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1、一、绪论（一）本文的研究背景随着市场竞争的日益激烈和企业管理模式、结构的日趋完善，对企业店址选择的研究也日益增多。作为信奉时间就是金钱、效率就是生命的快餐企业而言，店址的选择、地理位置的选定也就显得更为重要了。上个世纪90年代以来，随着麦当劳、肯德基等洋快餐登陆中国，以燎原之势迅速占领中国市场并被越来越多的中国消费者认可。我国的理论界和学术界也对此产生了浓厚的兴趣并进行了广泛的研究，中国对快餐业的研究也开始受到重视。虽然快餐产业进入我国的时间不长却因为迅速的占领了大部分的市场份额而对传统的餐饮行业形成了冲击，也因此受到了广泛而密切的关注。（二）本文研究的问题就我个人分析得出的结论，中外快餐企业
2、要在激烈的市场竞争中立于不败之地，关键在于店址的选择。虽然快餐一直以方便、快捷、经济的经营理念取胜，但他们都有一个共同的特点，那就是将店面开在商业区、写字楼密集地带或居住人口较多的的聚居区，这些地区人口密集、消费者经济条件较好，快餐企业就是以销量带动盈利，以质更是以量取胜。而现在摆在眼前的问题就是土地资源的有限性和百分百店址的稀缺性。如何在现有的店址中选择对自己有利的店址是摆在快餐企业面前的一个比较棘手的问题。本文试图从多个角度、系统和较为完善的阐述快餐企业选址的参数分析；具体说明企业店址选择和商圈研究的类型以及模式；通过对比中外快餐企业的店址选择，最终得出对快餐业有参考意义的结论。（三）本文
3、研究的意义希望通过本文的论述与研究能够进一步强调店址选择对于快餐业的重要性，并且能对正在为选址一筹莫展的企业提供更多的借鉴和参考价值，对该领域的理论研究能够有所深化和拓展，也为日后对这一问题进行深入细致的研究和探讨提出自己的一点建议选定商圈的系统分析方法(一)快餐店选址的商圈理论及其研究方法商圈原本是产生零售行业研究的一个概念，后被广泛的应用于服务业和餐饮业的门店经营研究中，由于快餐业更像零售业，快餐店的顾客基本上是附近的居民、办公人员和过往行人，因此对商圈的研究就显得更为重要。1、商圈的定义商圈(tradingarea),又称“商业圈或“商势圈”，目前对商圈的定义主要有有以下三种：(1)经营
4、某种产品或服务的某家或某类企业的顾客分布的地域；(2)销售或运输产品、服务的营销组织在追求数量和成本经济性过程中形成的一定规模的区域；(3)门店经营者重点经营吸引顾客的区域范围，也是其业务活动的主要空间；对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。以上的定义比较抽象，形象一点说，所谓商圈就是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。零售店的销售活动通常都有一定的地域界限，也即有相对稳定的商圈。2、研究商圈的主要方法(1)赖利法则赖利1929年提出的商圈描绘方法被称为零售引力的赖利法则，该法则的目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。所谓无差异点是
5、根据赖利法则，许多顾客都被吸引至大城市或者大的社区，因为那里的商店较多，商品种类也多，即便在路上花较长时间也值得。赖利法则具体表述如下：赖利认为，具有竞争关系的两个城镇A、B,以某一地点作为其吸到购买力的分界点,该分界点与A、B各自的人口数成正比，与它们的距离成反比。用数学公式表示就是：这里：Da是A城（镇）到分别点的距离Dab是A城（镇）到B城（镇）的距离Pa是A城（镇）的人口数Pb是B城（镇）的人口数赖利的公式对商势圈分析是一个重要贡献。由于它的计算比较简单，据此所进行的研究也就比较简单。当其它资料无法获得，或虽然能够获得但成本太高的情况下，它是最有效的。将它与其它技术结合起来使用，效果会
6、更好。但是，赖利的公式有三个重要假设，即两个相互竞争的城（镇）的居民只能从一条大路同样地向对方行走；两个城（镇）中，哪个人口较多，那个的吸引力便较大；两个（城镇）的商店都有同样的经营管理能力。但是这些假设都有过于简单化的倾向。后来，阿普波姆（WiIlamAPIebaUnl）等人又试图对赖利的公式进行完善。他们将实际地理距离用消费者行走的时间距离代替，将城（镇）人口数用城（镇）的商店营业面积代替。其公式形式不变，但内容不同：Da是A城（镇）到分界点的时间距离Dab是A城（镇）到B城（镇）的时间距离Pa是A城（镇）的商店营业面积总数Pb是B城（镇）的商店营业面积总数阿普波姆等人的公式虽然考虑的因素
