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1、金石地产合肥2005.03市场调查报告及金石地彦目录：一：序言3页二：相关项目跟踪及分析市场分析总结42页一序言此报告合适的内容为合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日的市场调查报告，结合了合肥市房地产新年以来的资料所做。所涉及到的合适的内容主要主要竞争楼盘和合肥市目前比较有影响力的几个新盘。二.相关项目跟踪及分析1.颐园世家地理位置地处习友路与怀宁路交汇处，与宋都的西湖花苑遥相对望地理位置相对于宋都来说较好一些。开发商安徽信谊集团信得置业有限公司。销售代理深圳张达利设计公司/地产专案组。产品介绍此楼盘投资19亿元，开工面积12.4万平方米，共有20幢住宅，总户数为IlOo户，开发
2、的产品全是小高层，一般以9+1、11+1的为主，沿街的一般为16+1的，主力户型面积为115、130平方米，目前在售的是4、5、6、7、8、五栋。主力房型为三室两厅两卫。房屋层高3米，外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，屋顶采用的是平顶带平台的类型，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A,阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位为560个，整个小区采用电子巡更系统单元采用可视对讲，综合看来，产品处于中上等水平。现已售30%左右，高一点的楼层和面积较大的卖的不理想。推广方式广告投放主要分布在报广和户外广告牌。售楼处面积较大，布置比较豪华。开盘时间为2004年
3、7月，一期推出260套。开盘开盘价格为2600元/平方米，采取VIP卡优惠IO（XX）元，阳光金卡优惠8000元的推广方式。截止到2005年2月销售均价为3500元/平方米。卖点分析1）地处政务区，未来发展及升值空间大。2）相关项目东南方向，一条马路之隔即为正在兴建的奥体中心，更具有很大的升值空间。3）境外景观设计公司（加拿大润枫国际）。劣势及不足1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约1：0.5O3）目前该相关项目交通不便利，周边配套尚不完善。3）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理管控也较为混乱。4）其户型较差，
4、房型不规整，功能区面积不合理，使用性较差。另外户型整体面积偏大，总价高。5）从开盘到现在涨价太快，半年涨了600元/平方米，因为周边的配套还没有跟上，相关项目缺少基本的支点，从销售来看比其他的相关项目明显要慢得多。近期颐园世家已经封盘，并且工期也停了下来，只发了两期半版的报广。主要是由于此相关项目的入市过于匆忙，在前期没有客户积累的情况下进入市场，且此相关项目至今没有一个明确的主题，对市场的需求没有充分调查，入市的产品根本得不到市场的认可，再加上其入市时没有一个可以诠释相关项目的展示中心，使得此相关项目成为市场上的无效供应。此点尤其需要注意，本案作为一个大盘应该要充分考虑市场需求，去引导市场，
5、入市不宜过于匆忙。相关项目近期与合肥本地的怡景工作室签订了整合推广的合同合约，目前已经进入全新包装阶段，预计在半个月左右时间将会以全新面貌进入市场，我司将持续高度关注。2.国际花都35188883512888地理位置地处东流路与潜山路交汇处，地理位置相对于宋都距市中心较近。开发商上海绿地集团合肥置业有限公司。销售代理由开发商自销。产品介绍此楼盘总建面积将达70万平米，为合肥第二大相关项目。将分5期开发，一期于2003年12月开盘，开发约13万平米，二期也约13万平米，户数为900多户，开发的产品多层与小高层。屋顶采用的是平顶带平台的类型，主力户型为80、120平方米，房型为二室二厅一卫与三室两
