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1、川；YanG013”宜F福建大2I21环福州021拍1项目投公司福州市号地招拍挂资建议书.长乐区地块编号起始计容楼面价可售货值保证金保证金截止拍卖时间2021拍-1号9,102元Zltf5.21亿元5,400万元2021年5月j甲日2021年5月13日福建大区福州&环福州2021年4月内部资料注意保密单位：m2项目关键指标总览项目规划指标总览指标合计选址用地面积8,989总建筑面积26z516计容建筑面积19,776其中可售住宅高层17,325商业780.14容积率2.2地下建筑面积5z940地下停车位132单车位面积45户数87车户比（可售车户比）1:1.52目标地块现状：地块内部为金林来纺
2、织厂（已停用，现作为仓库使用）项目关键指标总览项目关键信息总览一、基本信息起始楼面价：9,102元/平起始净利率：19.36%可售总货值（万元）52,129占地面积（平米）8,989容积率2.20计容面积（向19,776总建面（向26,516地上可售建面（M）18,105总对价（万元）18,000对价组成土地款权益净利润率（权益利润/总收入）19.36%项目公司资金峰值（万元）18,666股东IRR147.2项目IRR328.27%我方权益比例100%项目公司利润（万元）9,257归属我方利润（万元）9,257归属我方利润率19.36%自持物业投入（万元）0扣自持后现金盈余（万元）9.257折
3、有票楼面价H）-并购楼面价向苗）-阳光共嬴金额（万元）1.376合作共嬴金额（万元）70含融资现金流回正时间10个月经营性现金流回正时间8个月起拍楼面价（rrf）9,102建议授权楼面价阮/M）-土地/对价款支付节奏，年5月保证金；21年6户保证金；21年8月地价30%；缴清地价5Q-21年9月自持物业投入（万元）0首批供货日期2021年10月开发进度净地获取日2021年5月开工日2021年9月示范区开放日无示范区开盘日2021年10月当年供货货值52128.50万元融资方案地块过小,未考虑融资意向资金方-预计放款额度-预计融资成本-项目关键指标总览1三切幅先械成本&利润要素单方可售成本&利润
4、要素统计表（单位：元/m2）小高层下）,指标（18层及以下），PC小高层（18层及以非PC底层商业（可售）人防车库非人防车库土地费用10,24610,24610,24600开发费用302302322277280建安成本4,0033,7583,8525,8225,523开发成本（上述三项之和）14,55114,30614,4206,1005,803投模销售均价27,00027,00036,000250,000175,000各业态货值（万）-含税22,58224,1952,8097751,768各业态毛利（万）9,15910,0201.50818-525毛利润额占比（%）45.39%49.65%7
5、.47%0.09-2.60%项目关键指标总览项目双赢总览（净利润率19.36%,楼板价9z102元m2）单位：万元销售额52,129自有资金年化相V集团资金利息2.883净利润额9,765区域跟投埼撤（万）一类标准资金峰值18,666现金流回正时间含融资10首笔投入时间2021/5/11不含融资8自有资金峰值19,010双赢金额阳光共赢1,376自有资金回报率83%合作共赢70对价/土地款支付时间2021年5月2021年6月2021年8月2021年9月支付金薮（万元）5,4013,6005,9493,600融资放款节奏放款金额开盘指标首次开盘时间实现阳光共赢时累计签约额实现阳光共赢时累计回款额
6、对应值21521年IU月52,129BU,724目录anc?I语光被L项目基本信息2 .市场与竞品分析3 .客户及产品定位4 .规划预案及定价5 .经济测算与双赢关键动作6 .投资建议?7福州市长乐区项目信息本次长乐城区跟进4宗商住用地,采用“限地价、控房价、保证金截止日期：2021年5月11日（周二）17:00土地拍卖日期：2021年5月13日（周四）15:00竟配建，方式出让8,989OT/2.2计总总19,775.8r84,658If1.4首占新区三木嘉明府起始总价计裁IlS馀18,000万元，9,102元麻竞买保SMoO万元用地性及商住用地起始总饰计献!面价85,000万元7172元B