7、多一些，在解决赖利公式的过分简单化方面迈进了一步，但还有许多因素未考虑进去，如在两个城（镇）之间存在具有竞争力的城（镇）介于其中、二者的文化娱乐设施吸引力不同、二者的消费者层次不同的情况下，都需要根据实际调研对这一公式所得数据进行调整。（2）哈夫模型该模型由哈夫（DaVid1.Huff）提出。该模型的主要内容是：在数个商店（群）集中于一地的情况下，一个住户利用其中哪一个的概率，由各商店（群）的规模和住户来此的距离所决定。商店（群）规模以营业面积表示，距离是时间距离。用数学公式表示就是：EjaBs（Siij）Ij-1这里：Pij是居住在地区I的住户到商店（群）j购物的概率Sj是该地区商店（群）j
8、的规模（商店群j的营业面积）Tij是从地区I行走到商店（群）j所需时间是根据经济估计的住户行走时间对行走到此购物的影响的参数n是互相竞争的商店（群）的数量一个地区中的住户在一个商店（群）购物的概率计算出来以后，将它乘以在该地区内的住户数，就能得出该地区中到该商店（群）购物的住户期望数，再将各地区到该商店（群）购物的住户期望数相加，就能得出该商店（群）总的光顾住户期望数，即叫=总理Hi）这里：TAi是光顾商店（群）j的总期望户数Pij是在地区I内居住的某一户在j购物的概率Hi是居住在地区I内的户数在将光顾j购买商品的总期望户数算出后，可以计算总的销售期望值，以及某类商品销售期望值，前者是用TAj
9、乘以户均年零售购买额，后者是再乘以户均某类商品购买额占户均商品总购买额的比例。哈夫模型尽管只得出了概率性的结果，但到目前为止，它仍然是计算商势圈最有效的方法。不过，在哈夫模型计算中，只运用值、商店(群)的营业面积和时间这些数据，所以可能出现与消费者行为不相一致的情况。这时就需要从商店的竞争力，声誉、销售能力等其它方面加以考虑。另外，值的确定也是一件非常繁琐的工作，在本文中暂不做讨论。(3)零售饱和理论该理论由阿普波姆、科恩(SaUIB.cohen)和莱龙德(BernardJ.1.alondc)提出，其目的是确定某个商店(群)的商势圈内的竞争激烈程度。该理论是：一个市场中的商店饱和是现有商店设施
10、被有效地利用，恰好能满足顾客需要的状况。对某一类商店来说，市场中有足够的商店服务于其人口并能通过不提价获得正常的期望回报，这就是饱和。当一个市场中的商店数量太少，不能满足顾客的需要，就叫商店缺乏。当一个市场中的商店数量太多，因而不能使每个商店获得正常的投资回报，就是商店过剩。商店的饱和程度可以用零售饱和指数来表示，其数学表达公式是：RSi=嚅1.RFi这里：IRSi地地区I的零售饱和指数Hi是地区I内家庭数量REi是地区I中每个家庭某一商店类别的零售购买额RFi是地区I中等一商品类型的零售设施的营业面积当IRS是高值时，说明市场是不饱和的，存在着潜在的有吸引力的市场机会，当它是低值时，说明这个
11、市场已经饱和，不存在潜在的市场机会。零售饱和理论从供求两个方面考察了一个地区中再开设一个新店的外部环境，对了解其商势圈状况有很大帮助。但是，在需求方面，只考虑了家庭总需求，在供应方面，只考虑了营业面积，还是有许多因素没有考虑到。如需求的具体品种花色、各商店的经营管理实力，到新店开设可能扩展的某类商品的总的市场等等，这些因素都需要在确定市场饱和程度时加入进去考虑。（一）快餐店选址的参数分析1、快餐店选址的一般原则（1）目标市场原则任何快餐企业都要根据目标市场，选择适当的地点，建立相应的规模，选择相应的设施设备和相应的经营内容和服务档次。（2）容易接近原则。快餐店应选择在交通便利的商业区、经济区、