6、厅两卫。户型特点房屋开间大，进深短（10.5m）主力户型双卧朝南，户型方正，采光及通透性好，全明设计。外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃采用的是双层中空玻璃，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A,阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭,小区车位配比为3：1,整个小区采用红外二十四小时监控和单元采用可视对讲，产品处于中上等水平。一期于2004年底交房，05年下半年二期交付。推广方式广告投放主要分布在报纸广告，电视广告和户外广告牌。相关项目分五期，每期都以一种国际花名命名。目前售楼处所在位置为地处东流路与潜山路交汇处楼盘现场，面积约30011f,装修简约。一期多层小高层03年12月6日开盘，4
7、个月时间全部卖完。二期开盘时间为2004年6月中旬，均价约3200元，目前均价为3600元。一组团推出200多套，开盘前采取内部放号的的形式首批150号在放号当天放完，每号100OO元。到十月份为止基本售完，只余少量的顶楼大面积户型，购买可以有5000元的优惠。2005年1月16日推出的三期天香苑分三个组团，其中A组团的小高层共推出200套，基本售完，主力户型为三房两厅，价格区间：33004300元/行，仅剩17011f户型约3、4套。天香苑B组团将于3月5日对外放号销售，均价为3700元/行，目前B组团已基本销售完毕，C组团将会推出4幢11+1的小高层,面积为90-13OnI工卖点分析1）西
8、面紧邻市政府的办公大楼，未来发展及升值空间大。2）政务区未来商业配套较为集中在此楼盘附近。3）属于离市中心较近的政务区楼盘，客户的接受能力较强。4）一期即将交房小区的效果可以直接看见，能起到增强客户的购房心理作用。5）相关项目较大配套完善，有主题公园景观，绿化率达到了40%。6）户型配比比较符合当地市场需求，以80-120的为主。7）售楼处销售设施较先进，利用三维动画可直接从电脑中看房选房。8）境外景观设计公司，加拿大KFS建筑设计公司。劣势及不足1）楼盘卖点在销讲中提炼不精，解说不详细。2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约3：1。3）目前该相关项目交通不便利，周边配套尚不完善。
9、4）售价较高，为目前政务区最贵楼盘。且价格受到周围楼盘如生活地带、绿怡汇林等楼盘相对低价的冲击。5)一期交房后，产品质量不如宣传中的精致，且绿化效果极为粗糙，与其发展商实力不相符。3、金色池塘地理位置地处蜀山区樊洼路与蜀鑫路交汇处，距离合肥植物园较近开发商安徽合肥英泰地产销售代理开发公司自销产品类型此楼盘总建面积35万平米，分期开发。产品为多层与花园洋房，其中花园洋房为模仿万科退层户型。一期花园洋房基本为照抄万科户型，二期在户型上做了一些更改，但一、二期花园洋房均为两层复式户型。三期规划尚未确定。多层屋顶采用的是平顶带平台或阁楼的类型，主力户型为80、100、120平方米，房型为二室二厅一卫、
10、三室二厅一卫与三室两厅两卫。户型多为南北两端式，开间较大，126而的户型即有三个开间朝南。外墙采用涂料，底层部分架空，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供水，供电量为40A,可提供暖气与热水，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为多层3：1,花园洋房3：2,二期花园洋房一跃二户型带自家车库，且为赠送。整个小区采用入门IC卡，电子门禁，单元采用可视对讲，物管费用多层0.6元，小高层1元，综合看来产品在当地处于较高水平。推广方式广告投放主要分布在报广和户外广告牌。在市中心繁华地段设有醒目广告牌。目前售楼处为楼盘会所，面积较大，装修豪华。销售人员着装统一，服务态度
11、好，比较认真，业务素质较好。一期开盘时间为2003年7月，推出20余幢，500多套多层住宅，3幢，计36套花园洋房。多层分为带供暖与不供暖两种,均价分别为2400与2600元,花园洋房均价3500元，最贵景观户型达4800元。现一期已全部卖完。二期现拿出2幢多层（均价2750）,5幢花园洋房（均价4000元，最高达到了5800元）现多层售基本售完。二期开盘之前曾采取放号申购形式，二期第一组团150套房源有190位客户拿号，整个销售形式十分良好。目前销售价格已经涨到30003500元/平方米。卖点分析1）地处蜀山区，周边环境较好，未来发展及升值空间大。2）花园洋房房型先进，在合肥乃至安徽都为稀缺
