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1、住宅工程质量分户验收实施指南,目 录住宅分户验收制度出台的背景分户验收的概念和实施意义分户验收的组织机构分户验收的内容分户验收的条件分户验收前的准备工作分户验收的方式和程序分户验收的实施分户验收合格项判定分户验收的结论和处理分户验收的监督管理,一、住宅分户验收制度出台的背景,为加强住宅工程质量管理，保证住宅使用功能和观感质量。维护住户的合法权益，根据建筑法和建筑工程质量管理条例及关于住宅工程实施分户质量验收的指导思想（建建发2008193号），嘉兴市规划与建设局结合嘉兴市实际制定出台了嘉兴市住宅工程分户质量验收管理办法，同时为了配合管理办法的实施，又出台了嘉兴市住宅工程质量分户验收实施指南。,
2、二、分户验收的概念和实施意义,分户验收的概念 分户验收是指住宅工程在单位工程竣工验收前，按照国家规范要求内容，对每一户及部分公共部位质量进行的专门验收。分户验收的意义 1）减少投诉率 2）提高工程质量,三、分户验收的组织机构,分户验收由建设单位组织实施，监理单位、施工单位（含分包单位）有关专业人员参加。已选定物业公司的，物业公司也应派出专业人员参加分户验收工作。设计单位可依照合同约定参加分户验收工作。分户验收人员应具备的相应资格：1)建设单位参验人员为项目负责人、专业技术人员等。2)监理单位参验人员为总监理工程师、相关专业监理工程师、监理员等。3)施工单位（含分包单位）参验人员为建造师（项目经
3、理）、项目技术负责人、质量员、施工员等专业技术人员。4)物业公司和设计单位参验人员为项目负责人、专业技术人员等。,四、分户验收的内容,1、室内空间尺寸偏差，包括室内净高、净开间、净进深、对角线等偏差。2、楼板结构层厚度。3、楼（地）面、墙面、顶棚面层，包括粘结质量、观感质量等。4、门窗、栏杆安装，包括门窗安装、栏杆安装、玻璃安装等施工质量。5、防水工程，包括外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位的防渗漏功能。6、给水排水工程安装，包括管道渗漏、堵塞、坡度、预埋管道标识、安装固定、配件安装、地漏、存水弯、卫生器具等施工质量。7、室内电气工程安装，包括插座、接地、户内配电箱安装、照明、等电位联结等施工
4、质量。8、其他，包括通风设施、空调设备预留孔洞等施工质量。注：精装修住宅工程质量分户验收除以上项目外，经建设、监理和施工单位协商，根据施工 内容，增加涂饰、智能化、厨房设备等项目。,五、分户验收的条件,工程已完成设计和工程承包合同约定的工作内容；所含（子）分部工程的质量验收全部合格；工程质量控制资料完整；主要功能项目的抽查结果均符合要求；有关安全和功能的检测资料应完整；,六、分户验收前的准备工作,根据工程特点制定分户验收方案，确定验收人员。配备合格的检测仪器和工具做好屋面蓄（淋）水、卫生间等防水要求房间的蓄水和外墙、外窗淋水试验的准备工作做好通水、通电的准备工作,七、分户验收的方式和程序,分户
5、验收的方式 分户验收的方式以查阅相关资料、实测实量和观感质量目测为主。凡是能用数据表示的，均应通过实测实量取得数据，作为判定工程质量的依据。,分户验收程序1 分户验收前，应由建设单位组织监理单位制定分户验收方案，确定检查单元、检查部位、内容、方法和数量及质量要求等，并在施工图纸上注明或在工程上做好标识。2 按照分户验收方案进行分户验收，分户验收应逐户、逐间进行，并及时填写分户验收检查记录表和分户验收记录表。3 发现工程使用功能和观感质量不符合规范或设计文件要求的，应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。4 分户验收合格后，必须按户出具住宅工程质量分户验收记录表，填写住宅工程质量分户验收汇
