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1、石家庄国大全城项目商业建议一、石家庄市商业概况1、石家庄市商业发展概况石家庄是环渤海经济圈的重要接点。石家庄的商业在全国比较特殊，交通区位优势明显：三大铁路干线从石家庄穿过，高速公路在全国拥有量最多，像京石高速、石安高速等。石家庄的商业底蕴非常深厚，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。2004年全年累计实现社会消费品零售总额533.1亿元，较上年增长16.7%,其中，城市实现316.5亿元；商品交易市场发达，形成了国家级市场为龙头、区域性市场为骨干、地方性专业特色市场为基础的市场体系。1.1现有商业分布现有商业布局主要以城市中心商业区为主，主
2、要商业设施都分布在这里，城市商业分中心发展不足，而且比较分散，市场层次不尽合理，功能不够完善。商业布局和流通基础设施方面，重要的批发市场大都集中在二环路以内，在一定程度上限制了市场规模的扩大，影响了城市形象。1.2现有商业供应量石家庄市商业网点超过16万个，其中5000平米以上零售商场、大型超市40余家,其中万平方米以上的大型超市达16家，大型酒店宾馆40余家，各类专卖店、专业点500余家，易初莲花、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻。城市服务功能不断增强，初步形成中心商业区、二级商业中心、社区商业服务等多层次的发展格局。2、石家庄市商业发展趋势按照建设华
3、北重要商埠总体规划和主城区商业网点规划的要求，并加大组织实施力度，在布局上加快市级商业中心区、商业副中心、二级商业中心、专业特色商业街、社区商业、城郊型商业的建设，进一步增强商业服务业的综合服务功能，石家庄建设华北重要商埠总体规划全 城着重发展社区商业。根据石家庄最新的主城商圈规划，全城项目比邻两大商圈，城市二级商业中心和副城市商业中心之间的中间位置，未来商业发展将和这两大商圈形成互动效应，带动整个城市东南部的商业发展和品质提升。二、区域周边商业概况1、 区域基本概况1.1 地段二环内的东南部地区是石家庄市未来发展的重点区域，地理位置优越，但是一直以来在城市发展上是一个空白。随着新城市中心的规
4、划布局提出，交通和环境的改善，区域内掀起大规模的房地产开发浪潮，未来具有很强的后发优势。1.2 交通紧邻东二环与南二环，并有东岗路和谈固东街穿过，交通优势十分明显。1.3商业氛围由于本区域属于新兴区域，大多数房地产项目开发还未完成，居民入住还需一定时间，所以本区域尚未形成成熟的商业氛围。但是随着各项目的入住，区域内人口数量将急剧增加，对于商业配套的需求也将增加。商业氛围将随着区域的发展而逐渐浓厚起来。2、区域内独立商业项目分析独立商业西美美世界、东方家园（西美美世界东区）、米氏家居城（在建）、家世界（在建）、马村商业街、世纪联华超市、金马不夜城、卓达商贸广场（招商）、大石门饮食街（销售/招商）
5、、祥龙泰超市（规划）、怀特商圈。表：区域内主要独立商业项目主要项目规模商业形态主要项目规模商业形态西美美世界4万平米洗浴、娱乐东方家国3.78万平米家居、建材米氏家居城4万平米家居、建材马村商业街4万平米餐饮、娱乐世纪联华约1万平米超市金马不夜城约2万平米餐饮、娱乐、百货联邦明珠规划中未知祥龙泰超市规划中超市卓达商贸广场8万平米餐饮、娱乐、服装、百货大宅门饮食街5万平米娱乐、餐饮、购物怀特商圈家居、建材、超市、餐饮、娱乐家世界4万平米家居、建材、超市区域独立商业项目图示怀特商圈槐南群东岗胃建华大街翟营大街谈固南大街谈固东街新城市商圈图示：L家世界2.米氏家居城3.西美美世界4.东方家南5.、小