12、产品。3）小区景观好，大面积水景设计在当地较为突出。4）境外景观设计公司（瑞典西林）5）内部商业气氛较好，有商业内街，咖啡馆6）有样板房，样板区，样板景观带。在合肥较为少见。7）物管公司为深圳金地公司，销售阶段已前期介入，物业形象很好，着装、服务都与万科物业相仿。劣势及不足1）周边配套较差。2）虽然水体面积很大，但水质浑浊。3）花园洋房全部为大面积户型，总价太高。近期金色池塘在推出了三幢小高层，并在2005年3月19日进行放号，当天交2000元意向金即可获赠2000元的优惠，并有抽奖活动，中奖可获得Ioo0、1500、2000元不等的优惠。此次推出的为环绕会所而建的三幢一梯两户的小高层，并且每
13、幢楼只有一个单元，均价的在3500元m面积在90-140m，。但是其二期的花园洋房由于价格过高和面积过大，至今还没有销售完毕，并且现场销售员会主动的引导客户购买花园洋房。经过一期和二期销售率鲜明的对比，在三期金色池塘将主推小面积户型，在三期中70-100rr的户型将成为其占有市场的有力筹码。现场售楼处增加了一个建材展示区域，向客户展示其交付标准中的铝合金窗框及其隐形纱窗的安装，使得客户有了很直观的认识，建议本案在今后的现场展示中心也要考虑此项区域。其一期已经交付入住，从小区整体的外立面效果和景观来看，与其花园洋房的概念相距甚远。其外立面处理较为粗糙，下水管裸露；且空调机位设计极其不合理，部分直
14、挂外墙上，部分有空调机位但是管线拖的较长，极其影响外立面；飘窗内栅栏和阳台栏杆的选材不管是从美观还是从质量上看都是比较差；绿化效果与其“花园洋房”的相去甚远。综合来看，此开发商不论从开发实力和开发经验上看都是比较弱，欠缺开发理念。4、绿城桂花园二期地理位置地处高新技术开发区扬振宁大道开发商安徽绿城房地产开发有限公司销售代理由开发商自销产品类型此楼盘总建41万平方米，一期总户数为500多户，已全部售完。开发的产品多层与点式多层及小高层，多层一般以五层的为主，小高层为11层，屋顶采用的是坡顶类型，主力户型基本为大户型设计，平均面积150行以上，为三室两厅两卫，双卧朝南，户型方正，通风较好，明卫，明
15、厨。外墙采用大理三石贴面与涂料，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供与变频加压供水，供电量为40A,阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位配比为3：2,整个小区采用红外二十四小时监控、电子巡更和单元采用可视对讲，物管费用为多层08元，小高层L08元，产品处于较高水平。推广方式广告投放主要分布在报广和户外广告牌。目前售楼处所在位置为楼盘内部的会所当中，面积较大。销售队伍形象不错，服务着装统一，但业务素质一般，服务态度也一般。开盘时间为2004年3月与5月中旬二次开盘，售价为3600元起，点式多层价格到4000以上，目前销售形势较好，一期仅余4套跃层。二期的均价整体
16、在4100左右。卖点分析1）地处高新技术开发区，距离大蜀山较近，周边环境较好，未来发展及升值空间大。2）整个园区景观已经初步形成，会所设计较完善。3）有现房可以提供比较直观的产品形象。4）内部景观设计公司为美国YPA北半球设计顾问有限公司。5）物管公司为绿城物业管理管控公司，形象较好，着装统一，接待有礼，在销售阶段已前期介入。6）产品质量较好，选材较精劣势及不足1）楼盘卖点在销售中提炼不精，解说不详细。2）销售队伍形象不好，销售人员服务不热情。3）目前该相关项目交通不便利，周边配套尚不完善。4）价格偏高，且户型单位面积较大，购房总价高。2005年3月19日绿城推出了90套一期已经交付的保留房，
17、面积在90-180ms价格为4100元m都为多层。到售楼处即可顺位领取一张号码牌,每十位客户为一组进会议室选房。选房下定需要交纳20000元定金，车库为IoOOO元定金，7天内签合同合约和付首付，首付为三成。此用意十分明显： 一期的成型和二期的建设，再加上景观的完工，全面体现了绿城对产品力的追求，绿城桂花园已经是合肥标志，绿城品牌已经成型； 对二期小高层的销售起到促进作用，保持市场的关注度和热度,因为在此相关项目中多层和小高层的价格是倒挂的，此多层的价格可以刺激其小高层的销售，做到产品的互补；一期已经从2300元rr涨至现今的4300元m产品已经基本实现了利润最大化； 开始宣传桂花园三期，为相
