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1、第一部分开发公司简介衡水XX房地产开发有限公司于2005年3月改制,改制前公司名称是衡水市XX开发公司,成立于1985年9月，是在原县级政府XX的基础上建立的,1991年公司加入中国XX集团,1996年地改市后隶属于衡水市XX局,该公司经营范围：房地产开发与商品房销售、物业管理,水电安装,建筑装饰,道路施工,房屋修缮,建材销售,是一家具有房地产三级开发资质的有限责任公司。公司注册地址为衡水市XX,注册资本人民币壹仟零贰拾万玖仟陆佰元，公司设总经理一名,副总经理6名,现有员工135人，其中工程师13人，大专学历占员工总人数的70%。公司董事长XX,现年57岁,经济师,中共党员,从事管理工作多年,
2、具有较强的企业管理能力和业务能力，经营经验丰富，社会信誉良好。该公司内设售房部、核算部,项目征迁部,材料部,工程技术部、财务部和行政办公室等部门，各项规章管理制度健全，组织体系合理高效。衡水XX房地产开发有限公司改制前,二十年来先后开发建设了团马,宋村,马村,育才街大庆路,王庄,园西等小区,参与了对人民路,问津街,永兴路,胜利西路,和平西路等沿街拆迁改造,动迁居民2000余户,开发建设商品楼回迁楼商住楼面积达100万平方米.为衡水的旧城拆迁改造,建设商品房做出了巨大贡献.受到社会各界领导和用户的一致好评，并收到良好的经济效益。第二部分项目地块资源分析一、项目地块资源分析1、地块经济技术指标项目
3、占地面积：111260平方米总建筑面积：225000平方米容积率：2.0建筑密度：16.7绿化率：37.8%使用年限：70年2、地块用地性质本地块开发多层住宅、小高层住宅、高层住宅3、地块先天条件分析地块性质：住宅建设用地地貌特征：地块基本平整，为熟地地块形状：长414.06米，宽297.84米，整个地块呈东西狭长的长方形地块边界线外围情况南侧为后马庄北侧为衡水市第十一中学东侧为衡水市消防支队西侧为耕地4、地块基础设施配套分析道路：榕华北大街（双向六车道）、大庆路、兴旺街、惠民路、永安路供电：市政供电供水：市政统一供水排水：市政统一排水排污：市政统一排污供热：市政统一供热通讯：安装到户宽带网：
4、安装到户二、地块周边资源分析1、项目用地周边环境自然环境情况紧邻项目东侧为市政府规划25米宽的绿化带，紧邻南侧为后马村村庄耕地，紧邻项目北侧为市政府规划15米宽的绿化带，项目西侧紧邻耕地；自然环境较好。历史人文环境状况衡水历史悠久，文化底蕴深厚，孕育了西汉大哲学家、儒家学派一代宗师董仲舒、王土嘉等一批文化人士；三国时期袁绍曾于冀州屯兵百万与曹操抗衡;国家级重点文物保护单位：武强县的“年画”，衡水市“鼻烟壶”等欣赏性较强的文化艺术。衡水鼻烟壶属于冀派内画，选题以人物肖像见长，特别是婴戏图和百子图最能反映出冀派内画鼻烟壶的艺术特点。另外.在临摹中国古代名画也颇见功底。冀派内画的主要特点是立意深远，
5、线描设色浑雅丰富。此外，衡水市还具有丰富的旅游资源衡水湖，区域人文背景浓厚。环境污染状况项目东侧为衡水市东风化工厂，南侧800米为衡水市化肥厂，对本项目具有一定的空气污染。如在社区内增加绿色植被、空气处理系统，在一定程度上将会减弱空气的污染。2、地块交通条件项目交通设施状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状榕华北大街（双向六车道，路宽50米），从市中心到石黄高速公路的必经之路；兴旺街（预计2006年5月份开工修建），届时，路宽将会达到30米；惠民路、永安路（规划中）3、周边市政配套设施购物场所：花园门店商业、鑫源购物中心及规划中的50亩商业超市文化教育：近邻衡水市第十一中学、津华中
6、学、后马庄小学医疗卫生：衡水市工人医院、路北医院金融服务：衡水市信用合作社娱乐休息设施：项目地西侧规划的公园综合分析综合以上情况，无论从地块资源分析，还是从周边资源分析，本项目地块适合做住宅建设用地开发，给路北区区域提供环境优美的中、高档住宅区，同时，结合项目地块的大小，建议项目为2-3年开发建设，以多层住宅为主、含有少量的小高层建筑；建设以配套完善、物业管理先进、环境宜人的社区。第三部分宏观投资环境分析一、影响房地产发展的五大经济因素1、国内生产总值初步测算，全年实现地区生产总值473.8亿元，按可比价格计算，同比增长14.5%,增速创近几年之最。其中，第一产业实现增加值83.1亿元，增长7
