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1、20xx房地产市场调查报告一、XX房地产市场开呈现状优越的地理环境，深厚的商业气氛，旧城历史景观和独特滨江景观特色是XX房地产业的开展的主要特质。从XX年起至今，商品房价格始终呈现稳步上涨的态势，已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竞相博弈之地。总体而言，XX房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。XX年以后，随着大量外埠资本注资，该区域房地产格局呈现出新变更。一方面，房产的整合概念不断增加，如永清片区的新天地工程，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增加。另一方面，顶级工程拉动
2、了高端消费劲量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，工程品质的均等性使房地产业不能满足细分市场的要求。XX年后，这一局面被打破，滨江地产及商业地产呈现出踊跃的开展态势。XX年，XX房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，XX房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产工程的消化速度虽然有所放缓，但价格照旧稳步上升。二、商品住宅开展特征产品特征：中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业
3、主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售工程中，XX区域占据了39.54%,XX区域楼盘供求根本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。文化诉求特征：深厚的商业、消遣等都市文化特征。三、XX年（1-6月份）商品住宅供应和销售根本分析商品住宅价格与销量分析XX区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及漂亮的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格始终呈现出上升状态，XX年（16月份），住宅均价到达5894.43元/平方米，与去年同
4、期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入XX年以后，商品住宅的销量出现必需程度的下降，XX年（16月份），住宅销量为8950套，与去年同期相比，削减了51.32%o从上表可以看出，XX区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相相同的，而且上涨的幅度特别平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场承受状况来看也是比拟志向的，坚信随着该区经济不断的纵身开展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色
5、。同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得踊跃成果，这些都将为这一带的房价带来必需的升值空间。（2）商品住宅市场供求关系lXX年（16月份）商品住房市场总容量约为45000套,1-6月总供应132101套,市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：Io2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量削减为幸免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在XX年以来对拆迁规模进展了压缩。XX年（1-6月份）,全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。同时，国家出台的政策促使投资购房的本钱和风险不断加大
6、，也干脆导致了购房需求的削减。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进展其次次或屡次购置行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所削减。3、购房者对中心城区的住宅偏好度高亿房探究中心的XX年最新调研数据显示，潜在消费者对购置住房的区域偏好主要集中于中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一局部在该区域工作及盼望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。4、主要
7、销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米如下列图所示：5000-7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米XX年（1-6月份）户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比拟平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售状况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的状况来说，xx90平方米
8、以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量那么占到全市同等户型销量的45.43%o四、各区域住宅市场开展概况XX区目前由中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，依据其房地产开展特点，下文将按不同片区对其住宅开展特征进展分析：（一）中心区XX年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年削减4630套,降幅为58.87%o从上半年中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势，5月到达价格顶峰，为7386.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，
9、但每平方米价格仍稳定7300元以上。相比价格来说，成交方面较去年紧要萎缩，总体成交量还未到达去年同期水平的一半。出现这样的状况，主要由两方面因素造成，首先中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新居供应量削减3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付实力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚硬，仅有少局部尾盘工程打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。开展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、消遣、精品酒店等多种功能的1
10、40万平方米大体量工程对永清文化进展传承与再造，势必带着整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕檎泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合工程的即将兴建，位于内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预料不久的将来，内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合开展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域开展，从而促进整个中心区的加快建立。中心区主要在售楼盘信息（截止到XX年6月30号）（二）古田片区XX年上半年古田片区成交均价为5217.82元
11、/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年削减2609套，降幅为68.59%o从成交价格状况来看，尽管古田片区今年1至6月始终都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活泼楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建立的降温顺解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量削减,市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品
12、房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为宁静。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市开展改善了外部环境，区域房地产市场后期开展看好。随着斫口政府对古田区域的闲置工业用地进展处理，使得古田区域工程可以成片，整体开发，同时，将来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的开展供应有力支撑。古田片区主要在售楼盘信息（截止到XX年6月30号）（三）二七、后湖片区XX年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。从成交价格来看，该片区价
13、格涨幅根本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等工程撑起了该区域成交的主体。二七地区那么照旧是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅削减，二七、后湖片区的楼市整体呈现温顺向上的走势，局部楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人激扬的是，轻轨二期的正在加速建立，堤角至丹水池路段根本竣工，黄浦路段那么已建立过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，将来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套缺乏的现实问题。
14、二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到XX年6月30号）（四）东西湖片区XX年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售状况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的始终处于观望心情，但从该片区个别工程的调查显示，客户平均接待量并没削减多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者
15、不得不把目光集中在郊区盘，从目前状况来看,东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了局部缺失。多层作为郊区最易消化的平凡住宅产品类型，始终是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商起先留意产品构造的调整，产品重心慢慢由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层一一小高层一一高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，快速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需必需时间的市场磨合，才能逐步为区域市场承受。从楼市开展的总趋势看，高层物业是将来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，将来还将在这里修建保税物流中心，开展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的旺盛奠定根底。