6、总表，由验收各方责任主体项目负责人签字确认并加盖公章。,八、分户验收的实施,1 室内空间尺寸验收内容：室内净高、净开间、净进深尺寸、对角线偏差。质量要求：室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值应符合表1规定。检查方法：用红外线（激光）测距仪或钢卷尺量检查。检查数量：自然间全数检查。室内净高每个房间测量不少于5处，测点宜在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。室内净开间、净进深每个房间各测量不少于2处，测点宜在四角距纵横墙500mm离地1.0m左右处；无墙体的房间则测柱间净距，距柱边处各测1处。对角线差每个房间测量两条对角线，测点宜离地1.0m左右处。,室内空间尺寸的允许偏差和允许极差值 表1,
7、2 楼板结构层厚度,验收内容：现浇混凝土楼板厚度偏差。质量要求：现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值应符合表2的规定。检查方法：详见表2中的检查方法。检查数量：自然间全数检查。房间使用面积小于10m的不少于2个测点，测点宜在房间一条对角线上，距纵横墙500mm处；房间使用面积大于10m的不少于5个测点，测点宜在四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。,现浇混凝土楼板厚度的允许偏差和最大偏差值 表2,3 楼（地）面、墙面、顶棚面层,验收内容：普通水泥（含混凝土、砂浆）、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层质量。质量要求：普通水泥（含混凝土、砂浆）、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层的观感质量和粘结质
8、量应符合表3的规定。检查方法：1)楼（地）面观感质量以目测高度1.5m俯视目测检查；有坡度要求的用坡度尺或泼水后检查。2)墙面抹灰观感质量以目测距离8001000mm观察检查，表面质量可用手摸检查。3)顶棚抹灰观感质量以站立室内楼（地）面仰视目测检查。4)粘结质量用小锤轻击检查。检查数量：自然间和阳台全数检查。,水泥、板块楼（地）面、墙面、顶棚面层质量要求 表3,4 门窗、栏杆安装,8.0.1 验收内容：门窗安装、栏杆安装、玻璃安装质量。8.0.2 质量要求：门窗、栏杆、玻璃等安装质量，应符合表4.1、4.2、4.3的规定。8.0.3 检查方法：详见表4.1、4.2、4.3的检查方法。8.0.
9、4 检查数量：全数检查。,门窗安装质量要求 表4.1,栏杆安装质量要求 表4.2,玻璃安装质量要求 表4.3,5 防水工程,验收内容：外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位的防渗漏功能。质量要求：外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位防水质量要求应符合表5的规定。检查方法：详见表5中的检查方法。检查数量：1)外墙防水逐户全数检查。2)外窗防水，人工淋水逐户全数检查。3)楼（地）面防水，对卫生间、开敞式阳台等全数检查。4)屋面防水顶层逐户全数检查；屋面细部防水构造全数检查。,外墙、外窗、楼（地）面、屋面等部位防水质量要求 表5,6 给水排水工程安装,10.0.1 验收内容：管道渗漏、堵塞、坡度、预埋管道
10、标识、安装固定、配件安装、地漏、存水弯卫生器具等质量。10.0.2 质量要求：给水排水工程安装质量要求应符合表6的规定。10.0.3 检查方法：详见表6中的检查方法。10.0.4 检查数量：全数检查。,给水排水工程安装质量要求 表6,给水排水工程安装质量要求 续表6,7 室内电气工程安装,验收内容：插座接地、户内配电箱配置、照明、等电位联结等质量。质量要求：室内电气工程安装质量要求应符合表7的规定。检查方法：详见表7中的检查方法。检查数量：全数检查。PE线是否串联连接，每户检查不少于3 处，并做好已查标记。,室内电气工程安装质量要求 表7,室内电气工程安装质量要求 续表7,8 其 他,验收内容