7、.0%,第二产业实现增加值252.5亿元，增长16.3%,第三产业实现增加值138.2亿元，增长15.0%。2、在岗职工的平均收入当前衡水市经济运行的总体特征宏观经济保持较快增长。去年以来，全市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保持较快增长。2003年，全市职工平均工资8952元，比上年增长13.8%,其中在岗职工平均工资9428元，增长13.9%,2004年农民人均纯收入达到3184元，增长11.5%。3、居民的可支配收2004年，衡水市居民人均可支配收入为7690元，同比增长110%。同期城市居民人均消费支出5797元，同比增长104%。4、消费零售总额2004年全市实现社会消费品零
8、售总额101.9亿元，同比增长17.7%。其中，城市实现零售额32.5亿元，同比增长19.2%,农村实现零售额68.3亿元，较上年增长了17.1%,城市市场增速继续快于农村市场。5、财政收支及各种社会经济因素2004年，全市金融机构人民币存款余额4556亿元，比年初增加604亿元，其中城乡居民储蓄存款3336亿元，比年初增加284亿元。从信贷方面看，2004年全年衡水市人民币贷款余额2802亿元，比年初增加200亿元。综述：衡水市经济自2001年开始出现快速增长，一直保持较高的经济发展势头，收入水平的增加，生活条件的改善，从而激发消费者对住房改善的大力需求。二、政策环境研究1、货币政策2005
9、年7月21日，央行宣布调整人民币与美元汇率，由原来的人民币对美元汇率8.276：1调整为8.11:1,人民币升值2%。这一举措必然波及到已有大量海外热钱涌入的中国房地产市场。这次汇率调整显示了央行在货币调整方面的自主性和和独立性逐步增强，空间增大。中国经济已开始进入着陆通道，房地产市场正在降温，对热钱流入的吸引力降低。同时，当前通胀的压力有所缓和，即便仍然有热钱的流入，央行对冲外汇流入的承受力有所增强，无需通过提高名义汇率的方式来实现对经济增长与通胀的控制。汇率灵活性的增加将增强中国抵御价格大幅波动的能力。2、金融政策2004年10月29日“调高存贷款基准利率”，中国人民银行出台“调高存贷款基
10、准利率”政策，使购房者采取一次性付款的增多；同时，还出现部分提前还贷款的现象，给房地产发展带来一定的影响；2005年3月17日“放贷利率上调”，中国人民银行又出台政策“将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍”实为提高住房贷款利率，并建议“提高最低首付比例但由于衡水市房价整体水平较低，且支付购房房款时80%采用一次性付款方式，贷款利息的上涨不会冲击过大，在一定程度上不会影响消费者的购房计划。3、房产政策2005年3月底、4月底两次国务院常委会议分析研究解决房地产市场问题，一个月先后两个“国八条”，从中不难看出中央调控房地
11、产市场、纠正其发展轨道的决心的坚决。被房地产业界视为“国八条”的细化版的“新八条”，旨在稳定房价。这个由七部委联手推出的八条意见，作为总体性原则，设定了进一步引导和调控房地产市场走势的大方向。“新八条”将使市场更稳定和规范，对规范经营、有实力的主流房地产商是有利的，可以促使行业进一步进行优胜劣汰。同时新政策可能会让不少购房人持币待购，但恰恰这一观望决策时间可以让购房行为更理性。三、市政规划研究1、重点发展区域目前衡水市的重点发展区域在路南区及高新技术开发区，调查统计显示，目前衡水市在建项目20个，绝大部分分布在这一区域。衡水市总体规划（19992020年），将路北区域规划成为衡水市的住宅中心，