6、马村商业6.金马不夜城7.世纪联华8.大石门饮食街9.联邦明珠10.卓达商贸城新城市商圈比邻怀特商圈，怀特商圈规模比较大，主要以家居、建材、超市、餐饮、娱乐为主，其设计使用功能具备专业性，是区域内的商业主角，此类项目的商业定位和功能设计着眼于满足整个区域，甚至城市副中心对商业需求；新城市商圈中独立商业项目主要分布在槐安路、翟营大街、东岗路等主要交通干道上，特别集中在十字口这样的黄金地段。a主要业态主要有：餐饮、娱乐场所（如西美美世界、卓达商贸广场、金马不夜城、马村商业街、大宅门饮食街等）家居建材（包括：米氏家居城、怀特、东方家园、家世界）零售业（包括：世纪联华、祥龙泰超市等）Q两大商圈的商业供
7、应量比较大，总面积在60万平米左右。新城市商圈中大型的独立物业分布在本项目周边，共同形成完整的商业围合,聚集商业氛围，互借互利。3、区域内住宅商业项目分析住宅商业顺驰蓝郡商业、东方观邸商业、九里庭院商业、美景东方商业、国际城商业街。主要项目项目体量人口户数商业体量商业形态分割方式价格顺驰蓝郡36万平米1600户二期L6万社区店未知未售九里庭院23万平米1500户未售社区店单层20-200平米未售东方观邸17万平米850户未知社区店两层未售美景东方20万平米UOO户4000m,社区店临街30平米与底层住宅相通4950国际城三期13.5万770户2万社区店、商业街80/150平米9380全城43万
8、平米约3000户1.2（一期）待定待定现有供应量少。项目周边目前基本上无住宅商业在售，仅有美景东方有少量的临街门脸销售。目前项目周边主要以在建项目为主，没有业主入住，没有固定的消费群体，表现为周边市场对商业的需求不强烈。因此各项目的开发商都持有商业等待时机入市。Q潜在供应量大。根据各个项目的商业规划，区域内潜在供应量较大，估计在6万平米左右，随着区域的发展和各项目的完成、业主入住，对于商业的需求将逐渐增加，势必将引起商铺的热销，竞争也较激烈。a目前项目周边在售的只有美景东方，价格为4950元/平方米，商业氛围相对成熟的国际城三期商业价格为9380元/平方米。全城项目从规模、品质以及区域的成长性
9、都较美景东方有优势，其价格空间较大。4、重点项目分析由于国际城在石家庄是一个有影响力的项目，现就国际城一期、二期商业业态的分布来分析商业的需求。一、二期业态及分布表业态细分数量面积（平方米）面积百分比专卖店96303.8%超市25203.14%药店69005.43%摄影32101.27%商贸店面71,4008.44%汽车美容13001.81%银行51,0006.03美容美发183,60021.61%洗衣店21400.85%药店51,0006.03%装饰装潢32101.27%宠物店1700.43%擦鞋1700.43%餐饮、食品店184,00024.10%购物中心91,0006.03%中介4280
10、1.69%教育培训机构24002.41%娱乐休闲34002.41%健身24002.41%中国移动1700.43%总计10316,600100%Q强度需求商业业态:项目中主要是餐饮、食品店和美容美发店的需求量占最多,面积占到了总面积45%的比例。突出了现代人对饮食和仪表的重视程度相当的高。中度需求商业业态：日常家居用品店，药店、商贸公司分支和购物中心占到了所有店面数量的第二位，占20.47%,以购物等消费频次较高的服务性行业为主,商铺能够更好地为社区内的住户提供便捷、舒适的生活配套，在更大程度上满足客户的居家需求。弱度需求商业业态:剩余的商铺为，超市、照相馆、音像、通讯和中高档的休闲场所。受到邻
11、近的裕华路上的其他两个大型综合超市的影响，两大超市的覆盖面较广，直接导致项目周边小型超市的存活率较低，音像方面的要求也不是很高。通讯方面只有移动公司的营业厅，网通，电信和联通等通讯公司并未进入。从国际城商业业态分析结果来看，强度需求业态为餐饮和美容美发，中度需求为消费频次高的服务业态，弱度需求业态为消费频次低的服务业态和休闲娱乐业态。国际城商业整体定位主要是满足基本生活需要为主，休闲娱乐功能要到城市商业中心去实现。全城项目所在区域内未来住宅商业供应量大，与现有的独立商业形成后劲强势的新城市商圈。可形成独立的商业中心，业态比较齐全，区域居民属于中高档消费群体,其消费基本依赖区域内的商业配套，而且