12、文化区，应按照所在地人们行进、停留的规律选址。总之，快餐门店原则上应选择在顾客容易接近的地段和位置，因为顾客是以方便性来决定进入哪家快餐店。（3）具有可见度原则快餐店的可见度是指快餐门店位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，都应该让顾客从任何角度看都能获得对快餐门店的规模和外观的感知，当然这需要从建筑，装饰方面等完善。一般而言，快餐店紧靠某条主要街道、繁华的商业区、文化区、火车站或旅游景点等。（4）战略原则。快餐店在选址时，除了考虑外部因素外，还应该考虑自身的条件。如企业的战略发展规划、现有的资金状况、经营品种、方式等等，不仅从战术上选址，还要从战略上选址。2、商圈参数分析商
13、圈参数分析，也就是对商圈的特征以及决定商圈形状、规模的参数变量的研究。这是每个面临选址问题的企业所必须考虑的重要因素，主要内容包括:（1）商品的特性、种类快餐食品的特殊性，如现做现卖、保质期很短等，决定了快餐店选址一定要在客流量大的地方。一旦生产出产品，它的目标消费者也就随着确定了，企业的战略也随之确定。不过即使经营同一种产品的快餐店，他们的商圈也会有区别，如一个可以送外卖的快餐殿就比不送外卖的快餐店的商圈要大。（2）人口的特征、概况包括人口总规模，年龄分布、平均受教育程度、拥有房产的居民数量、个人可支配收入总额、人均个人可支配收入、职业分布、人口发展趋势。以及人们的行为特征，如为何购买，购买
14、什么，何处购买等。从某个角度看相同的一群消费者，从另一个角度看又可能是不相同的。如居住在一个书店东面附近的大多是工人，而西面附近的大多是干部和教师，两部分人的收入差不多，但西面可能属于这个书店的商圈，而东面则不属于。（3）快餐店的规模一般来说，快餐店规模越大，其商圈也越大。快餐店规模大，意味着为顾客提供的各种商品和服务项目的数量也越多。当然，商圈的大小并不是按比例地随着快餐店规模的增长而增长的（4）货源供应条件和交通运输条件货源供应包括运货费用、运货时间，工厂和批发企业的数量、获得供应的可能性和可靠性。另外交通运输方面，铁路、公路、甚至航空线的畅通与否，交通运输工具的数量和效率对商圈有重大影响
15、。例如交通上的各种障碍，像只有单行线的街道、蹩脚的道路，收通行费的桥梁，都会使商圈缩小，并变得奇形怪状。（5）劳动力供应条件包括中学、大学毕业生的数量、外地可能流动来的劳动力数量、平均工资水平。（6）促销条件包括促销工具的可获性、频率、效率、促销费用水平。这一特征多是国外大品牌快餐企业考虑的因素，过内的快餐企业对它的注意较少。（7）经济基础包括占主导地位的行业、企业多样化的程度、未来的经济增长、免受经济波动和季节波动影响的可能性、获得信贷的可能性、金融机构情况。（8）竞争形势包括现有竞争商店的数量和规模、竞争者目前的优势和劣势、对它们的长短期望值、市场饱和程度。即使一个地区的其他条件再好，如果
16、它是饱和的或者进入成本过高，也暂时不应考虑在此开店。（9）店址的可获得性包括可能的店址的数目和类型，店址的交通运输的距离和便利程度、店房购买或租用的机会、市政建设对店址的获得的影响。成熟的快餐企业对一个地区的所有感兴趣的店址进行比较分析，选出百分百店址。但是对于获得成本超出预算的百分百店址，他们往往会选择等待。（三）快餐店选址的评价指标以及评分方法1、评价参数通过对备选店址所在商圈的宏观分析和对备选店址本身的具体分析可将其归纳为以下七个选址评价参数：（1）区位参数。主要评价备选店址所在商圈的区位特征。（2）交通运输参数。用来评价店址所在商圈的过往交通限制以及到达门店的交通便利度等。（3）饱和度
17、参数。用来评价该商圈的竞争状况。该参数是竞争越激烈，参数分数越低,反之，竞争饱和度越低则得分越高。（4）发展力参数。是对拟选开业的快餐店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。（5）人口分布以及流量参数。评价该商圈的人口状况以及通过备选店址客流量状况。（6）建筑物参数。主要包括店址的可见度、位置方位以及建筑物本身的物理条件。（7）占用成本参数。是对获得备选店址的财务成本进行评价，获得本店址的成本越高,得分越低；成本越低，则评分越高。2、选址模式快餐店选址模式:Yi=yi5+ui=bijXij+ui其中：Y一备选店址总分Y-备选店址参数总分Xl一区位参数X2交通运输参数X3竞争饱和度参数X4发展力参
