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1、 关于养老事业发展的调研报告之关于养老社区建设及老旧小区改造邻里中心和加装电梯建设根据市政协常委会调研总体工作安排，我们第一子课题组在副主席徐永辉的带领下，会同市民政局、住建局等相关职能部门，抽调相关委员组成调研小组，通过听汇报、座谈等方式，对我市居家养老方面养老社区建设及老旧小区改造中邻里中心和加装电梯建设等方面进行了深入调研。在此基础上，赴江阴市、南京市建邺区、杭州市江干区、泰州市海陵区等地进一步学习考察、座谈研讨，提出对策建议。现将调研情况报告如下：关于养老社区建设 为学习养老社区方面的先进经验和做法，我们第一子课题组赴江阴市学习考察颐乐居项目。江阴市“颐乐居”项目是在江阴市委市政府的邀
2、请下，于2003年成立“江阴夕阳红老年康乐有限公司“，在江阴澄江街道五星公园对面兴办的首家多元化、阶梯式的“夕阳红”综合养老社区，同时开创了全国县级市外资参与养老 事业的先河，于2006年开始运营。公司本着“帮政府担责、为社会分忧、替儿女尽孝”的运营宗旨，坚持以“情如亲生、奉若父母”为服务理念，逐渐形成了一套成熟、规范的运营模式，注册了“颐乐居”为企业品牌，并开始向全国做品牌推广。在各地政府的邀请下，公司经过详细的考察和策划，在多个地区投资了更具规模、更加完善的养老项目，定义为“颐乐居”二代产品。每个项目都有托老、护理及各项生活、活动配套与老年公寓，朝着打造全国养老产业连锁知名品牌的目标迈进。
3、公司已在上海设立股份公司作为总部，并在上海股交中心挂牌上市。颐乐居先后在江阴、宁波、泰州、金湖自建4个综合养老项目，在江阴、泰州、无锡、南京等地运营多家养老机构。颐乐居旗下的每一个项目都是由该地政府引进，是重点民生项目，其中颐乐居江阴夕阳红已运营十年之久，其各类设施设备齐全，配备了托老部、护理院、护士站、康复中心、老年活动中心、营养餐厅和棋牌室、民乐室、书画室、老年大学、多功能厅等，并专为老年人配备各学科医生及经验丰富的护士、护理员，为生活完全不能自理、有各类老年疾病的长者提供生活照料和医疗康复护理服务，为老年人提供全日制机构养老、居家养老服务，受到了江阴市老年人的欢迎。 目前，我市养老事业有
4、了较大发展，公办养老机构建设和民办养老机构整改同步推进，医疗养老融合逐渐推开，基本满足了普通百姓的养老需求。但是，在居家养老方面，政府的建设与保障程度不够，跟不上养老的多元化发展，尤其在高端居家养老社区建设方面，与江阴等先进地区相比，缺乏上档次、高品位的养老龙头企业，缺少龙头企业的引领、辐射和带动作用，这是我市养老产业发展的短板和缺憾。对策建议:1、明确发展定位。养老产业的发展和提升是贯彻落实中央精神的本质要求，是政府需要支持和推进的事业。我市养老产业总体发展水平不高，存在着规模较小、设施不配套、功能不完善、服务单一等不足,缺乏龙头企业支撑,不能满足一部分经济条件较好、向往高品质养老生活的老年
5、人的需要，养老产业亟待提档升级。要建设如江阴颐乐居、常州金东方等高端养老社区，以满足居家养老多层次、多样化的需求，补齐养老事业发展短板。2、明确规划选址。选址是建设高端养老社区的关键环节之一，条件要求相对较高，要符合环境优美、交通便利、有医疗机构和养老社区生活设施配套等条件。建议在东至丁仓港路、南至世纪大道、西至惠阳路、北至牡丹江路区域内的未建地规划建设一个具有一定规模的高端养老社区。这里交通便利、环境优美，有在建的妇幼保健医院，可以推进医养融合，解决护理难等问题，有在建的社会福利中心养老机构的配套设施，可以减少重复投资，提I综合效益。3、明确投资主体。颐乐居旗下的项目都是当地政府的重点民生项
