建筑基础知识及房地产术语讲义.ppt

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1、建筑基础知识及房地产术语,熟悉建筑及房地产术语了解新行业基本情况打消新行业畏惧心理，掌握学习方法,学 习 的 目 标,建 筑 基 础 知 识,第一部分 建筑基础知识,对建筑的一些基本要求：安全 适用 经济 美观,一、建筑物的分类,按建筑物的使用性质分类：居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。农业建筑,一、建筑物的分类,按建筑物层数或总高度的分

2、类：低层住宅1-3层 多层住宅4-7层 小高层住宅8-11层 高层住宅12层及12层以上 公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括总高度超过24米的单层建筑。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。,一、建筑物的分类,按建筑结构的分类：木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构（如塑料、薄膜充气等）。,一、建筑物的分类,如果以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：,网架结构 空间薄壁（包括折板）结构 悬索结构 舱体结构,墙体结构 框架结构 深梁结构 筒体结构 拱结构,二、建筑构造知识,建筑构造的概念一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基

3、础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、雨蓬、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。,二、建筑构造知识,基础和地基：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，他支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基础必须坚固、稳定而可靠。地基不是建筑物的组成部分，是承受由地基传下来的荷载的土层或岩层。建筑物必须建造在坚实的地基上。,二、建筑构造知识,墙体：墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰 墙体的类型：1、按在建筑物中的位置分：外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构 件，起着挡风、遮雨、保温、隔热

4、、隔声等作用；内墙位于建筑物内部，主要起分隔内部空间的作用，也可起到一定的隔声、防火等作用。,12,2、按在建筑物中的方向分：纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙 横墙沿建筑物短轴方向布置的墙 其中外横墙通常称为山墙。,二、建筑构造知识,3、按受力情况分 承重墙凡直接承受梁、楼板、屋顶等传 下来的荷载的墙；非承重墙不承受外来荷载的墙。其中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙称为自承重墙，仅起分隔作用，自身重量由楼板或梁来承担的墙称为隔墙；,主要建筑材料都有哪些：水泥钢筋木材混凝土（水泥、砂子、石子、水）钢筋混凝土（水泥、砂子、石子、水、钢筋）砖砌体,二、建筑构造知识,三、建筑设备知识,电梯 电梯的类型：

5、按使用性质分类：客梯，货梯，消防电梯，观光电梯电梯的设置：一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-500平方米。住宅的电梯配置应符合以下要求：（1）7层以上（含7层）的住宅或顶层住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16米以上的住宅，必须设置电梯。（2）12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容 纳担架的电梯。（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超 过两层。,三、建筑设备知识,设备层与管道井 设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。他是高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺

6、少的。设备层的设置：（1）建筑高度在30米以下的建筑一般设在地下室或顶层。（2）当建筑层数较多时，一般需单独一层设置。（3）设备层的层高一般在2.2米以下，但不宜过低会影响人的操作和维修。管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向混凝土井。,三、建筑设备知识,综合布线系统综合布线系统：是一套用于建筑物内或建筑群之间为计算机、通信设施与监控系统预先设置的信息传输通道，将语音、数据、图像等设备彼此相连，同时能使上述设备与外部数据网络相连接。综合布线系统已成为现代化建筑物的重要组成部分。综合布线系统的优越性：（1）兼容性：其设备或程序可以用于多种系统中。（2

7、）灵活性：在该系统下，所有设备的开通及更改均不许改变系统布线，只 需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可。（3）可靠性：在该系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；,三、建筑设备知识,楼宇智能化系统楼宇智能化系统的概念：是以综合布线为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系和各种建筑设备等的综合管理。楼宇智能化系统包含的部分：（1）通信智能化（CA)（2）办公自动化（OA）（3）楼宇自动化（BA）,三、建筑设备知识,楼宇智能化系统可分解为下列