18、关项目三期做好铺垫，积累并锁定其意向客户，使得客户的流失做到最小化。绿城的成功不仅意味着产品力就是竞争力的真理，而且还预示着在合肥未来几年内，品牌效应已经成为一种时尚，老百姓对企业品牌已经趋之若鹫。且在销售队伍上绿城已经有了很大的变化，销售人员的专业性和服务性有了很大的提高，售楼处也增加了一个小的交付标准建材区，主要是展示了交付后窗框和双层中空玻璃的选材。此产品为合肥市场上的高端产品，鉴于本案中高端产品的定位，有许多可以向绿城借鉴。如相关项目的景观样板展示区、样板房、现场展示中心的设计和装修等务必精益求精，争取在合肥市场上一炮而红，迅速建立宋都企业品牌和营造一个舒适的家的企业理念。5、凤凰城家
19、家景园2期5581100、相关项目位置史河路和金牛路交界口、投资商香港万基投资发展有限公司、规划设计上海同济城市规划设计研究院、景观设计清华大学景观设计研究院广厦、施工单位安徽三建工程有限公司安徽广厦建筑XX、产品介绍一期已经全部售完并已经交付，二期工地处于一期的北面。目前在售的共计43栋，其中小高层18栋多层25栋，共1470户，于2004年5月份开盘，目前小高层的均价为3500元/平方米，销售超过80%。多层均价3400元/平方米，销售95%左右，仅剩顶层带阁楼的大面积户型，顶层赠送20平方左右的平台。小区的外立面使用涂料局部采用面砖，靠近路边的住宅装有双层玻璃，使用彩铝门窗。有一套完整的
20、保安监视系统和防盗对讲系统，小区建有幼儿园和篮球场，并有一个大型的商场正在建设之中，一个大型的酒店，区内环境较好，配套齐全，定位为中等物业。、推广方式因二期推出的规模很大，售楼处的面积也在300平方左右，没有请代理公司，属开发商自销相关项目，广告主要为相临两条路边的罗马旗。广告设计较差，销售人员不够热情，销售员处于问一句答一句的状态没有自己的销售思路，售楼处的卫生情况也不是很理想，光看模型感觉房子卖了两三年了，不象今年才开盘。、卖点分析1）小区规模大，相对环境较好规划2）户行好，大开间小进深，户型的选择余地也较大，有从90到190的三十多种户型。3）一期已经交付，环境做的不错，对于二期的销售也
21、有很大的帮助。4）周边居民区较多，已形成一定的居住氛围。5）每家一楼有自己的私家花园。、劣势及不足1）此相关项目随然离一环线很近，但周边的公交离的较远，要步行五分钟以上。2）户型面积整体偏大，购买能力受限3）周边基本上都是住宅区，谈不上未来的规划，没有太多的憧憬在里面，其价格和销售情况只能依托合肥的大市场而定。此相关项目目前多层已经基本销售完毕，只剩余几套跃层，而小高层也剩余不多,剩余的小高层为11511T或140-150ma,均价为3500元m%三个月后将推出下一个组团，面积为100770m，。6、盛世名城557500055753331、相关项目位置潜山路和黄山路口2、投资商安徽新方天房地产
22、开发有限公司3、发展商合肥圣安物业发展XX4、规划设计澳大利亚柏涛5、行销企划上海及帝智帝6、产品介绍此相关项目分为小高层、多层和联排别墅三种类型，共1700户。目前共推出1一12号共十二栋住宅,均价为3300元左右。工程进度较快，基本上在售的几栋都已经结构封顶。面积基本上在90130之间，销售速度很快，据说开盘三天就达到了80%的销售率，目前仅剩几套顶层的跃层带挑高的大面积户型。社区环境很好配套齐全，设计也比较独特，共有27大景点。窗子部分采用双层中空玻璃，外立面使用乳胶漆，顶层赠送大面积的露台，车位配比达到60%o周边交通方便，目前共有四路公交线路经过，周边的配套也较为齐全超市、小学、医院
23、一应俱全，另外周边有三四家大学，且紧邻政务新区，未来的价格提升空间很大。7、推广方式聘请专业的代理公司销售，代理公司很专业，销售人员也很热情。楼书以及宣传资料设计的也很精致。售楼处位于会所里面，布置的简单但比较舒适。8、卖点分析1）环境好绿化率很高，达到了53%2）周边配套齐全，交通便利，生活方便3）学府林立，有很着很好的学术氛围。4）开发公司层在合肥成功开发过相关项目，口碑不错。9、缺点及劣势1）外立面为涂料颜色老旧2）紧邻机械厂，在小区内能听到机械的嘈杂声此相关项目目前可售房源基本销售完毕,下期房屋将于2005年4月上旬放号，4月中旬进行认购，目前价格为均价3500元m下期开盘将推出1幢小