18、数X5一人口分布及流量参数X6一建筑物参数X7一占用成本参数U一经验系数（取值为01）blb7-用来衡量X1X7七个参数权重的系数并且bj=lj一从1到7i-第i个备选店址3、店址评价方法利用商圈参数分析评价店址的方法主要有以下五步：第一步，调查分析没有调查就没有发言权，快餐店选址决策的许多数据是通过调查研究获得的。调查的主要是定量与定性相结合，访问调查与现场观察相结合，文献调研与实地调研相结合的方法并且需要从众多的调查资料中去粗取精。应该说快餐店选址调查是一项工作量大、内容繁多的工作，所以需要本着严谨、认真负责的工作态度和科学的调查方法，这样所获得的资料才更有说服力。第二步，参数评分评分标准
19、采用7级量表，参见下图选址参数1表示最差7表示最好区位参数12_3_4567交通运输参数12_3_4567竞争饱和度参数12_3_4_5_6_7发展力参数12_3_4_5_6_7人口分布及流量参数12_3_4_5_6_7建筑物参数12_3_4_5_6_7占用成本参数1_；2_3_4_567第三步，确定系数系数的确定主要是根据经验、专业人士以及专家的共同意见，而且与快餐企业自身的实力、发展战略以及快餐店的产品、经营方式、经营格局密切相关。所以不同的快餐企业在运用这个模型时，每个参数前的系数应该也是不相同的，但是应该遵守七个系数之和为1的法则。第四步，加权求和根据上面的评分公式，将得出的各参数的评
20、分和各自的系数带入公式中，将会得到给店址的参数总分。例如，店址A的七个选址参数的评分分别为5分、4分、4分、6分、6分、6分、4分，与其对应的系数分别为0.1、0.15、0.15、0.25、0.1、0.15、0.1,则该店址的参数总分为ya,=50.1+4X0.15+4X0.15+60.25+60.1+60.15+40.1=5.1得到店址的参数总分后，再加上该店址的经验系数就可以得到该店址的最终店址得分。经验系数的确定主要是由资深的专业人士根据自己在职场中多年的摸爬滚打所锻炼出来的直觉获得，这往往也是店址选择中一个不可忽略的因素，比如上例中店址的参数得分是5.1分,而对其给出的经验系数为0.6
21、,则A店址的最终店址总分为5.7分。第五步，店址选择在几个备选店址的最终得分得出后，就可以进行比较了。承上例，店址A的得分为5.7分,用同样的方法可以算出店址B的得分是4.9分,店址C的得分是5.9分。从计算结果看，备选店址C是最佳的选择，A次之，B最次，但是这并非以为店址C是事实上的最佳选择，还需要做进一步的分析。其分析的主要内容有：地点条件与快餐企业的业态相符程度；销售前景分析；竞争地位分析；与周围其他类型快餐店的相容能力分析。在进行了相关的分析后，快餐企业可以找到预期获利最佳的店址。对于快餐企业而言，这是个优化决策问题。3、对运用定量模型研究的优势（1）通过数据分析更加直观，方便企业对店
22、址选择进行比较分析（2）数据的可获得性较高，尤其是对企业本身的所需数据容易获得（3）前人对与通过定量模型对选址的研究已经比较透彻了。三、研究设计（一）快餐店经营与门店选址1、店址选择的重要性中国有句俗话：一步差三市，从中可以窥见店址选择的重要性。对快餐企业而言，快餐店位置的重要性不可低估。选址的决策过程也十分复杂，成本较高，一旦选定轻易不能变动。在西方国家，开设地点的选择被视为开业前所必需的三大资源之一。一般来说如果快餐店位置好，即使战略组合一般也容易获得成功。学校附近的快餐店出品种类不多，价格偏高，也很少主动宣传，其生意却往往很兴隆，原因就在于此。所以店址选择的重要性可以归纳为以下三点：（1
23、）店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前程。一经确定，就需要大量的资金投入，具有长期性、固定性特点。由于其位置固定，资金投入量大，合同期长，因此快餐店选址是快餐企业战略组合中灵活性最差的要素。与广告、价格、顾客、产品服务等能随着环境的变化迅速的做出反映相比，快餐店的选址一旦被确定不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。因此，店址选择要做深入调查，进行周密考虑和妥善规划。（2）店址是确定经营目标和经营策略的重要依据。不同地区有不同的社会环境、人口状况、交通条件等特点，他们分别制约着其所在地区的顾客来源及特点和对经营的商品、价格、促销活动的选择。快餐店选址对企业长期和短期规划均会产
