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1、物业设备设施安全管理,一.设备运行与管理作用和任务,二.设备设施结构及运行原理,三.典型故障分析及处理措施,四.设备管理队伍建设,五.设备运行与保养,六.突发事件处理,七.能耗管理,九.物业前期设备接管,十.国外设备管理简介,八.设备档案资料管理,目 录,重要性：自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来，经过20多年，形成了多样化的发展趋势，而设备管理一直是物业管理中重要的环节之一。目标：随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化，物业的业主或投资者希望通过物业的经营和管理，不仅使其物业在运行中能够保值，而且实现增值。而物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。
2、目的：全面、系统了解设备管理的过程。对象：设备管理相关的管理人员。设备：主要指高层物业（办公大楼、商业楼宇）机电设备重点：各系统设备的技术原理及关键点难点：工程 队伍的建设及管理,前 言,多功能、大型化：现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统，成为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性大型建筑物业。最新科技：现代高层建筑的一个重要标志，就是不断把现代科学技术的最新成果应用于建筑设施之中，为客人在物资上、精神上的需求提供最优质的服务。高依赖程度：物业设备、设施朝着追求舒适和豪华，和设备的复杂化、多样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。专职部门：物业管理企业中必须
3、设置专门负责设备管理与运行的工程部。其主要职责是负责能源控制、设备管理、运行操作、保养和维修。,1、物业设备设施管理的作用,A、物业管理公司：主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养，也包括了物业本体的修缮工作。B、大中型工业企业：对于设备管理部门主要设为：动力部（科）、设备部（科）、机修车间（机修分厂），主要管理工厂内部的机电设备，在各车间配备值班机修工（钳工）和 电工。而工厂的土建，结构，房屋修缮一般由专门的基建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业，例如企业的主力生产、加工的设备的维修人员的
4、技术水平相当高。设备管理人员素质较高，大学本科生和工程师人数多。设备管理系统性很强，但有些分工非常具体、工作效率底。C、星级宾馆：设备管理部门称为动力部或工程部。设备类型与商业物业的类型相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只相当于租户。设备管理重运行、轻保养，基本不做投资较大的中修和大修，不会做全面的设备改造，除非新的管理层接管或全面重新装修改造。宾馆的运行特点是要求24小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。D、专业设备公司：作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或维修部。主要做质保期以内的技术
5、服务工作，质保期过后一部公司分仍可能于业主继续签订维保合同，做好维修工作，基本没有系统的保养。,2、物业设备管理与其它设备管理区别,科学的运行管理和严密的系统保养最佳的性能发挥与最优的成本控制科学：1、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实，不能单凭学者个人的经验。2、尽量使用数理化的方式来说明假设，以便精密地测试和修正 3、尽量使用各种论述精确，能用严密的试验或否定。4、使用自然科学所惯用的“厘米克秒”制作为度量工具（1949年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论）科学的方法：1、明确问题。2、探索和研究有关理论和模式。3、形成假设、4选择适当的研究方法。5、通过观察测试试验
6、，进行论证。,3.管理宗旨及理念,4、设备管理主要任务,前期接管,操作运行,维护保养,更新改造,对所管辖范围的设备清点，登记，建立台帐，性能评估,对设备的开关（启动停 止），状态记录、检查、分析,通过擦拭、清扫、调整等一般方法 对设备进行护理，以维持和保护设备 的性能和技术状况，三级保养制：日常、一级、二级,方案制定预算控制质量监管竣工验收,设备系统分类,按照建筑设备设计、施工专业分工，便于今后的物业接受和管理宜分为以下8个系统：供配电给排水消防通风空调电梯弱电土木设施H 其他特殊设备,二.设备设施结构及运行原理,供配电,电工知识：电流电压电阻；交流电：电压频率相位；无功功率有功功率供配电系统