7、f竞买保证金25,500万元实际用地官税率82.972Bf/1.8计它总建149,349.6Itf用地性质住宅用地起始总价计*校面价110,000万元/7,365元H竞买保证金33,000万元BJWITft5000If.El贿价格11548元*无ImE建幼儿鼻4100tf2021拍号地块1项目区位地块周边规划地块位于长乐老城 区，周边路网发达, 配套齐全。防空办养老院 &祠堂翡丽府规划路游泳馆J-vr, S下洞江1.2项目四至与航拍（2021拍-1号）询啊祸先破地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）ac? I语先械1.2项目四至与航拍（2021拍四号）西侧：会堂路、居民区地块周边交通
8、便捷度、通达度好，该地块位于长乐老城区中心，紧邻主干道会堂路，便捷通达长乐各处；A城市意象较好：周边多为老项目，人流量大，城市界面好。土地编号土地属性占地面积(Itf)容积率计容面积(Itf)商业要求起始总价(万元)起始楼板价(7Um,)建筑限高绿地率建筑密度2021拍-1号商住8,989(13.48亩)2.219,775.83-5%(594989m,)18,0009,10224-60米35%25%备1 .本地块建筑高度60米，其中住宅建筑高度应24米；2 .本地块商业(Bl)计容建筑面积占计容总建筑面积3%5%,沿会堂路或北侧规划路集中设置，3 .居家养老400m卫生服务站200曲、健身房5
9、00f;4主架空率要求60%;5 .垃圾收集点15mt；6 .物业管理用房按福建省物业管理规定配置。其他详见规划文件建筑高度W18米；2.1出让及规划条件1 .出让方式：采用“限地价、控房价、竟配建方式出让2 .保证金支付时间：2021年5月11日17点00分3 .报名截止时间：2021年5月11日17点30分4 .拍卖时间：2021年5月13日15点00分5 .保证金：1号：5,400万元：6 .竞得人付款期限分三期（比例为50%、30%、20%）,分别于土地出让合同签订之日起30日内、90日内、180日内支付.合同在成交后7个工作日内签订.7 .i价款不含城市基础设施配套费、契税、耕地占用
10、税，由受让人另行缴纳。8.交地时间：竞得人必须在拍卖活动结束后，360天内办理供地手续。付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）备注（如费用支付类别及其他需要说明事项）第一笔2021年5月11日竞买保证金5,400第二笔2021年6月23日前地价款支付地价款*50%保证金合同签订之日起30日内支付至50%（合同在成交后7个工作日内签订）第三笔2021年8月23日前地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%（合同在成交后7个工作日内签订）第四笔2021年11月22日前地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清（合同在成交后7个工作日内签订）3周边配套Van啊弱光械o怅乐
11、区拿星C防梁R墨公司U里仁樽大力OJK三iiT万永，拉帮郭永荣城市GSyO力IB大O长乐IiP?女女桁闻公司OBItEt*O朱秋龙瑟泻长山湖罗B花四。O阳光花8DOIiii雷人Z份Si理公币长安的乐国代SNI机M锡诺公司蛔公园华侨中O河清公曲装乐区具航中学UtnnTJBZE1卡维i长乐天源计联构宝公司）长乐客送HGHMq航城中学Q、K乐职业中方竽校QsF.KxttO,/东天IfiII./6!*忖并下课三色，磐城中心小学0长乐笑小呼航皮卡八车,5lhrtlIa中茂冲湖戡O&朋溶长乐区治金大星OO售骏翼珠O长乐际电力大喀长乐城市在从公即类型名称车行电离（现状路）长乐实小1.4km教育华侨中学0.9
