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1、中国物流地产调研报告目录中国物流地产调研报告一、中国物流地产供需两端现状1二、市场规模2三、市场竞争格局3四、国内物流地产政策4五、物流地产行业未来趋势5趋势一：高标仓最具潜力投资方向5六、中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况7（1）社会物流总费用7（2）物流业总收入8（3）物流固定资产投资8（4）物流业景气指数9七、国内高标库市场存量10一、中国物流地产供需两端现状从中国物流地产的供给来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。根据上海2017-2035年城市总体规划以及北京2016-2035年城市总体规划，预计上海、北京2035年产业用地（
2、包括仓储物流用地）占城乡建设用地比例分别下降至10%T5%以及20%以内，相较过往大幅下降。这直接导致了当前仓储物流行业面临用地价格上升、区位优势明显地区不断被抢占的情况，投资成本逐步攀升。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。供应的物流地产类型一般包括物流园（核心载体）、仓库设施、停车场、配送分拨中心、办公写字楼、企业公寓等基础设施。按照投资开发和管理的主体不同，物流地产的运营模式可以分为四种：地产企业主导型运营模式，典型企业如普洛斯、万纬；物流企业主导型运营模式，如
3、顺丰；第三方企业牵头型运营模式，如京东、苏宁；地产与物流商合作型运营模式，如中储股份与普洛斯的合作。2020年笫二季度物流地产市场新增供应地区分布情况图一：中国物流供给现状从中国物流地产的需求来看，在过去的十年里，电子商务市场经历了爆发式的增长，其中2010-2015年复合增速达到46.1虬虽然2016年至2019年增速有所放缓，但是经历2020年疫情之后，居民消费对电子商务需求激增，使得人们对线上消费的依赖越来越重,生鲜配送、冷链需求、高标仓等物流需求暴增，也引发了物流和物流地产的持续扩张。2017201820192020202114.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.0
4、0%2.00%0.00%社会蝴回86亿）2302532832993003353ttNi10.1%12.0%56%0.4%11.7%因此，从长期的发展趋势来看，影响物流地产发展的供给端和需求端都在发生变化,土地供给目前仍然紧张，受电商和物流供应链升级促使需求端处在高位。二、市场规模从中国物流地产的市场规模来看，2021年，即使受到全球疫情影响，当年全国快递服务企业业务量累计依然完成1083亿件，同比增长29.9机快递业务服务量保持高速增长，作为重要配套设施的物流地产近年来也发展迅速。从亚太区投资物业类型来分析,2021年物流地产投资交易额达480亿美元，同比增长50%,较2019年翻了一番。20
5、21年中国商业地产投资市场表现良好。物流资产成交量涨幅明显;上海依旧是投资者的首选，成交量占到全国总成交量的四成。2020年新冠病毒疫情对中国物流地产行业发展影响分析情况如下：隔离政策促使电商渗透率提升，进一步促进行业需求增长。根据国家统计局数据，2020年ITl月中国社会消费品零售总额达到35.14万亿元，同比下降6.3%;而同期的国内快递业务量规模同比增长30.5%快递业务收入同比增长11.7虬疫情期间的隔离措施促使传统零售品牌全渠道进一步打开，促进电商渗透率的提升和电商仓储需求的增长，带动物流地产市场的进一步发展。物流服务效率面临考验,传统物流地产企业面临转型升级。疫情期间的物流服务效率
6、面临挑战，使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注，而大量提供基础仓储服务的传统物流地产商业务运营面临挑战，疫情对行业的物流服务升级起到一定程度的促进作用，行业将迎来新一轮变革。三、市场竞争格局从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2021年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%,前10名达72.6机从内地物流地产市场竞争格局来看，普洛斯处于绝对的霸主地位，截止到2021年上半年，在中国普洛斯在物流仓储领域占据行业近30%的市场份额。近年来，物流地产市场需求稳健增长，引发各种势
7、力涌入，行业格局由此改变，新的市场格局正在形成。目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。.94*28097M249N7.4斯8.配5.5.%4%3际27需纬;憎民安国他S万宝宇丰翔安E千至，图12020年中国物流地产行业企业市场份Si分头企业典型优势分析专业初流处产商普咨斯、宇培、安博、&民、宝湾、本树、维龙掌握着较为领先的仓储设施技术、詈理水平以及充足的资金传统房地产企业万科、绿地等拿地能力较可、土地储备丰富而且规模庞大，依托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用地兴建物流园区零鲁企业百联集团、东百集IS零售企业发展物流
8、地产业务在满足由身业务需求的同时也可对外科赞，可实观更好的重控物流晨务水平和成本电商企业河里、京东、苏宁等电葡企业有着齐全的上下游蛙条渠道与源源不断的仓储需求物流企业传化、顺丰、Eii,申通、中通、韵达等葩流企业的优势主委是物流膜务的专业性，能满足专业化、个性化的物流服务需求全驰机枸平安不动产较高的资金成本是物流地产行业的南门楹因素之一，也是金融机构的主要竞争优努四、国内物流地产政策作为服务于制造业、零售业、物流业等产业发展的重要载体，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优惠政策出台。例如，2020年，为进一步促进物流业健康发展，两部门发布物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地