7、主要包括 高压电缆开关柜变压器低压开关柜配电箱用电设备供电设备：空气开关漏电开关电能表避雷器电容器（无功功率补偿）,1）负荷级别一级负荷：供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序，带来极大是政治、经济损失。高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适，故集中了大量现代化的生活设施设备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考虑，必须采用两路高压电源供电，且符合下列条件之一：A 两路高压电源之间无联系，即高压电源进线来自供电部门不同的变电站。B 两路电源之间有联系，但发生故障时，两个电源一般不会同时损坏；如两路高压进线来
8、自供电部门的同一区域变电站，但不是同一台降压变压器或同一段母线。高层建筑除了两路电源进线外，还应配备自备发电机组。,二.设备设施结构及运行原理,供配电,2)供电方式主要有二种A）两路高压、正常时一用一备，当正常工作电源事故停电时，另一路备用电源自动投入。具体应用时将两路高压供作电互为备用，加自备发电机组。发电机容量占变压器容量的1020，（一般取中值16）投资较大，可靠性高，线路损耗低（正常工作时负载率较低），变压器较富裕，负债率正常工作时为50，变压器损耗较高，无功功率较高。实际操作时，一般不采用高压自动投入方式，仍然采用人工切换方式。因为必须由人工准确判断故障原因后切换，方能安全可靠。B）
9、两路高压 进线，同时工作，当其中一路故障时，由母线联络开关对故障回路供电，比A增加了母连和电压互感器柜，投资加大，电房面积增加。目前在广州较常见,二.设备设施结构及运行原理,设备系统分类,A 供配电,高压供电子系统 高压进线隔离柜、高压进线柜，计量柜、变压器柜、联络柜、母线隔离柜、互投柜、直流屏等。高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）；,供配电,变压器：包括油浸式，干式变压器。油浸式的冷却介质变压器油是可燃的。环氧干式变压器允许温升高，体积小、可靠性高，但过载能力低。变压器负载率经常小于30式应进行经济考核后，合理更换变压器或调整系统运行。变压器并列运行式按组合后的技术特性，
10、选择最佳的运行方式。变压器分列运行时，按照技术特性，根据变压器的总损耗最小的原则合理分配负荷。,二.设备设施结构及运行原理,SCB10变压器,特点:科学合理的设计和浇注工艺，使产品局部放电量更小，噪声低；散热能力强，在强迫风冷条件下可以在125额定负载下长期运行；并配有智能温控仪，具有故障报警，超温报警，超温跳闸以及黑匣子功能；通过RS485串行接口与计算机相连，可以集中监视和控制。,设备系统分类,A 供配电,变压器子系统:变压器、风机；,变压器的效率：在额定功率时，变压器的输出功率和输入功率的比值，叫做变压器的效率，即=(P2P1)x100%式中为变压器的效率;P1为输入功率，P2为输出功率
11、.变压器传输电能时总要产生损耗,铜损是指变压器线圈电阻所引起的损耗.当电流通过线圈电阻发热时，一部分电能就转变为热能而损耗.由于线圈一般都由带绝缘的铜线缠绕而成，因此称为铜损.,铁损包括两个方面.磁滞损耗：当交流电流通过变压器时，通过变压器硅钢片的磁力线其方向和大小随之变化，使得硅钢片内部分子相互摩擦，放出热能，从而损耗了一部分电能，这便是磁滞损耗.涡流损耗：当变压器工作时.铁芯中有磁力线穿过，在与磁力线垂直的平面上就会产生感应电流，由于此电流自成闭合回路形成环流，且成旋涡状，故称为涡流.涡流的存在使铁芯发热，消耗能量，这种损耗称为涡流损耗.,变压器的效率与变压器的功率等级有密切关系，通常功率
12、越大，输出功率损耗就越小，效率也就越高.反之，功率越小，效率也就越低.,供配电,低压配电子系统:低压主进柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜，用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（母线槽）;,二.设备设施结构及运行原理,供配电,发电机子系统:发电机,储油罐,冷却系统、排烟管道、充电设备;,二.设备设施结构及运行原理,通风空调,空调即空气调节。通过机电设备调节大厦内的空气指数，已达到人或设备所需要的最佳的舒适度。空气指数：温度 湿度 气流速度 空气洁净度：通风管道的清洗中央空调系统适应于集中商场及大型商厦的楼宇。,二.设备设施结构及运行原理,通风空调,中央空