8、子系统：中央计算机及网络系统 办公自动化系统 建筑设备自控系统 智能卡系统 火灾报警系统 内部通信系统 卫星及公用天线系统 停车场管理系统 综合布线系统,三、建筑设备知识,智能化居住区的基本要求设置安全防范系统：周边防范报警系统、居住区对讲系统、110报警系 统、电视监控系统和门禁、电子巡更系统（可选择 设置）。设置信息服务系统：有线电视系统、卫星接收装置、语音和数据传输网 络和网上服务系统（可选择设置）。设置物业管理系统：水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量系统，停车管 理系统，居住区背景音乐系统，电梯运行状态监视系统，居住区公共照明、给排水等设备的自动控制系统，住户管 理、设备管理等物业

9、管理系统。,第二部分 建筑识图,建筑物的相关图纸：各阶段设计图（方案图、初设图、施工图）、竣工图、实测图1、施工图 用以指导施工的一套图纸，称为“施工图”，一套完整的施工图包括以下内容：（1）图纸目录（2）设计总说明（3）建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）（4）结构施工图（5）设备施工图,第二部分 建筑识图,2、施工图中常见的表格和符号 5m 10m 15m 20m 25m（1）标题栏和会签栏（2）比例尺 图上距离：实际距离=比例尺（3）定位轴线（4）尺寸标注（5）标高（6）指北针,A,1,上标高,下标高,第二部分 建筑识图,建筑施工图建筑总平面图建筑平面图建筑立面图

10、建筑剖面图建筑详图结构施工图设备施工图,（1）总平面图的用途 总平面图是用来表示整个建筑基地的总体布局，包括新建房屋的位置、朝向以及周围环境（如原有建筑物、交通道路、绿化、地形、风向等）的情况。是新建房屋定位、放线以及布置施工现场的依据。（2）总平面图的内容 在画有等高线或坐标方格网的地形图上，加画上新设计的乃至将来拟建的房屋、道路、绿化（必要时还可画出各种设备管线布置以及地表水排放情况）并标明建筑基地方位及风向的图样，便是总平面图。,总平面图,24,（3）比例 由于总平面图包括地区较大，通常比例为1：500，1：1000，1：2000。实际工程中，由于国 土局以及有关单位提供的地形图 常为1

11、：500的比例，故总平面图 的常用1：500的比例绘制。由于 比例较小，故总平面图上的房屋、道路、桥梁、绿化等都用图例表示。,总平面图,平面图,住宅的建筑平面图是将住宅建筑用一个假想的水平面，沿窗口(窗口稍高一点)切开，切口下部图形投影至所切的水平面上，从上往下看的图。它表示住宅方位、朝向、墙柱结构和住宅内部的房间、楼梯、走道、门窗，固定设备，如炉灶、便盆、厨柜、污水池、浴缸等的平面开头与位置。建筑平面图的内容有：(1)从外围看可知道住宅的外形、总长、总宽及建筑面积、图上绘有台阶、外门 窗位置等。(2)往内看图上绘有内墙的位置、房间的名称、楼梯间、卫生间等布置。(3)了解开间的尺寸、内门窗的位

12、置、室内地面标高、门窗型号尺寸及表面所用详 图符号。根据房屋层数不同，分为首层平面图，二层平面图、三层平面图等。如果楼层仅与首层不同，二层以上的平面图称为标准层平面图。,26,平面图,建筑平面图都是按一定的比例绘制的，比例的标准均标在图的下方。平面图通常采用较大的比例，如：1：100、1：50，并在图的周边标出其各有关部分的详细尺寸。但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号标出内部附置的设备，这种平面图是供设计建设施工人员使用的。,平面图,1、建筑立面图的用途 建筑立面图主要用来表达房屋的外部造型、门窗位置及形式，墙面装修、阳台、雨篷等部分的材料和做法。命名有三种方式：（1）以建筑墙面的特征命名