11、：通风设施、空调设备预留孔洞等质量。质量要求：通风设施、空调设备预留孔洞等安装质量应符合表8的规定。检查方法：详见表8中的检查方法。检查数量：全数检查。,通风设施、空调设备预留孔洞的质量要求 表8,九、分户验收合格项判定,检查项目符号国家有关工程质量验收规范标准的规定。每一检查单元计量检查的项目中有80%以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.5倍。分户验收记录完整。,十、分户验收的结论和处理,分户验收的结论，应以每户为单位全数合格，才能评为合格。分户验收过程中，发现下列情况之一的，不予通过：1)发现结构质量隐患的；2)发现较为严重可能影响使用功能质量缺陷的；3)以每户为单位，
12、存在有不合格情况的；4)发现工程主要技术资料存在缺项、遗漏不齐、存在明显弄虚作假、互相矛盾的。分户验收过程中，发现有不合格情况的，施工单位应进行整改，整改后重新进行分户验收。存在无法整改情况，涉及结构安全的，应由原设计单位认可；设计单位无法认可的，可通过检测鉴定；不涉及结构安全和使用功能的，可由建设、施工单位协商解决。凡经过处理或者协商解决通过分户验收的，建设单位应将有关情况如实告知住户，并报工程所在地的工程质量监督机构备案。,十一、分户验收的监督管理,分户验收的监管程序：1 住宅工程主体结构和竣工验收前，应由建设单位按规定要求组织分户验收，并将分户验收相关资料包括分户验收方案、分户验收记录表
13、、分户验收汇总表等提前5个工作日报送当地工程质量监督机构（以下简称质监机构）。2 质监机构在主体结构和竣工验收时，应监督验收组通过现场随机抽查的方式，复查核验分户验收记录是否真实、有效，复查核验的户数每单位工程不少于3户，且比例不少于总户数的5%。3 质监机构在监督中，发现分户验收不符合相关规定，或分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的质量缺陷时应终止验收，责令改正，重新进行分户验收。4 重新分户验收后，由建设单位委托具有检测资质的检测机构进行抽查检测，抽查检测户数每单位工程不少于5户，且比例不少于总户数的10%。,分户验收的监管方法 复查核验或抽查检测分户验收时，重点复（抽）查工程实
14、物质量，对随机抽取的样户，按提供的住宅工程质量分户验收记录表及其检查记录表内容全数检查，核验其相符率，如果其验收结论与工程实体质量不一致时，应按有关文件规定，责令其重新组织分户验收。,复（抽）查结果相符率的要求：1）核查质量技术资料的项目应全部符合规范、设计要求。2）观察、手摸、手扳等方法检查的项目应全部符合规范、设计要求。3）实测实量项目与验收要求的最大偏差应满足极限偏差（即1.5倍允许偏差楼板结构层厚度除外的要求。）4）复（抽）查的相符率应大于80%。,对复（抽）查结果处理：1）每单位工程所复（抽）查项目全部相符或所复（抽）查只有一户出现两个不相符项目时，以及每户最多只出现一个不相符项目时
15、视其验收结果有效。2）每单位工程复（抽）查存在两户以上（含两户）出现同一个项目不符合时，应责令建设单位对该项目重新组织分户验收。3）每单位工程复（抽）查存在两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合时，应责令建设单位对该单位工程重新组织分户验收。质监机构对分户验收复（抽）查的监督情况应列入工程质量监督报告。,十一、分户验收中使用的表格,表1、住宅工程室内空间尺寸偏差检查记录表表2、住宅工程楼板结构层厚度偏差检查记录表表3、住宅工程楼（地）面、墙面、顶棚面层质量检查记录表表4、住宅工程门窗、栏杆安装质量检查记录表表5、住宅工程各部位防水质量检查记录表表6、住宅工程给水排水安装质量检查记录表表7、住宅工程室内电气安装质量检查记录表表8、住宅工程通风设施、空调预留孔洞质量检查记录表,