13、调子系统:制冷主机、控制柜传感器;冷却水子系统:冷却泵、冷却塔、阀门隔音材料;冷冻水子系统:冷冻泵管道、压差开关、阀门、膨胀水箱、二次热交换设备、末端设备子系统:空气处理机（风柜）、送风机（新风机）、排风机、排气扇,空调管网、处理设备、配套电气控制设备等。其他空调子系统：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、热泵式空调、配套电气控制设备正负压系统、氧气系统及配套电气控制设备,二.设备设施结构及运行原理,电梯,二.设备设施结构及运行原理,电梯,二.设备设施结构及运行原理,电梯,2)结构（8大系统）曳引系统：电动机，制动器，减速箱，钢丝绳，导向轮，反绳轮 导向系统：导轨，导靴、
14、导轨架 轿箱：轿箱门，轿箱体 门系统：轿箱门、层门、开门机、门锁装置 重量平衡系统 电力拖动系统 电器控制系统 安全保护系统：限速器、安全钳、缓冲器。限位开关（端站保护装置）据资料介绍：电梯每8亿3百万次才发生一次事故，按照电梯每年运行30万次，要2777年才发生一次不幸事故，所以乘电梯比走楼梯安全10倍。对于客户而言电梯故障主要带来一种心理的压力。而导致对服务质量的影响。,二.设备设施结构及运行原理,二.设备设施结构及运行原理,电梯事故特点 1）电梯事故中人身伤害事故较多，伤亡者中电梯操作人员和维修工占比例大。2）电梯门系统的事故发生率较高，因为电梯的每一运行过程都要经过开门动作过程两次，关
15、门动作两次，使门锁工作频繁，老化速度快，久而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。,电梯,电梯管理关键点 1）安全管理 2）维保质量监管 3）防水：机房进水、走道浸水、底坑渗水。4）通风：夏天高温，春天防潮 5）紧急放人：,给排水,供水子系统:生活水泵、气压装置、水箱、水池、配套电气控制(变频)、闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、直饮水设备,泳池水净化设备；排水子系统:污水池,化粪池、潜水泵配套电气控制设备、隔油池、地漏(隔气),污水处理设备;,二.设备设施结构及运行原理,关键点：变频水系统，管道压力，地下管道破裂，阀门定位,给排水,给水分类：生活给水系统 供给人们饮用、烹饪、洗
16、涤、冲洗等生活用水的系统，水质必须符合国家有关生活饮用水卫生标准。生产给水系统 供给各类产品制造过程中所需用水及冷却、产品和原料洗涤等用水。空调冷冻、冷却水。消防给水系统 消防专用水，对水质要求不高，必须满足建筑防火规范对水量和水压的要求。给水方案：直接给水 室外给水管网和水量能满足室内用水要求时，直接向室内供水。有时设置水箱调节。间接给水 通过水箱或升压设备（水泵）后进入室内管网。分区给水 高层建筑在竖向分为几个区，否则会因底层管道中静压过高造成阀门、管道爆裂。,二.设备设施结构及运行原理,消防,喷淋子系统:喷淋泵、稳压泵、气压罐、湿式报警阀、水力警铃、水流指示器、喷淋头、放水阀、监控阀管网
17、及阀门;消火栓子系统:消防栓泵、稳压泵、气压罐、消火栓、接合器、消防水箱、管网及阀门;,二.设备设施结构及运行原理,消防,自动报警子系统：火灾报警控制柜；联动柜、烟感、温感、层间报警模块,破玻按钮、消防紧急电话、警铃、应急广播设备、停非消防电装置;防排烟子系统:正压送风机、排烟风机 送风阀、排烟阀、余压阀、防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁;气体灭火:泡沫灭火器.气瓶,报警控制柜,二.设备设施结构及运行原理,给排水,排水系统生活排水系统 排污、排粪管工业废、污水排水系统 生产过程中产生的废、污水。空调冷凝水:无压管、易堵塞 餐厅排污管：需经过隔油处理、单独排放。医疗污水处理雨水排水系统 人工
18、湖、水景 水质净化的处理,二.设备设施结构及运行原理,弱电,门禁子系统:读卡器、门禁控制器、自动门,电磁锁,闭门器;监控子系统:监视器、监听系统电脑、摄像头、云台、视频采集卡;周边防范:红外报警器、探头、门磁;楼宇自控子系统:主机、楼层控制箱、传输模块;传感器可视对讲子系统：对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲，室内布防;巡更子系统:主机、巡更探头、巡更器;通讯网络子系统:计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；停车收费子系统:电脑主机、道闸读卡器、出票箱、感应线圈;会议音响子系统:会议发言、讨论系统、同声传译系统、表决
19、系统。公共广播（背景音乐系统）；调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台,功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）；音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；,二.设备设施结构及运行原理,弱电,包括安防监控系统。楼宇可视对讲（住宅），楼宇自控系统，网络综合布线、背景音乐，停车场自动收费、门禁控制。,1)安防监控系统 主要用于对建筑物的大门，主要出入口、主要通道、外围广场、电梯轿箱、地下车库、商场等公共场所的保安监控。包括摄像机、录音设备、电缆、视频捕捉卡。电脑监视器等。摄像机在镜头视野内，不应油强