24、高层与4幢多层，目前登记客户主要以需求90-100m，的客户为主。7、中兴-西湖花园1、相关项目位置二环线双七路以北瑶海公园和生态公园之间2、开发商合肥西湖房地产开发有限公司3、整合推广杭州中兴房地产策划机构4、规划设计浙江省工业设计研究院5、广告推广蓝狮品牌策划有限公司6、产品介绍浙江上市企业数源科技之抗鼎力作，共27栋，其中小高层6栋，多层21栋。目前一期共推出四栋130户，均价达到了2600元/平方。销售情况很好，从2004年11月5日开始销售，目前已售90%,所剩户型都为一层和顶层。外立面才用面专和涂料结合，每一栋一层东面有一半为架空。区内环境仿造西湖的风景建造了一个3000平米的人工
25、湖，并在湖的四周布置了四条生态走廊，会所位于湖的中央。小区内配有幼儿园，沿街部分做商业配套，据说要引进大型的超市，小区的北面有一个大型的农贸菜场。交通有两路公交线路。7、推广方式在市区设立几面广告牌，并在双七路上设立矮炮广告牌，但数量不大仅有几面。售楼处为工棚的改建地址比较难找且周边没有明显的标识,销售为开发公司自己销售，销售人员素质不错很热情。8、卖点分析1）西湖景观的卖点很是新颖2）小区的东面和西面都是公园，环境很好3）周边都是在建和最近一两年才建好的新房，新区的概念正在形成4）小区基本为多层，业主较能接受。9、缺点和劣势1）小区的位置比较偏僻已接近城郊结合2）小区主入口前的路车子需要拐很
26、大的弯才能开进去，极不方便。3）顶层为平屋顶估计隔热和防水会有一定的问题4）户型不是很好，有很大的面积浪费。此相关项目一期销售已经进入尾声，一期的最终的起售价为2580元/11r,均价为2700元m且一期的4幢多层的结构也都已经基本完成。马上二期将会将剩下的17幢多层，约400套多层全部推出，主力面积将为120m，左右。将6幢小高层做为相关项目的第三期最后推出。此相关项目的案名与本案十分相象，其在规划和景观设计上，包括LOGO和户外宣传上与本案十分接近，但是其位置的偏远将成为其死穴,与本案相比没有很强的竞争力。8、香港元一集团目前有五个相关项目在开发一：元一国际大酒店一栋五星级的酒店，自己经营
27、位于凤阳路以北胜利路以东二：元一时代花园小区已经交付并入住位于凤阳路以北胜利路以西三：元一美邦国际小区已经售完位于长丰路以西，武警医院对面四：元一时代广场分商场和住宅两部分，住宅部分已经售完，售价在4000元/平米。商场部分有四层全部出售，一层价格在40000元/平方米、二层的价格为30000元/平方米、三层的价格为22000元/平方米、四层的价格为IOoOO左右。目前一层和四层的产品已经全部售完,仅剩三层和二层的部分商铺。五：元一滨水城560011156008881、相关项目位置颖上路和临泉路交叉口2、投资商香港元一集团有限公司3、发展商合肥市城建房地产开发XX4、规划建筑设计香港刘荣广伍振
28、民建筑师事务所5、景观设计雅博奥顿国际设计有限公司6、策划设计三憬划TSS7、产品介绍总建筑面积10万平方米，共计29栋高层，此次一期推出的是靠近小区东边的16栋，共计580套。主力面积在90150之间，价格为28003800元/平方米，目前已销售85%左右。高层基本上都是由28层的高层组成，这样解放出了大面积的土地来做绿化，所以建筑密度超低，在19%左右，在10万平方米的土地上有8万平方米的园林绿化。至于采光方面采用北高南低的建筑格局，利于采光和南北的通透性。外立面方面从整体上看大部分都是由玻璃组成，其余部分采用面砖，窗子部分采用彩色铝合金。社区设立中央空调，统一提供冷暖需求，并24小时提供
29、热水。区内设有一个面积近万平米的豪华会所，功能主要有餐饮、休闲、教育、商务。停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共的场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。综合各方面来看社区定位较为高档。8、广告推广聘请的代理公司做的销售，元一集团在合肥开发多年，已经形成了一定的知名度。目前在建的相关项目也有四个，而且所处的位置人流量也比较大，所以也不用做太多的广告宣传，其共设有三个售楼处，之间也可以互通消息。售楼处面积较大，里面主要以摆放模型为主。楼书以及广告设计方面做的也不错，做法上比较大手笔。9、卖点的分析1）依托集团的雄厚实力做宣传2）定位为合肥少有的高档产品，体现出产品的稀缺性