12、在石黄高速公路附近作为衡水市的工业园区。2、重点整改项目衡水市远景总体规划（19992020年），将路北区域规划成为衡水市的住宅中心，本案作为路北区规划中的大型住宅项目，随着市政配套、商业配套、教育配套设施日臻完善，加之项目自身的产品优势使本项目成为路北区一个标志性的生态型景观社区，区域内中高档住宅物业的典范之作，将会改变衡水市民对路北区传统的认知观念，同时也成为路北区树立新型、高尚住宅区域主导形象的重点整改项目。3、重点工程路北区作为化工企业集中区域，目前污染较为严重，随着远景规划地进行，大量的污染企业将会外迁，规划中的永安公园的建成，将会使环境质量大大提高。同时，本案四周作为重点规划工程的
13、交通路网（永安路、兴旺街、惠民路）将成为衡水市路北区的交通次干道；作为项目配套设施的50亩大型商业项目也将与项目同期开发。四、人文环境研究1、城市人口规模及变迁2003年末，衡水市总人口为413.35万人，其中农业人口333.90万人，非农业人口79.45万人；人口自然增长率6.72%。2、人口结构衡水市男女基本平衡，比例分别为：男性人口209.18万人，女性人口204.17万人。人口再生产继续保持在低生育水平阶段；非农业人口所占比重为19.2%,第一、二、三产业从业人员的比重分别为42.17%、37.02%、20.8%o3、就业状况衡水市以农业为主，居民的收支水平仍低于全省的平均水平，就业与
14、再就业压力仍然较大。由于我市城镇化水平较低，第三产业尚不够发达，中小企业发展较为缓慢，所提供的就业岗位远未满足新增适龄劳动人口和再就业人口的需求，加之目前企业对劳动力需求相对减少，导致了经济增长不仅不能转化为就业机会的增加，反而出现一批适龄劳动人口离岗失业，形成了经济增长与人口失业并存的失业型经济增长格局。2003年末全市城镇登记失业人员3846人，比上年末减少1370人，城镇登记失业率2.0%,比上年末下降05个百分点。4、居住文化 衡水市作为一个历史悠久的城市，溢阳河承载了这座城市太多的历史。 在1982年衡水市改市之前，城市的居住中心在河东区，随着市政府的西迁，衡水市的居住中心转移到了河
15、东路南区域。时至今日，伴随城市大力发展西开发区，以及市政大楼的再次西迁，城市的居住中心将再次西移。 近几年来，人们日常居住的房屋也悄悄发生了演变，由平房、家属院转变到现在的多层楼房，以及今后的小高层、高层住宅。随着人们生活水平的日益提高，人们对于住宅的居住要求也开始向着高档化、舒适化发展。 对于房屋的格局、功能等有了更高的要求，在满足居住的基本要求上，开始要求设计新颖、美观大方、健康住宅等特点。五、综合分析结合以上对衡水市历史、人口、居住文化的分析，可以看出：拥有400余万人口的衡水市作为一个历史悠久的城市，随着经济水平的日益提高，接受新事物、新思想的能力越来越强，在建筑风格上注重中西方文化相
16、结合，同时，随着衡水市消费力逐步提高，人们在住房要求上更趋于设计新颖、实用、布局合理、美观。第四部分目标市场研究分析一、目标区域市场总体发展现状及趋势（一）商品房销售面积、交易总额及趋势分析1、商品房销售面积商品房销售面积有所增加，2004年1-9月份，衡水市商品房销售面积为286834平方米，同比增长14.48%。其中：商品住宅销售面积为267066平方米，同比增长20.89%。商品房销售面积口商品房销售面积商品房销售面积其中：销售住宅面积2、交易总额指标2004年衡水房地产市场受到国家金融政策的影响不大，消费者的购房欲望增强，驱使开发商加大投资。1-9月份，房地产开发商预售商品房所收的定金
17、及预收款49396万元，增长90.06%。1-9月份商品房的交易总额达到4亿3025.1万余元，商品房销售火爆。3、趋势分析从商品房的销售趋势及交易总额来看，衡水市的房地产开发出现的高潮是积极的、健康的。当前，房地产产品销售的主流是住宅（占93.11%）,销售对象的主流是个人（79.05%）o购房者的目的是满足于居住、满足于住房条件的改善，而不是用来投资收益，因而也不会存在投机炒作行为，房地产开发也就失去了产生价格与价值严重背离的过热现象的基本条件。（二）商品房借售价格演变及趋势1、开发成本的增加随着国家土地政策的不断出台、完善，国家对土地的严格控制，使土地成本不断上涨。同时，钢筋、水泥等建筑