24、生较大的影响。从长期来看，地点的选择将影响企业的整体战略。快餐店的位置必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持一致。企业需要定期考察和测试周边环境，包括人口变动趋势，与顾客的距离及竞争对手的进入与退出情况等，以便相应调整长期计划。从短期来看，快餐店的位置也影响着企业的战略组合（产品种类、价格和促销等）。所以，经营者在确定目标和制定经营策略时必须要考虑店址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。（3）店址选择是否适当，是影响经营效益的重要因素。选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势，在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。2、快餐店经营模式对选
25、址的影响显著虽然快餐店是经营便利快捷餐饮食品的零售店，但由于快餐食品本身的特点，它又与传统意义上的商品零售店有很大不同。当然相对应的经营模式、方法以及对店面选址的要求也会不同，在这里做个简单的介绍1、对于快餐企业来讲，快餐门店是商品生产、销售与消费于一体的经营场所，但是在选择地理位置方面，是要绝对侧重考虑销售和消费的因素，而将生产因素放在其后。因为生产基地地理位置的选择总是希望靠近原材料产区和靠近劳动力来源。而这与快餐店以消费者为中心的首要条件是相矛盾的。因此快餐店位置的选择就必须首先考虑消费市场，考虑顾客的消费习惯和偏好。而将生产环节的问题采用主要使用半成品的方法来解决。这样做是因为半成品往
26、往保质期较长、便于储运，因此可以将半成品的生产交给其他质量和服务可靠的厂家来生产，而快餐店则可以将主要经历放在研究消费者市场上。2、对于快餐的消费者而言，快餐是一种时间短、低投入、方便快捷的产品，所以他们不准备投入大量的时间和精力来寻找一个特定的门店（虽然对于进行大量促销的品牌可能不是这样）。所以快餐店位置的选择必须从理解顾客的寻找行为开始，将门店开在尽可能离主要消费群体近的地方。因此地理位置对于快餐店比对于讲究美食美酒的餐馆而言，是一个更重要的因素。（一）中外快餐企业选址策略的比较分析大型的快餐连锁公司一般都有自己专门的房地产开发公司，该部门负责寻找和评估可能的地理位置。这些部门手里经常掌握
27、着一系列他们希望得到的热门地址的名单并想方设法最终占有这个地理位置。而以加盟连锁为主要经营模式的快餐连锁公司则拥有专门负责评估店址的部门，他们在快餐门店的店址选择上有着很明确的加盟标准。下面介绍几个知名快餐企业的选址策略。1、肯德基的选址策略肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。肯德基选址是按以下几个步骤进行的：第一步，商圈的划分与选择(1)划分商圈肯德基计划进入某个城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是免费的，有些资料需要化钱去买。将资料收
28、集齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在100O万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分等等。并以最终的分值作为是否在此地开店的主要依据。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确的经验值。(2)选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标客户是哪些消费者。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也十分重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，