20、烈的反光或发光光源，以保证目标图象清楚和避免摄像头损坏。保证所监控场所的足够照度要求。一般：黑白摄像机为300500LX，彩色为20003000LX.否则徐采取低照度摄像机或带补偿光源的摄像机。固定场所选用50MM定焦距镜头，而视小角度大时（如电梯轿箱）采用25mm的广角镜头，当视距大时用100mm长焦距镜头，在监视范围大（视角大）而视距远近不等（大厅）时，选用带遥控的变焦镜头。,二.设备设施结构及运行原理,弱电,2）楼宇可视对讲系统目前没有统一的企业标准，因此设备之间完全不能兼容，而且很难更换或替代，管理和运行时应特别注意。,二.设备设施结构及运行原理,1、故障产生原因,A:设备先天质量因素
21、，如：零配件不合格、设计缺陷、加工装配的缺陷；B:设备正常运行的故障，如：机械磨损、机械疲劳、开关的次数（照明灯具的时间）；C:设备自然老化，就像人的自然衰老。如：生锈、腐蚀；导致机械强度降低、电路板出现虚焊，电路接触不良。橡胶老化：导致漏油、漏水。D：设备操作不当造成的故障 如：中央空调开机程序如果错误，将导致压缩机的损坏。E:缺乏保养造成的故障，小故障变成大故障。如电缆、母排的接头热胀冷缩，管道生锈穿孔等。结论：ABC 为设备自身的故障，DE 为运行故障。,三.典型故障分析及处理措施,2、故障类型,A:基本故障：约占8090 涉及到接触不良，机械疲劳，短路或断路，常规易损件的更换，易耗品的
22、补充等出现的故障，都能比较容易检查、发现，并能够很快在市场中购买到配件或代用品。B:核心故障：1020 涉及到厂家技术垄断的，不容易在市场中找到备件或替代品的部门，一旦出现问题，必须要厂家派人解决。如电梯程序。C：20：80原理:借鉴管理学中的20/80原理。设备管理中使用20的精力解决80的故障。结论：、基本故障都可以由自身的技术力量解决，但核心故障很难解决，在管理中要充分注意到设备的生产厂家、替代品的准备。、维护保养的重点应对设备进行定期的清洁、润滑、紧固、调整。,三.典型故障分析及处理措施,3、故障分析方法,掌握原理，知其所以然。用科学的方法。而不是单凭经验，经验固然非常宝贵，能提高效率
23、，单凭经验得出的结果一定要得到科学的证实。分析故障的目的是解决故障，将故障的范围尽量地缩小，从而使维修成本尽量地减少。A测量法:使用各种测量仪器，对出现故障的可能部位的每个零件进行测量，并与合格的零件参数进行比较。判断出存在故障的模块或零件。B排除法：把与故障无关的部位逐步脱离运行，如果故障仍然存在，则可以逐步缩小故障的范围。C替代法：用同类合格的配件或模块进行替换。找出存在故障的零件。,三.典型故障分析及处理措施,1、供配电1)参数偏移、2）母线槽接头故障2、中央空调1）广发膨胀水箱故障、2）金海配电柜交流接触器，3)锦轩冷却水管道堵塞3、给排水1）变频供水故障，可编程序控制器损坏。2）地漏
24、堵塞3）重物击穿管道4、监控 5、消防1）气体自动报警故障2）气体消防喷气故障6、设备突发事件处理 防患于未然,三.典型故障分析及处理措施,3、典型案例,1、工程部的重要性,1）提高物业管理服务质量。物业公司是以出售服务作为产品的企业，物业管理的目标是通过对物业的管理和对客户的服务来实现对物业的保值、增值和尽可能获取客户的最大满意。而现代科学技术提供的最新物业设备，成为物业豪华、舒适和提供一流服务的物资基础。而工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为客户服务，是不见面的一线服务部门。物业给客户提供的电梯、空调、照明、音响、冷水等都是“服务产品”的一部分。工程部的工作对提高物业管理服务质量
25、至关重要2）影响物业的价值。工程部的工作对设备使用的寿命起到了决定性的作用。而设备使用寿命的长短直接影响到该物业的保值和增值。3）保证物业的安全。物业企业应该尽一切可能使客户获得满意安全感。物业的安全设备如：保安监控、消防系统、门禁系统等工作都应该绝对可靠。4)提高物业公司的利润。物业的工程设备维修费用及能源消耗使物业公司的的重要开支项目。工程设备运行、维护费用节约，直接使成本降低，即利润增加。而维修不及时则导致客户意见增加，不交管理费等等。,四.设备管理队伍建设,2、工程部主要任务,1）负责设备的日常操作运行2）对物业设备设施进行维修3）对设备设施的计划保养4）对设备设施的新增、改造项目的组