18、材料价格的提高;建安成本及绿化、配套设施费用的随之增加；劳动力费用提高；国家金融、货币政策的影响，这一系列的因索都导致了开发成本的相应增加。2、市场预期目前在国家宏观调控下，通过金融、货币等相关政策的出台，对房价起到了一定的稳定作用;。市场决定价格。开发成本的增加，消费者对居住环境要求的提高，对产品品质、公共配套设施的需求，必然导致销售价格的上涨,但上涨速度和幅度将不会太大;3、市场供求关系市场供应方面一供应量持续放大据统计结果显示，2004年衡水市商品房供应量42万平方米，预计2005年衡水市商品房供应量达到65万平方米（没有计算新批土地的潜在供应量，预计将达到90万平方米）市场需求量一未来
19、三年市场需求量将加大目前衡水市人均住房面积只有24平方米，按现有国家规定的人均住房面积35平方米，衡水市还需要308万平方米的住房面积，加上市区旧城改造或城中村改造面积20万平方米；房地产需求总量不低于320万左右；就现在状况而言，还需要大面积的开发来满足市场需求。从人口环境和房地产市场供给状况来看，近几年，衡水市还将有320万平方米的住宅市场需求量，每年至少将有100万平方米需求量，加上政府的宏观调控及相关政策的出台，至少能保证衡水房地产持续35年的稳步增长和良性发展。4、成交物业类型我市的商品房主要以多层住宅为主，在市政配套比较齐全的路南区及重点发展区域一开发区已经出现了相当一部分小高层和
20、少量的高层、别墅项目。但消费者的居住观念还是停留在多层住宅上，据调查统计结果显示，我市的住宅物业的交易量主要以多层为主。以2000年至今的住宅销售类型构成，我们不难看出：多层住宅占到了87%,其次为小高层、别墅、高层住宅，占到8%、3%、2%o（三）商品房开发状况分析1、施工面积2004年1-9月份，商品房施工面积1469708平方米，下降43.22%,其中：商品房新开工面积510480平方米，下降35.75%。商品住宅施工1335616平方米，下降45.03%;办公楼34065平方米，增长2.40%；商业营业用房96927平方米，下降17.87%。2(19)2OJ4(19)V r %2、竣工
21、面积2004年建筑业生产平稳增长，单位工程施工个数1195个，增加189个。实现利润总额7127万元，增长85.1%。19月份房屋建筑竣工面积222.4万平方米，增加55.9万平方米。3、潜在供应量2005年衡水市商品房供应量持续增大，潜在供应面积达到近90万平方米，各板块供应量如下区域路北区路南区河东区开发区潜在供应量20万平方米50万平方米10万平方米8万平方米从上表可以看出：目前路南区是人们购房置业的首选，在政府远景规划的指导下，路北区、开发区的商品房供应量有所增加，河东区以旧城改造为主，总体开发面积也达到了10万平方米。（四）商品房开发投资分析从供需两个方面来看，房地产开发投资在高位上
22、运行的现象还将会持续一段时间。其理由如下:第一房地产企业的资金准备比较充裕，投资增长潜力较大。1-9月份，房地产企业本年筹集到位的开发资金达133888万元，比上年同期增长29.46%o第二消费者的购房欲望增强，驱使开发商加大投资。1-9月份，房地产开发商预售商品房所收的定金及预收款为49396万元，增长90.06%o第三企业土地开发增势强劲，为加大投资提供了基础。1-9月份，XX土地购置费达到12876万元，增长76.72%。土地购置费的增加，反映了XX对房地产业发展前景的信心。（五）综合分析 衡水市总体规划（19992020年），将路北区域规划成为衡水市的住宅中心，在接近石黄高速公路附近作
23、为衡水市的工业园区;住宅中心的北移，交通、环境的改善，衡水市消费者对城市的概念有了重新的认识，增大了居民的城市心理半径，路南区即为市中心的概念已逐渐变得模糊。衡水市楼盘开发理念由较低层次的产品导向开发向较高层次的市场导向开发转变，市场竞争趋向全方位、综合性的素质竞争。景观环境与品牌实力将成为楼盘最为重要的竞争因素。衡水市楼盘市场供应量持续放大，市场竞争趋于激烈。据统计结果显示，2004年衡水市商品房供应量42万平方米，预计2005年衡水市商品房供应量达到65万平方米（没有计算新批土地的潜在供应量，预计将达到90万平方米）。从需求要求的角度分析，近几年，衡水市还将有320万平方米的住宅市场需求量