12、km规划航城中心小学0.5km航城中学1.0km商业长山湖购物广场0.8km万星广场1.6km其他配套冰心公园0.4km人民会堂广场0.8km目录anc?I语光被i.项目基本信息2 .市场与竞品分析3 .客户及产品定位4 .规划预案及定价5 .经济测算与双赢关键动作6 .投资建议16.g2017年4月1日，长乐区调控政策出台，新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。涉及领域主要内容限价政策1、按照“一房T介和明码标价的原则公示商品房销售价格。2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次
13、备案价格。3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须零增长，不得高于上一批次的备案价格。4、严控一切商品住房项目随意涨价行为，严禁任何楼盘以价外加价等方式超出备案价格对外销售。限售政策对本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易。（部分项目要求产权证不满5年不得上市交易）限贷政策L首套房首付两成，二套首付三成，贷款利率按最新LPR政策执行；三套无法贷款；2、首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付款比例从此前的20%调整为30%;第二次申请使用住房公积金贷款购房的，首付款比例从30%调整为40%。-期踊一无限购政策但第三套无
14、法贷款（认贷不认房）。长乐区房地产按揭贷款政策:I政策J明细贷款政策分类首付标准利率上浮首套20%按最新LPR政策执行二套30%按最新LPR政策执行三套无法贷款适用人员范围无户口限制2.2土地市场运行情况2017年，长乐撤市划区，土地楼面价攀升至11136元/面；2017年至今长乐区土地成交逐年递增；2020年土地成交177万Itf,同比上涨48.7%。2015年至今长乐区商住用地供求情况e演建面（万n）3496448418812548成交建面（万厅）i945446911917748一溢价率（）0.776.646.120.317233。K3-ft-成交褛面价（元n）34545780111368
15、88368637751613819注：L统计包含长乐全区土地成交；2、土地供求仅统计可售部分，扣除回购、安置房等不可售面积2.2土地市场运行情况（2019年至今）ac?I语光械2020拍田号长乐脐距1号地0.5kmaW间：2020年6月19Sife面积:3498211l,容积率:1.88溢价率：72.8%建筑面积：65802m（HMM750*回购农贸市场4688B*,回Iy价9116元，）计容（直买）楼面价：11291元2019拍-5号长乐山JE2号地2.1km拿地W间：2019年3月29日ife面积:125737m容积率：1.91溢价率:0.2%建筑面积：18678m（安置房7.5万*回时7
16、493元，回IwHkO9万，回购价19495元计容（真实）楼面价：5018元向2020拍-1号大东峰世茂天鳖距1*2.3km拿地时间：2020年4月14日itfe面积:43252m,容积率：2.3溢价率：48.1%建筑面积：99480”（回购育业2984tf,回购价17524元,.回购住宅1万Of,回购价4363元H）计容（其实）楼面价：12063元W2019拍-2号阳日0悦城距1号地1.8km拿地时间：2019年3月29日16而积：8490Ii容积率：2.2溢价率：45.5%建筑面积:1867811）,（M*930flT,回购价12220元计容（其实）楼面价：8566元，Uf2020-19号
17、Ik创观云旗恒1号*2.5km拿地时间：2019年12月13日三R:36146m容积率：2.0酬率:39.7%三R:72292m（EJttt儿Ba2800rf）计容楼面价：12173元，画实楼面价：12824元2020拍13号龙天江*HE34号地0.1km拿地时间：2020年9月25日坟面积：56613m,容积率:2.2溢价率:36.8%建筑面积：124549n,计容（真实）楼面价：8784元W2019拍-1号中发府二JIHE3,4号地1.6km拿地时间：2019年3月29日面枳：14454m容积率：2.5溢价率：50%建筑面积：36135mCWA2890t,同购价13OeORC）计容（真实）