29、但肯德基一定要等到商圈成熟稳定以后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基一般不会冒这么大的险，他们采取的策略一般是比较稳健的，保证开一家成功一家。第二步，商圈内聚客点的测算与选择(1)要确定这个商圈内最主要的聚客点的位置北京西单是比较成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则就是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。古语说“一步差三市”，开店的地址差一步就有可能差三成的买卖。这同人流活动的线路有关，可能有人走到这就会拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方。有可能只是差一个胡同，但生意就会差很多。这些在选址时
30、都要考虑进去。同时，人流活动的路线是怎么样的，在这个区域内，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都会派人去测量，去计时，有一套完整的数据之后才能够据此确定地址。肯德基负责选址的人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地的投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。(2)选址时一定要考虑人流活动的主要活动线不会被竞争对手抓住仔细观察我们可以发现，人流活动是有一个主要活动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下就会有影响。如果是两个一样就无关轻重，比如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店如果往西一百米，竞争者也再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的
31、，再往那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。(3)客点选择影响商圈选择聚客点的选择也影响到商圈的选择，因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京的某一个新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但是据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了，知道其中某一个地方确实是主要聚客点才开。2、麦当劳的开店策略麦当劳是最早进入中国的洋快餐，虽然时间不长，但他在中国的发展速度和规模都是让人惊讶的。作为成功登陆中国的快餐的典范，麦当劳在门店的选址方面有以下五方面尤其值得借鉴:（1）针对目标消费群麦当劳的目标消费群是年轻人、儿
32、童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，以上海为例，如在地铁一号线布点10家，二号线也作了布点，在徐家汇、人民广场、新客站和五角场等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常出没的地方布点，比如在南京路宝大祥儿童用品商店和淮海路青少年用品公司的前方站或附近设点，方便儿童出没就餐；在百货公司和大卖场开店中店，吸引逛商店的年轻人就餐。（2）着眼于今天和明天麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开或不开，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不会碰；老化
33、的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。（3）讲究醒目麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨一方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便与顾客寻找，也吸引人。（4）不急于求成黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。（5）优势互动麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较