26、织和监管5）能源管理,四.设备管理队伍建设,3、工程部的组织架构,1）架构设计 工程部的架构和岗位设置是完成工程部任务的重要保证条件。既要体现统一领导、分级管理，又能技术支持，监督。各种不同层次的专业人员的配置、组成和比例关系与该物业的任务相适应。根据物业的规模和特点、设备的数量和技术难度来确定。对于人员的基本人数，以符合绩效要求为标准。已经有很多业主对物业管理公司的人数，特别是工程部人数的范围作了明确的限定。,四.设备管理队伍建设,2）设置方式A、按照专业系统方式由于物业在建设时是按照专业系统来划分的。因此在物业竣工验收到前期接管都按照专业系统进行。当规模更大时将下面的专业细分。、金字塔式的
27、结构培养技术管理型和专业技术型的人才。以适应今后物业设备管理的需要,3、工程部的组织架构,四.设备管理队伍建设,人身安全：电工的作业是一个高危行业。需严格按照操作规程。1、设备未经验电一律视为有电2、线路前端必须有一个明显的断开点3、带电作业必须做好安全措施4、安全电压等级设备安全：1、严格按照操作规程操作设备。2、做好充足的设备标识,五.技术及安全管理,安全管理,设备管理的三个层次：科学系统管理型：科学的运行管理，严密的系统保养 1、经济管理型：应付型：设备管理体系：制订一套设备管理手册包括：管理制度、操作规程、记录表格。,五.技术及安全管理,技术管理,六.突发事件处理,1）、基本思路：依据
28、设备的具体运行环境，做好预防措施、防患于未然，把损失减到最低。2）分析突发事件的可能性概率，配置必要的防范工具 每年应对设备突发事件进行必要的演练。例如每年在停电保养时做一次发电机供电演练，高低压开关倒闸练习，要求所有技工都有机会参与实际操作。电梯紧急放人（必须具备操作证）3)配置备用设备，材料备用空调，备用电梯，备用发电机，备用潜水泵、备用卡箍。阀门，电缆等,六.突发事件处理,4）、常见突发事件及处理措施 1.停电事故：外部失压跳闸，内部设备短路，发电机故障。检测、调整开关参数。过流保护回路，防止电机烧毁。2、漏水：管道破裂（含地下管道），水淹（天面，地下室），排水管道堵塞（化粪池和隔油池）
29、。配备应急管码。（如排水管漏水检查）3、空调故障：冷冻、冷却管道破裂，软接。（膨胀水箱加装止回阀）4、供水故障：变频设备故障。（使用小电机供水）5、电梯故障：除一般故障外，机房温度偏高，漏水也是电梯突发事件的主要原因。电梯保养断开安全回路导致人身事故。6、消防设备故障：最容易被忽视、消防水泵及联动系统出现故障时不容易发现，有些消防专业保养没有包含水泵，导致万一火灾时喷淋系统不能供水。5）事故报告 设备事故的现象及处理的过程事故原因的分析：使用科学的方法，引用规范，标准，检测数据处理事故的措施，防范类似事故发生的建议。,节能在物业管理中仍然是个概念。在这个概念的牌子下，有些地方只说不做。因为吃力
30、不讨好。投入了人力，财力，结果没有收益。有的过分夸大，故意炒作，通过节能概念获取利润；如某些变频节能。三个方面：物业管理能耗与利益不对称；领导想做不熟悉；主管能做没动力，技工不懂也不愿意。传统能源管理方法：通过新产品新技术和加强管理的方法节省能耗。、照明节能：通过提早关灯、使用节能灯、定时器、楼宇自控系统准确控制照明设备；、节水：通过减少水龙头流量，降低水压；、空调节能：通过调高温度，减少室外循环空气量；新型能源管理思想：引入专家系统，通过软件方法，将设备能源消耗的数据输入电脑进行分析，与设备工作状况进行比较，得出最佳的能效比，指导技术人员进行合理的设备运行和保养。）、对中央空调系统的负荷统计
31、，监测空调冷冻水、冷却水进出水温差，指导对中央空调主机的保养。）、对供配电系统负荷的统计，减少线路损耗，特别是变压器的损耗，指导对供电回路的操作。,七.能源管理,八.设备档案资料管理,技术图纸：平面图，施工图技术手册：发电机设备总帐（清单目录）：便于及时快捷了解设备的基本情况。设备台帐：比较重要设备的档案，从设备的购进到报废的全过程。设备登记卡：粘贴在现场设备上面。,设备资料的信息化管理,数据录入，比较，分析。统计维修工作单，分析每月工作量，发生故障的范围，消耗材料情况，评估员工绩效，客户满意度。统计设备记录参数：分析设备运行状态，能耗情况，统计设备保养记录：分析设备运行状态统计水电表：分析能
32、耗状况。,前期准备人员配备:根据物业基本情况和方案要求,配备基本的符合要求的技术骨干；工具准备:配置基本个人工具；熟悉现场:了解现场主要系统设计运行原理,熟悉现场环境,机房位置,主要设备安装地点.初步清点设备(如有条件);设备接管资料接管：图纸、技术手册、光盘钥匙接管：登记设备:按照系统分类记录设备型号,规格数量位置以及存在问题；水表,电表抄表,工具,仪器接管：遗留问题处理：特别注意结构、防水、管道；标识标牌。紧急事故处理：应在比较混乱的状态中应付可能出现的突发事件。做好设备系统运行简介和设备系统评估报告,九.物业前期设备接管,十.国外设备管理简介,前苏联的计划预修制为了防止生产设备的意外故障