24、，衡水当前的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着衡水市经济的提高以及人们消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施等因素的住宅产品将引领市场，成为今后房地产市场的发展趋势。从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，衡水市房地产市场发展具有较大的增长潜力。 衡水市楼盘具有明显的区域分布特征，集中分布以路南区为主、开发区为辅，目前衡水市在建项目20个，绝大部分分布在交通方便、环境较好、政府重点发展区域。其中，育才街中段的大陆世家名苑；永兴西路的格林家园、岸芷庭蓝（二
25、区）、港丰家园、广厦家园；中华大街的两侧及高新技术开发区的阳光花城、怡水家园、明珠花园等，但衡水市远景规划将路北区作为新型住宅区将在很大程度上影响住宅市场的区域分布。 衡水市楼盘的销售特征较为明显，商品房销售主要以多层住宅为主，占到了市场87%的份额，且销售价格稳中有升。购买者主要以2840岁左右的人群为主；户型的选择趋向实用；付款方式以一次性为主，开发商应根据上述特点制定开发思路及营销对策。二、区域市场板块划分及分析1、板块划分衡水市区划分为路南区、路北区、河东区、开发区四大板块路北区板块：石德铁路以北、石黄高速公路以南、东环路以西、西环路以东；路南区板块：南环路以北、石德铁路以南、京九铁路
26、以西、浪阳河以东；河东区板块：河阳路以北、问津街以西、前进街以东、石德铁路以南；开发区板块：西站西路以南、南环西路以北、前进街以西、西环路以东。2、各板块定性分析路北区房地产业刚开始起步，市政配套还不够完善、环境污染较为严重。根据衡水市政府衡水市城市总体规划19992020年,路北区是政府开发、规划力度较大的地区之一，本区域将成为衡水市的工业园区及大量住宅区；路南区交通便利、配套完善，无论是商业环境、居住环境，都适合大力发展房地产产业，该区域将成为房地产产业创新发展的重点区域；开发区是经省政府批准设立的省级开发区，升值潜力巨大，随着衡水市高新技术开发区的引资加快，将会成为衡水市经济增长的热点;
27、河东区是衡水市的老城区，旧房屋建筑较多，居住条件较为落后，房地产产业今后的发展方向将以旧城改造为主。3、各板块楼盘价格指标分析路北区以其特殊的条件，制约着房地产产业的发展，楼盘销售价格在：15002500元/平米，随着市政远景规划地进行、鑫城华居、鑫城嘉苑的兴建，路北区将进入高速发展的时期，其楼盘价格还会有很大的上涨空间；路南区是房地产发展较成熟的区域，住宅项目的集中区域，价格区间在17002700元/平方米，该区域地理位置好、配套完善、环境好，在四个区域中最具有竞争实力，根据衡水的消费水平，其价格上涨空间不大；河东区在四大板块中经济发展相对落后，房地产开发不太理想，目前开发楼盘较少，楼盘价格
28、相对较低，销售均价在1000元左右，但市政配套的相对完善，使其具有一定的竞争力。开发区是衡水市未来重点发展和规划的区域之一，是城市发展的重心，在本区域出现了多种住宅物业类型并存的局面，是二次置业的首选，其地理位置、政府规划决定了本区域具有最强的竞争力，目前房价在9801600元/平方米之间，在未来的城市发展中具有很大的提升空间。4、各板块楼盘户型指标分析目前衡水市各楼盘户型主要以两室两厅、三室两厅为主，占到了总体户型的70%,与消费者在购房时的首选户型基本一致。据调查统计结果表明：消费者理想的户型为三室两厅、三室一厅及两室两厅，是消费者在购房时的首选房型。对户型的具体要求0. 00%J室一厅复