34、高的，如家乐福、百盛购物中心、上海广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳吸引年轻人逛商店,起到优势互补的作用。3、马兰拉面的选址策略马兰拉面是经营比较成功的中式快餐，他们在在选址问题上做了如下规定：（1）要遵循如下几项选址原则：营业的可能性、便利的可能性、成长的可能性、障碍点的考虑、经济的位置、回避竞争导向。（2）对地理区域做了如下划分：一类地区，繁华市区（同时考虑夜间销售淡季）。二类地区，大专院校、医院、写字楼（一般为100o平方米以上）、大型批发市场、火车站、长途汽车站。三类地区，收入高中档居民住宅区（100O户以上）。（3）对地理位置提出如下一些要求（以周边半径500米为服
35、务范围）：房屋朝向以坐北朝南为易，采光好，门脸走向以横向为宜，同时房屋产权证，水电气证等都要作为考虑的内容。（4）建筑面积以120至180平方米为宜。其中县城120平方米左右，地市150平方米左右，省会150至180平方米左右。4、比较分析通过对以上三家快餐企业选址策略的对比和分析，我们可以发现外资快餐企业与中国本土企业的诸多不同：（1）外资快餐企业选址偏向于成熟商圈，人流量密集的地方，以达到优势互动的效果;而本土企业则偏向于交通便利的地方。（2）外资快餐企业工业化程度高，在选址上更科学，注重市场调研，通过分析建模总结选址过程中的一般规律；而本土企业工业化程度较低，选址凭经验和感觉，不注重市场
36、调研。（3）外资快餐企业品牌、资金实力较强，能够在租金较高的黄金地段选址；而本土企业实力较弱，选址的租金也较低。（4）外资快餐企业在选址上投入的成本比较高,并严格要求开店的成功率。与之相比国内大的快餐企业的开店数量要多一些，只是店面有大有小，而且经营很不稳定，在一个地方经营不下去就关门换别的地方去开，这样做虽然一方面提高了顾客的认知度，但在另一方面有损企业在顾客心目中的形象。（5）外资快餐企业在开店前对备选店址的周边环境也要调查清楚，看看是否与本企业文化相协调。只有相互协调的环境才能烘托出企业的品位、文化底蕴，帮助消费者强化认知；相对的国内快餐企业在门点中并不多宣传企业的文化，当然就更谈不上对
37、周边的环境有什么要求。（6）中国本土的快餐企业虽然起步晚、资金有限，一直在向外资快餐企业学习先进的经营、管理模式，但是可以充分发挥船小好掉头的优势，对一些开店选址的盲区进行大胆的实验，不断开拓新的市场。而且本土快餐多为中式快餐，更能迎合中国人的口味，认知度很高，开新店的时候并不用象外资快餐那样需要培养一批客户。因此本土快餐在选址问题上比外资快餐企业可选择的范围更大，成本更低。在以市场为主导的今天，这是一个很重要的竞争优势。4、由分析得出的对中国本土快餐在门店选择上存在的一些劣势（1）本土企业资金势力较弱，选址的通常以租金低为首要考虑（2）本土企业工程化程度较低，选址多凭借经验和感觉，不注重市场
38、调研，不愿意在店面的选址问题上投入过多成本（3）对于一些比较高档的写字楼，本土快餐或中餐快餐进入门槛比较高，反过来说因为本土快餐不注重自身企业文化的建立和传播，企业形象的树立。四、结论本文在参考查阅了大量文献和实地调研的基础上，对快餐企业的选址工作进行了定量分析和研究，在借鉴了中外成功快餐企业的先进经验后，以零售商圈选址的理论为指导，确定了影响快餐店选址的七个参数，并设计了相应的快餐门店选址的模式和方法。通过对店址选择的模式和方法的实证研究，可以得出以下一些结论：（一）快餐店选址应以市场调研理论为指导，以市场调查结果为主要决策支持，做到店址选择的规范化、科学化和可操作化。（二）影响快餐店选址的主要参数为：区位参数、交通运输参数、竞争饱和度参数、发展力参数、人口分布及流量参数、建筑物参数和占用成本参数。（三）利用数学模型对快餐店的选址进行定量分析是十分直观和有效的：Yi=yi,+ui=bijXij+ui其中：Y一备选店址总分Y备选店址参数总分Xi-参数指标U-经验系数（取值为。Dbi-参数系数并且bj=lj一从1到7i-第i个备选店址（四）根据市场调研结果为参数打分，按照选址模式对其进行加权求和，最终对备选店址进行评估选择。