13、；常把建筑主要出入口所在墙面的立面图称为正立面图，其余几个立面相应 的称为背立面图、侧立面图。（2）以建筑各墙面的朝向来命名；如东立面图、西立面图、南立面图、北立面图；（3）以建筑两端定位轴线编号命名；如-立面图，E-A立面图。,立平面图,29,2、立面图的图示内容3、尺寸标注（1）竖直方向 应标注建筑物的室内外地坪、门窗洞口上下口、台阶顶面、雨篷、房檐下 口、屋面、墙顶等处的标高；在竖直方向标注三道尺寸。里面一道尺寸标注房屋的室内外高差、门窗洞口 高度、垂直方向窗间墙、窗下墙高、檐口高度尺寸；中间一道尺寸标注层 噶尺寸；外面一道尺寸为总高尺寸。（2）水平方向 立面图水平方向一般不注尺寸，但需

14、要标注出立面图最外两端墙的轴线及编 号，并在图的下方写明图名、比例。,立平面图,30,4、识图要点（1）粗看各立面的全貌，结合 平面形状建立立体概念；（2）细看建筑总高和门窗、烟 台等的标高，建立尺度概 念；（3）细看外墙所用材料、饰面 做法。,立平面图,31,1、建筑剖面图的用途建筑剖面图主要是用来表达房屋内部垂直方向的结构形式、沿高度方向分层情况、各层构造做法、门窗洞口高、层高及建筑总高等。2、建筑剖面图的形成建筑剖面图是用一假想剖切平面，平行于房屋的某一墙面，将整个房屋从屋顶到基础剖切开，把剖切面和剖切面与观察人之间的部分移开，将剩下部分按垂直于剖切平面的方向投影而画成的图样。建筑剖面图

15、是一个垂直的面图。,剖面图,33,景观图是景观设计图纸的专称。具体用来展现未来空间规划和植物配置情况。景观图伴随着国外设计师被带入中国，在电脑效果图横行的今天，手绘的效果图仍然被很多设计者以及大师采用，因为它快速、直接，并且具有手绘的独特魅力！,景观图,35,随着计算机技术的迅猛发展，利用计算机虚拟建筑物成为可能，它更直观的表现了建筑的空间、颜色、质感，使没有受过识图培训的普通群众也能通过效果图了解建筑物的未来，逐步替代标准的工程图成为地产销售的重要物料。,效果图,37,38,效果图,建筑面积是目前地产销售的基本计量单位。建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算

16、多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,建筑面积,计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单 层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建 筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上 外墙外围的水平面积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有 出入口的（沉降缝为

17、界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道 端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。,建筑面积,5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库

18、等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。,建筑面积,10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。,建筑面积,14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱

19、 的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围 护结 构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面 积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建 筑面积。17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联 跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。,建筑面积,44,生态房屋生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使

20、物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。,第三部分 常见产品分类,绿色房屋？“绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。,花园式房屋花园式房屋也叫花园洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,住宅类别名词,跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一

21、种新颖的住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。,住宅类别名词,47,复式住宅 这种住宅受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式设计为33米，而一般跃层式为56米）。复式住宅的下层供起居使用，炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠用；。,住宅类别名词,48,3、错层式住宅：错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层

22、和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。,住宅类别名词,4、单元式住宅：单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24户到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。5、公寓式住宅：公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，

23、包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。,住宅类别名词,一、街铺：故名思意是指沿街两旁的商铺，行家普遍认为街铺是商铺投资的首选。二、大型主题商场：是近年新兴的商铺类型，经营者给此类商场注入个性化的经营思路和特色，与一般集大成的商场相比，显出了独特的策划和规模优势。,商铺类别名词,51,三、专业商铺：指专门经营某一类商品的商场，多位于该种特定商品的集散地。四、裙楼式商铺：指高层建筑作商业用途的群楼商铺，此类商场经营方向多是与住宅匹配的生活配套，如小百货、菜市、酒楼等行业。,商铺类别名词,第四部分 城市规划基础知识,一、城市的类型、功能分区、城市土地利用类型二、城市规划三、城市居住区规