29、式其他三室二厅二室二厅35. 00%30. 00%25. 00%20. 00%15. 00%10. 00%5. 00%5、各板块楼盘规模指标分析目前衡水市的大盘时代还没有到来，各楼盘的开发规模集中在20亩一90亩，楼盘规模直接影响到社区景观、环境等。近两年随着政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上外有品牌的、有资金实力的开发商的介入和本地开发商实力的增强，导致大开发项目逐步浮出水面，百亩以上的楼盘不断涌现。使得规模化开发、多元化开发成为未来房地产开发的主流方向。附：主要项目规模一览表项目名称区域项目位置占地面积建筑面积阳光花城（二期）开发区开发区永兴路与宝云街交叉口90亩7200
30、0平米岸芷庭蓝三期路南区中华南大街与河阳路交叉口40亩60000平米岸芷庭蓝（二区）开发区育才街与阳河西路交叉口33.78亩43529.2平米格林家园路南区育才南大街356号70亩100000平米鑫城华居路北区衡水市大庆中路68号46.8亩50000平米大陆世家名苑路南区育才街与人民路交口西南121.4亩140743平米福缘公寓路南区衡水百货大楼南侧10亩15000平米广厦家园（三期）路南区胜利路与育才街交叉口西行96亩100000平米庆丰家园路南区庆丰街与胜利路交叉口18亩30000平米怡水家园开发区维明街88号18亩26000平米明珠花园开发区和平西路1661号65亩85000平米6、各板
31、块楼盘产品类别分析通过对衡水住宅市场的调研了解，目前的商品房开发以多层为主。路北区、河东区所开发的项目均为多层，同时在居住氛围较浓的路南区出现了小高层、高层、花园洋房等物业类型，在重点发展的开发区还出现了别墅项目，这说明了我市的房地产发展在日趋成熟，房地产开发进入了以多层住宅为主，多种物业类型并存的局面。7、各板块客户类别及需求分析路北区是未来重点发展的区域之一，但目前居住环境较差，客户主耍来源于周边的企业及原有住户和一次置业者，通过调查，有60%的消费者将多层住宅作为置业首选。路南区是城市的中心，市政配套完善，是居住集中区域，其客户主要来源于政府机关、事业单位、私企老板、老城区的年轻家庭。由
32、于地理位置优越，交通便利，成为中高收入家庭的一次、二次置业的重耍选择。相对于路北区单一的物业类型，本区域对住宅的需求多样化，小高层、花园洋房的需求占据了一定比例。河东区客户来源主耍是本区居民，以一次置业者居多。目前河东区以城中村改造为主，均为多层住宅，单一的住宅类型不能满足消费者的需求。开发区的客户类型以二次置业者居多，多为企事业单位中等及中高收入者，在开发区购房置业是其身份的象征，而且相对完善的城市配套和较低的容积率，能够满足一部分消费者对景观的要求；专业的物业管理公司加盟，同样会吸引部分对物业要求较高的消费者。三、区域目标市场特点及展望1、区域目标市场特点路北区以化工业为主，衡水东风化工厂
33、、冀衡化肥厂、造纸厂等污染较大的化工企业聚集于此，环境相对差一点。因此人们的生活居住主要集中在路南区及开发区。通过政府的规划，目前路北区正在和即将兴建多条交通主次干道，永安公园和大型商业项目。2、区域目标市场展望根据衡水市政府衡水市城市总体规划19992020年，本区域将成为政府开发、规划力度较大的地区之一，将成为衡水市的工业园区及大量住宅区，大量的化工企业向外迁移，路北区交通、环境的改善，不仅会提高居住环境，带动路北区经济的发展，同时对衡水市整体经济的发展起到了促进作用，届时，路北区将会出现天蓝、地绿、水、空气新鲜的良好居住空间。第五部分目标区域市场竞争研究一、竞争格局描绘开发区是政府发展的
34、重心方向，以其相对完善的城市配套和相对较低的容积率，将会是其目标客户的主要选择方向，同时由于距离市中心较远，可能会失去一部分客户；路南区地理位置好、配套完善、环境好，在四个区域中具有较强的竞争实力，加上城市发展带来的升值潜力，未来几年竞争会更加激烈，但由于房价的继续攀高，大部分首次置业的中低收入家庭很难有经济实力在这一区域购房；河东区随着市政府的西迁，房地产开发的脚步放慢，其市政配套的相对完善，将会吸引大量河东的消费人群；路北区作为工业区，环境质量相对较差，市政配套还不够完善，在政府总体规划的指导下，路北区将成为衡水市的住宅中心，在接近石黄高速公路附近作为衡水市的工业园区；同时大量工业企业的外