12、居民对于业态的需求除了满足基本生活需要外还要满足其休闲娱乐需求。5、其他住宅商业项目分析表：其他区域住宅商业项目分析项目名称地理位置商业体量建筑形式面积分割方式面积主要业态租价租售状况阳光水岸东岗路建设大街交口2000平两层部分上下连通划分单位；部分上下分层划分单位50/100/200/300农行、洗衣、便利店、茶舍、美发、好利来租35元/平/月100%东港怡园槐南路2万平两层上下两层连通划分单位500以上中型家居城、餐饮未知100%水岸蓝调富强南大街临民心河1000平两层上下两层连通划分单位200未售家家乐园东岗路5000平底商一层与二层住宅相通上下两层连通划分单位底商20/50/100洗衣
13、、中介、美容、便利店、洗车租55元/平/月100%香榭里槐南路2万平两层上下两层连通划分单位200以上不明确，该项目仍处于入住期租70元/平/月40%华夏家园槐安路1万平单层底商50平米左右划分一个商铺50左右便利店租40元/平/月70%。这几个项目基本上都临近主要交通干道，交通便利。香榭里、东港怡园、华夏家园临近槐安路，阳光水岸和家家乐园紧邻东岗路；建筑形式基本上为上下两层底商，分割方式上下两层划分独立商铺的多，阳光水岸有部分一层划分独立上铺，二层为一个独立商铺的划分方式；铺位面积范围在50300平米之间，铺位面积比较小；a多数项目出租率比较高，除华夏家园70%,香榭里40%以及水岸蓝调还没
14、开始销售外，其他项目出租率达到100%；a租金范围在35-70元/平/月；a主要业态为餐饮类和综合服务类，休闲娱乐业态不足。由此可见，交通条件好，铺位面积小、总价低的独立商铺受到投资者的欢迎，租金价格也比较高，两层的商业划分方式主要以纵向划分上下两层独立商铺为主。三、全城项目商业本体分析1、主要技术参数：楼号层数柱距（米）进深（米）层高（米）面积（平方米）1#楼一层从北到南6、6、8.1、5.88.384.2203.453#楼一层从北到南6.3、6.3、6、5.894.2208.3（不包括治安室）6#楼二层从西到东6.6、6.14、7.6、6.14、7.6、6.14、7.6、7、7、715.6
15、22.8一层4.2二层3.92422.17#楼二层从西到东6.6、6.14、10.4、6.15、7.6、6.14、7.6、5.3815.6-22.8一层4.2二层3.91552.219#楼二层从西到东4.2、7.8、7.8、7.8、7.8、7.8、7.813.7514.74.21365（计夹层1949.2）售楼处三层7.5、8米37米一层4.2二层3.9地下一700平一层870平二层500平三层500平挑出群楼二层未知未知一层4.2二层3.9未知从技术参数来看，1#楼和3#楼设计比较合理，6#、7#、19#楼作为住宅底商进深比较长，使用起来受到一定限制；售楼处作为商业使用整体条件较好；群楼部分
16、为框架结构，整个面宽214.65米，比较容易分割；层高4.2比较合理，基本能满足使用需求。2、SWOT分析优势分析劣势分析 项目周边均为中高档社区，消费群体大，购买能力强； 项目临近交通主干道，交通便利； 区域的成长性强。 商业为住宅商业群楼,某些业态受限制； 部分底商径深过大（住宅部分），产品的通透性、兼容性、可视性较差，并且商业人流也不容易组织，结构上自由组合的灵活性不大。机会分析风险分析 项目位于石家庄重点发展的东南区域，区域将成为未来的新城市中心，商业发展潜力大； 区域商业市场具有后发优势价格空间较大。 市场、区域认可度低，对产品及品质的要求高； 区域发展不成熟，商业氛围不够浓厚。商业
17、发展需要一定时间； 周边社区都在建，没有入住，目前没有足够的消费群体。3、通过对项目商业部分的设计研究发现：Q项目整体商业布局比较零散、分散，难以形成统一的整体形象，不利于形成主题商业；a6#楼和7#楼的底部商业设计进深过长，户型不够方正，产品的通透性、兼容性、可视性较差。售楼处的设计比较合理，为框架结构，使用便利，地理位置好，商业价值大，易于吸引人流。四、商业市场定位建议1、定位原则根据上述对项目的综合分析与SWoT分析，本项目在总体定位中应遵循如下原则：根据项目规划条件和产品特点，通过合理的规划与产品设计，实现商业与住宅产品的共生与互补，实现更高的销售单价和更好的经济效益。在格局和业态的规
