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1、鄂尔，斯甯业项目可行辘合新想告一、项目概况本项目位于天骄路南段与大桥路交汇处，本项目由内蒙古XX房地产开发有限公司。1、项目建设用地情况说明：XX国际广场建设用地4830011f（4.83公顷），绿化率为36.8%（现行规定，绿化率不低于30%）。2、项目建设规划建议：XX国际广场鄂尔多斯规委审批的建设规模是72000平方米。容积率为1.490但是根据现阶段当地规划本项目情况为项目限高60米，如果参照此高度，进行公寓类型产品进行设计总建筑面积预计12000平米，规委肯定不容易通过，故我司推出LoFT产品，这样在不降低产品高度的情况下，降低产品总建筑面积，同时因为产品的特殊性提高单价，故能保证开
2、发公司的总销售额度，同时还能降低产品的造价。3、项目建设性质：本项目建设性质规划为：商业用地，故产品立项为写字楼、酒店、公寓，机动车位配比1：0.5o（一）市场需求分析:客户群具有稀薄及分散特征，项目客户群的定位不能只是针对某一个群体。从客户群与项目之间的关系上可将项目目标客户群分为三个圈层：核心客户包括企业内部员工，与企业有稳固关系的企事业单位员工，以及企业开发其它项目时积累的优质客户源（考虑投资目的）。游移客户包括项目周边路网沿线的首次、二次置业者，附近商圈居家办公兼投资客户或自主经营类业主。外围客户从地域分布上看，工作和居住地点位于项目范周边区域，有一定经济能力的首次置业者，是本项目的主
3、要外围客户。事实上，在相当于二三线的鄂尔多斯，目标客户的来源相对单一、简单，基本以自住为主（包含有增值、保值想法）的客户构成，自用客户与投资客户比例为7:3,主要鄂市城区及周边旗县，来自其它区域的客户比例较小。而作为小户型的消费目的主要是过渡性居住及投资，生活便利和投资前景是消费的首先考虑因素，噪音、社区环境的影响相对处于次要地位。年龄层：2550岁之间。特征：有一定的经济能力，崇尚文化、追求既定目标、喜欢群聚、希望过高质量的生活，对于潮流和经济的关注度高，有较高的审美标准。选择因素：产品品质（注重楼盘地段、知名度、开发商的品牌信誉、产品配套设施、住宅功能）生活品质（私密性、物业管理、社会地位
4、）。情感价值（文化内涵、便捷、项目附加值）综合分析本项目的主力目标客户群特征如下：自用型：在鄂市工作的单身贵族、新婚夫妇。SOHO型：可以吸引小型的家庭办公、个人工作室。投资型：外地来鄂市经商的私营业主；鄂市有闲钱，但无投资渠道的购房者；出租者（尤其是已从租赁中获得可观回报的房东）。多功能型：实力企业及一些公司购买作为公司购房或接待套房。部分富有阶层的第二居所。客户群购买诱因分析（TBD首次购房，满足第一居所的需要。满足小型家庭办公、个人工作室SOHO一族低成本办公运作的需求。满足房屋出租投资，小面积，低总价，易出租，租金回报高的需要。满足闲钱投资，地产增值保值的需要。满足多功能，可自住，可接
5、待朋友、可当投资。项目功能定位突显城市新文化复兴的生活区域。低风险、高回报的投资利益。管家式的管理服务配套：多媒体网络设施、电话系统、优质的物业管理服务等。核心客户、游移客户、外围客户虽然具有不少相似特质，但在购房需求上也是有一定差异的。核心客户有的是看重项目位置条件，有的是看重项目对其提供的优惠；而游移客户与外围客户主要依赖项目亮点吸引，以说服其购买。但对产品本身来说，高品质、高附加价值、领先的理念，对以上三类客户群具有同样的吸引力，客户群是可以兼容的。为了保证客户群的兼容性，丰富产品线满足不同客户的需求，也需要充分发挥核心客户的表率作用。（二）销售方式和售后管理1、销售方式：本项目的销售将