9、使用税，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50断十征城镇土地使用税。该政策有助于促进我国物流地产行业成本降低与运行效率的提升，利好我国物流地产行业长期发展。2021年，国家发改委发布国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年），将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。此外，冷链物流也成为了国家支持的未来重点发展方向。国务院办公厅“十四五”冷链物流发展规划提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地,鼓励拓展冷链物流企业投融资渠道，
10、鼓励冷链物流企业通过兼并重组、战略合作等方式优化整合资源，提升市场集中度。2020年3月政治局会议要求加快新基建建设步伐，旨在以“信息网、能源网及交通物流网”为载体实现“信息流、能源流、物流”的融合，仓储物流在其中扮演实物输送的基石作用。从宏观政策层面，加快新基础设施建设的目的在于促进国家战略升级转型，物流及地产;作为连接生产与消费的国民经济大动脉，尤其在促进新型消费经济方面作用巨大，理应成为国家经济恢复持续增长的战略支撑力量。2020年物流i也产相关国市政第发布时间政策内容概要202眸4月9日关于构建更加完善的要素市场化配体制机制的意见在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地
11、政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给.2020年5月22日关于加强国土空间规划监督管理的通知未取得规划许可，不得实施新建、改建、犷建工程.不得以集体讨论、会议决定等非法定方式首代规划许可、搞特里特办；202施6月2日俣于202阵土鹿惘计划管理的通知在控制怠,的前提下，土地利用计划指标球看项目走,切实保障有效投资用地需求.202(m月9日农业农村部关于加快农产品仓储保鲜冷港设施建设的实施H见进一步推进农产品仓储保鲜冷遂设施建设工作，规超过程管理，加大政策支持，注里监督管理，优化指导服符，愚大限度发五、物流地产行业未来趋势趋势一：高标仓最具潜力投资方向高标仓需
12、求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。趋势二：冷库成投资热点冷库受政策支持，发展迅速。生鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求,同时，随着“十四五”冷链物流发展规划的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在
13、较长一段时间处于政策利好环境。高标仓预制冷库值得关注。随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。趋势三：投资主体多元化，推动行业创新非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加快进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下市场格局的最主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流地产行业深层次、多维度发展。例如，民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产。趋势四：走向智慧化、绿色化在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着互联网
14、、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。此外，“3060”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。趋势五：第三方物流、电商驱动新功能模式电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产的功能需求将飞速发展。目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应
15、链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展新优势。六、中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况2020年，我国社会物流总额达到300.1万亿元，增速比2019年回落2.4个百分点。从构成看，工业品物流总额269.9万亿元，按可比价格计算，同比增长2.8%;农产品物流总额4.6万亿元，增长3.0%;单位与居民物品物流总额9.8万亿元，增长13.2祝进口货物物流总额14.2万亿元，增长8.9%;再生