6、目，他们以“帮政府担责，为社会分忧，替儿女尽孝”为运营宗旨，具有公益特性。高端养老机构的投资建设应由政府主导，体现公益性。我市城投公司属于市政府所属的国有企业，兼具作为高端养老机构实施主体的要素。建议由市城投公司作为建设高端养老机构的项目主体，这样既增加了城投公司的经营范围，与妇幼保健医院和社会福利中心合作互利，实现资产优化，又能提高品味，提供规范化服务，减少政府的后顾之忧。4、明确政策扶持。建设高端养老机构是民生工程、公益福利事业，政府必须给予大力支持，明确扶持措施。在项目规划建设、土地供应方面要给予优先考虑。高端养老机构资金投入大，运营成本高，盈利比较微薄，在项目融资方面要给予支持，建成后
7、日常运营方面要给予财政补贴。同时,在组织协调服务方面要给予支持，既要在审批、建设过程中加强各职能部门的服务协调，又要在日常运营过程中加强与医疗机构、社会福利机构的统筹协调。关于邻里中心建设 为学习邻里中心建设方面的先进经验和做法，我们第一子课题组赴南京市建邺区学习考察。建邺区为改善南湖地区邻里中心配套设施匮乏的现状，启动了南湖社区综合服务中心改造项目，该项目于20XX年开工建设，列入南京市民生重点项目，总投资6.13亿元，规划用地面积8700多平方米，总建筑面积4.5万平方米,目前已完成主体工程施工，进入装修阶段。其主要功能是社区卫生服务中心、社会福利与保障设施、便民服务中心、文化娱乐设施、社
8、区生活服务热线、小吃中心等，为开展面向全体社区居民的劳动就业、社会服务、医疗卫生、文体教育等服务项目提供服务场所，切实保障老年人、优抚对象、低收入群体、残疾人等社会群体服务需求，是完善老城区建设、实现政府职能转变、创新服务型政府的大手笔。同时，建邺区华山路邻里中心项目也于去年进入了施工建设阶段，今后，区政府将陆续对各个街道进行社区综合服务中心和邻里中心建设，确保全覆盖。 目前，我市新建设的小区都按标准规划配套了社区邻里中心，发挥了邻里中心在居家养老方面的作用。但是我市城区老旧小区居多，老年人居住比例较高，社区邻里中心建设不到位，绝大部分老旧小区的邻里中心都达不到每百户20平方米的标准，导致了老
9、年人活动场所缺乏，老年人入托和助餐等功能缺失，给居家养老带来很大困难。因此，对老旧小区进行建设邻里中心建设和适老化改造显得较为迫切。对策建议:1、政府高度重视。在老旧小区建设邻里中心是民众心声，也是民生工程。为老年人提供休闲娱乐场所，提供入托、助餐等服务，是实现邻里间交流沟通、构建和谐社区的重要举措，也是实现居家养老的现实途径。因此，政府在老旧小区改造过程中要充分考虑居家养老的需求，逐步、分批建设邻里中心，满足老年人的现2、统一规划标准。老旧小区改造建设邻里中心要尽可能做好规划,统一配置标准。面积要基本达到每百户20平方米的标准。每个邻里中心要建设老年人休闲娱乐的场所，具有老年人入托、助餐等基
10、本功能。改造建设时不追求高大上，但要尽可能统一标识，统一配置适老化设施设备，满足老年人居家养老的基本需求。3、利用存量资产。老旧小区规划建设邻里中心的首要问题是活动场所。随着政府办公的集中与搬迁，部分国有集体资产房屋出现空置。建议对老旧小区划分成几个片区，在这个片区内充分盘点挖掘空置的国有集体资产房屋，通过财政资产划拨，适当加以改造建设邻里中心。在划分片区时应充分考虑邻里中心的辐射半径, 可划拨至相应的一个或相邻的两至三个老小区共同建设邻里中心,以步行来计算，时间应控制在一定范围内。例如：民乐路以北、紫薇路以南，由东往西可以利用存量资产的老旧小区：民乐新村、金恒花园、香格花园可以利用原人武部一