6、聘用一家资深的专业的销售代理公司，由销售代理公司进行全案销售策划和包装，同时利用其拥有的销售渠道和投资群体，顺利按计划完成本项目的销售工作。其销售代理公司首先是从业多年的销售代理公司，该公司要把房地产营销理念引入密云市场，同时具有丰富的策划、销售经验和骄傲的业绩。2、售后管理：本项目在销售时，一定选用一家业绩和信誉颇佳的物业管理公司，以便竣工投入使用后使本项目具有优质的物业管理服务，使业主和物业使用人有宾至如归的感觉。选择一家高水平的物业管理公司同样是为销售增加一个好的买点。资金运作方式：上述以确定因素，与现鄂尔多斯市的房地产市场环境与运作模式和今后发展趋势，认为本项目总建筑面积预计为IOoO
7、Oom整体开发基本上不符合现代的运作模式，如本项目滚动开发，该项目有计划进入市场销售，使其作为滚动开发的平台和支点较为合理。二、项目工作进度安排1、现公司以进行组建，人员应随项目的进度进行。公司构架及人员配置按照北京市房地产开发公司运作的一般模式，结合本项目的特点，本公司部门和人员安排如下设置：（1） 总经理一名：主管公司财务及日常全面工作。（2） 副总经理两名：分别主管开发、销售、工程和合约。（3） 地产部（2人）：经理一名、工程师一名主要职责：负责与政府有关部门联系，办理各项前期手续，领取各项政府批文；负责设计管理，作为政府主管部门与设计单位联系的纽带；协助工程部对工程进行验收。（4） 工
8、程部（8人）：经理一名、各项专业工程师七名（结构、电气、给排水、暖通、弱电、材料）。主要职责：负责工程施工档案资料的管理；负责工程所需要供材料的市场调研和询价工作；根据施工合同和工程预算，负责施工进度的监督和工程量的审定，为合约部审定工程进度款提供依据；负责对监理公司的工作进行管理；负责组织工程竣工验收工作。（5） 合约部（3人）：经理一名、预算师两名。主要职责：负责主体工程及各专项工程的招投标工作；审定各项工程预算；负责起草各项工程合同；负责工程进度款付的审定工作；负责竣工后的工程决算工作。（6） 财务部（2人）：经理一名（兼会计）、出纳一名。主要职责：负责公司的日常财务工作；支付工程款；工
9、程结算；为领导提供财务分析报告；负责处理与税务、外汇、统计等部门的关系。（7） 办公室（4人）：主任一名，秘书一名、司机两名。主要职责：负责公司日常后勤工作；负责公司文字处理工作及档案管理工作；负责与有关政府部门联系及公关工作；负责公司办公车辆的管理工作；负责员工招聘工作。（8） 销售部（1人）：经理一名主要职责：负责与代理销售公司接洽工作；销售期间进行销售督导工作。以上是本房地产开发公司机构、人员的基本配置及工作职能，实际中可根据工程进展情况，适当增减人员。开发公司办公设备及办公费用开支：1）房租（200平方米）：2.1万元/月（25.2万元/年）；2）工资（23人）：20万元/月（240万
10、元/年）；3）办公桌椅柜：班台3张、办公桌20张、会议桌1张（15人左右）、椅子、办公柜、文件柜等，约7万元；4）办公设备：台式电脑3台、手提电脑2台、复印机1台（开工后工地加1台）、传真机1台（开工后工地加1台）、电话机、保险柜等，约12万元；5）交通工具：办公用车5台（奥迪A6-2辆、蓝鸟2辆、依维柯20座1辆），约150万元；6）公关费用：5万元/月，特殊情况一事一议；7）小计:（1） 公司办公设备费用：169万元（2） 日常办公费用：27.1万元/月（一）成本分析XX国际广场静态利润测算表1内容单价（万元/平方米）总价备注总用地面积4830048300代征用地面积1830018300建
11、设用地面积3000030000总建筑面积900003写字楼建筑面积21000商业建筑面积30000LOFT建筑面积19500公寓建筑面积19500单价（万元/平方米）总价土地拆迁费0.137536926643.033215土地出让金0.0918222228264建安费0.1311700市政配套费0.043600勘察设计费409.53.50%防洪费0.00260绿化费0.000872监理费140.41.20%管理费399.54752.50%不可预见费799.0955%利息2117.7799975.50%小计成本34205.35571总建筑面积单位成本3800.595079写字楼销售价格50001