24、划,一、城市类型及功能,城市的类型：1、按城市规模分类（按人口规模）：大城市：市区及近郊区非农业人口在50万以上；中等城市：市区及近郊区非农业人口在20-50万区间；小城市：市区及近郊区非农业人口在20万以下；特大城市：市区及近郊区非农业人口在100万以上,一、城市类型及功能,城市的类型：2、按城市职能分类：全国政治、经济、文化中心 大区或省域政治、经济、文化中心 具有综合职能的城市 地区政治、经济、文化中心 县域政治、经济、文化中心城市 采掘工业城市 重工业城市 轻工业城市 以某种职能为主的城市 商业贸易城市 风景旅游城市 铁路交通枢纽城市 港口城市,一、城市类型及功能,城市的类型：3、按城

25、市行政级别分类：直辖市、地级市、县级市、建制镇,一、城市类型及功能,城市的功能分区：中心商务区（CBDCentral Business District）商业区居住区工业区仓储区,文教区风景区综合区卫星城开发区,一、城市类型及功能,城市的土地利用类型：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地保留地,58,二、城市规划,什么是城市总体规划？概念是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规划、土地利用、空间布局 以及各项建设的综合部署和实施措施。城市总体规划包括以下内容：编制市域、县域城镇体系规划确定城市性质和发展方向确定

26、城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置编制专项规划，如道路系统和综合交通规划、城市基础设施建设规划、园林绿地规 划、环境保护规划等。编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法建议。,59,二、城市规划,什么是城市详细规划？概念是以城市总体贵户或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地 利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用 性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及 空间环境控

27、制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定 用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划图,60,三、城市居住区规划,城市居住区的规模（按居住户数或人数分）居住区被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000 人、10000-16000户）相对应，配套及公共服务设施齐备的居住生活 聚居地。居住小区一般称小区，被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000-15000人、3000-5000户）相对应，配套及公共服务设施 齐备的居住生活聚居地。居住组团一般称作组团，被小区道路分割，并与居住人口规模（1000-3000 人，

28、300-1000户）相对应，拥有基本的基层公共服务设施的居住 生、活聚居地。（组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基 本单位）,61,三、城市居住区规划,居住区的规划布局形式：居住区小区组团特点：用于规模较大的住区或用于小区中有城市道路穿过的居住区。,居住区,小区,小区,组团,组团,62,三、城市居住区规划,居住区的规划布局形式：2 居住区组团特点：组团分散式布局，用于地块整体性较好的中等规模居住区。,居住区,组团,组团,组团,63,三、城市居住区规划,居住区的规划布局形式：3 小区组团特点：用于规模较小的小区规划，其组团划分较为简单。,小区,组团,64,三、城市居住区规划,居住区的组成要

29、素：住宅公共服务设施道路绿地,居住区的用地构成：住宅用地公共服务设施用地（也称公建用地）道路用地公共绿地,65,常用名词总结,1、居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2、住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。3、公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,66,4、公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小

30、游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。5、道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。6、其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。,常用名词总结,67,7、民用建筑 供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。8、居住建筑 供人们居住使用的建筑。9、公共建筑 供人们进行各种公共活动的建筑。10、日照标准 根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗

31、获得的日照时间。,常用名词总结,68,11、层高 建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面 层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计 算的垂直距离。12、室内净高 从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距 离。13、平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部分。14、露台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由 于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。,常用名词总结,69,15、地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的

32、12者为地下室。16、半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者为半地下室。17、设备层 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层。18、避难层 建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。,常用名词总结,70,19、标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。20、架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。21、坡道 连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通道。22、栏杆 高度在人体胸部至腹部之间，用以保障人身安全或分隔空间用的防护分隔构件。23、台阶 在室外或室内的地坪