18、划上，要充分考虑到项目本身的品质，满足消费者需求，有效地利用产品本身的特点选择合理的业态，增加产品使用的便利性，以达到提升整个项目的品质实现利润最大化的目的。2、整体定位2.1定位依据：。项目位于东二环和东岗路的交叉路口，交通极为便利；a区域内中高档住宅林立，未来居住人口消费能力强，对商业的需求后势强劲；a区域内多数房地产项目规划有商业，面积比较大，具有一定集群效应；a根据最新主城区商业规划，东南区域将作为城市副商业中心，这意味着区域升值潜力巨大。a全城项目作为区域内少数大规模社区，项目本身品质高，商业规模较大，对于区域商业的发展具有一定的示范作用，未来必将处于领导地位。2.2全城商业整体定位
19、：辐射石家庄市整个东南区域的新城市商圈中轴a项目以服务于东南区域为依托。a项目以休闲、娱乐、健康、特色餐饮为经营主题，辅以生活配套，建成中高档的、区域性的休闲、娱乐型商业中心。a项目商业分布占据新城市商圈的中心轴线，引领区域商业发展。体育大3、消费者定位：全城商业的主力消费者主要为社区内居民和区域周边居民。区域住宅项目多数为中高档住宅，入住的居民收入水平相对较高，消费能力强，具有较高的文化修养，这一层次的消费者已经不满足于基本的生活需要，他们追求更高层次的享受，对商业的需求除了满足日常生活外，更需要高层次的休闲享受。消费群体的消费特征：区域居民日常消费在吃、穿、用三方面依然占比例相对较高，因此
20、，同居民生活关联度较高的日常消费品的消耗量较大；其中超市己成为大型社区必备商业设施。基本生活消费比重逐步减少，享受型消费成为居民新的消费热点。教育、文化、娱乐消费支出越来越成为居民选择性消费时关注的重点。同时随着人们生活水平的不断提高，居民消费质量提升，消费结构开始朝着多元化方向发展。居民对健身场所、西式简餐、商务休闲、酒吧等的需求呈明显上升趋势。4、客户定位:商业部分的客户主要分为自用买家与投资者二个部分。投资客：具有丰富经营经验的私营企业主和个体经营者。此类人士对市场趋势把握较好,投资决策也相对果断。a部分具有较高稳定收入的企业高级管理人员及政府高级公务员。其商业投资欲望很强，但其投资行为
21、较为谨慎，投资额也比较小。投资客对投资商铺的几个关注方面：a投资商铺，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业的氛围是否浓厚，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点及结构、配套设施结构等；a其次考虑区域是否具有升值潜力。Q三是总价范围是否可以接受，个体投资者会寻求风险相对较低的商铺,体现在购买资金总量不大；a四是灵活付款。a对自身投资的商铺是否有渠道出租亦是投资者关心的主要因素。自用买家：a部分一定经济实力的个体经营者;他们注重区域的商业价值以及商铺本身的增值潜力，风险承受能力相对较弱，因此投资决策过程较慢，对于价格的敏感程度高；品牌连锁企业的经营者;他们的有较强的经
22、济实力，支付能力很强，对于区域的商业氛围要求较高，通常选择相对成熟的商业环境，有一定风险承受能力；公共部门中的一些机构（例如银行、邮局、电信等）；他们购买物业作为营业场所，往往要经过上级主管部门同意，并且选择物业有严格的标准，例如银行不能选择有地下室的物业作为营业场所。因此决策过程也很慢，对价格的敏感程度相对较低，投资额比较高。自用买家对于所购买的商铺主要关注以下几个方面：a自用买家同样关注所选地点区域性商业的氛围是否浓厚;区域周边的交通条件是否便利，因为交通的可达性是经营成败的关键因素；区域内竞争状况是否激烈，如果竞争过于激烈，通常这些买家不会选择进入;区域的成长性也是其关注的重点。五、商业