30、。3）社区的景观方面做的很好，配套也比较齐全。4）安保方面引进目前较为成熟的技术，解决了业主的后顾之忧。10、缺点及劣势1）周边的建筑都比较老旧，此相关项目在周边有点鹤立鸡群的感觉2）交通不是很方便3）房型的设计不是很好，中间突出的部位会挡光4）小区的容积率太高5）合肥人对高层的住宅有一定的心理抗性该相关项目目前剩余30-40套房源，均价为3400元m2005年4月下旬将紧接着推出二期，面积为90-2009、东信水墨兰庭351198835129881、相关项目位置东流路与圣泉路交汇处2、发展商合肥市东信房地产开发有限公司3、规划建筑设计美国RTKL4、全案策划浙江阳光顾问5、产品介绍总建筑面积
31、22万平方米，共计12幢多层幢31幢小高层和1幢商务中心，此次一期推出的是靠近小区西边的紫兰苑，共计300多套。主力面积在10011f组，价格为29003200元11f,目前按销售人员口述已销售99%,估计真实销售率也要达到85%左右。外立面分采用面砖，窗子部分采用彩色铝合金。停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共的场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。综合各方面来看社区定位较为中高档。6、推广方式相关项目在市内和现场均设有接待中心，并配有看房车，可以把市内展示中心的客户直接带到相关项目现场参观,宣传方式主要是以报纸广告和户外广告牌为主。一期在通过前期对客户的积累后于2
32、004年12月25日正式对外放号，每号10000元；并于2005年1月1日至2005年1月3日完成正式认购的工作，认购情况良好。估计二期将会在年后接连推出，价格暂定上调100元/而。7、卖点的分析1）规模较大，小区内配套较完善2）小区北面环绕政务新区的主题公园，景色怡人3）一期主力户型面积较小，只有IoOm2左右，且为多层4） 一期入市价格合理，比最近的国际花都低了500元/肝左右5）位于政务新区东西向中轴线东流路上，今后的交通便利，配套完善8、缺点及劣势1）产品规划设计无特点，还是没有摆脱行列式的设计思路2）户型设计、功能分区分配欠合理，进深大开间小，与之采光好的宣传语不相吻合3）车位设计欠
33、缺前瞻性，目前为止其销售人员对车位的配比也没有清楚的认识，估计不会超过1：0.64）通过其销售窗口和整体规划可看出，此小区至今概念比较混乱，有许多未确定因素。此相关项目一期销售完毕，二期将会将剩余的6幢多层全部推出，具体的推出大致为2005年7月或8月。10、广利花园2822200,28222331、相关项目位置潜山路与贵池路西交汇处2、投资商广利集团3、发展商合肥鸿志房地产开发XX4、规划建筑设计浙江省建筑设计研究院4、景观设计浙江大学环境艺术系5、产品介绍总建筑面积16万平方米，占地160亩，绿化率35.5%,一期由14幢多层组成，并已基本销售完毕，窗框采用的是铝合金。停车场分为地上车位和
34、地下停车场两种，在公共的场所设有背景音乐，智能化方面主要有周界红外线报警、可视对讲、闭路电视监控系统等。小区周边靠近五十中西区,超市有好有多超市，医院有105医院和红十字医院，自身配有幼儿园，农贸市场主要有岳西路与安居苑农贸市场。6、推广方式相关项目在市内和现场均设有接待中心，并配有看房车，可以把市内展示中心的客户直接带到相关项目现场参观,宣传方式主要是以报纸广告和户外广告牌为主。市内展示中心的地址为合肥市梅山路103号（中医学院西侧），面积为17011f左右，销售人员服装统一，精神面貌佳。7、卖点的分析1）多层较多，市场需求较多2）周边配套齐全，生活方便3）主力面积较小，总价低8、缺点及劣势
35、1）产品规划设计无特点，基本还是沿用了行列式的排布2）目前由于周边小区较多，交通路线较少，出行不方便3）车位设计欠缺前瞻性，车位配比为1：0.52005年3月12日广利花园正式对外放号，其主要流程为：虽然在广告上对外宣传3月12日正式放号，但是许多人在3月11日下午4点就已经开始排队并排号，3月12日早上8点已排到了154号；排号时不需要交纳意向金，只需手写登记就可以顺位排号，没有考虑到老客户优先的原则，现场较为混乱，只有几名着装不整的保安和男性销售人员来维持秩序，客户对此非常不满；此次二期推出共计159套住宅；此次来排号的有许多是从上派？的炒房团，有的老客户强调个人最多可以一人购买5套住宅客