11、两层楼。幸福一村、明珠新村可以利用建校或文化馆。幸福二村、长江新村利用社保大楼或林果指导站。文汇新村可以利用原西车站。紫薇路以北、长龙街以南，由东往西可以利用存量资产的老旧小区：紫薇一村、长龙苑可以利用园林公司或紫薇公园版画院。紫薇三村、长龙三村可以利用原工商酒家。民乐路以南，彩臣三村及西欧龙城、东辰公寓、铭鼎小区、欣乐城等区域范围内，可以利用市城市建设工程总指挥部安置房建设办公楼的空置房。 同时，无存量国有集体资产的老旧小区还可采用财政资金租赁的方式建设邻里中心。如彩臣二村可租用光华星城门面房二楼，南苑一村可租用居委会楼下物业公司的闲置房等。也可以学习南京市建邺区南湖社区综合服务中心建设的做
12、法进行试点，在几个老旧小区的中心位置，利用公共空间，新建社区综合服务中心。关于加装电梯建设我市老旧小区都没有配备电梯和无障碍设施,适老化设计不合理。既有住宅加装电梯是满足老年人出行需求，提升养老生活品质，推动养老服务体系建设的重要力量。为此，我市住建等部门对加装电梯工作前期做了充分的调研，在此基础上，起草了我市关于既有多层住宅增设电梯的指导意见（征求意见稿），对机关各部门、街道办、居委会及专业管线单位进行意见征集汇总。通过调研，我们了解到加装电梯工作面临以下几个方面的难题。一是业主意见统一难。由于担心房屋的采光、噪音干扰、结构安全，加装电梯后房屋价值的变化，各方利益难平衡，底层住户同意率极低，
13、导致同一单元的业主意见很难统一。同时，我市街道办功能不完备，居委会、社区力量薄弱，协调工作开展也有难度。二是管线搬迁难。老小区加装电梯必须涉及到水、电、气、通信等公共管线的搬迁，由于老旧小区基础设施不配套、不规范，存在许多不确定因素，给电梯施工带来很大问题。三是拆迁工作难。老旧小区住宅前后间距小，中间又有许多小车库及附属设施甚至违章建筑，为满足消防通道等要求，必须涉及车库、停车位、绿 化带等拆建问题。四是资金筹措难。一般老小区加装电梯及管线搬迁费用较高，同一单元业主经济条件存在差异，而且出资比例难协调，因而普遍存在筹资难问题。五是部门审批难。正常的建设审批流程繁琐，涉及许多部门和单位，每道程序
14、环环相扣，缺一不可。六是维护管理难。电梯交付使用后，长效管理及后续维保是保障居民安全使用电梯的必要环节，需要政府、企业、业主多方共同参与研究制定相关规范。 为学习加装电梯方面的先进经验和做法，我们第一子课题组赴杭州市江干区、南京市建邺区、泰州市海陵区学习考察。这三个地区均已完成既有住宅加装电梯的试点工作，有一台或多台电梯已经运行，有的正在施工，有的已完成审批程序。他们的做法主要有以下几个方面。一是深化群众工作。通过各种方式，广泛听取群众的各种意见，对业主们反映较多的通风、采光、结构安全等问题，邀请电梯厂家和中介机构等专业单位的专家与业主及利益相关方充分沟通。二是政府协调服务。出台试点工作实施方
