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1、新员工物业管理业主公约及物业管理协议业主公约一、业主公约业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，即全体业主应该遵守的物业管理规章制度。以书面形式设定的业主公约，是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的，只要不违反法律之强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。二、业主公约作为最高自治规则具有如下特征：1 .业主意思自治。业主公约是业主约定彼此相互关系的民事协定，订立业主公约是业主间的共同行为。业主公约因此由业主自己执行，无需国家强制力来
2、保证实施。2 .订立程序严格。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上依照法律规定方式进行，当个别业主有不同意见难以全体一致同意时，应当以全体业主整体利益为重，个人服从全体，少数服从多数。除物业出售时各个业主分别与开发商签订物业管理公约外，业主公约的订立、变更均通过业主大会进行，并且作为特别决议事项，遵守更为严格的程序。3 .约定效力至上。业主公约作为物业区域内全体业主最高自治规则，约束全体业主。当其采取物业管理公约形式时，还约束开发商及物业管理企业。业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。关于业主公约的性质，学界存在不同观点，主要有：（1）业主公约是业主（区分所
3、有权人）之间的非单纯债权性质的契约；（2）业主公约是众多业主（区分所有权人）之间的社会化的契约；（3）业主公约具有合伙性质、集团性质；（4）业主公约是有关区分所有权人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。根据条例规定，业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”。业主公约的约束力及于全体业主。三、业主公约的内容。业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主（区分所有权人）自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。业主公约的具体内容虽然由业主自行协商确定，但根据条例的规定以下事项应纳入其中
4、：(1)物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数；公布公共场所及公用设施状况等。(2)业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序；规定物业区域内管理费用的承担分配。(3)业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等洌举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生括行为进行限制或予以禁止。(4)违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。承担违约责任的方式根据民法规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式；业主公约也可以另行设定承担责任的方式。值得注意的是,我
5、国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款，但可以通过约定交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。四、业主公约的通过与修改。业主公约属于业主大会的特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，方能有效。公约的修改也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，方能有效。五、建设单位对于业主临时公约的说明义务以及物业买受人承诺遵守业主临
6、时公约的义务正式的业主公约是全体业主自治管理的产物。从程序上来说，业主公约是经过全体业主参与的业主大会审议通过的。因此，业主公约的效力来源于它是全体业主参与制定的经业主审议通过的业主自治文件。但是业主临时公约却是由建设单位制定的，而不是业主大会审议通过的，并且如前述事实上也不可能召开业主大会来制定业主临时公约。因此，业主临时公约对于业主能否产生约束力就成为一个亟待解决的法律问题。条例第22条已经规定了由物业的建设单位负责制定业主临时公约，因此顺理成章的安排是让业主临时公约在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时候，通过业主的承诺发生对业主的拘束力。当然条例没有采取将业主临时公约作为物业买卖合同
7、的附件，也就是物业买卖合同的一部分的做法。条例只是要求物业买受人应当承诺遵守业主临时公约。物业买卖合同本质上来说是建设单位与物业买受人之间对于彼此权利义务的约定，而业主临时公约是需要全体业主遵守的约束全体业主的行为准则，二者的具体内容与效力范围还是存在着相当的差别。当然，由于业主没有参与业主临时公约的制定，而又需要要求其承诺遵守业主临时公约，为了保护物业买受人的利益，就应由建设单位作出一定的说明。建设单位的义务包括：第一，建设单位应当将业主临时公约向物业的买受人明示。也就是说建设单位应当让物业的买受人知晓业主临时公约的存在和内容。其次，建设单位应当向物业的买受人解释业主临时公约的具体内容。业主
8、临时公约的内容在于对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约制定物业使用与管理的规则，业主临时公约还确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。同时业主临时公约也规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分等等。这些内容都直接影响物业买受人将来对于物业的使用与管理，因此也直接影响着物业买受人的购买意愿。为避免日后纠纷，也是为了将来业主临时公约能够得到物业买受人的切实遵守，建设单位应当向物业买受人说明业主临时公约的具体内容。物业管理协议一、前期物业管理委托合