35、迁、公路交通的兴建、市政配套的逐步完善，都将使路北区成为新型的生态型居住区域。二、界定竞争楼盘1、目标市场的重叠程度目前衡水市场的住宅物业以多层为主，占到了市场份额的87%,物业配套设施不够完善，除个别项目建有幼儿园、会所之外，绝大部分项目不具备这一条件，社区缺乏医疗、健身设施；绿地覆盖率低，不能达到预期宣传的生态型高尚住宅社区。2、楼盘类别、档次的相似性项目名称项目位置所属区域物业类别档次阳光花城（二期）开发区永兴路与宝云街交叉口开发区多、小高层中档制刷厂生活区胜利东路农机公司对面河东区多层低档鑫城华居衡水市大庆中路68号路北区多层中档大陆世家名苑育才街与人民路交口西南路南区多、小高层高档福
36、缘公寓衡水百货大楼南侧路南区高层中档广厦家园（三期）胜利路与育才街交叉口西行路南区多层中档庆丰家园庆丰街与胜利路交叉口路南区多层低档怡水家园维明街88号开发区多层、别墅中档第六部分项目市场可行性研究一、项目动态优劣势分析模块1、项目优势分析 地块优势：地块基本平整，占地规模较大，易形成较大的住宅社区； 地理优势：项目周边设施完善，榕花北大街、永安路、兴旺街、惠民路，交通便利，与社区内规划路纵横交错，交通便捷； 区域优势：位于衡水市重点规划区域，大型公园、市政道路为本项目构成高质量的生活区域； 规模优势：21万平方米大型高尚社区，届时将有约6000人入住本社区，形成大规模住宅社区； 配套优势：地
37、下30000平方米的大型车库，为业主提供充足停车场车位；衡水工人医院、衡水第十一中学等硬件设施配套完善; 规划优势：规划设计体现以居住为本的理念，充分满足消费者的居住需求； 管理优势：合理规划布局，着力营造一流的居住环境和生活氛围； 开发优势：衡水XX房地产开发有限公司拥有丰富的开发经验和资金实力，有良好的口碑，开发建设商品房面积达100余万平方米，为衡水房地产市场发展做出了巨大贡献。2、项目劣势分析 地理位置暂时相对较偏；3、市场机会分析 宏观市场整体向好，住宅物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大； 据市政府规划化工企业将陆续搬迁到武邑，有效的改变周边居住环境； 位于市政府重点规划区域，
38、项目地西侧规划中的永安公园，将给项目带来较大的发展空间； 路北区域暂时无较大规模楼盘； 项目东南角有规划中、并将启动的50亩商业区，将给本区域带来较大发展机会。二、项目占有率及吸纳率评估预测1、目标市场需求量衡水市约有人口34万，路北区定为衡水市重点工业新区，随着工业的发展，人口逐渐增多，住宅区域的规划，环境的改善，路北区对住宅的需求还有非常大的空间。2、目标市场的供应竞争量路北区随着交通、休闲场所、教育等配套不断完善，区域房地产将持续稳步发展。目前在售的楼盘有鑫城华居、鑫城嘉苑等，在售楼盘的后续供应量约为20万平方米。本案作为路北区一个大型生态型住宅项目的推出，不仅会改变路北区的居住形象，同
39、时也会引起路北区甚至衡水市住宅供应量的激烈竞争。3、项目竞争力评估地段：本地块位于衡水市政府19992020年总体规划的大量住宅区域，西侧为规划中的永安公园，还拥有市政的主、次干道一一榕花北大街、永安路、惠民路、兴旺街；品牌：本项目的开发单位为衡水XX房地产开发公司，公司内部设行政办公室、工程技术部、售房部、核算部、项目征迁部、材料部、财务部、研发部、客户服务部。公司先后开发建设了宋村、新华、清平等小区，参与了对人民路、永兴路、榕花北大街等数条街道的拓宽综合改造；总计动迁居民2300余户，开发建设商品楼、回迁楼、商住楼面积118万平方米。为衡水的城市建设与发展做出了巨大贡献。品质：项目谋求把国
40、际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，在尊重衡水本土文化的同时，充分考虑国际、生态、人文的项目定位理念，即社区内部设三大组团区域，并通过水系连贯各个组团，景观走廊、雕塑、小品遍布其间，并辅以大面积的坡地绿化带，形成特色中心主题景观区；社区内提倡人车分流；教育方面建议在“市第十一中学”基础上引进“北京师范大学”的教学体系和教育管理模式，组成“北师大附中衡水分校”，实行精英教育，为业主子女提供全方位的素质教育，其目的使社区住宅、社区生活价值最大化，打造出衡水市具有“最具购买价值的高品质住宅”。配套：社区内建有幼儿园、双会所、休闲健身场所，可以引进包