16、资源物流总额1.6万亿元，增长16.9%o2021年上半年新冠疫情得到控制，全国社会物流总额实现150.9万亿。图表I=2010-2021年中国社会物流总额及增长情况统计图（单位:万亿元%）3S00180社会物流总Si（万亿元）同比增长（匐爱科来源：中物联的BIS声处研究及整理叵前崎经济学人APP（1）社会物流总费用社会物流总费用指报告期内国民经济各方面用于社会物流活动的各项费用支出的总和，可划分为运输费用、保管费用、管理费用。整体来看近年来我国社会物流总费用已低于10%,较2010年的16.7%有所下降。2020年我国社会物流总费用为14.9万亿元，同比增长2.0%。从结构看，运输费用7.8
17、万亿元，增长0.1%;保管费用5.1万亿元，增长3.9%;管理费用1.9万亿元，增长1.3%2021上半年，社会物流总费用比上年同期增长20.1%,实现7.8万亿元，两年平均增长7.4%,两年平均增速略高于2019年平均水平。16014012.01008.06.0402.000146HS133201%1三三250*20.0150%10.0*50*00%社会物流总费用万亿元）同比增长（%）前Ie经济学人APP资料来源：中物联前瞻产让研究院整理（2）物流业总收入近年来，中国社会物流总收入持续增长，2020年物流业总收入小幅增长，规模达到10.5万亿元，比上年增长2.2%,近两年增幅同样大幅缩窄。2
18、021上半年中国物流业总收入达到5.7万亿元，同比增长22.8%,两年平均增长9.3乐增速高于2019年同期，显示物流供给进一步好转，物流市场处于恢复期。图表3；2014-2021年中国社会物流业总收入及其变化情况（单位W万亿元，%）1225%2014201520162017201820192020202IHl中国社会物流总收入（万亿元）同比（%）资料来源：中扬寐前瞻产IHH究院整理前瞻经济学人APF（3）物流固定资产投资长期以来交通运输设施都是中国重点投资对象，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额逐年上升，但增幅波动收窄。2020年中国交通运输、仓储和邮政业固定投资额累计值达到69695亿元
19、，同比增长1.4乐增幅近八年来最低。2021上半年，全国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额同比增长8.7%。图表%20122020年巾国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额变化趋势图（单位，亿兀,%）876540032106873369695201220132014201520162017201820192020固定资产投资额累计值（亿元）累计增速（阳2%前需经疥字人APP资料来源：国家统计局前鹏产北研究院整理（4）物流业景气指数从2013年3月开始，中国物流与采购联合会和中国物流信息中心联合每月发布中国物流业景气指数1.PI。该指数反映物流业经济发展的总体变化情况，以50%作为经济强弱的分
20、界点，高于50%时，反映物流业经济扩张;低于50%,则反映物流业经济收缩。近两年来，除2020年2月新冠疫情全球范围爆发，对经济发展和居民生活产生了较大的影响，物流业景气指数骤降至26.2%以外，我国物流业景气指数基本保持在50%以上，2021年11月为53.6%,我国物流业经济整体处于扩张状态。700%10.0资料未源：中物联前睛产IHH究院整理与前瞻经济学人APP综合来看，近年来我国物流业社会物流总额、社会物流总费用、物流业总收入、物流固定资产投资四项指标均呈增速下降的增长态势，物流业景气指数基本保持在扩张水平。可见我国物流行业逐渐进入高质量发展阶段，未来市场规模仍将保持扩大，但增速整体放
21、缓。高质量发展是中国由物流大国向物流强国转变的必由之路，我国物流行业将在政策引导下坚持稳中求进的总基调，坚持新发展理念，加快行业转型升级，进一步创新发展，持续提升内部凝聚力和外部影响力。七、国内高标库市场存量当前国内冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。报告显示，目前高标冷库在冷库总体供应中的占比不足1/3,在北上广深、武汉、成都、西安这七个重要冷库市场中，截至2021年底高标冷库存量约300万平方米,超过全国总存量1/3,整体出租率高于90%o中国冷库市场长期呈现供不应求的状态，高标冷库更是市场紧俏。世邦魏理仕2022年中国区投资者意向调查显示
22、，在投资者关注的另类资产中，冷链物流排名第二，较2021年投资意向大幅上升12个百分点。随着十四五冷链物流发展规划及相关政策文件的出台，冷库投资迎来了发展良机。6.0发改委和交通运输部联合印发国家物流枢纽布局和建设规划，提出到2020年布局建设30个左右国家物流枢纽；到2025年布局建设150个左右国家物流枢纽，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右；到2035年基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络，全社会物流总费用与GDP的比率继续显著下降，物流运行效率和效益达到国际先进水平。图表1.中国国家物流枢纽建设规划目标到2020年建设30个左右根射带动能力较强、现代化运作水平较高.互聚桁接茶密的国家物流枢机20212025年:抑速建设阶段到202S年布局建设150个左右国家物流枢纽基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽冏络2019202。年：起步建设阶段H20262035年：徐合提升阶段前瞻经济学人APP黄料来源：前瞻产北研究院整理截止到2021年6月，国家发改委和交通运输部共公布两批次的国家物流枢纽建设名单，总计45个国家物流枢纽，其中山东和广东分布最多，均为4个，主要是由于区位优势突出，产业基础、交通设施等基础布局条件较好。图表2：全国国家物流枢纽区域分布热力图资料来源：前瞻产业研究院整理前瞻经济学人APP