18、楼面价：8510元/T2020拍T6号龙桂书善旗苑距34号地3.7km拿地时间：2020年9月25日土地面积：13048m,容积率：2.2溢价率：66.7%建筑面积：28706m计容（其实）楼面价：10451元，32019-11号龙湖“萦宸磨-龙2号地6.0km拿地时间三R2019年6月19B36090m,容积率:1.6溢价率：20.4%行面积：57744n（安11.5万*SJWfr3722X*.回JIWHkO1万，BJWfri75O计容（直实）楼面价：4901元Itf*e2020拍2号三麻戊门距1号修2.7km拿地时间：2020年4月14日块面积：22549n,容积率:2.3溢价率:73.5
19、%建筑面积：51863m（安1Tivt,回购仰4363元计容（真实）楼面价：”376元，2020拍-9号龙桂华府距2号地0.3km拿地时间：2020年6月19日面税：36579m容积率：2.2溢价率：96.8%建筑面积：80474m（HJUW41881*回购价12403Bf,E建文化活动中心1600=）计容楼面价：10820元，其实楼面价：11103元，H2.2整体市场运行情况20182020年，长乐区商品住宅成交均价持续上涨；2020年受疫情影响成交量小幅下滑，成交均价上涨至17861元m,同比上涨11.1%。长乐区2017-2021.3商品住宅成交量价年度走势807060504030201
20、0017861IiT20000500020172018201920202021.1-3成交面积成交期介长乐区2020.1-2021.3商品住宅成交量价月度走势15000100000.0Q2fM MM2 203 Kf MMS XOH MMTX2 20M.I iM.2 HtLiKflWWRIttSfWfi备注：1、2019-2020年，长乐市区高价地项目集中入市，多集中于首占板块，拉动长乐区全年成交均价；2、2017-2019年长乐区商品住宅年均成交68.7万方，成交均价年均涨幅21.8%;3、2020年2月份受疫情影响，限签有所放宽，早期已认购未签约高价房源集中签约，成交量价齐升；疫情过后，住宅
21、成交量价回落。数据来源：克而瑞数据系统2.2住宅市场竞争存量却承截止4月，长乐城区竞争存量合计734万而，按近一年均去化2.3万皿，预计去化周期约32个月；其中2021-1号地块核心竞争存量约24.3万方，存量合理。土地编号I竞争水平项目名称住宅体量（万Itf）住宅存量4万冠）成交均价（元/一）2021拍-1号地块核心竞争长乐翡丽府5.34.9毛还20500融创观潮云顶6.96.4S25000炀海天玺8.60.6毛坯26600三盛悦龙门4.13.1毛还25800兰园天悦9.39.3雕合计34.224.32021拍-2、3、4号地块核心中茵天俊玖珑台9.01.7秘23000中茵天俊珑璟台3.80
22、.7毛还18300龙湖盛天江宸府12.011.11#楼15500,10#楼18000长乐澜山14.87.2B区毛还16000,A区毛坯13500龙湖迪鑫紫宸府3.91.6毛还16S00融创日有时期12.110.0毛还18200融创长乐壹号二期5.03.0毛还17500世雌璨滨江2.41.2毛还18000龙桂华府7.07.0触龙芝龙桂书香雅苑2.82.8解年十72.846.3其他竞争_世茂硅璨悦城1.70.8毛坯16300中创三江壹品2.12.0毛坯20300,等十一3.82.8一.110.873.42.2市场运行情况1三9谒先械长乐区按现价单盘2020年销售额10亿以上可进入前三，槛将逐步提高
23、。但随着未来高价项目己认未签房源备案，预计门，排名开发企业板块楼盘销售额（亿）销售面积（万Itf）开盘时间1二盛fT11首占三盛璞悦府16.66.72019.92市建发滨海新城榕发翰林壹号10.96.32020.33中茵首占中茵天俊玖珑台10.64.72017.24二成r首占三盛璞悦府二期9.04.12019.75阳光城首占蓝光阳光城璟月8.85.52019.96融信吴航长乐澜山8.54.92019.117融创营前融创长乐壹号5.53.12020.48武夷滨海新城武夷书香名邸5.42.82019.59中茵首占中茵天俊珑璟台432.42019.1110龙湖吴航龙湖迪鑫紫宸府2.61.52020.