33、，应按照计划进行一系列的预防性修理，其目的是保障设备正常运行和良好的生产能力，减少和避免设备因不正常的磨损、老化和腐蚀而造成的损坏。优点：避免事后维修，缺点：成本过高。美国的后勤工程学从军队发展起来，涉及装备的维修计划、保养、物资供应、运输、装卸、技术资料管理及人员培训。分为使用部门维修、中间维修、基地维修。英国的设备工程学由政府设立维修技术部，指导中小企业进行计划维修，制定维修保养标准和组织交流维修保养经验；调查维修保养费用和影响停机时间的主要因素日本的全员生产维修全系统包括：预防维修、必要的事后维修和改善维修；从公司经理到相关部门知道操作人员，全员参加。德国的设备管理与维修概述：标准化和专
34、业化。维护保养占日常工作量的，占维护总成本的，检查占工作量，占总成本的，维修占工作量，占成本。,设备运行工岗位职责,1.严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2.努力学习技术，熟练地掌握本大厦供电、供冷、供水方式，线路、管道走向及所管辖设备的原理，技术性能及实际操作。3.努力做好设备的维修保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4.按规定时间开关各类设备，坚守工作岗位，定期巡视设备，密切监视各仪表的工作情况，对设备运行状态做到心中有数。正确抄录各项运行数据并填好报表。5.对来人来电报修及时登记。6.值班长负责安排日常维修工作。7.严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；8.负责与供电局的
35、业务联系，并做好登记。9.发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。10.事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。11.请假、补休需在一天前报告领班（主管），并由领班安排合适的替班人。12.按规定的时间做好值班室内外清洁工作。13.每月进行一次分管设备的维修保养工作；14.努力做到三干净（设备干净，机房干净，工作场地干净），四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气），五良好（使用性能好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。,设备运行交接班制度,目的规范工程值班人员交接班管理工作，确保运行值班工作的连续性和相关工作的交接顺利完成。范
36、围适用于物业公司所属各物业服务中心工程班组的交接班管理。工作内容接班人员应提前十五分钟以上到达岗位，做好接班工作。查看上班记录，听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代。检查仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量状况，并在交接班记录上双方签名。检查设备运行情况。检查贵重物品是否齐全。检查值班室的卫生是否干净、物品放置是否整齐、钥匙是否齐全。,凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知班组领班到场处理：设备记录与实际运行状况不符时。交接班人数不齐或不在场时。接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。设备运行有异常而又找不出原因或运
37、行情况不明时。交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量与清单上记录不符时。交接班时如有突发故障，应停止交接班，并由交班人员处理，接班人员协助进行。交接班双方责任：交班者未交带清楚、未列明清楚属交班者责任。接班者未看清楚、未检查清楚属接班者责任。,高压运行工安全作业指导书,1.电房值班电工必须具备必要的电工知识，熟悉安全操作规程，熟悉供电系统和配电房设备的性能和操作方法，具备处理异常情况的能力。2.电房值班电工要有高度的工作责任心，严格执行值班巡视制度、倒闸操作制度、工作票制度、交接班制度、安全用具及消防设备管理制度等各项制度规定。3.无论高压设备带电与否，值班人员不得单独移开或越
38、过遮拦，若有需要移开遮栏时必须有监护人在场，并符合设备不停电时的安全距离。4.巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好。5.高压设备和低压柜的倒闸操作，必须由两人执行，并由对设备更为熟悉的一人担任监护。6.带电装卸熔断器时，应戴绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，站在绝缘垫上。7.电气设备停电后，在未拉开刀闸和做好安全措施以前应视为有电不得触及设备和进入遮栏，以防突然来电。8.在设备房工作结束时，工作人员撤离，工作负责人向值班人员交待清楚，并共同检查，然后双方确认后，值班人员方可拆除安全措施，恢复送电。未确认前，值班人员不准将施工设备合闸送电。,9.停电时必须切断各回路。不能只拉开负荷开关进行工作