23、业态建议：1、可选择经营业态：经营的业态要根据消费群体的消费特征来选择。餐饮类和综合服务类业态满足基本生活需要，休闲娱乐类业态满足消费者更高层次的需要。表：可选择经营业态经营业态商户名称休闲娱乐类健身房、洗浴、美容保健、小型商务会馆、网吧等餐饮类饮品店、酒吧、咖啡厅、茶艺、中西餐厅等综合服务类美发、照相、音像、药品超市、银行、邮局、电信营业厅、家居展示、汽车展示、品牌超市、便利店、MINlSHOPPINGMALL等休闲娱乐类2、各类商业业态的开店要求：图表：餐饮相关类开店要求统计表行业面积（平方米）租金（天/平米）意向要求其他咖啡馆200-3002元以内电力、上下水背景音乐、可露天经营酒吧10
24、0-2002元以内电力、上下水晚间营业时间较长茶艺100-2001.5-2元上下水、独立开门、位于1层至三层、隔音好中高档消费饮品店60-1502以内上下水、电力不含酒精饮料图表：便利店开店要求统计表面积要求标准80150平方米电力要求要求有动力电保证电力25千瓦以上选址要求要求在小区、居民区、主要街道选择楼层要求首层租金水平1-1.5元/天/平方米其他相关要求要求有独立的广告位：必须是产权单位：房屋必须是框架格局，永久性建筑：合同至少五年图表：小型商务会馆要求统计表面积要求标准20005000平方米电力要求民用电选址要求要求在城市中心区，商业中心附近选择楼层要求首层有大堂租金水平2-2.5元
25、/天/平方米其他相关要求有合理的上下水，通风系统，要求有独立的广告位；图表：美容美发开店要求统计表面积要求标准50400平方米电力要求民用电选址要求选择在居住区、小区附近、主要干道选择楼层要求i层、二层、三层租金水平1-2元/天/平米其它相关要求必须有较为合理的上、卜冰设施图表：健身房开店要求统计表面积要求标准5002000平方米电力要求民用电选址要求选择在写字楼或成熟社区选择楼层要求物业的地下层至地上五层，层高3米以上，5米最佳租金水平1.5-2元/天/平米其它相关要求要求大开向、通风系统良好、明显广告标示图表：网吧开店要求统计表面积要求标准5001000平方米电力要求动力电选址要求选择成熟
26、社区选择楼层要求物业的地下一层至地上五层，层高3米以上，租金水平1一1.5元/天/平米其它相关要求通风系统良好、明显广告标示图表：综合类开店要求统计表面积平方米电力选址楼层租金（元/天/平米）其它要求银行100平米以上民用电住宅区或者人流量大的地段一层购买为主无地下室；门前应可停放机动车辆、自行车需要的地场地。邮局100-400民用电成熟社区和商业区一层购买为主门前应可停放机动车辆电信营业厅100600动力电商业区一层购买为主独立门面，有广告位汽车展示5001000民用电一层2-2.5要求进深长，面宽要大品牌超市2000以上动力电成熟社区和人流量大的地段一层、二层或地下一1-1.5要求进深30
27、米以上，有独立的广告位，合同要求20年家居饰品店标准1000-3000民用电新建社区，人流量较大一层，二层临街商铺1.5独立门面，要求通风采光良好，承租期不超过三年MINISHOPPINGMALL1000-3000动力电常驻人口、人流量较大区一层或二层1.5门前有停车位。照相馆标准60-150民用电商业氛围浓重地段一层或二层1独立门面，广告位，橱窗展示，承租期35年药品超市标准150-300民用电常驻人口、人流量较大区一层或二层，层高3米1承租3年以上，除商场外要求独立门面,300-500米内无药店，产权必须归业主所有花店标准10-30民用电成熟社区周边一层临街商铺1独立门面，要求通风采光良好
28、，承租期不超过三年六、商业分割建议：1、1#楼和3#楼可以按照柱距划分商铺单元，建议单元商铺的面积在40-65平米之间，面积较小，可以实现高单价、低总价的销售。同时保证相邻单元可以合并，以满足大面积使用者的需要；每户预留上下水、电、气、热，做到可以分户计量。可经营的业态主要有精品店、花店、美发厅、饮品店、小型照相馆、音像店等。2、蟠按照柱距划分独立的上下两层连通商铺单元（并保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售），单元面积划分为150500平方米，但是这样划分，面积较大，户型不方正，通透性、可视性差，销售有一定难度；每户预留北向（临东岗路）的入户门，充分保证经营者能够很好的利
