出现一些新问题，需要及时跟踪，并采取有媚施加以解决。根据CCER数据库的数据分析，房地产管理与开发和保险业企业不仅持有用于租赁的投房比例逐年提高，而且公允价值应用比例也较高；不仅关联租赁比例高，而且对关联租赁资产的处理方法也存在差异。2007年到2021年间，我国A股市场房地产管理与开发企业的投房占总资产价值比例平均为5.31%（一般企业不到2%）,持有比例最低为74.80%,最高达89.66%（一般企业40%到50%）,且呈逐年上升趋势。尤其是2016年出台
12、房住不炒政策以后，持有比例从2015年的82.05%跃升至88.03%,至I2017年最高达到89.66%0通过对2021年房地产管理与开发类上市公司的年报分析发现，在115家该类上市公司中，102家拥有投房，其中89.22%公司年报中披露了房地产租赁业务，租赁的内容既包括住房、公寓，又包括办公楼、写字楼、购物中心、商业等；20.59%的公司采用了公允价值计量模式，这一比例远远高出一般企业（不足10%）o此外,另一值得关注的行业是保险业公司。这类公司持有投房价值占总资产的比例虽然不高坪均0.58%）,但持有比例已从2007年的20%逐年增长到2017年的100%2021年，6家公司中一半采用了
13、公允价值计量模式，4家披露有租赁业务，还有1家成本计量模式的公司同时披露了投房的公允价值。在查阅企业年报过程中发现，有较大比例的公司将其投房租赁给关联方使用。2021年报数据揭示61.54%和75%的房地产管理与开发类和保险业上市公司存在关联租赁。其中值得关注的是，某保险（集团）股份有限公司采用成本法计量投房，2021年报项目附注中同时披露了投房公允价值，并披露在年末编制合并报表时将关联租赁的投房转回作为集团自用房地产，列入固定资产项下。从金额来看，年报中转回到固定资产的净额达L54亿元，查阅该公司以前年度年报也存在同样现象。这一处理方法会导致企业合并报表中高估固定资产，低估投房，可能造成报表
14、使用者对企业财务状况的误判。五、租赁住房会计计量属性的选择依据及建议从目前我国租赁住房的所有权来看，按照“谁投资，谁所有的政策，分别归属于政府、集体和企业三种不同类型的组织，应纳入各自的资产中进行计量和核算。从会计核算方法的选择上，首先需要确定不同投资主体的性质，然后才能选择适用的准则和制度进行核算，而核算时涉及的具体科目和核算方法各异。（一）政府所有公租房计量属性的选择公共租赁住房资产管理暂行办法中明确了公租房资产是地方政府住房保障主管部门持有的、纳入城镇住房保障规划和年度计划、向符合条件的保障对象提供的住房，因此其所有权归属政府部门，应按照国家统一的会计制度核算，并纳入行政事业性国有资产年
15、度报告。而共有产权住房是由政府引导并给予政策支持、通过市场开发建设、面向符合规定条件的住房困难群体供应的住房，由承购人与政府按份共有所有权。从性质上来看，共有产权住房是政策性商品房，共有产权住房的承购人在未全部取得或转让产权之前，需按政府持有产权比例向政府交纳租金。从所有权性质来看，政府对共有产权住房拥有部分所有权并可控制共有产权住房是否按政策使用、销售或购回。因此公租房和共有产权住房都应根据政府会计准则一基本准则和政府会计制度一行政事业单位会计科目和报表规定，在保障性住房科目下核算，并按照保障性住房的类别、项目等进行明细核算。建议对保障性住房科目的核算范围界定为本科目核算行政事业单位为满足社
16、会公共需求而拥有或控制的保障性住房的原值”。根据政府会计准则一基本准则第三十一条，政府会计主体在对资产进行计量时，一般应当采用历史成本；采用重置成本、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的资产金额能够持续、可靠计量。由于政府是从公共服务和保障职能出发投资建造保障性住房,从投资目的、组织性质和财务报告使用者角度来看都不同于营利组织，因此，保障性住房宜选择历史成本属性进行计量和核算，有关的后续支出，可参照“固定资产科目相关规定进行处理，无须采用公允价值进行计量和披露。（二）村集体所有租赁住房计量属性的选择利用集体建设用地建设租赁住房试点方案中明确：集体经营性建设用地可用于租赁住房项目建设，村镇集体
17、经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设、运营集体租赁住房。从性质上看，集体经营建设用地的所有权归集体所有，具有公有制专属性，但其使用权可以作为交易财产，通过自营或合营、入股的方式建造集体租赁住房。合营或入股方式建造租赁住房的，土地使用权变更为合作项目公司，因项目只能作为整体产权租赁住房，整体持有，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售，因此租赁住房的核算方法同合作项目公司的核算方法，与下文讨论的企业投房核算方法相同。集体经济组织自行开发运营的，集体租赁住房的所有权归村集体经济组织。鉴于农村集体经济组织公有制的属性，股份制改革后，原村集体经济组织的经济运营职能转移给了股份经