24、5232021拍1号地核心竞品均以129-220Itf大平层产品为主，去化情况条件尚可。It创现,云IMAMA住宅建面6.8万方，真实楼面价12824元/：.；物业姻L四房129-143n;去化1况，2021年1月9日开盘，已推6栋楼/174套/2.8万方；威止4月底，已推去化86套,去化率49%;,近3个月月均去化18套/2SOO方在售均价，,开毛坯25000元Itf4月份加推毛笈26500元成（取正均价毛抵25763,全蠹26961元大东海世茂天色土地信息，住宅建面8.6万方；真实楼面价12063元!,.;物业类型，酮130/143/168r.1.六房220n.Jgg225m;去化情况，2
25、020年12月28日开盘,推13棒楼/518套/8.6万方,开盘去化257套，去化率50%;故止4月底，已推去化486套，去化率84%;在售均价，毛坯26691元”（取证均缶毛坯26961/102021拍-1号吴航航城板块Ii创长乐蜜号上土飨佶总，住宅建面5.0万方；计容楼面价10671/:;物业类SL三房109m,四房132-14511,;去化情况，2020年8月22日首期开盅,推3捺楼/256套/2.4万方，裁止4月底，去化175套，去化率68%,近3个月月均去化8套/700方在售均价，毛坯17500元H（取证均价毛坯19768元”）H创长乐置号前土地信息，住宅建面12万方；讨容楂面价90
26、69元An;物业类99-115.n,四房128-142nf;去化情况，2020年3月20日首期开盘.推4栋楼/340套/3.5万方，故止4月底，已推去化183套，去化率54%;近3个月月均去化3套/300方在辔均保18200元W（JIl证均借毛坯24145Q长乐府土地信息I住宅建面6.0万方；计容楼面价11291元/;物业类SL三房89-108n,四厉127-142m;去化情况I2021年3月30日开盘，推1栋楼/84套/0.8万方，截止4月月底，已推去4理23%；在借均价I毛堪20500元首占板块长乐山 *. 物业类型， 去化情况， 止4核心竞品其他竞品北潮.天江Jk密M4SA住宅建面12万
27、方；计容（真实）楼面价8784元J;物业犯589-109r1,四房133.r;去化情况2021年4月16日首期开盘，推2株/1541.6万方；开盘去化92套,去化率60%.1#均价15500元/m（去化80套），10#楼均价18000.（去化12）中首天俊如K台士地信息，住宅建面9.0万方；计容搂面价10794元!,;物业类SL三房115,四房120-155nf;去化情况I2019年7月27日首期开盘，已推15株楼/714g/90万方；截至4月底,已推去化586套,去化率82%;近3个月月均去化8套/900方在仲幡，毛林23Og云（享均价毛恁2397元*悦龙11Jt三A住宅建面4.1万方；计容
28、搂面价11376元/；物业类SL四房129ri,四房143：；,顶复255”;去化惴处2021年2月10日开盘，已推3株楼/144套/2.0万方；限止4月底，已推去化78套，去化率54%,近3个月月均去化30套（含苜开）在均价，毛坯25800元。（取均价毛坯26961三D土地侑息，住宅建面3.9万方；计容楼面价490111;物业类型，三房110m,四房130-140m;去化情02020年5月31日首期开盘，高层已推8栋/314套/3.4万方,截止4月底，已推去化212套,去化率68%,近3个月月均去化13套/1400方.毒JVdMh毛隹7000元住宅建面13万方；计容（其实）楼面价5018元f
29、;=89-95f,四房118-127m；2019年11月27日首期开盘,高层已推18栋/821套/8.2万方，戟月底,已推去化607套,去化率74%,近3个月月均去化22/1900方.高及均价，B区毛在16000元*A区毛叁13500元，（B区取证均价毛坯19530元麻.A区取证均侨毛坯16965元/tf）2.5商业竞品情况ac?I语光械项目层商主力面积段月租金水平售饵中南檄府4.5米一层38-110m,二层110-186m,未开业综合20000m文峰花园3米4.5-5米40-80),3米50un,4.5-5米80-1207Unf4.530000文峰花园（售罄）二手商铺出租40-80rn,i长
30、乐大名城商铺售罄1.4.5米层高，单层，面积4065中南槌府商铺售罄一层4.5米38110m*二层3.6米IIO-186Irf万业锦江城（住宅已交付）1215万/个 长乐大名城（已交付） 非人防：2122万元/个 入防：11万元/不中南枢府非人防：1213万元/个人防* 8-10万元/个长乐瑁月非人防：8万/个人防I 6万/个长乐大名城 长乐璟月车位配比1:0.81:1.15售价非人防：21-22万元/个；人防：11万/个 非人防：8万/个，人防6万/个去化率中南极府1：1 非人防12-13万/个，人防8-10万/个 20%2019年10月起售时间2015年1月2019年9月2.6住宅竞争存量