29、用外部便利的交通条件和吸引更多的人流；每户预留上下水、电、气、热，做到可以分户计量；可经营的业态主要有咖啡馆、酒吧、茶艺、美容、便利店等，这些业态可以接受进深较长的商铺。3、理首层按照柱距划分商铺单元（并保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售），面积划分为60150平方米，但是这样划分，面积较小，虽然径深长，但总价较低；楼中间北向留有上二层的楼梯和入户门，划分为300-500平方米的大面积商铺（保证可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售），面积较大，但二层单独出售单价相对较低；每户预留上下水、电、气、热，做到可以分户计量；首层可经营的业态主要有服装服饰精品店、美发厅
30、、饮品店、小型照相馆、音像店等，二层可经营美容、健身房、网吧等。4、19#楼19#楼位于东二环与东岗路交叉口南侧，道路四通八达，十分便利，商业价值大。为整体或分层销售使用的便利，预留从东岗路上下二层楼梯通道；同时在楼体右侧增加卫生间，以便于单层分割销售：A:整体出售（总面积1949.2平方米）。可先行招商，带租约销售。可经营的业态包括小型商务会馆、品牌超市、MINISHOPPINGMALL和家居展示、汽车展示等。B:分层销售：一层按柱距分割成100200平方米的商铺单元（保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售）；北向预留直接上二层的楼梯及入户门，东侧预留卫生间，分为两个单元销
31、售（并保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售），面积为600多平米一个单元。每户预留上下水、电、气、热，做到可以分户计量；一层可经营的业态有精品店、美发、照相、银行、邮局等。二层可经营健身中心、网吧、品牌美容、咖啡厅等。5、售楼处（商业）售楼处位于东岗路与谈固东街的交叉口南侧，交通便利，商业价值大。A:整体出售（总面积2577平方米）。可先行招商，带租约销售。可经营的业态包括大型特色餐饮、小型商务会馆、品牌超市、MINISHOPPINGMALL和家居展示等。B:分层销售：一层按柱距分割成100200平方米的商铺单元（保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售）；
32、北侧预留入户大厅门，二三层纵向划分成两个单元销售（并保证横向可以合并，既可以独立单元销售，也可以合并单元销售，北侧预留卫生间），面积为500平米一个单元。地下一层整体出租或出售，可经营业态有超市，小商品市场等；每户预留上下水、电、气、热，做到可以分户计量；一层可经营的业态有精品店、特色餐饮、品牌超市、银行、邮局等。二层三层可经营健身中心、网吧、品牌美容、咖啡厅等。6、楼体之间的群楼与7#方式相同七、商业销售时机建议由于目前区域不成熟，人气不足，人流车流较少，商业价值在此阶段显现不出最佳价值。待一期入住、周边环境逐渐成熟，才是推售商业的最好时机。一期西侧商业面向谈固东街，北侧商业临近东岗路与东二环，东岗路与东二环是城市交通主干道，人流量大，所以北侧商业地理位置、交通条件以及商业价值比西侧商业好，因此先销售西侧小型商铺汇集人气，等到项目知名度提高和周边环境改善以后再推出北侧商业，获取高额的销售利润。八、其他建议项目所处的地理位置十分优越，处在新城市中心核心区域，是未来中高档居住的品质社区，商业如果能经营西式或特色餐饮，其商业价值将最大化。因为餐饮类业态是基本商业业态，也是一个成功的商业区不可缺少的业态，没有餐饮业态根本不能满足消费者的基本生活需要。餐饮业态的缺失导致整个商业业态的不完整，会影响商业氛围，建议开发商能够协调和解决，引入特色餐饮。