9、同1、签订双方甲方：开发商乙方：物业公司2、合同内容双方就管理的物业基本情况、服务内容与质量、服务的费用、物业的承接与验收、物业的经营与管理、物业的使用和维护、专项维修基金、违约责任达成协议。二、物业管理服务协议1、前期物业管理服务协议1.1 签定双方：甲方：开发商及甲方所选物业公司乙方：业主1.2 签订时间：作为购房合同附件，在买房时一起签2、物业管理服务协议2.1 签订双方：甲方：业主委员会乙方：物业公司2.2 签订时间：业主委员会成立后3、合同内容：双方的权利与义务，物业提供的服务及服务质量、收费标准、违约责任等。三、前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求普通的物业服务合同是由业主委
10、员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的。因为物业服务合同本来是作为物业所有人的业主选择物业管理企业为自己提供财产管理服务而订立的协议，所以说物业管理企业提供的物业服务的对象是作为物业买受人的业主。但是在前期物业管理阶段，如前所述，业主没有办法联合起来自己选聘物业管理企业。因此不得不借助物业建设单位之手，由其来选任物业管理企业，由此也变成前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。这样业主与物业管理企业之间就不存在合同关系。根据合同的相对性原理，一般而言只有彼此之间存在合同法律关系的双方才有权提出行使合同权利与履行合同义务的要求，业主虽然是物业买受人却没有法律上的权利要求物业管
11、理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业服务不符合约定，作为最为直接的利害关系人的物业买受人却不能要求物业管理企业采取措施改正，承担违约金等违约责任。与此相类似，物业管理企业也没有法律上的权利要求业主缴纳各种物业服务费用。为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业管理企业与业主而带来的困扰，条例要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样，物业的买受合同就包括了前期物业合同的内容，避免了物业管理的内容成为空缺，同时业主根据物业买卖合同，也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。四、从事
12、前期物业服务的物业管理企业的选聘方式房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离，事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面，使得物业管理行业真正走向市场。自建自管的选聘方法，事实上就消灭了物业管理企业之间的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中，所提供的服务质量差强人意，业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度，促进物业管理企业提高服务质量，改进内部管理，使广大业主真正获得满意的服务，条例提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式，引入竞争机制来选聘物业管理企业，实现优胜劣汰。具体而言，物业开发建设单位以物业管
13、理权为标的，招请若干个物业管理公司报价竞争，再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。在物业管理中引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入市场之中，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量,有利于改进物业管理企业的管理与服务，有利于整个物业管理行业的健康发展。物业开发建设单位在招标时应当综合考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管
14、理费用、信誉等因素。在众多的投标者，开发建设单位应按照上述标准，选择中标者，再与中标者签订物业服务合同。以下结合我国现行的地方有关物业管理招投标的规定，简单介绍物业管理的招投标。一般而言，招投标应当注意下列事项：第一，招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料，办理相关手续。例如北京市规定的备案材料有：（1）招标项目简介；（2）招标活动方案，包括招标组织机构时间安排、评标委员会评分标准；（3）招标书，包括物业管理内容范围、收费、服务要求、对投标单位要求等。第二，招标人进行招标，招标可以公开招标，也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的，应保证程序的合法公平。例如北京市规定，邀请招标的应向3
15、个以上物业管理企业发出投标邀请书。第三，招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情况、所要求的物业管理服务标准、物业管理收费标准以及对投标单位、投标书的要求、评标标准等内容。第四，投标人应具有相应的物业管理资质证书。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并按照招标文件规定的时间将标书送到指定地点。如果招标文件要求必须交纳保证金的，应当依法缴纳保证金。第五，评标委员会的确定及评标的方法和标准。评标委员会的组成以及评标方法、标准应当确保公正，达到优胜劣汰的目的。例如北京市规定，评标委员会应由招标人代表及从事物业管理相关工作满5年以上并且具有中级以上职称或具有同等专
16、业水平的专家组成或者从市国土房管局建立的评标专家库中随机抽取组成。评标时根据招标人和指导单位共同制定的标准打分，综合评分分数最高者为中标人。第六，签定物业服务合同项目。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书。双方应自中标通知书发出之日起一定日期内按照招标文件规定的内容签定物业管理合同。有的地方还规定在合同签定之日起一定时间内应将合同报送有关部门备案。需要注意的是，条例并没有要求所有的房地产的物业管理企业都必须采取招投标的方式选聘。条例只是对于涉及面最大，数量最多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业管理企业，而且对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，还可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