12、0500商业销售价格800024000LOFT销售价格50009750公寓销售价格35006825总销售收入51075销售税金2809.1255.50%销售费用1787.6253.50%税后成本38802.10571所得税前利润12272.89429回报率0.35880037XX国际广场静态利润测算表2内容单价（万元/平方米）总价备注总用地面积4830048300代征用地面积1830018300建设用地面积3000030000总建筑面积900003写字楼建筑面积21000商业建筑面积30000LOFT建筑面积19500公寓建筑面积19500单价（万元/平方米）总价土地拆迁费0.13753692
13、6643.033215土地出让金0.0918222228264建安费0.1311700市政配套费0.043600勘察设计费409.53.50%防洪费0.00260绿化费0.000872监理费140.41.20%管理费399.54752.50%不可预见费799.0955%利息2117.7799975.50%小计成本34205.35571总建筑面积单位成本3800.595079写字楼销售价格480010080商业销售价格780023400LOFT销售价格47009165公寓销售价格34006630总销售收入49275销售税金2710.1255.50%销售费用1724.6253.50%税后成本386
14、40.10571所得税前利润10634.89429回报率0.310913132（二）投资回报分析:本项目可售建筑面积90000平方米，按照各类型产品的销售单价，预计销售收入5亿元左右。扣除总成本，销售税金和销售费用毛利润约为1.06T.2亿元，投资回报率为31-35机这是静态开发的投资回报，房地产开发是按照动态滚动进行，本项目的动态投资分析应大大超过50机根据目前鄂尔多斯房地产市场分析，本项目将获得比较丰厚的回报。需要与开发公司的工程部，财务部进行沟通才能测算出项目动态利润率。XX国际花园动态分析口期地价款支出工程款支出利息支出还贷支出抵押贷款收入销售收入收支收入备注gO74005006007
15、008009001000110012002O100200300400500600700800900100011001200单项总计00000000注：表中所有支出款项为负数，收入款项为正数(一)资金动态滚动投资及货币回笼分析：动态滚动开发的投资分析主要是对“滚动开发计划表”的文字说明。本项目启动资金：本项目启动时人民必须投入资金人民币万元，其中一万元为i期土地出让金，同时.；可以利用抵押一期工程的土地使用使用权证，可得到一万元的银行贷款。在取得一期楼盘70%的销售收入时，启动二期工程，支付工程土地出让金，开始一期的外装工程，此时应该不需自有资金投入。根据“滚动开发进度表”，如销售顺利和各项预期
16、安排进行的情况下，依靠一万元的启动资金就能将本项目滚动起来。考虑到房地产运作中可能发生计划中难以预测的问题，为稳妥起见，建议储备资金800万兀，以备急用。由于本项目的开办费、办公费、管理费、设计费、销售代理费(销售额的3%左右)和缴纳给政府的有关规费，未列入“滚动开发计划表”中前期应预备万元作为这方面的支出准备。由以上分析得出：本项目采取滚动开发，至少准备自有资金万元就能操作，最多准备自有资金万元。按照准备自有资金万元的投入，运作总投资万元的项目，远远未达到房地产开发通常自由资金占总投资30%的比例，按毛利万元计算，投资回报达到%O在根据资金回笼计划，保证工程款项的同时，投资各方将根据相应的比例进行分配,保证投资方的利益分配。