18、济合作社或有限公司，实行自我管理、独立核算。因此，村集体经济组织的性质既不同于政府也不同于企业，适用村集体经济组织会计制度（财会200412号）。由于集体租赁房屋的建设是近几年出现的新事物，颁发于2004年的村集体经济组织会计制度尚无对应的核算方法。在“固定资产科目下核算，采用历史成本法计量虽然可以，但不符合重要性原则，建议比照政府会计制度单独设置集体租赁住房”科目进行核算。由于村集体经济组织依然属于公有制的属性，外部财务报告使用者对决策有用的价值相关性信息要求不高，因此适宜采用成本法进行核算，租赁住房的后续支出可参照“固定资产”科目相关规定进行处理。（三）企业所有租赁住房计量属性的选择企业投
19、资建设并拥有的保障性住房和租赁住房核算应遵循企业会计准则会计基本准则和企业会计准则第3号一投资性房地产准则，在投资性房地产科目下进行核算，其计量方法既可选择历史成本计量也可选择公允价值计量。我国2007年开始实施的企业会计准则一基本准则将公允价值计量属性引入之后,公允价值在金融资产和负债的后续计量中得到了广泛应用，而在投房中虽有应用，但应用比例一直比较低，主要分布在制造业、房地产业、金融业和零售业四个行业中，且大部分企业集中在东部经济发达地区。其中以广东、北京、上海、浙江的企业居多，这四省市占比总和超过50%。公允价值应用比例从2007年的2.89%逐年上升，但到2021年仍然不足10%,而房
20、地产业到2021年公允价值应用比例已达到20.9%,保险业公司数量虽少但公允价值应用比例却达到50%从仅有的1家同时披露历史成本和公允价值的公司来看，其历史成本（29.92亿元）和公允价值（61.46亿元）数额相差巨大，达31.54亿元，说明企业按历史成本披露的资产账面价值已远远偏离了实际市场价值。房地产业和保险业公允价值应用比例较高的原因在于这些企业拥有较多的投房，更倾向于披露资产的实际价值，为投资者提供更多决策有用信息，这一现象也与国外的研究成果相吻合。鉴于房地产管理及开发和保险业企业公允价值计量的应用比例已有较大幅度提高，且新开发的租赁住房以人口流向较大的发达地区居多，这些地区房地产市场
21、活跃，数字化平台建设已经成型，公允价值信息易于获得，建议首先在这两个行业中普及公允价值计量，然后逐渐扩展到其他行业。随着我国踏上全面建设社会主义现代化国家的新征程，网络强国和数字中国的建设势必为房地产市场的管理和运营赋能并带来更为快捷和透明的市场信息，尤其是房地产+网络平台的建设将进一步增加房地产价格信息的透明度并降低获取成本。“十四五”期间，将有更多的企业和行业向数字化转型,不仅为企业和中介评估机构带来了便利，而且使房地产估值信息的可靠性得到加强。随着我国供给侧结构性改革的推进，住房租赁市场将得到进一步发展和提升，房地产市场的常态化发展和企业投资性房产的增加会进一步刺激企业采用公允价值计量的
22、需求，将企业隐含在投房中的实际价值披露出来，为投资者提供更为相关的决策有用信息。六、需要阐明和规范的问题对于前文中提及的企业集团内部关联租赁，应从会计主体和经济实质的角度来确定关联租赁房地产的会计处理方法和披露问题。首先，从会计主体来看，母公司及其关联子公司分属不同的会计主体，其资产应按照实际用途和状况在各自主体的财务报告中真实披露。其次，从经济实质来看，集团内部公司间是以收取租金和支付租金的方式出让和取得房地产的使用权，各自在进行账务处理时已经反映为租金收入和租金费用。因此，只要企业拥有的房地产不是为本会计主体自身经营使用，而是以收取租金的方式租赁给集团内部其他会计主体使用，两个不同的会计主
23、体应单独核算并列报该项租赁业务；编制合并报表时，需要抵销的是关联交易的收入和费用，对资产本身的状况不会产生影响，除非企业集团不是独立核算而是采取统一核算的方式，后者可以将集团内部公司间房地产的使用作为固定资产处理。本文通过对租赁市场投资主体的梳理，厘清了不同投资主体适用的会计计量属性选择问题，提出了公允价值适宜在房地产和保险业上市公司首先推广的建议，同时也发现集体租赁住房目前还存在会计计量和核算方法缺位需要完善，在2021年度上市公司年报查阅中还发现个别公司对投房披露错位需要修正。希望上述情况和建议能够引起准则制定部门和监管部门的重视，并结合党的二十大提出的加快建设网络强国、数字中国的新业态和房地产市场转型的新情况及时出台相关制度和政策，助力住房租赁市场的健康发展。审计中介也应把握好会计政策的界限，及时修正上市公司年报中存在的问题和企业本身对业务产生的误解，以真实、公允的方式准确列报企业投房状况，为房地产市场的战略转型助力，为投资者提供更为价值相关的决策有用信息。