36、户在售楼处的门口按照号码顺序排队，进入售楼处前必须交纳5000元意向金后方可进入售楼处选房，并确定基本意向；每5位客户为一组进入售楼处选房。2005年3月19日，已交纳意向金的客户至售楼处选房，并补齐定金，当场签约，没有选中房子的客户的意向金将被退回。综述，虽然在放号的过程和流程中有许多的遗憾，但是从此次放号的实际效果来看，广利的放号还是相当的成功，说明合肥市的消费群体对放号的形式还是十分接受和喜好的，但对于活动中的合理和公平性还没有具？象的认识，从另一个侧面也反映并证实了合肥市的消费群体还处于初级消费意识阶段，但已经迅速的成长并明朗起来，此种手段在本案的销售中也可以借鉴并使用。2005年3月
37、19日共有20多人进行了选房，10多人签署了购房协议，但在房源销控上做的较无水准，竟然让很多消费者知晓很多的好房源都是被保留了，引起很多人的不满！均价做到了3700元m411、百协大溪地26299881、相关项目位置黄山路与怀宁路交汇处2、投资商深圳百协集团3、发展商合肥百协置业4、销售代理戴德梁行一泛城（中国）综合住宅服务5、物业管理管控顾问戴德梁行6、整合推广深圳博思堂广告有限公司6、产品介绍80万户超大高尚人文新城，04年荣获建设部颁发的一全国经典建筑设计金奖。相关项目总建为80万m:一期推出688套住宅，其中5幢多层，面积为90-190疔，主力面积为12011f左右，共180套；3幢S
38、oHU公寓，面积为34-80肝，层高为4.5米;5幢11+1小高层,2幢10+1小高层,面积在130-170肝，共304套；2幢18+1高层，面积130-170肝，共72套：整个小区中心为6幢花园洋房，面积在200-262疔之间，共36套。产品结构比较完整，在2005年4月中旬将对外发售，于2005年6月交付。一期用地面积为66526.69m2,建筑密度20.30%,绿化率53.20%,园林面积35871.68m2,容积率1.32。整个小区有20万疔的风情园林；3.75万户集中绿地；9300E的艺术馆和体育馆；2所幼儿园、1所名牌小学、市重点中学50中的入学名额；网球场、篮球场、羽毛球场、足球
39、场、标准田径场、超大型露天泳池；17万行超大商业规模；SOHO式酒店公寓等功能齐全的配套，一期的主要有半篮球场和网球场。7、推广方式相关项目在市内阜阳路设有接待中心，面积约为250Hl2,展示中心设有一个整体沙盘和一个一期的沙盘，三维宣传片循环播放和部分展板，现场销售人员着装统一，但形象较差，现场收取3000元意向金，并只有交纳意向金的客户才能拿到相关项目的宣传折页，当日交纳意向金的客户在今后的买房中可以得到3000元的优惠，此意向金可以退回，目前累积共认购800号左右的意向客户。但除了现场的展板制作较精美精细外，其余在沙盘的制作上和三维宣传片的制作上都比较粗糙,现场秩序也较为混乱,没设停车位
40、，显然为仓促开业。而此相关项目现行的媒体投放主要以报广和车身为主。8、卖点的分析1）规模较大，打出了人文新城的概念2）一期建筑类型丰富，面积区间较大，可供选择面较广3）周边配套齐全，医院、学校、大学城和超市近在咫尺4）小区内配套齐全，且配套规模较大9、缺点及劣势1）产品入市过于匆忙，整个展示较为混乱，没有体现整个相关项目的宏大气势2）地段较差，比较偏远，交通不方便3）相关项目周边目前不成熟，配套不完善4）靠近火车道，噪音污染严重5317299V 531739912、枫丹白鹭湖公馆1、相关项目位置长江西路半岛路88号3、发展商安徽华房房地产有限公司4、销售代理上海智帝策划事业机构5、景观设计：澳
41、大利亚DBI设计集团6、售楼中心海关路与天柱路交汇处7、产品介绍相关项目总建18万行,主要是以多层和小高层为主,一期全开多层，多层共400多套，车位配比为1：0.7,绿化率为40%,面积从96-180m2,层高2.9米，结构为异型框架，外墙采用高级外墙砖，屋顶形式为坡顶并为标准层无跃层，门窗为高级彩铝平开窗，阳台的选材为金属栏杆，电表的容量为40A,家庭采用城市管道煤气，沿街采用双层中空玻璃，智能化主要有可视对讲、家庭安全防范、周界防越报警、闭路电视监控等。8、推广方式由于此相关项目现场的制约,所以售楼处设于海关路与天柱路的交汇口,离相关项目约1.5公里，整个售楼处约500行，在进门处设立了一