41、括：小型超市、便利店、药房、美容美发店、银行、邮局、网吧、花店、书店、干洗店等配套设施，方便业主就近购物；项目周边紧邻衡水市十一中、后马庄小学，教育配套设施完备，政府规划建设的永安公园、文化娱乐公园、后马庄大型商业广场，未来商业配套设施优势十分明显。物管：物业管理中心主要负责小区物业管理职责，如：日常保洁、维护、安全防卫，公共设施的维护管理等。其位置可设置在社区东南角半地下停车库上面。物管保安主要采用流动岗、组团固定岗、小区固定岗合理配置。形象：项目致力于营造衡水第一国际化高品质住宅社区，其形象定位：1、新城市精神代言社区2、国际化人文生活特区3、缔造新城市人居美学、缔造衡水视界观第七部分项目
42、财务可行性研究一、项目初步定位项目开发根据用地总体规划进行功能分区、市场调研，结合开发商的开发策略，初步决定拟分为三期开发；一期以多层住宅为主，建筑面积55500平方米；二期开发以小高层为主，多层为辅，小高层的建筑面积31000平方米，多层建筑面积31373平方米；三期开发以高层为主，建筑面积为69000平方米。见表一多层建筑面积（W）小高层建筑面积（W）高层建筑面积（W）销售价格（元/W）销售额（万元）一期5550015508602.5二期31373310001700/190011223.41三期69000240016560车库3000020006000合计310006900042385.9
43、1二、项目开发的成本分析本项目开发由土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、公建配套设施费、房地产各项税费、管理销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加、贷款利息等构成。鉴于前期费用、公建配套建设费、房地产税费是根据土地成本、建安工程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本、建安工程成本和房地产税费等有关部分的各项计提依据和计算过程。详见下表项目名称总投资（万元）单方成本（元/ma）工程量（m，）备注1、土地成本4594.98征用土地补偿费4594.98235.941947512、前期开发费988三通一平584.2530194751工程钻探38.9
44、52194751工程设计费155.88194751工程监理费117.8建安总价的0.6%质检费41.2建安总价的021%临水临电503、建筑安装工程费19627多层521260086873小高层3255105031000高层9660140069000车库1500500300004、基础设施费3677供电工程29215194751供水工程29215194751道路工程1206020000排水工程19510194751绿化工程12630绿化率按37.8%配套费及供热工程1500水域广场500智能化配套29215194751燃气管道3602000元/户5、公建配套设施费8006、房地产各项税费450
45、07、管理销售和财务费用1922.81开办和管理费522.81销售代理费900销售推广费5008、不可预见费360.369、前期开发手续费1619.67静态投资总额38084.82三、项目开发总投资综述项目名称总投资（万元）单方成本土地成本4594.980.023594前期开发费9880.005073建筑安装工程196270.100779基础设施费36770.018881公建配套设施费8000.004108房地产各项税费45000.023106管理销售和财务费用1922.810.009873不可预见费360.360.001850静态投资成本38084.820.195556四、财务效益分析下列表中，一区多层按1550元/而，二区多层、小高层按1700元/W、1900元/nf,三区高层按2400元/f来计算。单位:万元1销售收入42385.91减：工程成本38084.822销售利润4301.093税后成本利润率11.3%五、可行