39、，而必须拉开刀闸或拉出负荷开关小车，使各回路至少有一个明显的断开点。变压器与电压互感器必须从高低压两侧断开。电压互感器的一、二次熔断器都要取下。10.工作时必须用电压等级合适并且合格的验电器，在检修设备进出线两侧分别验电。验电前应先在有电设备上试验证明验电器良好。高压设备验电必须戴绝缘手套。11.当验明设备确已无电压后，应立即将检修设备导体接地并互相短路。对可能送电至停电设备的各方面或可能产生感应电压的部分都要装设接地线。接地线应用多股裸软铜线，截面不得小于25平方毫米。接地线必须使用专用的线夹固定在导体上，严禁用缠绕的方法进行接地和短路。装设接地线时必须先接好接地端，后接导体端，拆除时顺序与
40、此相反。装拆接地线应使用绝缘棒或戴绝缘手套。装拆工作必须由两人进行。不许检修人员自行装拆和变动接地线。装拆接地线应做好记录，并在交接班时交待清楚。,12.在电容器组回路上工作时必须将电容器逐个放电。放电后接地。13.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸操作把手上都应悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。14.在带电设备附近工作时，必须设专人监护。工作中要戴安全帽，穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在干燥的绝缘物上进行工作。相邻的带电部分，应用绝缘板料隔开。严禁使用挫刀、金属尺和带有金属物的毛刷，毛掸等工具。15.发生人身触电事故和火灾事故，值班人员应不经联系立即断开有关设备的电
41、源，原地进行抢救。16.电器设备发生火灾时，应该用干式或二氧化碳灭火器扑救。变压器着火时，只有在周围全部停电后才能用干式灭火器扑救。17.遇室内漏水时，如在高压房、变压器室、低压房等。当漏水危及设备运行时应不经上报果断对受影响设备进行断电处理，处理后应立即报告当值主管及工程经理，并做好记录及突发事件报告。,设备房管理规定,目的规范设备房管理工作，确保各类系统设备安全、正常运行。范围适用于高德汇所属物业管辖的设备房管理。工作内容机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，非请勿进”的告示牌。凡易燃、易爆的设备场站、高电压、危险等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。各系统的
42、设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管理阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。机房钥匙是专用钥匙，未经领班批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。未经工程部领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员需做好人员登记、并必须遵守机房有关管理规定，服从机房工作人员安排指导。政府职能工程部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房，当班人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知工程主管或上级领导。保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等
43、，不得有影响工作，分散注意力的行为,严禁携带火种进入易燃、易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火作业。机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。层间配电房管理要求:层间配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。配电房内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。工程部每月一次检查内部设备，发现异常立即维修。工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。检查和保
44、养结束后填写设备保养记录表。,设备房防火管理要求:不得在机房内吸烟。维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。动火作业时，由技工填写机房动火作业申请表，领班签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开当班技工在当班期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并要清楚和掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。当班技工应巡查责任管理辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火器