31、呼呼福先械2021拍1号地块竞争存量24.3万方，2021拍2、3、4号地块竞争存量46.3万方，其他竞争存量2.82021拍1号地块长乐翡丽府融创观澜云顶大东海世茂天玺三盛悦龙门兰园天悦4.9万方（预计14个月）!6.4万方（预计16个月）0.6万方（预计2个月）2021拍2、3、4、号地块中茵天俊玖珑台中茵天俊珑璟台龙湖盛天江宸府长乐澜山龙湖迪鑫紫宸府融创长乐壹号一期融创长乐壹号二期世茂璀璨滨江龙桂华府龙芝龙桂书香雅苑世茂璀璨悦城中创三江壹品8个月）6个月）5个月）殿)!11.1万方（预计25个月）I7.2万方（预计14个月）I1.6万方（预计6个月）I10.0万方（预计25个月）3.0万
32、方（预计7个月）1.2万方（预计7个月）.8万方（预计47.0万方（预计15个月）0.8万方（预计8个月）2.0万方（预计10个月）2020.122021.62021.122022.62022.122023.6【融创观澜云顶】主力户型四房129143m2021年1月9日首期开盘，均价25000元/面，截止4月底,已推6栋楼/174套/2.8万方;86套，去化率49%；4月新推楼栋均价26500元/Itf目址项地航城街道原第二水厂地块内I开发商融创楼面价138107Emi占地3.6万Irf总户数434户计容总建7.23万ITf容积率2.0整盘户型配比四房12913230%1702826%四房14
33、322452%3203249%四房189327%60489%2184611%1002815%合Irf434100%65136100%2826fcIaoCj冏I一M三储二乙以恒刖砸四房143平IXn2451C20020L00ITOO1(0510改造前改造后3Oo【大东海世茂天玺】主力户型四房12916711r2020年12月5日售楼部开放并启动蓄客，首期于2020年12月项目 地址航城街道广场路东侧、会堂南路西侧II、莲柄港北侧I开发商大东海&世茂楼面价13260元/行占地4.32万由总户数517户计容 总建9.94 万 Irf容积率2.328日开盘，截止3月底，已推去化486套，去化率84%,
34、在售均价毛坯26691元Atf。整盘户型配比I面积套数套数占比总面积面积占比四房12910520%1354517%四房14321041%3003037%四房16713226%2204427%六房2207014%1540019%合计517100%81019100%323233”3434【三盛悦龙门】主力户型四房129Itf,五房143皿；2021年2月首期开盘，截止3月底，推3栋/144套，已推去化78套，去化率54%,在售均价毛坯25800元m目址 项地航城街道广场路东侧、会堂南路西侧莲柄港北侧开发商三盛楼面价13840 元 nf占地2.25万f总户数288户计容 总建5.19万f容积率2.3
35、房型套数占比总面积面积占比四房12918464%2373660%五房1439232%1315633%顶复22583%18005%25541%10203%合计288100%39712100%四房129平30005600300033001490C四房143平【龙湖迪鑫江宸府】主力户型三房89109m，四房133143皿；2021年4月首期开盘，推2栋/154套，均价毛坯16500元m截止开盘当周累计去化约92套，去化率60%。I丽曰地址福州长乐区首占营滨路北侧开发商龙湖楼面价8784元Zlrf占地5.66万Irf总户数1092户计容总建12.45万疔容积率2.2I整盘户型配比上2三房8944441
36、%3951634%三房10944441%4839642%四房13317616%2340820%四房143283%40043%合计1092100%115324100%3838三房89平四房133三房109平平S89m2fA11RF322.83.43433再S6CO【龙桂华府】未售，主力户型三房106而，四房118128而；案场报价毛坯21000元Atf项目 地址福州市长乐区航城街道西洋路东侧、院前路西侧II开发商龙芝楼面价11494 7cm2占地3.89 Tjms总户数612户计容总建8.05万疔容积率2.2三房10617028%1802025%四房115173%19553%四房11822136%2607836%四房12813622%1740824%四房1396811%945213%合计612100%72913100%4040三房107四房119四房119四房12841目录anc?I语光被i.项目基本信息2 .市场与竞品分析3 .客户及产品定位定价4 .规划预案及定价5 .经济测算与双赢关键动作6 .投资建议42423.1 土地、客户、产品初判Van啊I语光械航城