15、案，明确牵头单位，建立联合审批制度，提高服务质量。三是倡导民主协商。按照“谁受益、谁付费”的原则，提供多个资金分摊比例建议方案，供业主选择。同时搭建社区协商平台、第三方咨询平台，通过细化改造方案、测算改造安装费用，估算运行维保费用，让业主心中有数，让费用公开透明。四是保障安全。严把源头关，通过市场调查及专业部门审查，遴选优质设计院和电梯厂家纳入加梯项目服务企业名录,供业主选择。五是落实业主责任。明确加装电梯主体是单元楼内所有业主，业主是主体，保护和延长使用寿命是全体业主的共同责任。编制业主管理电梯公约样本,明确职责，每台电梯安排业主担任安全员，监督和指导居民文明、安全使用电梯。在加装电梯申请过
16、程中，要求维护工作提前介入、预留质量保证资金、引入电梯安全强制保险等，确保电梯运行安全。对策建议:1、明确角色定位。要坚持业主主体，政府支持，社会参与，专业保障的原则。一是坚持业主主体原则，在充分尊重业主自愿的基础上，积极鼓励和倡导既有多层住宅业主发挥物权所有人的主体作用，业主承担相应法律、法规规定的义务和责任，依法通过民主协商形成合理可行且兼顾各方利益的改造方案，参与加装电梯工作的全过程。二是坚持政府支持原则，发挥政府协调服务职能，在政策、服务上给予适度支持，推进试点工作。三是坚持社会化运作原则，正确引导舆论，由业主委托物业公司或中介公司，采取总包的方式实行社会化、企业化运作。四是坚持专业保
17、障原则，电梯属于特种设备，其安装运行、后期的管理、保养与维修，都 需要专业团队来保障，确保安全第一。在申请过程中，维护工作要提前介入，要预留质量保证资金，引入电梯安全强制保险。电梯安装后，要编制业主管理电梯公约，明确职责，每台电梯要安排业主担任安全员，监督和指导居民文明、安全使用电梯。2、出台指导意见。政府在充分调研及征求意见的基础上，出台既有住宅加装电梯的指导性实施意见。一要明确职责分工。加装电梯涉及住建、国土、市管、财政、城管、消防、行政审批等多个部门和单位，建议住建局负责牵头协调开展相关工作，各相关职能部门要明确分工，各司其职。及时召开会议，切实解决推进过程中的难点问题。二要简化审批程序
18、。在整个加装电梯过程中，需要准备的材料多，办理的手续多，审批的环节多，程序复杂，要建立联席会议机制和横向职能部门的联动机制，推行一站式办理或联合审批、验收，尽量简化程序，方便业主群众，提高办事效率，高效有序推进。三要加强组织协调。正确引导舆论，鼓励有需求的业主与利益相关方平等协商，充分沟通，平衡利益。约束业主要维护公共设施，保障安全运行。 3、提供优质服务。一是电梯以外的公共部位管线搬迁，要积极协调供水、供电、供气、排水、通信等公共事业部门进行管线移位工作，所需资金由各管线单位及市财政按照财政体制具体制订，共同承担。二是制作加装电梯工作职能部门及业主操作流程，提 供直观详尽、易于操作的办理流程
19、图，为业主提供材料准备、手续审批等各个环节的便利。三是提供多个加装电梯业主出资参考比例，可借鉴南京市或杭州市的计算公式及具体案例，供业主选择，具体出资标准及资金筹措由业主自行协商解决。四是提供加装电梯工程企业备选名录库，对电梯设计单位、井道施工单位、监理单位、电梯设备采购及安装单位等由相关部门进行调查摸底，专业部门审查，沟通联系，遴选优质企业建立名录库，供业主自主选择。 4、坚持试点先行。既有多层住宅加装电梯要政策引路,试点先行，示范带动，逐步推广。要成熟一个，建设一个，对房屋结构、业主加装意愿等情况进行调查摸底，选取满足申请条件且居民意见高度统一的作为试点，不搞指标，不急于求成，慎重推进。积极探索建立科学、简便、有效的管理与服务机制，积累试点工作的成功经验和做法，逐步推动面上工作的开展。*