45、、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报上级领导。发生电气火灾时，当班技工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油阀并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳或其他干式灭火器扑救。,火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。设备房卫生管理要求:机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。各班技工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面
46、光洁无尘。机房值班技工必须按时清洁机房通风系统滤沙网。机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。领班负责对机房卫生负责检查。工程主管及经理每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生检查评比。,电梯使用安全,在近现代垂直运输交通工具中，电梯已经是一种十分理想且具有高度安全感和舒适感的运载工具。随着越来越多的高层、超高层建筑出现，电梯和自动扶梯成了一种必不可少的交通工具，日益成为人们工作、生活中重要的一部分。,电梯使用安全,近几年时间，电梯事故频发，已引起国家高度重视。为普及电梯安全知识，减少事故带来的伤害，今天我们共同分享一下电梯使用安全小知识。,电梯使用安全,电梯使用安全注意事项自动扶梯
47、使用安全注意事项突发异常情况处理,电梯使用安全,电梯使用安全注意事项,电梯使用安全注意事项,危险,电梯使用安全注意事项,电梯使用安全注意事项,电梯使用安全注意事项,自动扶梯使用安全注意事项,自动扶梯使用安全注意事项,突发异常情况处理,电梯突发异常情况处理,1、请勿惊慌，可以利用轿厢内设置的紧急报警对讲按钮，长按进行呼救；或使用移动电话，拨打电梯内张贴的24小时紧急求助电话或者服务热线进行求助；,2、电梯轿厢和井道通风良好，空气充足，电梯设置有多项安全保护措施，可以保障乘客使用安全，即使被困电梯内仍是安全的，请耐心等待救援；电梯维修人员将会尽快赶到现场进行救援,3、请勿自行进行扒门、踢门，或者采
48、取其他方式尝试自行离开电梯；乘客的自我救援行动，容易引发危险，造成二次伤害；,(1)自我保护：将背部和头部贴着电梯内壁，用电梯壁来保护脊椎。同时下肢呈弯曲状，脚尖点地、脚跟提起以减缓冲力。用手抱颈，避免脊椎和脖子受伤。(2)电梯有非常多的安全保护措施，有电气的、机械的；当电梯智能控制系统检测到电梯有安全隐患时，将自动停靠到附近楼层，自动开门；或者电梯紧急停止不动，等待故障维修处理。,4、针对电梯急停、或急速下坠现象,5、若遇到大厦火灾、地震、飓风灾害、停电、楼层浸水、电梯维修时不能乘坐电梯，应通过走火楼梯通道通行。6、电梯停电时，轿内应急灯将会点亮，乘客请耐心等待，大厦设有备用电源，一旦备用电
49、源起动，电梯将自动回复正常；或者立刻按动轿内 右侧“对讲 通话 按钮”求救，尽快与消防中心取得联系，也可用随身电话拨打电梯轿厢内张贴的求助救援电话，告之故障电梯编号、大概位置和简要情况。,7、若发现电梯运行晃动厉害、发出异常的声音、或梯厢内有烧焦气味、电梯进水、电梯不能正常关门等情况时；请勿乘坐该电梯，并及时告知大厦管理人员或专业维修人员。8、当电梯发生夹人或伤人情况时，应立刻呼救；同行人员立刻通知大厦管理人员，阻止电梯运行，尽可能将电梯门打开，或者拨打救援电话请求支援。,1、如在乘坐自动扶梯过程中遇到故障，应采取如下措施：(1)保持镇定，稳定情绪；(2)有序快速离开扶梯，避免造成踩踏事故；(3)及时告知现场管理人员。2、发生身体某些部位或随身物品被挤压进自动扶梯缝隙时，被夹者应大声呼救，召唤自动扶梯出入口处的乘客和现场管理人员，按动红色“停止-STOP”急停按钮，使自动扶梯停止运行。3、被夹者旁边的人也应帮助其呼救，并想办法帮助其尽快抽出被夹物，减轻伤害。现场管理人员和出入口的乘客听到呼救声后，应该快速按急停按钮，使自动扶梯停止运行。,自动扶梯突发情况处理,由于物业设备管理的共性只是管理相关的法律法规还处于变化阶段，在物权法实施以后将有更多的物业管理方式出现，相应的设备管理方法也在不断探索阶段。其中的错误和不妥之处在所难免，请大家批评指正。,结 束 语,