33、或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。,常用名词总结,71,24、管道井 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。25、烟道 排除各种烟气的管道。26、通风道排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以及输送新鲜空气的管道。27、装修以建筑物主体结构为依托，对建筑内、外空间进行的细部加工和艺术处理。28、走廊 是指房屋套外使用的水平交通空间。,常用名词总结,72,29、玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。30、隔断 是指专门作为

34、分隔室内空间的不到顶的半截立面31、七通一平 是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。32、三通一平 是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。,常用名词总结,73,33、房屋的开间 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。,常用名词总结,74,34、房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保

35、证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。,常用名词总结,75,35、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。36、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的余额。37、套内面积：套内

36、面积=套内使用面积+套内墙体面积。38、共有公用建筑面积：是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。,常用名词总结,76,39、公摊面积的计算：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。40、容 积 率：总建筑面积/建设用地面积。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。,常用名词总结,77,41、得房率 得房

37、率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。42、共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。43、销售面积 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。,常用名词总结,常用名词总结,44、用地性质指规划用地的使用功能。45、用地面积指规划地块划定的面积。46、用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。47、建筑控制高度又称作建筑限高，指一定地块内建筑物地面部分最大高度 限制值。48、建筑

38、密度指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率=建筑基底总面积/建筑用地面积。49、道路红线指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与其他类用地 的分界线。（一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建 筑物不得越过建筑红线）。,50、建筑红线后退距离指建筑物最外边线后退道路红线的距离51、建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线52、绿地率指一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率53、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设 用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。54、停车泊位指地块内应配置的停车位数量55、建筑间距指两栋建筑物外墙之间的水平距

39、离56、日照标准根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的57、日照间距系统是指根据日照标准确定的房屋间距雨遮当房屋檐高的 比值,常用名词总结,80,房 地 产 术 语,81,1、什么是商品房？是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2、什么是外销房？外销商品房是由房地产开发企业建设，取得外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）企业及个人。3、什么是内销房？内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位

40、和居民。,房地产术语,82,4、什么是二手房？二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。5、集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。6、廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。,房地产术语,83,7、经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格

41、实行政府指导价，按保本微利的原则确定。8、什么是期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。9、什么是现房 指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,房地产术语,84,10、什么是按揭？按揭是英文（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。11、什么是住房公积金？是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情

42、况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。（3）按专项使用的原则运用住房公积金。,房地产术语,85,12、什么是个人住房抵押贷款？是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。13、什么是产权置换？是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在

43、中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。14、什么是房地产产权？房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产术语,86,15、什么是印花税？印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。16、什么是契税？契税是指房屋所有权发生变更时，当地房屋管理部门就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）一次性征收的一种行为税。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为2

44、%4%。,房地产术语,87,17、营业税 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计18、房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。19、营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。20、个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。,房地产术语,88,21、商品房维修基金 是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修和更新改造的基金。22、土地使用年期 凡与规

45、划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,房地产术语,89,23、房地产“五证”房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。24、房地产“两书”指住宅质量保证书和住宅使用说明书。,房地产术语,90,房地产术语,91,25、物业管理 物业

46、管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。26、物业管理服务费 物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。,房地产术语,92,房地产术语,27、什么是业主委员会？即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。28、面积误差比 面积误差比=（产权登记面积合同约定

47、面积）100%合同约定面积 29、会所 是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务中心。一般软硬件条件包括：泳池、网球或羽毛球场、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。,93,30、什么是内部认购 近年来，许多房地产发展商在尚没有获得商品房预售许可证等有关证件之前，以在小范围内推出一种内部认购的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的，如果按照目前房地产发展商通行的低开高走的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的最低时段价，购房者应给予谨慎的关注。同时

48、，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的便宜。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免使自己的合法权益受到损害。,房地产术语,94,31、商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。32、商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。33、商品房的基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,房地产术语,