42、个站立式接待台，每位轮到接待的销售人员就在此接待台等待客户的到来。一期第一组团近300套于2004年11月中旬首推，均价3000元11f;一期第二组团132套于2005年3月19日推出，均价为3080元11f,面积为96-140m此相关项目离新加坡花园城仅100米左右，但其价格相比新加坡花园城要低400-500元11并且在销售充分利用此点中采用报总价没有单价的销售手法，但此点也确立了其中低端产品的定位。推广手段以报广为主。9、卖点的分析1）紧靠着董铺水库，可以看见水库的水景；2）相关项目的东边为生态公园，空气清新，景色秀美;3）价格策略制定合理，适合市场需求；4）紧靠合肥市主干道长江西路，交通
43、比较便利。5）景观设计为境外知名设计公司10、缺点及劣势1）相关项目规划无特点，属于中低端产品；2）相关项目前面为恢复楼，人文环境较差；3）周边还处于发展阶段，配套目前还很欠缺；4）建筑立面效果较差，视觉效果很差。13、春天花园一成功人士都会名宅2629555V26388061、相关项目位置长江西路与环城西路交汇处2、投资商安联集团3、发展商安徽蓝盾房地产开发XX4、全程营销合肥桃园房产代理销售有限公司5、咨询地点长江西路（庐阳饭店入口处）6产品介绍相关项目为一幢32层高层，商住两用，1-4层都是商铺，标准层的面积从115肝的两房两厅的到233肝的五房两厅两卫，结构为异型框架，外墙采用高级外墙
44、砖，管道供气，周边配套齐全，合肥一中、琥珀中学、实验小学、永红路小学、咖啡馆、邮局、医院、银行等近在周边，交通十分便利。采用闭路电视监控系统，保安24小时监控巡逻，每户预留两条电话专线,预留有线电视管线,可申请卫星电视线路。在高速宽带网方面，预留网络管道，提供多媒体高速宽带网络接口。在智能IC卡系统方面，住户出入社区身份确认管理管控，车辆进出，临时停放及收费管理管控,物业管理管控费用收取管理管控，三表收费管理管控，其它各类使用收费管理管控。在公共消防系统方面，公共区域内烟感、自动喷淋，为住户防火安全提供保证。7、推广方式相关项目于2005年1月22日举行了开盘仪式,销售均价为4800元/m2,
45、整个相关项目主推一成功人士都会名宅的概念，从整个相关项目的定位和产品的设计来看，与此概念是相吻合的。主要的推广手段主要是以报纸广告为主。8、卖点的分析1）地理位置较好；2）可以领略琥珀潭、黑池坝的美景；3）交通便利，配套完善；9、缺点及劣势1）只有一幢商住楼，自身没有环境等配套，商业氛围浓厚；2）户型设计不合理，有许多设计南北不通风，且浪费面积较大；3）由于是高层，得房率较低；4）相关项目直接靠近长江路主干路，噪音和灰尘污染严重14、新华学府春天一好房子新纪元0551-55755555571111相关项目位置东临石台路，南接规划中的皖河路，西面为潜山路2、投资商安徽新华投资集团有限公司3、发展
46、商安徽新华房地产有限公司4、规划设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司5、景观设计美国贝尔高林香港有限公司6、物业管理管控安徽天一物业管理管控有限公司7、售楼中心合肥市黄山路与石台路交汇口8、产品介绍相关项目总用地面积为138672.55总建筑面积为26万肝，建筑密度为24.7%,容积率为2.017,停车泊车位数：877辆（地上23辆，地下806辆，私客车位48辆），居住总户数为1767户。面积区间为90-290肝；物业类型为多层、小高层、高层、联排别墅；外墙以亚光面砖为主，顶层外墙涂料；窗的建材采用的是镁铝合金窗；煤气为管道煤气；阳台的建材采用的是安全玻璃栏板；小区采用闭路电视监控系统，保安
47、24小时监控巡逻，在高速宽带网方面，预留网络管道，IOM宽带到户，可视对讲，周界防越报警等。9、推广方式整个小区采用“好房子新纪元”的主题思路，并利用小区的规划设计和景观设计的先进性和合理性,将整个相关项目包装成一个充满生机的社区，2005年3月26日，其二期开盘销售，目前主要的推广手段为报纸广告和户外大牌。开盘当天主要有以下优惠活动：开盘期间，所有预约新华学府春天的客户均可按所购物业面积大小，享受不同的优惠，100肝以下，享受每套减免6000元的优惠；IoO-160Itf,享受每套减免IO（XX）元优惠；160-200肝享受每套减免15000元优惠；20Onf以上享受每套20000元优惠。此优惠签约时直接
